在物業管理工作會議上的講話（精選3篇）

在物業管理工作會議上的講話 篇1

同志們：

昨天，家瑾同志對《物業管理條例》(以下簡稱《條例》)的出台過程和主要法律制度作了説明，志峯同志就《條例》的重大意義、主要精神和下一步的工作安排講了話，我完全贊成，請各地區各單位認真貫徹落實。這次會議，在以往工作的基礎上，有十個單位交流了經驗和貫徹《條例》的安排，希望各地研究借鑑。

會議討論中提出了不少貫徹中的意見以及一些需要繼續探討研究的問題。昨天晚上，房地產業司進行了認真的歸納整理，給我列了十大問題，主要是《條例》貫徹實施中的有關問題，針對這些意見，建設部還將繼續研究，也希望各地積極探索。一是，關於業主和業主大會。《條例》規定業主大會作出決定，必須經與會業主所持投票權二分之一以上通過，重大事項須經全體業主所持投票權三分之二以上通過。業主大會怎麼組織，還需要探索。二是，業主委員會成員的素質問題。對此《條例》作了原則性的規定。業主委員會成員需要具備高素質，能否請當地的人大代表和政協委員來擔任。業主委員會能不能真正盡責，對業主委員會發揮作用很重要，請你們在今後的工作指導中總結經驗。三是，業主大會在法律上承擔什麼責任。它既不是自治組織，不是法人機構，又不是民政部門登記的社團組織。四是，物業管理區域內發生治安事件，物業管理企業有沒有責任。五是，關於物業管理企業代收水、電、氣、暖等費用產生的糾紛如何解決，維修責任如何落實，這涉及到公用事業改革的問題。六是，物業管理企業經營環境和虧損的問題，以及當地政府在環境整治中會不會增加物業管理企業負擔的問題。七是，共用部位、共用設施的產權怎麼明確地界定。八是，舊小區實行物業管理難的問題。九是，房地產管理部門與其他相關部門對物業管理活動的監督責任和如何履行職責。十是，地方政府制定相應的法律法規和研究轉變職能的問題。這些問題大部分都在志峯同志的報告裏作了説明，要在貫徹《條例》中逐步解決，要有一個過程。我個人體會，物業管理不完全是一個房屋管理問題，很多社會問題交織在一起，極其複雜。當前最重要的是抓好《條例》的學習、宣傳、貫徹，要通過制度創新，機制創新，管理創新，探索解決好這些問題。發展中的問題要用發展的辦法來解決。下面，我結合自己學習《條例》的體會談點認識，同大家一起研究討論。

我認為當前貫徹《條例》，首先是省建設廳、各地房地產行政主管部門，也包括城鄉規劃、市政公用、質量安全管理部門要共同做好《條例》的貫徹落實工作，前期建設和物業管理帶來的問題非常突出。《條例》從解決社會發展、經濟發展過程中的一些矛盾出發，作出了很多規定，所以《條例》的貫徹落實工作不是一個部門的事情。大家談到的舊小區問題，到底是房屋管理，還是城市市容市貌環境衞生管理，還是房屋管理和市容市貌環境衞生管理相結合，是很現實的問題。各地要在認真學習領會《條例》的法律關係，認真分析各地實踐的基礎上，確定有效的步驟，推進《條例》的實施。向社會各方宣傳理解認識《條例》的重要性，和自己應當承擔的法律規定的責任、權利和義務。深化改革和貫徹《條例》是我最近想的比較多的問題。我理解貫徹《條例》的重點和難點是各方思想認識問題，尤其是主管部門、業主、開發企業和物業管理企業，要解放思想，實事求是，與時俱進，根據《條例》調整工作思路，轉變觀念，將《條例》貫徹好。

一、物業管理髮展及《物業管理條例》的社會基礎

我國物業管理歷來是有社會需求，與經濟體制、住房制度、政府管理社會事務的方式有關，直接影響城市環境、城市容貌、城市形象，是全社會的客觀需要，反映的是城市綜合素質的重要方面。物業管理新體制的產生、發展是一個長期的演變過程，並且隨着社會主義市場經濟體制的建立和完善，社會事業的發展，人們生活水平的提高，住房制度改革的深化，以及房地產建設、銷售和售後使用管理分工的專業化、社會化、市場化，而得到逐步發展和規範。

我國物業管理的歷史狀況： 80年代初以前，我國廣大居民住房產權主要是屬於政府房管部門、企事業單位和政府機關所有。居民住户是房屋的承租者，交付房租、享有房屋的使用權。政府房管部門或者企事業單位負責環境管理，包括綠化、衞生、垃圾和廁所管理等公共部分，列支相關費用。居(家)委會、街道辦事處是對居住環境管理承擔組織責任。

80年代中期之後，我國進行城市經濟體制改革，打破單位單一投資建房，開始允許多渠道建房。人們對居住條件的要求逐步提高，形成對居住環境配套設施的需求。房屋建成後由房屋產權單位管理，外部環境則由居委會或街道辦事處負責管理。這一管理模式，逐步強化了居民關心居委會和街道辦事處所管公共部位的環境衞生、綠化環境等公共財產的意識。

房地產市場的培育和發展，帶動了單位購房，隨着這種需求的增大，開始形成服務於房屋所有人的物業管理。特別是人們對良好的居住環境的需求，刺激了商品房的供應，從而進一步促進了新建小區的物業管理，這種需求的經濟負擔和住房分配方式一樣仍是單位負責，個人受用。新建小區物業管理的發展起到積極的推動和示範作用，同時也引發出物業長期管理的需求。

我們房地產開發是實行滾動開發，預售制、規劃批准建設範圍實施週期長短不一，加上歷史上新建房屋移交中產生物業費用由誰來承擔問題，促使開發企業組建物業管理企業，滿足開發企業的需求和購房業主在小區建設尚未全面完成情況之下的物業管理需求。房地產開發企業對自己開發的項目實施物業管理，也是基於業主對物業管理服務的需求，這就形成前期物業管理。

