在中國物業管理協會成立大會上的講話

同志們：

今天，中國物業管理協會召開隆重的成立大會，我代表建設部表示熱烈祝賀，並對參加成立大會的全體會議代表表示誠摯的問候!

中國物業管理協會的成立，得到了國務院領導的關心和重視，得到了民政部的指導和幫助，得到了全國各地主管部門及業內人士的關注和大力支持，對此，我代表建設部表示衷心的感謝!

中國物業管理協會的成立是我國物業管理髮展史上的一件大事，對行業的發展將具有深遠意義。我相信，中國物業管理協會將以其良好的組織形式積極開展活動，在聯繫企業、連接市場、服務行業、服務政府等方面發揮優勢，在推進我國物業管理行業發展中發揮應有的作用。

下面我講兩點意見：

第一，關於當前物業管理工作面臨的形勢和任務。

(一)物業管理要有強烈的使命感，適應我國住房制度改革的新形勢。

長期以來，由於體制、制度方面的原因，我國大量的住房作為公產，其管理主要由代表政府的房產管理部門和由各單位來進行管理，這不屬於具有市場意義的社會化的物業管理。隨着我國住房制度改革的深入，特別是停止了住房的實物分配，新住房將納入貨幣化分配的新體制，存量公有住房也將為個人所購買，這就使新舊住房大都通過商品化的軌道使個人擁有產權;同時，住房的供應將擺脱由政府和職工所在單位提供的行政渠道，而轉變為通過社會化供應的市場渠道。這就會必然出現一種現象，在一個住區內，在一棟住宅內，甚至在一個單元內，將是多元產權、多個業主共存的局面，原來彼此之間既是鄰居又是同事，現在大家是鄰居很可能不是同事。正是這一複雜的物權定勢，呼喚着對物業管理的迫切需求，這是住房制度改革的歷史必然。因此，在《國務院關於進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》(23號文件)中，要求建立和推行物業管理體制。最近召開的中央十五屆五中全會通過的關於“十五”計劃建議中，再一次明確在擴大住房消費中要搞好物業管理。所以，我們物業管理部門和物業管理企業，一定要有一種強烈的使命感，以高度負責的歷史責任感，認識我們這個行業和我們工作的重大意義和迫切性，做好我們的本職工作，履行好服務社會的責任。

(二)物業管理要樹立服務意識，為提高我國人民的居住水平，向居民提供良好的服務。

改革開放以來，我國人民居住水平不斷提高，這是我國綜合國力不斷增強，人民收入不斷增加，消費結構朝着小康社會階段特徵不斷調整的具體反映。改革開放初期的1978年，我國城鎮人均居住面積只有3.6平方米，去年已達到9.8平方米，如果摺合成建築面積，大約是19平方米左右。特別是近年來，在中央採取積極的財政政策，擴大內需，拉動消費，促進國民經濟持續穩定快速增長的方針指引下，城鎮住房的竣工量連續達到4-5億平方米之巨，這在我國住宅建設史上，是空前的規模。在住宅建設快速增長的同時，住房的質量也有明顯提高，從環境到配套，從空間到套型，從結構到設備，從主體到裝修，可以説我國住宅正處於產品更新和質量換代的歷史階段。這些變化，主要是在開發建設環節，體現在產品方面的變化。在消費領域，同樣也出現了反映羣眾居住水平不斷提高的變化，人們對居住環境的要求，不僅僅是滿足有户門以內的舒適環境，而且還要求有良好的樓內的公共環境和户外的小區環境，要求各類配套設施能提供良好服務，要求住區能有安靜、閒逸的空間氛圍和安全寬鬆的社會治安環境，如此等等，都需要通過物業管理才能實現。但是，我國目前物業管理的推廣程度和服務水平，還遠遠滯後於社會的需求。為此，我們必須堅定地加快推行社會化、專業化、市場化的物業管理制度，在明確業主與物業管理公司之間的權利義務關係，規範物業理市場主體行為的前提下，建立公平的市場競爭環境，促使物業管理企業上水平、上規模，為社會提供良好服務。同今年6月29日召開的全國房地產開發企業和房地產中介服務機構為羣眾提供放心房和放心中介聯合宣言大會一樣，今天，中國物業理協會理事會全體理事，向全國物業管理企業和從業人員發起了“提供滿意物業管理服務”倡議，這一倡議表明了物業管理行業強烈的服務意識和社會責任感;這不僅是行業自律的重要舉措，也將為保護消費者權益，進一步促進住房消費的增長，起到重要作用。

