《不動產登記暫行條例實施細則》的新看點

《不動產登記暫行條例實施細則》，從1月1日起正式施行。以下是中國人才網小編整理的《不動產登記暫行條例實施細則》的新看點，歡迎閲讀!

該細則對不動產登記的程序、資料查詢、保護、利用和法律責任都作了明確的規定。從我公司土地、房產登記辦證的操作經驗分析，對比《土地登記辦法》和《房屋登記辦法》，《細則》有以下新“看點”

1進一步明確土地及地上附着物主體一致性的要求

《細則》第二條規定：“房屋等建築物、構築物和森林、林木等定着物應當與其所依附的土地、海域一併登記，保持權利主體一致。”

2處分共有不動產的登記有要求(一般三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人共同申請)

《細則》第十條規定：“處分共有不動產申請登記的，應當經佔份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人共同申請，但共有人另有約定的除外。按份共有人轉讓其享有的不動產份額，應當與受讓人共同申請轉移登記。”

3除已經過公正外，自然人處分不動產需“現場”委託登記代理

《細則》第十二條規定：“當事人可以委託他人代為申請不動產登記。自然人處分不動產，委託代理人申請登記的，應當與代理人共同到不動產登記機構現場簽訂授權委託書，但授權委託書經公證的除外。”

與目前土地、房產登記相比，《細則》的規定，使委託代理程序較為複雜和嚴謹。

4不動產登記人員可能需要現場查看不動產的狀況

《細則》第十六條規定：“不動產登記機構進行實地查看，重點查看下列情況：(一)房屋等建築物、構築物所有權首次登記，查看房屋坐落及其建造完成等情況;……”

即不動產登記申請人要做好現場查看的準備。

5小區公共道路、綠地等用地作為業主產權登記存在可能

《細則》第三十六條規定：“辦理房屋所有權首次登記時，申請人應當將建築區劃內依法屬於業主共有的道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物業服務用房及其佔用範圍內的建設用地使用權一併申請登記為業主共有。業主轉讓房屋所有權的，其對共有部分享有的權利依法一併轉讓。”

6國有農場土地相關登記也有規可依法

《細則》第五十二條規定：“以承包經營以外的合法方式使用國有農用地的國有農場、草場，以及使用國家所有的水域、灘塗等農用地進行農業生產，申請國有農用地的使用權登記的，參照本實施細則有關規定辦理。國有農場、草場申請國有未利用地登記的，依照前款規定辦理。”

7登記信息保護要求，杜絕“房叔”、“房嬸”

《細則》第九十五條：“各級不動產登記機構應當採取措施保障不動產登記信息安全。任何單位和個人不得泄露不動產登記信息。”

第一百零三條規定：“不動產登記機構工作人員違反本實施細則規定，有下列行為之一，依法給予處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任：……(三)泄露不動產登記資料、登記信息;……”

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不動產登記機構整合基本完成後，《不動產登記暫行條例實施細則》的落地意味着，中國不動產登記工作從此有了更加詳實和可操作的法律依據。

【明確一：小產權房無法登記】

國土資源部地籍司副司長冷宏志表示，我們國家物權法規定，不動產如果不登記，是不受法律保護的。從這個角度講，建立不動產統一登記制度以後，大家為了更好保護自己的物權或者財產權，正常地講就應該到登記部門進行登記。如果不登記，他就不能夠對抗第三人。

只有全面納入登記的不動產才能在法律框架內受到保護，對於此前非法買賣的小產權房，目前不動產登記條例明確暫不登記，這意味着小產權房不可能隨之合法化。

【明確二：三類人可查詢不動產】

實施細則明確“三類人”可以查詢不動產登記資料：一是權利人可以查詢、複製其不動產登記資料;二是因不動產交易、繼承、訴訟等涉及的利害關係人可以查詢、複製不動產自然狀況、權利人及其不動產查封、抵押、預告登記、異議登記等狀況;三是人民法院、人民檢察院、國家安全機關、監察機關等可以依法查詢、複製與調查和處理事項有關的不動產登記資料。