隨着住房制度改革的推進，物業管理也隨之發展。但存在公房出售之後的物業管理和仍由公房管理、單位管理的出售及未出售公房之間需求關係、管理方式等尚需研究和規範。

居民的住房需求，由直接關注住房面積大小、功能質量等內部需求，發展到對環境的需求;從需要對房屋共用部分的管理，發展到同時需要對部分公共社會事務的服務;從需要對房產和附屬設施的完好，發展到實現房屋的保值、增值。這些，使物業管理的內涵更加豐富，需要研究解決的問題更加明晰。

從我國物業管理髮展的進程來看，物業管理涉及我國計劃經濟體制向市場經濟轉變，房地產業發展和住房制度改革，改善人居環境、提供公共服務，也包括機關後勤服務改革，政企分開、政府轉變職能，基層政權職能到位和居委會自治組織作用的發揮。在這些轉變中需要立法來強調業主的自身的位置，規範業主與業主之間、業主與開發企業之間、業主與物業管理企業之間，居委會、街道辦事處與業主和物業管理企業之間的關係，需要政府主管部門轉變觀念，改變工作方式和方法，也有基層單位的改革轉制問題，這也就是存在於《物業管理條例》之中的社會基礎，需要明確相關法律制度。

二、物業管理中要運用法律法規規範人們的行為(或者講相對人的行為)

《物業管理條例》既然存在着立法的社會基礎，就應當用法律法規來規範，在改革和發展中推進物業管理。法律法規的嚴肅性，既要調整解決好現有矛盾，又應有一定的前瞻性。因此，我體會，要貫徹落實好《條例》，關鍵是學習、宣傳《條例》規定，準確理解和把握好物業管理活動中的規定法律關係。這裏我着重講一講以下幾個方面的認識：

(一)業主是《條例》規定的責任主體

業主是房屋產權的所有者，業主委託物業管理企業實施物業管理區域內的物業管理行為。所以，業主是物業管理區域內物業管理的重要責任主體。這是宣傳貫徹《條例》，形成共同工作氛圍的基礎。明確這一點，才能説清楚業主具有可以選擇管理企業和不選擇管理企業的權利，具有維護個人和公共的共同利益的責任，和遵守公共利益和社會責任所規定的義務。

(二)業主大會和業主委員會是一種必然的選擇

業主的責任，除了對房屋內專有部分所有權的行使，更重要的是還承擔遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衞生的維護等方面，由公約和規章制度確定的義務。多個業主之間必定形成共同利益和共同事務，而公共利益和共同事務不是一個人代表的。從我國固有的特點來看，公共利益和公共事務部分，必然存在業主和業主之間內在的聯繫，這就體現出業主公約。因此，《條例》在進行制度設計時，在吸收實踐證明行之有效的既有制度的基礎上，確立了業主大會制度。明確物業管理區域內全體業主組成業主大會，規定了業主大會的成立、會議形式和表決方式，業主大會按照《條例》和業主大會議事規則確定的程序作出的決定，包括業主公約等，視為全體業主的共同決定，對全體業主具有約束力。通過這些規定，保證業主大會能夠切實擔負起代表和維護全體業主合法權益的職責。

(三)合同是物業管理服務的法律依據

業主、業主大會與物業管理企業之間是合同關係。業主、業主大會委託物業管理公司管什麼、達到什麼服務標準，要通過合同明確約定。當然，服務價格和服務水平必須相對應。物業管理公司的服務內容不是包羅萬象的，應該按照合同約定提供服務。在物業管理服務活動中，業主是責任主體，物業管理公司是服務主體，他們之間違反合同的糾紛是民事糾紛，主要受《合同法》保護和約束，行政主管部門不要過多幹預。

(四)前期物業管理必須加強

《條例》規定，在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，建設單位選聘物業管理企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。為什麼《條例》規定，建設單位可以選聘物業管理企業進行前期物業管理。

在建設過程中間，開發企業與業主以及物業管理企業之間相互利益關係的調整是關鍵。與其他的銷售行為不同，房屋產權的銷售是一個過程。因為房屋建設實行的是滾動開發，業主在滾動開發中，獲得產權，不可能等到開發商銷售完所有物業，購房人全部入住，成立業主大會之後，才來選聘物業管理企業實施物業管理。因此，商品房銷售階段的物業管理服務，是建設期的業主(建設單位)向最終業主(住户)過渡期的物業管理，也就是前期物業管理，客觀上只能由建設單位選聘物業管理企業來實施。《條例》規定，前期物業服務合同由建設單位和物業管理企業來簽訂。但物業管理企業提供服務的對象不僅是建設單位，主要還是逐漸入住的購房人。根本上講是業主長遠利益的保證，包括對批准規劃實施中的有關問題的預防，可以減少開發企業建設過程中隨意改變規劃。所以，《條例》要求，購房人在與開發建設單位簽訂的購房合同中，必須包含建設單位與物業管理企業簽訂的前期物業服務合同的內容，從而讓購房人承擔前期物業服務合同中約定的關於物業管理的權利義務，為業主接受物業管理企業的服務提供了法律基礎。

(五)業主、業主大會、業主委員會應當誠意接受居委會的指導和監督

《條例》第二十條對業主委員會、業主大會與居委會的關係作了明確規定。要理順兩者的關係，關鍵是要學習貫徹《條例》和《城市居民委員會組織法》。居民委員會是居民自我管理、自我服務的自治組織，主要職能作用是，協助基層政權做好居民羣眾政治思想工作，調解居民鄰里矛盾，維護居民道德行為規範，創造良好、和諧的社區人際關係。業主大會是業主們由於共同財產關係而形成的共同利益通過業主公約來確定的組織。居委會是和社區對應的組織，業主大會是和物業管理區域對應。業主、業主大會要維護好自己的權益，離不開當地居委會的指導和幫助。《條例》設立了業主大會、業主委員會作出決定應當告知並聽取居委會意見的義務。規定業主大會、業主委員會應當接受居民委員會指導和監督，共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。同時規定，業主大會、業主委員會應當積極配合相關居委會依法履行自治管理職責，並接受其指導。與其他企業一樣，物業管理企業按合同和國家有關法律法規進行經營服務，與居委會之間沒有法律上的權利義務關係。

