工程竣工交付管理規定

第一條 目的

為規範項目工程竣工內部移交承接、交工驗收流程，落實房屋建築工程交房標準，保證交房質量，確保向業主順利交房，特制定本規則。

第二條 術語與解釋

（一）工程竣工內部驗收：指工程已按國家《建築工程施工質量驗收統一標準》及各專業工程施工質量驗收規範進行驗收合格，是物業公司向業主交房前，地產項目公司向物業公司移交、交工進行的內部驗收。

（二）專用部分：指房屋建築工程分户門以內部分。

（三）共用部位：指樓梯間、共用門廳、單元門、户外牆面、共用上下水管等。

（四）共用設備設施：指建設費用已攤入房屋銷售價格的共用的給排水管道、落水管、水箱、加壓水泵、供熱管道、供氣管道、電梯、天線、照明、鍋爐、供電線路、路燈、消防設施、安防設施、綠地、道路、溝、渠、池、井、非經營性停車場（庫）、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

(五) 移交承接驗收：指房屋建築工程的專有部分，由地產項目公司移交、物業公司驗收承接的過程。

(六) 交工驗收：指房屋建築工程的共用部位和小區內共用設備設施工程，由地產項目公司向物業公司交付、物業公司驗收的過程。

第三條 適用範圍

適用於所有建設項目工程的內部驗收過程。

第四條 接受原則

地產項目公司新建房屋交付物業公司時，所交付項目必須具備以下的要求：

（一）主體工程通過五大責任主體正式竣工驗收，取得竣工驗收報告。

（二）取得《建設工程竣工備案書》或具備地產項目銷售合同約定的交房合格條件。

（三）樓宇單體室內外施工和公共區域配套管網工程全部結束並正常使用。

（四）公共區域不受季節影響的道路、景觀、標識系統、文化設施全部施工完畢，安裝到位。

（五）主幹道、主景觀區周邊綠化到位。如因季節原因不能到位，考慮購置臨時性花木彌補。不能綠化的區域土地應平整到位。

（六）正式或臨時性供電、供電系統至少達到設計要求的70%以上的使用量。

（七）小區配套的電話、寬帶及智能化系統能夠隨時啟用。物業服務所需的崗亭、對講系統、車輛管理系統、消防監控、安全監控系統安裝到位，可正常使用。

（八）管理區域內無施工單位人員食宿、無建築垃圾、施工材料現場堆放。

（九）所有室內衞生全部清理乾淨，無垃圾、污垢等。

（十）管理區域已進行有效封閉。

（十一）物業用房（包括辦公室、倉庫、安管宿舍）已安排就緒。

（十二）消防工程施工完成，通過消防驗收。

（十三）電梯安裝調試完成，通過驗收並投入正常使用。

地產項目約定交房時間如不能滿足以上基礎要求，視為交房不合格。

第五條 管理原則

實現質量管理目標，確保向業主交房時合格率達到100%，使業主滿意率達到95%以上。交房合格標準：物業驗收或業主驗收後認為合格並同意簽收房產物業。

第六條 管理職責/權限

（一）地產項目公司負責工程移交承接、交工驗收的組織工作，落實整改發現的質量問題。

（二）集團產品中心、各地產項目公司、物業公司聯合對房屋建築工程質量進行排查。

（三）物業公司負責工程專有部分的初驗、驗收承接及向業主交付、共用部分和小區內共用設備設施驗收及交工後的日常管理工作。

第七條 接管內容和驗收程序

（一）房屋建築工程（專有部分）的移交、（共用部位）交工驗收時間，在向業主交房前的二個月進行；小區內共用設備設施工程的交工驗收時間，在交房前一個月進行，確保在物業公司向業主交房前完成移交承接、交工驗收。在制定項目的建設週期、確定交房時間時要考慮該驗收時間並予以保證。

（二）向物業公司交付的實物與資料（同步移交）

第一條 鑰匙類:入户門、單元對講門、樓內防火門、管道井、電錶箱、水錶箱（櫃）、弱電箱、電梯、電梯機房、各類控制器、控制室、室外照明控制箱等。

第二條 數據類：水錶讀數、電錶讀數、氣表讀數（須經物業公司、施工單位共同抄讀）

第三條 文件類：各類設備使用説明書、合格證、驗收報告、檢測報告等；防水部位使用説明；主體竣工驗收表、消防驗收報告、電梯驗收報告；試壓、試水、通球驗收報告；質量檢查檔案；

