不動產登記制度大綱

什麼是不動產登記制度?

不動產登記為物權法中的重要制度，是指經權利人或利害關係人申請，由國家專職部門將有關不動產物權及其變動事項記載於不動產登記簿的事實。作為物權公示手段，不動產登記本質上為產生私法效果的事實行為而非登記機關的行政管理行為。目前世界上存在的契據登記制、權利登記制和託倫斯登記制三種模式各有所長，我們應充分比較借鑑上述登記制度的長處，結合中國的現實國情，構建有中國特色的不動產物權登記制度。

不動產登記制度的含義

1.登記是依當事人申請的行為。

2.登記是國家專職部門的活動。

3.登記內容為不動產物權及其變動事項。

不動產登記的對象包括以下權利：(1)所有權;(2)地上權;(3)永佃權;(4)地役權;(5)先取特權;(6)質權;(7)抵押權;(8)租賃權;(9)採石權。

4.登記事項須記載於不動產登記簿。不動產登記制度的性質 不動產登記的性質，是指不動產登記行為的法律屬性。關於不動產登記的性質，大致有三種學説：(1)公法行為説。(2)證明行為説。(3)私法行為説。我們認為，不動產登記並非登記機關的行政管理行為，其本質應為產生私法效果的事實行為。

不動產登記制度的意義

不動產登記，是指經權利人或利害關係人申請，由國家專職部門將有關不動產物權及其變動事項記載於不動產登記簿的事實。例如，某甲通過合法建築建造住宅一處，經甲向房產管理部門申請，由房產管理部門將其房屋權屬狀況記載於不動產登記簿，該項記載就是不動產登記，又稱不動產物權登記。

不動產登記制度的過程

(一)中國古代的土地登記制度 中國以土地為中心的登記制度源遠流長，從一開始就與土地税賦息息相關。據學者考證，中國古代以土地交易為中心形成的登記制度，肇始於周朝中後期。唐代以後，中國在土地管理方面出現了立契、申碟或過割制度。土地買賣必須通過官府，進行書面申報和登記，才能發生效力。否則，不僅交易無效，而且還要受到嚴厲的制裁。

從中國古代土地登記制度的歷史演變可以看出，它主要是伴隨土地税賦制度而存在的，乃税賦制度的衍生物，其最主要目的是便於税賦徵收。地契作為田地所有人或使用人的權利證明只是其附帶性的作用，並不能作確權證書。更為重要的是，地契資料由官府掌握，且對外保密，普通百姓不能查詢相關資料，與現代不動產登記制度的公示要求相去甚遠。因此嚴格地説，中國在民國以前的歷史上並沒有真正形成以公示為目的的登記制度。

(二)中國不動產登記制度建立與發展

就中國不動產登記制度的形成與發展過程來説，中國在民國時期繼受西方法制，已經正式建立了不動產登記制度，然而該制度卻主要是為土地私有制服務的。建國初期，我們也曾建立起了不動產登記制度，但隨着社會主義改造的完成，中國在經濟體制方面實行全面的公有制，登記制度失去了存在的基礎，使該制度在中國一度中斷30多年，改革開放以後，特別是<土地管理法>頒佈以後才逐漸恢復和發展。因此可以説，登記制度在中國雖然有着悠久歷史，但真正意義上的作為物權公示手段的不動產登記制度卻起步較晚，且一開始就服務於不動產行政管理的目的，帶有濃厚的行政色彩，使該制度未能在維護交易便捷與安全方面發揮其應有的作用。

(三)中國不動產登記制度的完善

1.中國不動產登記制度的缺陷評析

從中國不動產登記制度的建立與發展來看，中國的登記制度存在諸多缺陷，主要表現在以下方面。

(1)未能形成統一的不動產登記管理體制。

(2)不動產登記的法律效力不明確。

(3)不動產登記的種類不健全。

(4)登記機關的責任賠償制度闕如。

2.完善中國不動產登記制度的建議

關於如何完善中國的不動產登記制度，學者們見仁見智，針對登記制度的諸多弊端從不同角度提出了很好的建議，歸納起來主要有以下幾個方面。

(1)建立統一的不動產登記管理體制。

(2)明確不動產登記的法律效力。

(3)健全不動產登記類型。

(4)建立登記機關的責任賠償制度。

3.中國統一不動產登記制度的構建

XX年3月16日，十屆全國人大第五次會議通過了物權法，該法設專節規定了不動產登記制度。它在總結中國不動產登記實踐經驗的基礎上，借鑑西方國家先進立法經驗，對不動產登記的法律效力、不動產登記機構、登記程序、登記類型及登記錯誤的賠償責任等重要問題作出了明確規定，確立了中國不動產登記的基本結構，為將來不動產登記法的制定，提供了整體架構和思路，標誌着中國統一不動產登記制度的正式確立。

(1)確立了統一的不動產登記制度。

(2)明確了不動產登記的效力。

(3)規定了不動產登記程序。

(4)健全了不動產登記類型。

(5)規範了登記當事人和登記機關的賠償責任