(六)落實《條例》規定住房專項維修資金制度，應當從房管部門改革和改進工作抓起

關鍵要清理公房出售專項維修資金的挪用，建立健全管理機制，落實賬户到人。《條例》規定，住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定，交納專項維修資金。建立專項維修資金的目的，主要是用於物業保修期滿後物業共用部位、共用設施設備的維修和更新改造。這是保障物業管理區內公共設施、共用部位完好使用和維護業主長遠利益的必要措施。因此，必須完善制度，嚴格徵收，專項使用，加強監管。

(七)政府機關要轉變職能做好實施監督

物業管理企業是依照《公司法》設立的自主經營、獨立核算，獨立承擔民事權利和義務的民事主體。民事主體在市場中的行為其實就是市場行為，民事行為的特性要求給市場主體以充分的自主權利，政府不能干涉民事主體自由從事市場活動，不能主動介入到這種活動中去，更不能隨便運用自己擁有的行政權力進行干預。政府部門既要尊重業主在物業管理上的自主權，也要尊重物業管理企業的獨立經營自主權。

政府的作用，主要是根據法律、法規、規章對物業管理企業行為實行監督管理，為他們從事市場活動提供法律和制度上的保障。各地房地產行政主管部門，要徹底改變過去大包大攬的觀念和做法，明確哪些是自己管的，哪些是民事行為交給市場解決的，一旦有民事糾紛，應鼓勵多走一點司法程序來處理，做到依法行政，既到位，又不越位。

(八)抓好公房管理部門改革，有步驟推進實施物業管理，抓好試點穩妥推進

社會對環境的需求是地方政府關心的。公房管理改革不僅是房管部門的事，關鍵是人的居住環境，有居民本身要求，也是城市形象問題，要有緊迫感，要積極參與。各地建設和房地產主管部門應當作為地方政府的參謀，制定方案，推進改革實施。

(九)建設部和省廳市局的工作問題

做好這項工作，必須充分領會《條例》精神，並充分總結物業管理髮展的歷史過程。通過這些工作，把握物業管理的難點、重點和方向，這樣工作才有前瞻性。

第一，要把法律關係弄清楚。要明確物業管理各方主體的法律責任，特別要明確業主責任和行政主管部門自身的責任。

第二、要儘快完成配套法規的制定，對過去的法規進行清理，要有計劃，明確出台的時間。部裏有關司局向我反映，向地方徵求意見的立法經常不能按期回來。當前部裏要建立一個考核各省廳市局的制度，把法制工作作為考核省廳市局工作的一個重要指標，並把考核結果向省區市政府通報。

第三，要同心協力，解決法制建設問題。我講的同心協力有三個層面。一是上下同心協力，我們這個行政管理的各部門要同心協力，二是左右同心協力，我們今天為什麼要求部裏其他司的司長來參加會議，《條例》對有關質量安全，規劃問題，城市建設中的水、氣等改造的問題，都有規定。貫徹落實好《條例》，我們的相關部門能不能同心協力很重要。三是我們與建設行政管理部門以外的部門同心協力，特別要與民政部門，與當地政府有關社區管理的部門同心協力。我們要如實地告訴別人，對你們工作有什麼要求。當然部門之間的工作是有不同側重的，要在分歧中找共同點。

(十)宣傳工作

宣傳工作還要加強。法規司、房地產業司要組織開展好有關宣傳活動。要宣傳貫徹實施《條例》對促進城市發展、改善投資環境的作用，對協調業主共同利益和保護業主合法權益的作用。對業主的宣傳，要增強業主自律意識，推進民主協商機制的形成。只有依靠社會力量的支持和社會輿論的正確引導，《條例》的貫徹工作才能做好，才能規範社會人和行政部門的行為。做好自己的本職工作，抓好《條例》的貫徹落實，真正維護廣大業主的利益，這是國務院領導對《條例》頒發實施的要求。《條例》在制定過程中廣泛徵求了社會各方的意見，在貫徹實施《條例》中更要傾聽羣眾的意見，認真解決羣眾反映的熱點、難點問題。

同志們，隨着《條例》的頒佈實施，我國的物業管理行業進入了一個新的階段。我們要以“三個代表”重要思想為指引，學習好《條例》，貫徹好《條例》，按《條例》的要求做好自己的工作，切切實實地保護好廣大羣眾的權益，為全面實現小康社會目標作出應有貢獻。

在物業管理工作會議上的講話 篇2

一、正視現實，進一步增強規範物業管理工作的責任感和緊迫感

我市的物業管理工作從1998年開始起步，多年來雖然在政府的領導下，經過物業工作者的不懈努力，使物業管理工作，有了一定的發展，但我認為還只是停留在初級階段。從企業認證情況看，全市物業管理企業中有資質的僅有5家，可以説少得可憐。從供暖情況看，*城區供熱面積214萬平方米，供熱樓房499棟，22213户，鍋爐房125座，鍋爐167台，總計558噸，目前自燒98座，承包27座。其中物業公司直管樓房122棟，面積49.2萬平方米，委託樓房36棟，13.2萬平方米。共有19座鍋爐房，33台鍋爐，計150噸，固定資產2232萬元，直管供熱户數8095户。幾年來政府協調解決資金300萬元，對城區一些老樓房及全市大循環式樓房進行供熱分户改造。現在已完成分户改造69棟，4143户，27.8萬平方米，佔應改造的57%。由於煤電漲價，熱費欠繳、設備陳舊，管理不善，導致供熱温度很難達到國家標準。從市直部門單位住宅樓物業管理情況看，目前市直部門單位所管的住宅樓341棟，面積151.5平方米。其中物業管理自己負責的有77個單位，263棟樓房，面積115.3萬平方米，租賃發包的有29個單位，78棟樓房，面積36.3萬平方米，這些單位住宅的物業管理還只是以供暖為主，其它服務項目如衞生保潔、四防安全、公用設施維護等都不到位。從開發小區的物業管理情況看，我市城區現有引資開發小區4個，即陽光苑、世紀花園、怡景花園、曙光小區，建有樓房28棟，建築面積12.8萬平方米。其中物業管理由開發建設單位自管的有2個。租賃發包的有2個。除陽光苑小區物業管理較好外，其它小區的物業管理水平仍須急待提高。