(三)物業管理要以市場需求確定自己的服務定位，滿足不同層次的物業需求。

我國是人口眾多的發展中國家，在地區之間、城市之間、產業部門之間，都存在不少差異，反映在物業需求上，必定是多層次的，而物業

服務又是市場性明顯的消費性服務，如果脱離市場需求，既不能滿足社會的實際需要，物業行業自身也失去了存在和發展的基礎，所以，把握好當前服務定位至關重要。服務必須充分關注大眾羣體，廣大的中低收入者是我們服務的主體，一定要搞好調查研究，根據廣大羣眾的基本需求和承受能力，選擇好服務內容和收費標準。同時還要妥善處理好基本的物業需求和特殊需求的關係，這是許多國家物業管理面臨的難題。如何在效率與公平之間選擇平衡點，如何在提高物業服務的同時又能化解一些社會問題，這還需要我們在不斷探索實踐的過程中加以解決。

(四)物業管理要加快立法步伐，為物業管理的發展創造良好的法制環境。

物業管理的運行機制要遵循市場規律，引入競爭，物業企業與業主是平等的民事主體的關係，物業企業之間是互相競爭的市場主體的關係。因此，在市場準入、行為規範、權利義務、糾紛處理、法律責任等等，亟須進行約束和規範，並提供法律依據。當務之急是抓緊報審工作，儘快出台《物業管理條例》，從大的方面，如確定物業管理原則、規範物業管理招投標程序、明確企業資質條件及管理服務內容、細化業主委員會與物業企業之間的權利義務等，做出統一規定;同時，對行業自律方面，也要加快出台一系列的規定和管理辦法，從而儘快建立起物業管理的行業性法規體系，為物業管理事業能健康有序地發展提供法制保障。

第二，對物業管理協會提點希望，那就是要搞好“雙向服務”，發揮橋樑作用。

雙向服務，一是為政府，一是為行業(企業)。為政府服務，主要體現在當好政府的參謀，在行業管理方面，要協助政府承擔一部分政府轉移給協會的工作和任務;同時，要適應發展和改革的需要，從戰略的高度去研究行業發展和管理中的政策性問題，為政府在物業行政管理中的宏觀決策，提供諮詢建議。為企業服務，就是開展行業自律性管理，通過組織企業制定行規行約，建立行業自我約束機制，維護企業公平競爭，推動行業培育企業精神和企業文化，促進物業管理行業的健康發展。對涉及企業改革發展的重大問題，要組織調查研究，反映企業的意見和要求，向政府提出意見和建議。物業管理協會是物業企業自己的組織，具有聯繫眾多會員單位的廣泛性，可以直接掌握行業動向，聽到行業和企業的聲音，同時協會與政府也保持着密切的聯繫，並將承擔部分機關轉移的職能，因此，協會是政府和企業之間的紐帶和橋樑。建設部黨組十分重視發揮建設系統社團組織的作用，先後就社團管理及機關職能轉移等發出一系列文件，希望物業管理協會按照國家規定和部裏的要求，儘快建立起必要的規章制度，加強思想建設、組織建設和作風建設，嚴格按照協會章程開展工作，把物業管理協會辦成充滿活力的、開拓務實的、具有凝聚力的、企業歡迎和政府滿意的協會.

同志們，剛剛結束的中共十五屆五中全會，審議通過了《中共中央關於制定國民經濟和社會發展第十個計劃的建議》，提出從新世紀開始，我國將進入全面建設小康社會，加快推進現代化的新的發展階段。中國物業管理協會在這樣的時候成立，面向新世紀，面臨新任務，任重道遠。希望大家認真學習和貫徹五中全會精神，為開創物業管理工作的新局面，為改善和提高人民羣眾的生活、工作環境和居住水平作出我們應有的貢獻。