根據上述規定，只有特定人可以查詢不動產登記資料，而且並非“以人查房”，即輸入姓名即能查詢房產等不動產信息。權力機關依法查詢，也需經過合理的法定程序。

根據實施細則，權利人、利害關係人申請查詢、複製不動產登記資料應當提交下列材料：查詢申請書;查詢目的的説明;申請人的身份材料;利害關係人查詢的，提交證實存在利害關係的材料。對於查詢所需材料，細則增加了“查詢目的的説明”這一項。

實施細則要求，不動產登記資料由不動產登記機構管理，不動產登記機構應當建立不動產登記資料管理制度以及信息安全保密制度，任何單位和個人不得泄露不動產登記信息。違反規定的，除依法給予處分外，構成犯罪的，還要依法追究刑事責任。

【明確三：小區公共部分歸業主所有】

值得注意的是，實施細則對小區內道路、綠地的產權歸屬登記進行了明確規定：辦理房屋所有權首次登記時，申請人應當將建築區劃內依法屬於業主共有的道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物業服務用房及其佔用範圍內的建設用地使用權一併申請登記為業主共有。業主轉讓房屋所有權的，其對共有部分享有的權利依法一併轉讓。

“在我國現今的城市建設模式下，城市居民自購的住房往往位於小區內，此類小區的道路、綠地、公用設施、物業服務用房及其他公共場所似乎並無登記人信息。”北京聖運律師事務所行政法首席律師王優銀表示。

【明確四：農村宅基地及房屋要登記】

此外，對於國有建設用地上的建築物，此前有房產證登記制度相對完善。農村集體土地、宅基地和集體土地承包經營權等多數在村內登記，而且多數手工登記，資料並不完整。

此次實施細則對於集體土地宅基地使用權及房屋所有權、集體建設用地使用權及建築物、構築物所有權、土地承包經營權都明列單獨章節要求登記。

中國社會科學院農村經濟研究所研究員黨國英表示，不動產登記制度本身就是保護各種不動產的合法性，有些地區農村集體土地確權工作近幾年開展不錯，還有很多農村集體土地確權登記尚需完善。不動產登記全面推開後，所有的建築物應該全部登記。

實施細則第42條規定，因依法繼承、分家析產、集體經濟組織內部互換房屋等導致宅基地使用權及房屋所有權發生轉移申請登記的，需提交下列材料：不動產權屬證書或者其他權屬來源材料;依法繼承的材料;分家析產的協議或者材料集體經濟組織內部互換房屋的協議等。

【明確五：登記未引發市場波動】

在不動產登記條例徵求意見期間，業內人士曾經擔心，不動產登記掌握房產基礎信息，是為徵收房地產税鋪路。而開徵房地產税的預期，可能會引發有多套房產的業主拋售房產，從而引起樓市震盪。

事實證明，江蘇、北京、天津等地在20xx年已經開始對不動產變更、交易的居民換髮不動產登記證，從而陸續實現新證(不動產登記證)換舊證(房產證)。這些地區的房地產市場去年穩中有升，不動產登記並未引發市場波動。

首都經濟貿易大學城市經濟與公共管理學院副院長張傑表示，“不需要擔心不動產登記會引起房價下跌，不動產登記只是影響房地產市場發展的間接因素。短期來看，不動產登記有利於理清市場底數，開發商、政府主管部門、買房羣眾都希望房地產數量有一個確切的數據;長期來看，這有利於市場秩序的完善，促進房地產市場健康發展。”

不動產登記中心市場監測處處長盧靜指出，首先要明確不動產統一登記制度是一項摸清家底、保護公有和私有財產、保護產權之間合法交易的制度。但這項行政管理制度，客觀上確實是房地產税開徵的前提條件。

“不動產登記還未觸碰到公眾敏感點，公眾最在意的是房地產税開徵。”黨國英在接受中國房地產報記者採訪時表示。“不動產登記從整合機構，到全面可查詢還需要幾年時間，到真正開徵房地產税還有一段路要走。即便是有多套房準備出售，也會慢慢賣，不需要着急拋售。”