在正視現狀的同時，必須清醒地認識到我市物業管理存在的突出問題。

一是行業管理不夠規範，機制不夠健全。我市物業管理辦公室成立較晚，未能全部履行行政主管部門職責，依照《條例》對轄區內的物業管理活動進行監督、檢查、指導的力度不夠。物業管理企業市場準入制度未能得到有效執行，導致物業管理企業大都沒有資質，無序進入市場，管理不規範，服務不到位，不講誠信，毀約棄管。並有開發商將配套公建私自轉賣給承包人，變成承包人的私有財產，承包人為了謀求個人利益，往往是多收費，少服務，隨意增加業主負擔，造成多起羣眾上訪。

二是業户欠費嚴重，國有供熱設備帶病運行。由於市場調節的燃煤價格迅速上漲，供暖必需的原材料與燃料價格的不斷上升，導致供熱成本不斷增加，20*—20*年供暖期每平方米供熱成本比上年度增加了10元，同時熱費收繳率年平均低於80%，每年熱費收繳率下降2-4個百分點，20*—20*年供暖期，業户欠繳國有公司熱費就達340萬元。由於企業資金短缺，致使大量老化和已超過使用年限的供熱設備得不到及時更新改造，相當部分供暖系統存在隱患。

三是早期住宅物業管理缺失，供熱管網分散。由於我市沒有執行專項維修基金徵繳制度，結果一些市直單位部門的住宅樓公共部分當出現下水堵塞、牆皮脱落、屋面防水滲漏等問題時，往往因為資金問題，隨之在維修養護時就出現了互相推諉、彼此敷衍的滯管現象，影響了居民的正常生活。另外全市共有鍋爐房125個，使用鍋爐167台，鍋爐網點過密，未能集中和分户供熱，造成能源消耗過大，環保質量較差。另外一些承包企業受供熱成本漲幅影響，未能達到供熱標準，羣眾反應強烈。

四是物業企業負擔過重。目前物業服務是商品的社會氛圍尚未形成，大多數市民還習慣於計劃經濟下的福利住房分配和使用制度，花錢買服務的意識還不強，有些業主只想得到更好的物業管理服務，卻不被合同約定支付相應的費用，直接影響了物業企業經營性收入。有的開發小區建設不配套，遺留問題多，如地溝高度不夠，下水管道脱節、堵塞，髒水上返等問題不斷出現。物業管理法規與相關配套制度、政策不健全，影響了物業規範有序健康發展。這些問題在一定程度上影響了我市物業管理工作的發展，成為制約物業管理企業發展的難點。因此，我們必須正視現實，統一認識，加大力度，進一步增強加快發展物業管理工作的責任感和緊迫感。

二、全面履行部門職責，強化對物業行業的監管力度

1、明確物業行政管理部門職責。*市物業管理辦公室負責我市城區物業管理工作，是市政府下轄的獨立的城市住宅物業管理的行政主管部門，辦公室設主任一人，由*辦事處副主任常城兼任。下有4名工作人員。其職責是宣傳貫徹國家、省、市有關物業管理法律、法規、規章;指導業主成立業主大會，並選舉產生業主委員會;指定專門帳户，存儲和代管業主交納的各項維修資金，並監督其使用;制定物業服務合同、業主公約、業主大會議事規則等示範文本;審查物業企業資質;監督、檢查、指導物業管理活動;糾正違反物業管理行為。

2、做好“專項維修基金”的徵繳工作。《物業管理條例》第2章第7條第4款規定：“按國家有關規定交納專項維修基金”。專項維修基金可以解決因建樓比較早、已過保修期樓房屋面防水滲漏困繞住户生產、生活等難題，以及公共設施設備的維修。市物業管理辦公室是物業維修基金的主管單位。依據上級有關部門要求，城市規劃區內新建商品住宅和現已使用的商品房其共用部分、共用設施、設備的維修基金，由開發建設單位代收，並與物管辦簽訂《物業維修基金收繳協議》;向購房者收取購房款2.5%的物業維修基金，購房者須持物業維修基金專用票據和其他資料辦理房屋確權手續;開發建設單位在售房期間，應將代收取的物業維修基金定期存入市物業維修資金專户。現已使用的商品房，其公用部分、公用設施、設備的維修基金，由實際管理的開發建設單位或物業公司負責收取，按建築面積每月每户每平方米0.15元，非住宅用房以每月每平方米0.8元收取，管理單位按所管房屋的數量到市物管辦核准收繳數額領取專用票據，並及時將收繳的基金足額轉入物業維修基金專户。

3、執行物業管理市場準入制度。根據《條例》規定，市物業管理辦公室要參與前期住宅小區規劃設計方案的論證，提出便於實施物業管理的具體意見，參與住宅小區竣工後的綜合驗收。今後凡進入社區(小區)的物業管理企業都要具備相應資質，同時要到市物業管理辦公室審核、備案。實施物業管理時，要與業主委員會簽訂物業管理委託合同，並向物管辦交納保證金或固定資產保證金，標準不低於5萬元。各部門、各單位所屬的住宅樓，物業管理工作必須接受行政主管部門的監督和指導，要堅持以人為本,自行加大管理力度，完善服務措施，提高服務水平，保證一方穩定。開發建設單位要在辦理“房屋銷售許可證”之前，通過招投標或採取協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業。這樣做有助於完善市場競爭機制，做到建與管不留隱患，切實解決配備設施不完整或不切實際的超值服務承諾等問題，從而促使物業管理儘快走向規範化的市場軌道。

