二手房土地增值税的分析

3月13日，十二屆全國人大四次會議舉行第三次全體會議。國家税務總局局長王軍在經過“部長通道”時透露，總理在政府工作報告中下達了全面實施營改增的“總攻令”，税務部門作為主攻部隊，一定確保改革5月1日如期落地。與以往相比，這次營改增有幾點不同，包括首次涉及自然人繳納增值税徵管，比如個人二手房交易。

“這也就意味着以後二手房交易的營業税將改為增值税徵收。”上海財經大學教授胡怡建表示。

按照財政部網站2019年3月30日發佈的《關於調整個人住房轉讓營業税政策的通知》。從2019年3月31日起調整個人住房轉讓營業税政策，其中個人轉賣已購普通住房，免徵營業税的期限由目前的購房超過5年(含5年)下調為超過2年(含2年)。購買超過2年(含2年)的普通住房免徵營業税;購買不足2年的住房對外出售全額徵收營業税;購買超過2年(含2年)的非普通住房按照其銷售收入減去購買房屋的價款後的差額徵收營業税。

上海中原地產研究諮詢部高級經理盧文曦表示，營業税改增值税的出發點是税法體制的完善，主要作用是間接抑止房地產炒作。

目前房地產的營業税主要按5.5%來徵收，但是按照業內的猜測，房地產納入營改增後適用税率在11%，這就有税負增加的擔憂。

“將營業税改為增值税徵收的辦法對税負是否有所提高還要等具體的制度出來才可以探討，需視不同情況而定。”胡怡建指出。

澎湃新聞按照增值税11%的税率來計算，對比一下二手房營業税改增值税後的税費差異，主要可以分為兩大情況：

首先是出售購買2年內的房屋。

以出售價300萬一套住宅，2年內無論是否普宅都要繳納5.5%的税，即16.5萬。

如果以11%的增值税計算，房屋出售價還是300萬，但最初買入價是150萬，抵扣掉進項税後大概需要繳納14.7萬元。但獲利越多收的税就會超過營業税。比如出售價格為400萬元，按照營業税需繳納22萬元;增值税就需繳納24.77萬元。

另一種是出售購買已滿2年的房屋。

對普通住宅而言，售價300萬計算，2年外就不需要繳税了。如果增值税還是要繳，一繳就是14.7萬元。

對非普通住宅而言，售價300萬計算，和2年內的情況類似，可能差別不是很大。

“通過計算，粗看對普通住宅似乎不太有利，所以政策制訂上估計還有調整的可能。在完善税收制度的同時應該會考慮到合理的住房需求。另外，增值税出來的話，其他一些税理論上也會進行調整。” 盧文曦稱。

值得指出的是，二手房交易税費除了營業税還涉及到契税、個税、土地增值税、印花税等税費。

對此，胡怡建指出，“營改增只涉及到營業税改徵增值税，因此契税、個税等照常徵收。”

“目前，有關二手房營改增業內還有一種猜測是按增值税簡易計税辦法徵收，徵收税率為3%，這樣税費較之前就有減少。”胡怡建稱。

也就是説，同樣出售一套300萬不滿兩年的住宅，抵扣掉進項税後，大概需要繳納8.7萬元。

按照王軍的説法，在實施方案中已考慮原則上延續過去優惠政策，在此基礎上根據不同行業特點和情況，新制定了一些過渡措施，以確保所有行業税負只減不增。

一、二手房交易目前要交哪些税費?