第四條 各類竣工圖紙、資料。

（三）房屋建築工程移交承接、交工驗收（見流程一）

1、在工程移交承接（指專有部分）、交工驗收（指共用部位）前，地產項目公司內部先進行質量自檢，待認為自檢合格、具備移交條件時，與物業公司結合進行初驗（即分户驗收），初驗中存在的問題，地產項目公司工程部負責落實、整改。

2、物業公司初驗後在報驗申請單（見附件一）上填寫驗收意見，集團產品中心進行抽查。對抽查發現的問題，地產項目公司工程部負責落實整改，物業公司負責複驗。

3、房屋建築工程的專有部分的移交承接驗收

3．1 由地產項目公司組織地產項目銷售人員、地產項目工程人員和物業公司，對房屋建築工程的專有部分進行分户移交承接驗收，逐户形成驗收記錄（見附件二），參與驗收人員簽字。

3．2 分户驗收記錄由物業公司負責整理、統計，對存在的質量問題，由地產項目公司負責落實整改，完成後再由物業公司複驗，合格後簽收、承接管理。

4、 房屋建築共有部位的交工驗收

4．1 由地產項目公司組織地產項目銷售人員、地產項目工程人員和物業公司，對房屋建築工程的共有部位進行逐項檢查、形成驗收記錄（見附件三），參與驗收人員簽字。

4．2 驗收記錄由物業公司負責整理、統計，對存在的質量問題，由地產項目公司負責落實整改，完成後再由物業公司複驗，合格後簽收。

5、在房屋建築工程移交承接、交工驗收過程中，要求施工單位和監理單位參加，以便及時落實整改檢查發現的問題。

（四）小區各共用設備設施工程交工驗收

1、各共用設備設施工程的交工驗收，在地產項目公司已按照國家規範進行驗收、工程質量合格的基礎上進行。

2、地產項目公司應提前5個工作日向物業公司申請交工驗收。

3、交工驗收（見流程圖二）

地產項目公司負責組織地產項目專業工程師和物業公司參加的交工驗收（施工單位參加，有委託監理的、監理單位也參加），形成驗收記錄（見附件四），參與驗收人員簽字；對景觀工程，集團產品中心、景觀綠化部參加交工驗收過程。

驗收記錄由物業公司負責整理、統計，地產項目公司工程部負責落實整改檢查發現的質量問題。完成後由物業公司複驗，合格後簽收。

（五） 按照《城市房地產開發經營管理條例》規定，地產項目公司向當地房地產開發主管部門提出竣工驗收申請，經驗收合格後，竣工項目全面向業主交付使用 。

（六）向業主正式交房過程，由物業公司負責，地產項目公司配合。對業主提出的質量問題，由地產項目公司負責在規定的時間內落實整改完畢，對提出的其他涉及工程的問題，及時做好解釋工作。

第八條 接管標準和驗收依據

（一）接管驗收方案依據國家標準及現場考察情況編寫，國家及建設部頒佈的《房屋接管驗收標準》、《建築工程施工質量驗收標註》、《地下防水工程質量驗收標準》、《通風與空調工程施工質量驗收標準》、《智能、建築工程質量驗收標準》、《電梯工程施工質量驗收標準》等，將其作為接管驗收的依據。