4、努力做好業主委員會的組建與管理工作。業主大會、業主委員會和業主是物業管理活動的主體，業主委員會是物業管理工作中的羣眾性自治組織，在社區組織的配合下，由物業管理辦公室組織召開業主大會選舉產生，其委員應當由社區或樓區內熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任，今後凡是實行物業管理的住宅區，都要依法成立業主委員會。業主委員會要接受物業管理辦公室的監督、檢查、指導，同時積極配合社區組織依法履行自治管理職責，其權利和義務，《條例》有明確規定。在實際工作中要突出業主權益，同時明確業主應承擔的義務，促進業主自律和民主決策。要保證做到業主的權責一致，這是業主大會、業主委員會規範運作的關鍵。要形成一個有效的監管協調機制，及時化解業主委員會和物業管理企業發生的矛盾和糾紛。一個成熟的、挑剔的、高素質的、依法運作的業主委員會，肯定有力於物業管理行業高速健康發展，有力於減少投訴，保障社會穩定。

三、不斷完善服務功能，紮實做好物業管理工作

1、切實加快國有物業公司的管理機制改革。*市物業公司要全面進行企業內部管理機制改革，實行領導班子集體承包責任制，健全完善企業內部規章制度，切實形成規範長效的制約機制。要實行公開競聘制度，配齊配強中層領導;要實行雙向選擇制度，實現競爭上崗，定員定責;要實行承包經營制度，實現風險抵押，自負盈虧;要實行指標考核制度，實現績效掛鈎，獎優罰劣。通過改革，全面提高企業的經濟效益，增強公司的競爭實力，促進物業管理事業的健康發展。

2、努力做好城區供熱聯網和分户改造。依據國家、省市有關規定，城區內凡實行“大循環”集中供熱的居民樓、商用樓都必須進行分户改造，設計、安裝具有分户計量及室温調控功能的採暖系統，形成一户一栓，水熱同位。國有物業公司直管樓房的分户改造資金按規定由供熱單位和業户共同籌集，委託管理和單位自管的樓房分户改造資金由產權單位和業户共同籌集。今年，如果委託管理單位樓房的分户改造任務不能完成,或者不能及時出資搞好鍋爐、管道的維修養護而出現隱患的，物業公司有權停止供氣。同時物業公司要根據城市發展供熱總體規劃，積極爭取協調資金，逐步實現大面積供熱併網聯網，實現環保、節能、高效的目標，兩年內力爭全面完成供熱聯網和分户改造工程。

3、加大力度清繳熱費。熱費收繳多年來一直是物業單位的難點問題。為此，市政府要求各相關部門和單位必須密切配合供熱企業，依法收繳陳欠熱費，並對拒交熱費的“釘子户”，應履行法律手續，堅決收繳。對供熱託管單位多年所陳欠的熱費，託管單位要採取有利措施，在開栓前將欠款繳清，否則物業公司可以停止供熱。

4、強化服務意識，提升小區物業管理水平。物業管理的對象是建築物和建築物的配套設施設備，服務的對象是廣大羣眾，所以説它是一種特殊的服務行業，既要做好“物”的管理工作，更要做好為“人”服務的事情。因此，物業企業要在物管辦的指導下，按照市場需求多樣化和實效性的原則，根據物業管理服務內容、服務質量和市民的經濟承受能力，確定相應的收費標準，與業户簽訂服務合同，並提供質價相符的服務。根據《條例》規定，物業管理區域內，供水、供電、供氣等單位應當向最終用户收取費用，物業管理企業不得代收。物業企業要積極組織不同類別的從業人員進行物業管理知識、法律知識和專業技能培訓，達到持證上崗。要不斷強化服務意識，切實解決好羣眾生活中遇到的困難和問題，排查糾紛，化解矛盾，維護羣眾的合法權益，把黨和政府的温暖送到千家萬户。

在物業管理工作會議上的講話 篇3

同志們：

今天在風景秀麗的峨眉山市召開全省水利系統辦公室工作會議，主要任務是通過總結工作、表彰先進、交流經驗、研究對策，把全省水利系統辦公室工作推向一個新的更高水平。

參加這次會議有四條理由。一是辦公室工作很重要;二是辦公室工作很辛苦;三是有辦公室工作情結;四是樂山市縣水務工作很出色。這次會議得到了樂山市委、市政府的大力支持，樂山市委、市紀委趙田書記也在百忙之中抽出時間到會祝賀。水利部辦公廳對四川的工作高度重視，何猛處長親自到會指導，給我們提出了很多寶貴意見。前面，廳辦公室主任趙斌同志就去年工作作了全面系統的總結，對下一步工作作了具體安排，我都贊同，請大家抓好落實。

近年來，全省各級水利部門辦公室緊緊圍繞水利發展改革大局，主動有為，履職盡責，較好地完成了辦文辦會、綜合協調、信息調研、督查信訪、機要保密等各項任務，在服務領導、服務機關、服務基層等各方面都取得了可喜成績，為全省水利圓滿完成各項目標任務發揮了重要作用。在此，我代表廳黨組，向各位分管領導和辦公室主任，並通過你們向全省水利系統辦公室工作同志表示衷心的感謝!下面，我講三點意見：

