不動產預告登記制度

不動產預告登記制度

不動產預告登記制度是不動產登記法上與本登記相對應的一項登記制度，是為了保全登記請求權而為的一種登記。在中國以往的民事立法中並沒有這項制度的設計，學術界也只是在有關外國法的譯評中有零星涉及，缺乏深入、系統的研究。全國人民代表大會法律工作委員會草擬的最新一稿《中國民法典草案物權編》(以下簡稱為新《民法典草案》)中借鑑德、瑞、日等國家和台灣地區的立法經驗，在第19、20條、第244條中對預告登記制度進行了規定，中國的不動產預告登記制度已然浮出水面，誠所謂“九層之台，起於壘土;千里之行，始於足下。”本文擬對各國不動產預告登記制度進行比較研究並對中國的相關問題作一探討，以期對中國物權法的制定有所裨益。

預告登記制度作為一種將請求權(債權)物權化的特定方式，目前，《上海市房地產登記條例》在不動產的預告登記的設立上作了有益的嘗試。

預告登記制度的主要意義在於，為保全不動產物權的請求權而將此項權利進行登記，從而對後來發生的處分行為產生排他的效力

預告登記應當符合以下條件：首先，需要預告登記的事項應當是依法可予登記的內容;其次，預告登記的目的應當是為了保全當事人將來變更物權(比如辦理過户)的請求能夠實現;再次，預告登記的範圍和內容應當有合法的依據，比如依據買賣雙方簽訂的有效合同進行登記;最後，預告登記的申請人必須是符合相應條件的當事人。

進行了預告登記之後，申請人在該項不動產權利上相對於其他人就具有了優先的地位。但根據規定，自登記之日起滿兩年，當事人還不行使請求權，該登記就會自動失效。

預告登記完成之後，賣方權利受到一定程度的限制。如果買方申請預告登記之後遲遲不行使自己的請求權，或請求權消滅(如合同已解除)以後仍不撤銷該項登記，目前還沒有明確規定如何處理。筆者認為，如果預告登記義務人有證據證明該預告登記繼續有效已屬不當，則法律應當允許其通過向法院申請或向登記機關申請的方式來達到註銷該登記的目的。