房地產營改增細則

20xx年5月1日後二手房交易“營改增”政策等，成了市民們關心的話題。下面我們一起來了解吧!

20xx年房地產營改增最新政策

“賣房子是不是應該趕在5月1日前?”昨日，胡女士在朋友圈裏詢問，“營改增之後二手房交易税費是否會增加?”

去年，胡女士在渝魯大道附近買了一套100平方米(套內)的住房，最近二手房中介催她趕緊把房子賣掉。中介告訴她：“5月1日開始，營業税改增值税後，二手房交易税費要增加，現在趁政策空窗期趕緊把房子賣掉。”

張先生最近也接到中介的電話，勸他趕緊買房，不然税費可能要增加。

增值税或再次轉嫁給購房者

目前，在重慶，住房(包括普通住宅和非普通住宅)只要滿了2年(含2年)，對外銷售均免徵營業税;如果不滿2年，交易時需要繳納5.5%的營業税。

業內人士表示，在二手房市場中，營業税理論上是由二手房的賣家繳納，但在實際的交易中卻被轉嫁給了買房人。營業税改增值税後，增值税被轉嫁給購房人的格局仍然不會改變。

個人二手房交易究竟如何徵收增值税?市國税局局長李傑日前表示，房地產業涉及營改增細則主要有7項：一是税率由3%改為11%，進項可以抵扣; 二是土地出 讓金允許從銷售額中減除;三是老項目可選擇按5%的徵收率繳納增值税(老項目是指4月30日以前建設的項目);四是新建不動產項目按5%預徵;五是銷售自 建存量房產採用5%徵收率，銷售非自建存量房產按差價的5%繳納增值税;六是個人轉讓二手房兩年以上免税，兩年以下按5%徵收率;七是不動產租賃税率 11%。

也就是説，營改增之後，個人轉讓兩年以上的二手房是不需要繳納增值税的，兩年以下的二手房則按5%徵收率。顯然，徵收率比之前的營業税還低了0.5%。

買二手房不必等到5月1日後

中國人民大學財政金融學院教授朱青解釋，“營改增”並不會增加普通老百姓的購房負擔。知名税務專家段文濤撰文指出：營改增後，個人出售二手房繳納的增值税與原來的營業税將持平或略有下降。

業內人士表示，我市的房價增值幅度一直比較平穩，營改增後仍然會延續滿2年的免徵的優惠政策，對大多人在買賣二手房時影響不會太大，“春交會期間有各項優惠，購房者看準了就該出手，沒必要刻意等到增值税實施後。”

繼承房產等免徵增值税

營改增實施方案明確提出，對於涉及家庭財產分割的個人無償轉讓不動產、土地使用權，試點期間免徵增值税。

家庭財產分割包括下列情形：離婚財產分割;無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹;無償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人;房屋產權所有人死亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人依法取得房屋產權。

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納税人轉讓不動產增值税徵收管理暫行辦法

第一條 根據《財政部 國家税務總局關於全面推開營業税改徵增值税試點的通知》(財税〔20xx〕36號)及現行增值税有關規定，制定本辦法。

第二條 納税人轉讓其取得的不動產，適用本辦法。

本辦法所稱取得的不動產，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產。

房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目不適用本辦法。

第三條 一般納税人轉讓其取得的不動產，按照以下規定繳納增值税：

(一)一般納税人轉讓其20xx年4月30日前取得(不含自建)的不動產，可以選擇適用簡易計税方法計税，以取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價後的餘額為銷售額，按照5%的徵收率計算應納税額。納税人應按照上述計税方法向不動產所在地主管地税機關預繳税款，向機構所在地主管國税機關申報納税。

(二)一般納税人轉讓其20xx年4月30日前自建的不動產，可以選擇適用簡易計税方法計税，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的徵收率計算應納税額。納税人應按照上述計税方法向不動產所在地主管地税機關預繳税款，向機構所在地主管國税機關申報納税。

(三)一般納税人轉讓其20xx年4月30日前取得(不含自建)的不動產，選擇適用一般計税方法計税的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納税額。納税人應以取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價後的餘額，按照5%的預徵率向不動產所在地主管地税機關預繳税款，向機構所在地主管國税機關申報納税。

(四)一般納税人轉讓其20xx年4月30日前自建的不動產，選擇適用一般計税方法計税的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納税額。納税人應以取得的全部價款和價外費用，按照5%的預徵率向不動產所在地主管地税機關預繳税款，向機構所在地主管國税機關申報納税。