一、深化認識、找準定位

辦公室是單位的綜合機構，是極其重要的部門。之所以極其重要，是因為辦公室有“三個特殊”：

一是位置特殊。辦公室是協助領導進行決策與管理的綜合辦事機構，是領導的重要參謀助手、機關的管理者、聯繫羣眾的橋樑紐帶，在一個部門和單位中處於中心樞紐的地位。其地位的特殊性，可以形象地概括為“三部”：參謀部、信息部、後勤部。所謂參謀部，就是為單位領導決策提供服務，特別是辦公室祕書人員要搞好決策服務，以準確領會和徹底貫徹領導意圖為使命。所謂信息部，就是要善於調查研究，蒐集、整理、傳遞、駕馭信息;所謂後勤部，就是要為領導、為機關正常運轉提供必要的後勤保障。特殊的位置，特殊的職責，使辦公室具有很強的影響力。辦公室工作好壞，作用發揮得如何，不僅直接反映出辦公室自身水平，而且關係到黨的路線、方針、政策的貫徹，關係到領導班子決策的落實，關係到一個部門和單位的形象和威信。一旦辦公室工作出現任何閃失和疏漏，都會影響到整個機關的正常運轉，破壞機關的整體形象。正是從這個意義上講，我們説：辦公室工作事關大局、事關全局。

二是任務特殊。辦公室的主要任務是“三為服務”：為領導服務、為機關服務、為基層服務。全方位、多層次、高標準地做好服務工作，讓領導滿意，讓部門滿意，讓基層滿意，是辦公室工作的出發點和着力點。對領導服務，要突出政務服務。政務服務是辦公室的第一要務，貫穿於整個中心工作。政務服務優劣，直接關係領導決策貫徹落實的好壞。這就需要辦公室超前謀劃，周密安排，迅速落實，準確反饋，在紛繁複雜的工作中理出頭緒，從容應付，爭取工作的主動權。對機關服務，要突出整體服務。就是要着眼於大局、着眼於整體、着眼於長遠，自覺地從全局工作的視角和高度來思考問題。在處理機關事務方面，既要上管天文地理，抓大事、抓要事，也要下管雞毛蒜皮，抓小事、抓瑣事，力求把每一項工作都做實做細， “大事不糊塗，小事不疏漏”，保證機關整體運轉有序，避免出現“中梗阻”。為基層服務，要突出窗口服務。辦公室是聯繫羣眾的窗口、對外開放的窗口、政策服務的窗口，大家言行舉止備受關注。更需要有窗口意識，力求文明、規範。特別是對基層來訪的同志，要熱情接待，以誠相待，進有迎聲、問有答聲、走有送聲，樹立和維護良好的機關形象。

三是要求特殊。辦公室的特殊地位和任務，決定了對辦公室工作的要求也不一般。辦公室是領導身邊的工作機構，辦公室工作人員是領導的“身邊人”，要做到“四個表率”：一是學習的表率。學習是永恆主題。“一個人的八小時以外決定了人生。”要合理利用業餘時間，把學習當成一項工作任務、當成一種生活方式，潛心學習理論和業務知識。二是調研的表率。調查研究是謀事之基、成事之道。任何科學決策都始於調查研究。要在深入調查研究的基礎上，提出更多更好的思路、建議、方案和舉措。三是實幹的表率。“古今興盛皆在於實”。辦公室工作辛苦、艱苦、清苦，需要踏踏實實幹事、紮紮實實做事，以實實在在的成績、實實在在的作風贏得各方信服。四是廉潔的表率。辦公室工作人員要時時事事處處嚴格要求自己，嚴格遵守各項規定，自覺做到自警、自重、自省、自勵，以實際行動樹立辦公室的良好形象。

總之，辦公室地位關鍵、任務繁重、要求嚴格,一般人做不好，做好了也就更不一般。全省水利系統一定要從水利工作全局的戰略高度，深刻認識辦公室工作的特殊地位與作用，深刻認識辦公室工作的極端重要性，增強做好辦公室工作的責任感和使命感，進一步堅定信心和決心，着力提升辦公室工作水平，為全省水利發展改革再立新功。

二、增強素質、苦練內功

俗話説，打鐵得靠真本事。要做好工作，必須依靠過硬的素質修養和工作能力。去年，我給大家提出“提高五種能力”的要求;今天，我想就素質建設再給大家提些要求，那就是要做到“六有”：有德、有知、有能、有道、有威、有心。

第一，要有德。德是立身處世之根本。德才兼備，以德為先，是對辦公室工作人員的基本要求。一是政治清醒。必須有堅定的政治方向和政治立場，有強烈的政治意識、政治鑑別力和敏鋭性，善於從政治上觀察、思考和處理問題，在重大原則問題上要立場堅定，旗幟鮮明。大家站在政治高度思考，很多問題就迎難而解，避免造成失誤。二是紀律嚴明。強化組織觀念，堅決貫徹執行黨組(黨委)的決策部署，堅決服從組織的工作安排，嚴守政治紀律，嚴禁亂髮議論。事事講規範、守程序、懂分寸，真正做到不該説的不説，不該做的不做，更不能打着領導旗號為自己謀私利。三是做人正派。對上司，要尊重恭敬，不卑不亢，不能桀驁不訓;對同事，要謙虛熱情，襟懷坦白，不能鋒芒畢露;對工作，要滿腔熱忱，愛崗敬業，不能得過且過;對職務，要忠於職守，職責相符，不能專權越位;對名利，要淡泊無奢，任其自然，不能過分追逐;對生活，要平平常常，閒逸清靜，不能奢華無度。四是處事光明。在處理政務、事務和協調關係時，必須丁是丁、卯是卯，出於公心，坦坦蕩蕩，光明磊落，切忌耍陰陽臉、説兩面話，當面一套，背後一套。這樣與人相處，才能給人一種信任感、放心感、安全感。

第二，要有知。所謂“知”，是指培養知識型的人才。一是涉獵面寬。大家不僅要有較高的理論修養，熟知政治、經濟的各項政策，還應保持強烈的求知慾，多瞭解業務、管理、法律、文學，甚至天文地理、三教九流的知識。工作常用的知識不僅要了解，還要熟知精通，能指導實踐。二是內容要新。當今時代，科技日新月異，新知識層出不窮。大家要緊跟時代步伐，跟上工作節奏，就必須堅持先學一步，快學一步，善於汲取新的營養，始終佔領科學文化知識的制高點。三是掌握求深。對各方面的知識，雖不能象專家那樣深有造詣，但也應對其內涵、實質有較深、較細緻的瞭解和掌握。尤其是與工作密切相關的某些知識領域，不能一知半解、不求甚解。四是善於運用。學以致用，這是參謀決策、協調處理政務事務、運籌推動工作之根本。掌握了實實在在的知識，參謀才能參到點子上，謀到恰當處，才能有助於領導正確決策，協調時才能不説外行話，推動工作才更有説服力。所以，要把學習作為終身追求和生活習慣，抓住點滴時間進行學習，使自己增知益智、終身受用。