（二）參考《東方今典房地產集團工程管理綜合考評辦法》的內容及集團相關管理辦法的文件要求為接管驗收的依據。

（三）針對硬件設施、設備遺留問題，一般問題要求地產項目公司一週內解決，重大問題要求一個月內解決，確保交房合格率及業主滿意率。

（四）對於長期解決不了，勢必會影響後期物業管理的問題，將以備忘錄的形式將問題登記後交地產項目公司進行備錄並商定解決方案（解決時限為3～6個月）。

第九條 問責與處罰

在房屋移交、驗收過程中，各責任主體未按本細則規定的驗收程序執行，由此造成的負面影響，項目公司承擔相應責任，並根據情況對項目公司工程部經理進行一定的經濟處罰。

第十條 所有項目在工程質保金結算時，必須按照東方今典房地產集團有限公司內控制度執行。

第十一條 其他約定

（一）房產證應按地產項目公司與業主合同約定時間內辦理。

（二）對於竣工項目的正式用水、用電工程和管理，地產項目公司應向相關部門移交，無法移交與物業公司協商解決。

（三）業主收房後項目工程在質保期內的後期維修問題有地產項目公司負責，管理規定另行制定。

第十二條 本細則自發布之日起執行。

第十三條 附件

（一）附件一：報驗申請單

（二）附件二：房屋建築工程（專有部分）分户移交承接驗收記錄；

（三）附件三：房屋建築工程（共用部位）交工驗收記錄；

（四）附件四：小區配套工程（共用設備設施）交工驗收記錄；

（五）附件五：房屋交接流程及標準

（六）流程圖一：房屋建築工程竣工移交承接（交工）驗收流程；

（七）流程圖二：建設項目共用設備設施驗收流程。

房屋交接流程及標準

一、房屋專用及共用部位交付

1、成員：銷售部門、工程部門、物業公司及項目公司指定人員。

2、時間：集中交房前一個月

3、工作內容：

1）確定業主正式入住的時間表；

2）審定房屋主體、公共設施驗收交接標準；

3）約定各類資料移交物業公司的時間；

4）約定樓宇及公共設施初次內部驗收時間；

5）確定上述各部門的工作負責人。

4、各標準及表格

附件 1：房屋單體驗收標準

附件2：公共區域驗收標準

附件3：技術資料交接時間表

附件4：配套設施、設備完工時間表

二、內部房屋及公共設施交接

1、成員：銷售部門、工程部門、物業公司及項目公司指定人員。

2、時間：約定的房屋內部交接時間前一週；

3、工作內容：

1）檢查各部門準備情況；

2）確定房屋內部交接的內容及具體時間表；

3）確認圖紙資料交接是否完整；

4）確定初次驗收後房屋維修工作負責人及維修時間；

5）約定二次驗收時間；

4、各流程及表格

附件5：房屋資料交接單

附件6：房屋問題統計單

附件7：公共設施問題統計單

三、正式交接

1、成員：銷售部門、工程部門、物業公司及項目公司指定人員。

2、時間：正式向業主交付前一週

3、工作內容：

1）檢查各部門準備情況；

2）未完成維修的工作內容及完成時間；

3）確定正式交房的流程、時間、地點及現場佈置方案；

4）確定各部門交接現場負責人及工作職責；

5）確定業主投訴、報修的處理流程；

6）確定業主房屋問題賠付流程。

4、各標準及流程

附件8：業主確認單

附件9：業主投訴、報修的處理流程

四、房屋驗收合格後管理程序問題

房屋單體及公共配套設施經工程部門與物業管理部門驗收整改合格後應交由物業公司項目部進行統一管理。

任何公司部門再進入現場進行施工、整改及物品出入均嚴格遵守物業公司所制訂的《工程施工管理規定》的各項條款，辦理各項相關手續。在工作當中遵守各項管理規定，服從物管部門的正常管理工作。

