關於廣州樓市契税新政策解讀

3月15日，廣州市地税局發佈公告，明確廣州將嚴格按照國家發佈的“23號文”來落實房地產契税優惠政策。

這意味着自2月下旬起從中央到省裏下達的系列關於契税的文件中，廣州市民明確能享受到的是：“個人購買家庭唯一住房，面積為9 0平方米以上的，減按1.5%的税率徵收契税。”即廣州市民此前購買唯一(首套)144平方米以上豪宅者，今起執行以1.5%繳納契税，比中央出新政之前按3 %交的税率省下1.5%.其他情況税率與之前相同。

家庭唯一住房144平方米以上契税1.5%

昨日上午，廣州地税局官方的網站發佈《廣州市地方税務局關於貫徹落實房地產交易環節税收優惠政策有關操作指引》，表示執行“粵財法6號文”。此前，廣東省發佈“粵財法6號文”，表示執行國家“23號文”。

在2月19日發佈的國家“23號文”中，可為廣州市民帶來契税優惠的為“家庭唯一住房面積為90平方米以上的，減按1.5%的税率徵收契税”一條。由於廣州此前唯一(首套)住房為90至144平方米的就以1.5%繳納契税，故新政只惠及唯一(首套)住房為144平方米以上豪宅者。

2月24日，廣州部分房地產辦税窗口傳出“跨區首套”的説法，即對於廣州户籍人士購買的第二套房只要屬於跨區購買，都可以享受首套房契税優惠。

2月25日，廣州地税局發佈公告，稱契税優惠要等廣東省地税局出台落地文件後再明確執行細則，“跨區首套”就此叫停，此前已執行的首套房144平方米以上享受契税優惠政策也暫停。

有關人士表示，“廣州從來沒有出台過‘跨區首套’政策。”廣州地税在昨日公告中提到，“對2月22日至2月24日多繳或少繳契税的納税人，從即日起，請按6號文規定向主管税務機關申報辦理退税、補税手續。其中，需要辦理退税的，應按規定向主管税務機關提交查詢證明及有關資料。”税務機關對申報辦理退税、補税以及已預受理的納税人，給予“二次辦税優先服務”。

對2月25日至即日已按原政策3%税率申報繳納契税，且符合6號文規定契税税收優惠條件需要退税的納税人，應按規定向主管税務機關提交購房所在地的房地產主管部門出具的個人名下房地產登記情況查詢證明(以下簡稱查詢證明，應有出具方蓋章才有效)及有關資料，申請辦理退税手續。

【契税詳解】

什麼是契税?

契税是以所有權發生轉移變動的不動產為徵税對象，向產權承受人徵收的一種財產税。應繳税範圍包括：土地使用權出售、贈與和交換，房屋買賣，房屋贈與，房屋交換等。

契税怎麼算?

第一、建築面積90平米以下，同區域首次購房，農村户口全免契税

第二、建築面積90-140平米之間，首次購房，不管城鎮户口還是農村户口，則契税1.5%

第三、建築面積90平米以下，首次購房，城鎮户口，契税1% 第四：以下條件契税均為3%。

各類土地、房屋權屬轉移，方式各不相同，契税定價方法，也各有差異。契税的計税依據，歸結起來有4種：

是按成交價格計算。成交價格經雙方敲定，形成合同，税務機關以此為據，直接計税。這種定價方式，主要適用於國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣。

根據市場價格計算。土地、房屋價格，絕不是一成不變的，比如，北京成為2019年奧運會主辦城市後，奧運村地價立即飆升。該地段土地使用權贈送、房屋贈送時，定價依據只能是市場價格，而不是土地或房屋原值。

依據土地、房屋交換差價定税。隨着二手房市場興起，房屋交換走入百姓生活。倘若A房價格30萬元，B房價格40萬元，A、B兩房交換，契税的計算，自然是兩房差額，即10萬元，同理，土地使用權交換，也要依據差額。等額交換時，差額為零，意味着，交換雙方均免繳契税。

按照土地收益定價。這種情形不常遇到。假設2019年，國家以劃撥方式，把甲單位土地使用權給了乙單位，3年後，經許可，乙單位把該土地轉讓，那麼，乙就要補交契税，納税依據就是土地收益，即乙單位出讓土地使用的所得。