第三，要有能。就是有本事，能幹事、會幹事、能幹成事。主要體現在四個方面：一是精於文字。文稿服務是衡量辦公室工作水平的重要標準。目前，我們一些辦公室文字綜合能力不強，文稿粗製濫造，影響工作質量和效率。今年，廳辦公室要用3-5天時間，組織培訓班，對文祕人員進行培訓。提高文字綜合能力，關鍵靠三條：一靠知識積累。台上一分鐘，台下十年功。只有平時加強學習，積累知識經驗，在組織文稿時才能信手拈來、倚馬可待。二靠寫作技巧。要善於提煉歸納，善於學習借鑑，熟悉領導思維，緊貼領導思路，善於站在領導的角度思考問題。三靠捨得吃苦。要用“吟安一個字，拈斷數根鬚”的韌勁，仔細揣摩、精益求精，不斷推出精品，更好地以文輔政。二是善於協調。協調是一門學問，搞好綜合協調，要把握好“三個度”。立足協調的高度。牽住“牛鼻子”，堅持從水利發展改革穩定大局去思考籌劃、安排處理問題，做到周密細緻、減少矛盾、避免紕漏。拓寬協調的廣度。對上，瞭解上級意圖，爭取更多的指導幫助;對下，關注羣眾呼聲，多為基層解決實際困難和問題;對內，注意溝通配合、多商量、多補位，推動工作落實。目前，一些辦公室縱向聯繫不夠，橫向溝通更少，需要引起高度重視。把握協調的深度。既要理直氣壯，又不能頤指氣使;既要超前服務，又不能“幫倒忙”;既要為領導分憂解難，又要把握好分寸，不能越俎代庖。三是敏於信息。我們處在信息時代，毫不誇張地説，無論大事小事，在南半球一發生，北半球馬上就可以知道，信息工作的重要性更加凸顯。大家一定要在這方面下力氣，花功夫。要緊緊圍繞工作重點，加強調研，解剖麻雀，見微知著，從單個事例中，找出有規律性和代表性的問題;要豐富信息內容，增加信息深度，提高信息實效，為領導同志掌握情況、進行決策和指導工作服務。辦公室搞調研有優勢，但同志們平時大都在機關應付大量繁多的工作，很難走出去搞調研。這個問題要下決心解決好。如何解決?關鍵是靠單位一把手和分管領導。單位領導要多安排辦公室同志出去調研，多帶着大家下去調研，真正使大家走出去。四是長於辦事。辦公室工作無小事，事事關係全局。一要不以事小而不為。小事不抓，日積月累，就會釀成大事，貽誤工作。特別是對那些看似小事，抓不好就可能影響工作的，更不能聽之任之。二要不以事雜而亂為。不亂為，就要知規知矩，該請示的請示，該報告的報告;就要知重知輕，避免重要工作沒有抓住，次要工作使勁過頭;就要吃透上情，摸透下情，辦事才有方向，才能有的放矢。三要不以事急而盲為。在處置急事和突發性事件時，必須政治敏感、頭腦冷靜，不能盲為，不能亂表態，亂許願，避免為徹底解決問題埋下隱患。四要不以事難而怕為。事情不管多難，都應義無反顧，挺身而出，敢於碰硬，不怕攬矛盾，不怕受委屈，不怕得罪人，不怕找麻煩。否則，一味追求和為貴，瞻前顧後，就什麼事也辦不成。現在有的幹部怕擔責任，遇事繞道走，極不利於問題的解決。

第四，要有道。就是要講究工作藝術。搞好辦公室工作，要善於處好“四個關係”。一是被動與主動的關係。辦公室工作的一個明顯特點，就是被動性。大家必須在被動中求主動，化被動為主動。要從工作常態中把握定勢，從時勢變化中尋找規律，進而獲得主動;要未雨綢繆，想領導之所未想，主動研究解決問題的對策措施，在領導需要時就能提供，贏得主動。二是重複與創新的關係。要正視重複，工作使然，必須重複，沒有辦法;要總結重複，探求規律，獲取經驗;要積極創新，多謀善思，追求一流。正視重複才不會反感做相同的工作，積極創新才能取得工作突破，把每件事情、每項工作都幹漂亮出色。三是質量與效率的關係。必須把追求質量和追求效率統一起來。大家當參謀出主意，假如不注重時效，即使你提的是“金點子”，一旦“水過三秋”，就連“泥點子”都不是。反過來，如果提供信息，不注重質量，情況不明，哪怕你報得“飛快”，一樣毫無價值。四是忠誠與求實的關係。既要講忠誠，在思想中真正理解、在內心裏真正認同、在態度上真正擁護、在行動時真正執行，與黨政保持高度一致;更要求真務實，不唯書、不唯上、只唯實，辦實事、出實招，敢於直言不諱、直抒胸臆、直陳事實。要敢於堅持正確的意見，不要怕和領導“唱反調”，因為這其實也是在對領導負責，是更高境界的忠誠。

