樓市政策進入區域分化式“鬆綁週期” 契税營業税雙雙下調

導讀：“鬆綁”已成為近期房地產政策的主基調，也是中國宏觀經濟領域的一個亮點。以下是由本站小編J.L為您整理推薦的樓市政策進入區域分化式“鬆綁週期”，歡迎參考閲讀。

2月19日，財政部、國税總局、住建部聯合發文，調低個人購買住房的契税税率，尤其側重對90平方米以下個人住房的調整。同時，文件還將個人購房營業税的免徵年限下調至兩年。與信貸槓桿一樣，税費政策也基本回到2019年以前的寬鬆水平。

這是近18天裏，監管層發佈的第三項實質性房地產刺激政策。春節前，央行下調非限購城市首付比例;節後，上調公積金存款利率。

但與“降首付”類似，税費政策在制定中同樣繞開了一線城市，這被認為是“區域分化”所致。業內人士指出，在當前貨幣環境寬鬆、流動性充裕的背景下，房地產正在迎來政策利好期，但區域市場的表現會有明顯不同。

新政主要調整了契税和營業税兩方面。契税方面，首套房的税率上限由此前的3%下調至1.5%。其中，90平方米以下房屋交易，契税税率仍為1%;90平方米以上的房屋交易，契税税率統一按照1.5%徵收。

二套房契税的税率調整幅度更大。90平方米以內的二套房交易，契税税率僅為1%;90平方米以上的二套房交易，税率為2%。此前則統一按照3%徵收。

對於上述二套房的認定標準，文件規定“家庭第二套改善性住房是指已擁有一套住房的家庭，購買的家庭第二套住房。”也即“認房不認貸”。

營業税方面，“個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額徵收營業税;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免徵營業税。”與以往相比，不再區分普通和非普通住房，也即對大户型、高價、別墅等物業，不再徵收差額營業税。

中金公司認為，這種調整將助力改善性需求釋放，有助於解決非普通住宅去化週期偏長的問題。中原地產則指出，政策對二手房影響大於新房，因為二手房實時交税;新房大部分是期房，基本要到收房才存在契税繳納。

不過契税新政中關於二套房的規定，不包括北上廣深一線城市。分析認為，這是由於我國房地產市場的區域分化日漸嚴重。

北京市房地產協會祕書長陳志向21世紀經濟報道記者表示，該項政策對二線城市的利好作用較為明顯，尤其是東部區域中心城市。對於三四線城市，契税的調整作用幾乎沒有。原因不在於政策，而在於當地的購買意願和支付能力都較為缺乏。

對於一線城市而言，陳志指出，其更多利好首次置業的購房者。同時，在一線城市和經濟相對發達、需求相對旺盛的城市，契税優惠的效果可能會被上漲的房價所抵消。

在“去庫存”宗旨下，房地產政策已經進入密集發佈期。

中金公司指出，春節前後三次政策放鬆的頻率、時點均超出預期，也體現了中央政府維穩經濟、努力實現地產去庫存的決心。

這期間，地方政府也密集發文和表態。北京解除“限外令”，江西啟動針對“去庫存”的問責制度，都被認為是較有看點的舉措。

中原地產首席分析師張大偉表示，去年12月召開的中央經濟工作會議中，將“化解房地產庫存”確定為2019年結構性改革的五大任務之一。無論中央還是地方層面，未來還可能繼續有政策出台。

多數機構的報告認為，在當前低利率和信貸放量的環境下，房地產市場已迎來近幾年最好的政策環境。去年四季度出現的成交放量現象，可能在今年上半年得以延續。

但不同市場的表現也不盡相同。中原地產認為，此前一直作為樓市“避風港”的一線城市，如今面臨着一定風險。

主要體現在“地王”頻出、房價上漲明顯，一旦信貸大量流向這些市場，有可能吹高泡沫。中金公司甚至認為，未來不排除一線城市收緊政策的可能。

中金公司指出，對於庫存攀高的三四線城市，政策放鬆趨勢不會改變，未來將更多偏向於用導入人口、釋放合理住房需求的“治本”之策來解決中長期問題，“去庫存”戰役也會持續較長時間。