(五)一般納税人轉讓其20xx年5月1日後取得(不含自建)的不動產，適用一般計税方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納税額。納税人應以取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價後的餘額，按照5%的預徵率向不動產所在地主管地税機關預繳税款，向機構所在地主管國税機關申報納税。

(六)一般納税人轉讓其20xx年5月1日後自建的不動產，適用一般計税方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納税額。納税人應以取得的全部價款和價外費用，按照5%的預徵率向不動產所在地主管地税機關預繳税款，向機構所在地主管國税機關申報納税。

第四條 小規模納税人轉讓其取得的不動產，除個人轉讓其購買的住房外，按照以下規定繳納增值税：

(一)小規模納税人轉讓其取得(不含自建)的不動產，以取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價後的餘額為銷售額，按照5%的徵收率計算應納税額。

(二)小規模納税人轉讓其自建的不動產，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的徵收率計算應納税額。

除其他個人之外的小規模納税人，應按照本條規定的計税方法向不動產所在地主管地税機關預繳税款，向機構所在地主管國税機關申報納税;其他個人按照本條規定的計税方法向不動產所在地主管地税機關申報納税。

第五條 個人轉讓其購買的住房，按照以下規定繳納增值税：

(一)個人轉讓其購買的住房，按照有關規定全額繳納增值税的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的徵收率計算應納税額。

(二)個人轉讓其購買的住房，按照有關規定差額繳納增值税的，以取得的全部價款和價外費用扣除購買住房價款後的餘額為銷售額，按照5%的徵收率計算應納税額。

個體工商户應按照本條規定的計税方法向住房所在地主管地税機關預繳税款，向機構所在地主管國税機關申報納税;其他個人應按照本條規定的計税方法向住房所在地主管地税機關申報納税。

第六條 其他個人以外的納税人轉讓其取得的不動產，區分以下情形計算應向不動產所在地主管地税機關預繳的税款：

(一)以轉讓不動產取得的全部價款和價外費用作為預繳税款計算依據的，計算公式為：

應預繳税款=全部價款和價外費用÷(1+5%)×5%

(二)以轉讓不動產取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價後的餘額作為預繳税款計算依據的，計算公式為：

應預繳税款=(全部價款和價外費用-不動產購置原價或者取得不動產時的作價)÷(1+5%)×5%

第七條 其他個人轉讓其取得的不動產，按照本辦法第六條規定的計算方法計算應納税額並向不動產所在地主管地税機關申報納税。

第八條 納税人按規定從取得的全部價款和價外費用中扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價的，應當取得符合法律、行政法規和國家税務總局規定的合法有效憑證。否則，不得扣除。

上述憑證是指：

(一)税務部門監製的發票。

(二)法院判決書、裁定書、調解書，以及仲裁裁決書、公證債權文書。

(三)國家税務總局規定的其他憑證。

第九條 納税人轉讓其取得的不動產，向不動產所在地主管地税機關預繳的增值税税款，可以在當期增值税應納税額中抵減，抵減不完的，結轉下期繼續抵減。

納税人以預繳税款抵減應納税額，應以完税憑證作為合法有效憑證。

第十條 小規模納税人轉讓其取得的不動產，不能自行開具增值税發票的，可向不動產所在地主管地税機關申請代開。

第十一條 納税人向其他個人轉讓其取得的不動產，不得開具或申請代開增值税專用發票。

第十二條 納税人轉讓不動產，按照本辦法規定應向不動產所在地主管地税機關預繳税款而自應當預繳之月起超過6個月沒有預繳税款的，由機構所在地主管國税機關按照《中華人民共和國税收徵收管理法》及相關規定進行處理。

納税人轉讓不動產，未按照本辦法規定繳納税款的，由主管税務機關按照《中華人民共和國税收徵收管理法》及相關規定進行處理。

分送：各省、自治區、直轄市和計劃單列市國家税務局、地方税務局。

國家税務總局貨物和勞務税司承辦

辦公廳20xx年3月31日印發

國家税務總局公告20xx年第15號

國家税務總局關於發佈《不動產進項税額分期抵扣暫行辦法》的公告

國家税務總局制定了《不動產進項税額分期抵扣暫行辦法》，現予以公佈，自20xx年5月1日起施行。

特此公告。

國家税務總局

20xx年3月31日