第五，要有威。有威才能有為。辦公室的“威”主要包括三點：一是威嚴，源於自身素質。文化底藴、政治理論、業務技能、道德品行是自身素質的直接表現，這四個方面的修養搞好了，自身素質提高了，人們一旦提到辦公室這個機構，提到你這個同志，就會肅然起敬，威嚴不“請”自來，這也就是我們常説的“不怒而威”。二是威信，源於自身能力。一個人要樹立威信，除了自身的文化政治修養和知識閲歷外，更重要的是看認識分析事物，處理和解決問題的綜合能力，看工作方法藝術，工作效果和業績。在大會上念稿子是體現不出水平的，關鍵在於你的能力使人信服，處事方法和結果使人佩服，那麼別人就更願意聽從你、信服你，威信自然就樹起來了。三是威力，源於自身表率。辦公室作為一個戰鬥團體，其威力除所處的特殊地位使然之外，更主要還在每位同志的自身表率作用。這是無言的推銷，無聲的號令，這種力量往往勝過千百遍説教。同事之間，要用成熟的語言、商量的口吻、朋友的身份，避免用説教方式來解決問題，推動工作。總之，必須更加主動有為地工作，以實實在在的工作成績讓領導滿意，讓機關滿意，讓羣眾滿意，才能得到社會更多的尊重與肯定，才能更“有威”。

第六，要有心。就是在時時處處都要細心，用心做事，用心做人。舉幾個例子來説明。一是走路。大家去仔細觀察，周和毛主席走路，表面看是平行在走，但任何時候周都間隔主席三步;現在我們和走路，之間相隔總是七步，七步之遙，這是禮節、規矩。二是點火。使用打火機，要仔細研究，講究方法，注重細節，避免出現疏漏;三是握手。握手有輕重、有深淺、有單手、有雙手，必須得體又大方。四是看人。對不同對象，要有不同“看”法。看人的眼神，看人的部位，都要注意。總之，事事處處都要用心，做人待人要用心，做事待物要用心。只要用心了，就沒有做不好的事;只要用心了，就沒有作不好的人。只要用心了，你就會有很多朋友，周圍的羣眾，周圍的事物，周圍的力量，都可以為我所用，這對我們事業發展是很有益處的。

三、加強領導、營造環境

幹事創業，關鍵在人。水務部門各級領導要關心和重視辦公室幹部的培養成長，要把“用事業留人、用感情留人、用待遇留人”真正落到實處，為加快辦公室幹部成長創造良好的工作環境和有利條件。具體來講，就是要構建“三個陣地”：

(一)構建服務發展的“工作高地”。全省水利系統要把辦公室擺在全局工作的突出位置，切實加強對辦公室工作的組織領導。一是思想上高度重視。辦公室工作能不能做得更好、能不能更有成效，很大程度上取決於單位領導的重視程度。各單位領導特別是主要領導要高度重視和關心辦公室，經常檢查指導，及時引路導向;始終堅持嚴管一分、高看一等，把辦公室構築成服務水利事業發展的工作高地。二是職能上不斷強化。要強化辦公室職能職責，努力樹立和維護辦公室權威，確保辦公室在單位機構中的核心樞紐地位，為辦公室履職盡責創造各種有利條件，讓辦公室工作真正有位有為。三是要求上更加嚴格。對幹部以最高的標準來要求，以最嚴的要求來規範。近年，我們對廳辦公室的幹部高標準嚴要求，凡是接手的任務都要求使出最大力氣，凡是出手的產品都要求體現最高水平，廳辦公室工作總體上讓領導滿意，使羣眾信服，獲得了各方好評，值得大家學習總結。

(二)構建施展才能的“人才基地”。辦公室是人才相對集中的地方，也是錘鍊人才、倍出人才的基地。一要支持履職盡責。辦公室工作遠離鮮花、遠離掌聲，很多工作都是難事、煩事、苦事，甚至是得罪人的事。各級領導幹部要對辦公室充分信任，工作大膽放權，遇到難事急事主動過問，幫助解決具體問題。二要保護工作激情。辦公室幹部默默無聞的時候多，出頭露臉的機會少，出差的機會更少。幹好了是大家的，幹砸了是自己的。各級領導要關注辦公室幹部的思想動態，愛護體諒辦公室人員，注意保護工作激情，受到誤解時給予理解，取得成績時給予表揚，工作失誤時給予幫助。三要加強培養鍛鍊。要給辦公室幹部交任務、壓擔子，使辦公室成為每個幹部展示才華、釋放潛能、發揮特長的平台;要積極創造條件，讓辦公室幹部能多下基層調研，多走出去看看“外面的世界”，開闊眼界，增長才幹，使辦公室幹部由服務型人才向為領導型幹部迅速成長。

(三)構建幹事創業的“成長福地”。關心幹部，最重要的是關心大家在政治上的成長進步。一是要加快乾部交流。在水利系統辦公室，有的工作人員幾年甚至十幾年、幾十年不交流，辦公室成了一個“來了就走不了的地方”。今後，要在保持隊伍相對穩定的前提下，加大幹部交流力度，把青年幹部及時補充進來，把中青年幹部及時交流出去。各級領導要解決好辦公室幹部的“出路問題”，捨得把用得順手的“身邊人”交流出去，形成能進能出、能上能下的用人機制，建設一支充滿朝氣和活力的辦公室幹部隊伍。二是要優先提拔任用。在幹部提拔任用上，要堅持優先考慮辦公室幹部，把那些有本事、能幹事、能幹成事的辦公室幹部推薦、提拔到領導崗位上，為他們幹事創業創造更加廣闊的平台。三是要解決後顧之憂。要在政策允許的範圍內，想方設法解決好大家的職級待遇、生活福利等方面問題，使大家心情舒暢，安心工作，“來了就不想走”，從而全身心地投入到辦公室工作中去。

同志們，當前我省水利發展改革正處於關鍵時期，災後重建正處於攻堅階段，“再造一個都江堰灌區”規劃已全面實施，水利發展任務十分繁重。在新形勢下，辦公室工作既充滿機遇，也面臨挑戰。希望各級領導班子特別是分管領導，對辦公室工作加深認識、加強領導、加大支持;希望辦公室的同志們珍惜這個拓寬知識、增長才幹、施展才華的工作崗位，把在辦公室工作作為歷練人生的契機，找準定位，苦練內功，努力提高服務能力和水平，為推動全省水利事業更好更快發展作出新的更大貢獻。