(一)契税

1、符合住宅小區建築容積率在1.0(含)以上、二手房交易税費單套建築面積在140(含)平方米以下(在120平方米基礎上上浮16.7%)、實際成交價低於同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下等三個條件的，視為普通住宅，徵收房屋成交價或評估價的1.5%。反之則按3%。

2、新政下的契税：

普通住宅：90平米以下：1%;90-140平米：1.5%;

140平米以上或是非普宅：3%;商業房或公司產權：3%

(二)城市維護建設税

營業税的7%。

(三)教育費附加

營業税的3%。

(四)個人所得税

1、普通住宅2年之內：{售房入-購房總額-(營業税+城建税+教育費附加税+印花税)}×20%;

2、2年以上(含)5年以下的普通住宅：(售房收入-購房總額-印花税)×20%。出售公房;

3、5年之內，(售房收入-經濟房價款-土地出讓金-合理費用)×20%，其中經濟房價款=建築面積×4000元/平方米，土地出讓金=1560元/平方米×1%×建築面積。出售不是家庭唯一住房的個税按房價的1%徵收。

(五)交易手續費

3元/平方米×建築面積

(六)印花税

房屋成交總額×0.05%

(七)營業税

2019年1月27日新通知規定：個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額徵收營業税;個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款後的差額徵收營業税;個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免徵營業税。住宅5年內：房屋評估總額×5.6% ;5年或5年以上普通住宅無營業税。

(八)土地增值税

普通住宅免徵;非普通住宅3年內：房屋成交總額×0.5%，3年至5年：房屋成交總額×0.25%，5年或5年以上：免徵。

(九)房屋所有權登記費

80元，共有權證：20元

(十)買賣合同公證費

買賣合同需要公證時才須繳納，房屋成交總額×0.3%;

(十一)過户費用

1、契税;90平方米以下首次購房的按1%繳納;90-140平方米按房價1.5%繳納;140平方米以上按房價3%繳納。(二套房按3%收取)

2、營業税：房屋產權取得滿五年的免徵，未超過五年的按房價5.6%繳納。

3、土地增值税;房屋產權取得滿五年的免徵，未超過五年的按房價1%繳納。

4、個人所得税：房屋產權取得滿五年的免徵，未超過五年的按房價1%或房屋原值—房屋現值差額20%繳納。(房屋原值一般按上道契税完税額計算)

5、房屋交易手續費;按房屋建築面積6元/平方米交納

6、房屋所有權登記費：80元。

7、房屋評估費;按評估額0.5%繳納

二、二手房交易税費由誰交?

按國家相關部門規定，個人所得税、營業税及土地增值税、教育附加費均是賣方支付的，前二者是房屋賣出所產生，而賣方就是所得者，所以，這以上税費由賣方支付才是合理的。但這幾個税費所佔比例較大，就成了賣方定價的一個重要標準。因此，很多賣家相應降低房價，搞一刀切，淨收房價，所有税費由買方負責了。不過生意場上，一個願打一個願挨，當各自認為物有所值時，買賣就成功了。

税費由誰交的問題，實際上國家有明文規定，全由買家交原則上説是不合理的。但實際上税費與房價是相互關聯的，如果賣家交税費，那麼房價可能就高一些，買家交税費，房價就相對低一些。合同中約定由誰交税費是符合民法上自治原則的，從這個角度講税費由買家交也是合理的。

二手房房產交易處於低迷時期，市場越來越有利於買方的情況下，業主願意分攤税費的情況近期明顯增多，甚至有業主願意同買家各付各税。但實質上只是形變質不變，其實不管是實收還是各付各税，對於售房者收益並沒有變化，其實不管是實收還是分攤交易費用，總價往往是一樣的，業主願意分攤部分税費，在放盤時會把這部分費用加到放盤價上，始終還是羊毛出在羊身上。

税費轉嫁是否合理，業主實收由買家支付賣方税費，但税所所出具的票據名稱還是原業主的，由此看國家規定該項費用應由出售收益方支付，現由買家支付並不合理，但買賣交易亦存在你情我願的合同原則，也可以説合理!

税費由誰來交是受到二手房供求關係的影響。在目前供求關係不平衡，也就是賣方為主導地位的情況下，賣方一般都會將税費負擔轉嫁給買方。所以説買賣的税費由誰交併不是絕對的，主要是買賣雙方博弈的結果。在目前的情況下來説，賣方仍然處於主動的地位，所以税費一般還是由買方支付。不過隨着買賣雙方博弈的天平向買方傾斜之後，賣方可能會通過降價的方式來變相承擔一系列費用。