不動產物權登記制度

不動產物權登記制度

不動產物權登記制度為物權法中的重要制度，是指經權利人或利害關係人申請，由國家專職部門將有關不動產物權及其變動事項記載於不動產登記簿的事實。作為物權公示手段，不動產物權登記本質上為產生私法效果的事實行為而非登記機關的行政管理行為。世界上存在的契據登記制、權利登記制和託倫斯登記制三種模式各有所長，應充分比較借鑑上述登記制度的長處，結合中國的現實國情，構建有中國特色的不動產物權登記制度。

(一)不動產物權登記更正登記

更正登記是指為消除因登記錯誤或遺漏而導致的登記與實體權利關係原始的不一致狀態，對既存登記內容的一部進行訂正補充而發生的登記。更正登記的目的在於為錯誤的登記提供救濟途徑，保護真正權利人的權利，維護秩序安定與交易安全。

根據物權法的規定，更正登記應具備如下構成要件：

(1)不動產登記事項記載錯誤。

(2)須權利人或利害關係人申請。

(3)須登記權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤。

(二)不動產物權登記異議登記

異議登記是指事實上的權利人或利害關係人對不動產登記簿記載的權利提出異議而進行的登記。異議登記制度的目的在於阻卻登記的公信力，從而保護事實上的權利人或真正權利人的利益，它是為更正登記所設置的臨時保全措施。

根據物權法的規定，異議登記應具備如下要件：

(1)不動產登記事項被認為錯誤。

(2)登記權利人不同意更正或登記機關不予更正。

(3)須權利人或利害關係人向不動產登記機關申請。

異議登記並非不動產物權變動的登記，而只是一種對登記事項存在異議而將異議記載於登記簿的制度。但是該制度具有阻卻登記公信力的作用，其效力主要有如下幾項：(1)權利保全效力。(2)風險警示效力。

(三)不動產物權登記預告登記

預告登記是指當事人所期待的不動產物權變動所需要的條件缺乏或者尚未成就時，法律為保全這項將來發生的不動產物權變動為目的的請求權而進行的登記。不動產預告登記最早為德國中世紀民法所創， 《德國民法典》加以繼承，併為瑞士、日本民法和中國台灣地區“民法”所繼受。

因預告登記要發生物權的排他效力，故根據物權公示原則，預告登記必須具備如下要件：(1)經預告登記的不動產物權變動的事項，須是可以本登記的事項。預告登記是為本登記作準備的，它只是一種請求權的保全，本身不具有獨立的效力，只有在進行本登記後，才能發生當事人所期待的物權效果。(2)須不動產權利人同意或有法院的假處分命令。

預告登記作成後即具有如下法律效力：(1)權利保全效力。(2)順位保全效力。(3)破產保護效力。