二手房交易營業税將改為增值税

3月13日，十二屆全國人大四次會議舉行第三次全體會議。國家税務總局局長王軍在經過“部長通道”時透露，總理在政府工作報告中下達了全面實施營改增的“總攻令”，税務部門作為主攻部隊，一定確保改革5月1日如期落地。與以往相比，這次營改增有幾點不同，包括首次涉及自然人繳納增值税徵管，比如個人二手房交易。

“這也就意味着以後二手房交易的營業税將改為增值税徵收。”上海財經大學教授胡怡建表示。

按照財政部網站2019年3月30日發佈的《關於調整個人住房轉讓營業税政策的通知》。從2019年3月31日起調整個人住房轉讓營業税政策，其中個人轉賣已購普通住房，免徵營業税的期限由目前的購房超過5年(含5年)下調為超過2年(含2年)。購買超過2年(含2年)的普通住房免徵營業税;購買不足2年的住房對外出售全額徵收營業税;購買超過2年(含2年)的非普通住房按照其銷售收入減去購買房屋的價款後的差額徵收營業税。

目前房地產的營業税主要按5.5%來徵收，但是按照業內的猜測，房地產納入營改增後適用税率在11%，這就有税負增加的擔憂。

“將營業税改為增值税徵收的辦法對税負是否有所提高還要等具體的制度出來才可以探討，需視不同情況而定。”胡怡建指出。

按照增值税11%的税率來計算，對比一下二手房營業税改增值税後的税費差異，主要可以分為兩大情況：

首先是出售購買2年內的房屋

以出售價300萬一套住宅，2年內無論是否普宅都要繳納5.5%的税，即16.5萬。

如果以11%的增值税計算，房屋出售價還是300萬，但最初買入價是150萬，抵扣掉進項税後大概需要繳納14.7萬元。但獲利越多收的税就會超過營業税。比如出售價格為400萬元，按照營業税需繳納22萬元;增值税就需繳納24.77萬元。

其次出售購買已滿2年的房屋

對普通住宅而言，售價300萬計算，2年外就不需要繳税了。如果增值税還是要繳，一繳就是14.7萬元。

對非普通住宅而言，售價300萬計算，和2年內的情況類似，可能差別不是很大。

值得指出的是，二手房交易税費除了營業税還涉及到契税、個税、土地增值税、印花税等税費。

對此，胡怡建指出，“營改增只涉及到營業税改徵增值税，因此契税、個税等照常徵收，目前，有關二手房營改增業內還有一種猜測是按增值税簡易計税辦法徵收，徵收税率為3%，這樣税費較之前就有減少。”

也就是説，同樣出售一套300萬不滿兩年的住宅，抵扣掉進項税後，大概需要繳納8.7萬元。