不動產登記暫行條例實施細則與房屋登記辦法差異比較

《不動產登記暫行條例實施細則》與《房屋登記辦法》差異在哪裏，大家知道嗎?下文是小編為大家收集了《細則》與《房屋登記辦法》差異比較，歡迎閲讀!

《不動產登記暫行條例實施細則》與《房屋登記辦法》差異比較一

屬地管理與“屬地管理+”

按照《辦法》，房屋登記由所在地的房屋登記機構辦理。而按照《細則》，不動產登記實行的是“屬地管理+”。這個“+”，體現在分級管理和協商辦理及指定辦理上。分級管理可能造成同一行政區域內登記主體的多元化。受理核發機構應當授予不動產所在地登記機構登簿的權限，由不動產所在地登記機構在其登記簿上記載。而協商辦理或者接受指定辦理跨縣級行政區域不動產登記的登記機構，在登記完畢並將登記簿記載的不動產權利人以及不動產坐落、界址、面積、用途、權利類型等登記結果告知不動產所跨區域的其他不動產登記機構後，被告知機構亦應當在相關的簿冊中載明該不動產所涉的登記機構名稱、登記事項以及原由等。

對於查詢的規定

《細則》 的登記程序中沒有詢問，這並不意味着詢問不作為登記的必經程序。《物權法》規定，登記機構負有“就有關登記事項詢問申請人”的職責，故而詢問是必需的。對詢問的內容，《物權法》《不動產登記暫行條例》(以下簡稱《條例》)《細則》都未作詳細列舉。《辦法》的相關內容可作參照。《細則》同樣沒有具體規定詢問的環節及記載方式。考慮到實際審核的需要，詢問可以在受理審核查看查驗調查等環節發生。詢問的記載，可以在受理意見、審核意見中註明，也可以根據需要另設詢問筆錄。

監護和代理

《細則》對監護人代理和委託他人代理作了比較詳細的規定：一是將適用範圍從“未成年人”擴大到“無民事行為能力人、限制民事行為能力人”，更符合法律規定，更切合實際;二是明確監護關係材料可以是人民法院指定監護的法律文書、經過公證的對被監護人享有監護權的材料或者其他材料。“或者其他材料”，意味着不強制要求法院指定或公證。

與《辦法》相比，《細則》關於委託面籤和公證的規定更明晰，更具有可操作性，且未要求涉外委託書全部認證或公證。

《不動產登記暫行條例實施細則》與《房屋登記辦法》差異比較二

公告和異議

相對於《辦法》“房屋登記機構認為必要時，可以就登記事項進行公告”的原則性規定，《細則》的優勢體現在五個方面：其一，公告種類明確，包括徵詢異議公告、遺失滅失聲明公告、宣示公告;其二，公告方式明確，包括網站及現場、網站、網站或報紙;其三，公告的情形明確，包括政府組織的集體土地所有權登記、宅基地使用權及房屋所有權，集體建設用地使用權及建築物、構築物所有權，土地承包經營權等不動產權利的首次登記、依職權更正登記、依職權註銷登記、法律行政法規規定的其他情形等;其四，公告內容明確，徵詢異議的公告必須包括自然狀況、權利狀況、異議提出方式等;其五，公告期限明確，除宣示公告不需要設定公告期限外，其他公告的公告期不少於15個工作日。

初始登記與首次登記

《辦法》把房屋等建築物的第一次登記命名為初始登記，《細則》把不動產權利的第一次登記命名為首次登記。國有土地所有權歸國家所有，依《物權法》規定無需登記;國有土地使用權如果需要初始登記，應登記在(有批准權的)人民政府名下，當然也無須登記;集體土地所有權登記在集體經濟組織名下，應當登記。由於土地權屬比較複雜，因此稱首次登記為妥。

《不動產登記暫行條例實施細則》與《房屋登記辦法》差異比較三

在建工程抵押權設立登記與在建建築物抵押權登記

《辦法》對在建工程抵押權設立登記的規定比較原則，與《城市房地產抵押管理辦法》的規定有很大差異。但《物權法》《辦法》實施後，《城市房地產抵押管理辦法》並未被廢止，因此原房屋登記機構在辦理在建工程抵押權設立登記時非常謹慎，審查時常常為出借方是否為銀行、借款用途是否用於後續工程建設、擔保物是在建築整體還是局部等而困惑。

根據《細則》第75條的規定，在建建築物抵押權登記的客體是正在建造尚未辦理所有權首次登記的房屋等建築物，並不包括建設用地使用權;申請在建建築物抵押權登記，必須同時申請建設用地使用權抵押登記;在建建築物必須同時具備正在建造、尚未辦理所有權首次登記兩個條件。

由此，以前困擾登記人的三大難題也得到了答案：其一，在建建築物抵押的抵押權人不一定是金融機構;其二，擔保的債權不一定是為後續工程建設籌集資金，也可以為第三人行為提供擔保;其三，抵押標的不限於在建建築物全體，也可以是其中部分。

關於更正登記

按照《辦法》，更正登記可依申請人申請啟動，或由登記機構依職權啟動。依申請啟動的，需登記的權利人申請或書面同意，權利人不同意更正的，申請人應申請異議登記;依職權更正的，僅限於不涉及權利歸屬和內容的登記錯誤情形，涉及權利歸屬和內容的，應通知權利人辦理更正登記，通知期間暫緩辦理其處分登記申請。

根據《細則》第79、80、82條的規定，可對更正登記作如下解讀。其一，權利人、利害關係人都可以申請更正登記。其二，利害關係人的範圍沒有明確，應該是指登記的不動產權利對其權利義務關係發生影響的第三人。其三，不動產登記機構對更正申請具有裁決權，登記機構認為確有錯誤的，予以更正;認為無誤的不予更正，並書面告知申請人。申請人不服的，可以起訴或申請行政複議。其四，不動產登記機構無法判斷是否有誤，權利人同意更正的，參照權利人申請更正辦理;權利人不同意更正的，利害關係人可以申請異議登記。

異議與異議登記

《辦法》認為，“異議能(暫時)對抗登記的物權，又能阻斷登記申請”。《細則》第84條的規定則可以概括為“異議不能對抗已登記的物權，異議可以阻斷登記申請”。

《條例》第22條第2款規定，存在尚未解決的權屬爭議的，應當不予登記。故登簿之前的異議，可以阻斷登記。但是登簿後的登記，發生物權效力，就不僅是異議所能對抗的。處分登記申請人及第三人知悉異議存在並出具自擔風險的書面承諾以完成登記，表明不動產登記機構盡到了風險提示的告知義務，申請人在他日的不動產登記行政案件中申請不動產登記機構賠償的請求可能得不到支持;此外，申請人特別是權利受讓人可能因此而不能成為法律上的善意第三人，並因此可能在今後的確權訴訟中喪失物權。