附件10：《工程施工管理規定》

附件1：房屋主體驗收標準

一、主體方面：

樑、柱、板結構：

1、按圖紙設計檢查，無變形、剝落、開裂、傾斜、移位和非收縮性裂縫。

2、無鋼筋外露。

頂棚：

1、抹灰面平整，面層塗料均勻，無漏刷，無脱皮。

2、無裂紋，無滲水痕跡，無黴點、污漬。

樓體立面：

外立面乾淨清潔。外牆漆均勻無明顯裂縫。幕牆表面清潔無破損。外掛石材堅固無脱落。

排水暢通，頂面無積水、不滲漏。排水口、檐溝、落水管安裝牢固，接口嚴密、無滲漏現象。

3、台階、踏步高度符合設計要求，表面平整無破損。

二、內牆面、地面：

1、抹灰面平整，面層塗料均勻，無漏刷，無大面積空鼓，無面層剝落，無明顯裂縫，無污漬。

2、面磚面層

a、粘貼牢固，無殘缺、次品。

b、面層無裂紋、損傷。

c、對縫砂漿線條順直。

3、毛地面平整，無裂紋。

4、暗埋的水路、電路有明顯走向標誌。

三、房間尺寸：

房間開間、進深及房間淨高相對誤差不超過1㎝

四、衞生間：

1、用水衝倒地面，應迅速流向地漏，無積水，倒泛水現象。

2、經24小時閉水試驗，沒有滲、透、漏現象。

五、門窗：

1、開啟自如，與牆面接觸牢固，無晃動和裂紋出現。零配件裝配齊全，位置準確，無變形現象。

2、木門表面清潔無污點，油漆均勻，門縫線均勻，不掉角，無變形。

3、玻璃安裝牢固，無晃動現象。玻璃膠縫嚴密。玻璃表面無明顯操作和刮花痕跡。

4、窗台排水正常，無向室內倒流現象。

5、門窗與土建部分結合處，填充飽滿，無裂縫。

6、對講門通話清晰，無鏽跡、劃傷。

7、門窗把手安裝牢固，鑰匙數量正確。

六、樓梯、扶手：

1、安裝牢固，無晃動現象。

2、鋼筋無鏽跡，無彎曲現象。木扶手錶面清潔平滑，油漆表面無脱落、露底現象。

3、焊接部位牢固，表面無毛刺，油漆均勻不露底。

七、插座：

1、安裝穩固、標準，蓋板表面無污漬及明顯損壞痕跡。

2、接線正確，可正常使用。

3、無用的預留孔應用蓋板封閉，無線頭裸露現象。

八、開關、燈具：

1、開關安裝穩固，蓋板表面無污漬及明顯損壞痕跡。

2、開關開啟接觸靈活。

3、燈具配件齊全，完好無損，可正常使用。

九、供水系統、潔具：

1、閥門、管道連接完好，無滲漏、鏽跡等現象。

2、管道安裝牢固，外觀無損壞，配件齊全。

3、水龍頭外觀完好，能正常使用。

4、地漏暢通，無滲漏、堵塞等情況。

十、室內配電箱：

1、安裝牢固，配件齊全，各空氣開關控制正常。

2、控制區域有明顯標註。

3、型號、線徑符合設計要求。無混接、亂搭現象。

4、外觀清潔，無明顯損壞。

十一、其他：

1、地面埋線有明顯指示標誌。

2、水、電、氣表安裝牢固，無晃動。表內讀數運轉正常。外觀完好無損。

3、消防設備表面清潔完好。配件齊全，滅火器材具備使用要求。

附件2公共區域驗收標準

一、基礎設施：

1、房屋牆體露出地面部分無移位、裂縫、扭曲現象。

2、散水坡無下陷、斷裂，面層平整，無積水現象。

3、公共房屋樓體立面清潔。外牆漆均勻無明顯裂縫。幕牆表面清潔無破損。外掛石材堅固無脱落。

4、各管道、閥門井高於路面。標誌清晰，井蓋完好無損。

5、室外公共配套設施（供水、供電、暖通、消防、燃氣、音響設施等）有明顯標識，並按要求進行保護。

二、樓頂：

1、樓面防水層、隔熱層表面平整，無裂縫，滲漏。

2、排水溝、落水口暢通，管道固定完好。

3、樓頂公用設施完好，正常使用。

三、消防、安全管理設施：

1、消防監控及安全監控系統設備型號與移交清單相符，工作性能良好，反映靈敏，標識清楚，表面完好無損，設備安裝牢固，機房乾燥、通風、採光良好。室外消防、監控設施外觀良好，標識清楚完好，無損壞現象運轉正常。

2、各消防閥門正常使用。無滲漏、鏽死等現象。

3、消防栓安裝牢固，配套齊全，能正常使用。

四、公用照明、電器：

1.變配電設備型號、數量與移交清單相符，工作狀態良好，安全防護裝置齊全，機房配置齊全，通風、採光良好，設備表面油漆完好，無損傷。

2.按設計要求進行安裝，照明充足。無線頭裸露現象。

3.燈具安裝牢固，整齊美觀。配件齊全，燈罩清潔無損傷，燈柱油漆完好。

4.各公用照明、景觀系統均能夠分區控制，分表計量。

5.公共設施使用的泵機、電器等數量、型號與設計相符，運行良好。

五、綠化：

1、按設計要求如數種植花木、植被。

2、綠化用水按設計要求分佈，閥門開關靈活。無漏水、鏽死情況，能正常使用。

3、各植被、草坪內無大面積黃土裸露，無大面積枯死現象。

4、養護期內按合同要求保證植被的成活。

六、道路：

1、路面平整，無凹凸不平、空洞等現象。無起砂、斷裂，路石整齊，無缺角破損。

2、道磚完整、順直。無斷裂、扭曲。

3、雨水井排水順暢，分佈合理，管理區域內無大片積水現象。

七、停車場：

1、露天停車場路面平整，無凹凸不平現象。標識系統完整。

2、地下停車場參照《房屋單體驗收標準》。

八、排水系統：

1、井道內無垃圾雜物，排水暢通。

2、井蓋安裝牢固，完好無損。

3、閥門井按設計要求，便於安裝、維修。閥門配件無損壞、鏽死等現象。

九、台階、踏步：

1、高度按設計要求。

2、表面平整、無缺角、裂紋

十、其他：

1、水箱、水箱按設計要求，符合衞生標準。表面清潔，無滲漏

現象。

2、景觀、雕塑外觀完整美觀，表面無破損。水系景觀中配件完好，無滲漏。電器部位保護措施完善，無漏電現象。

3、文體娛樂設施安裝位置合理，設備牢固，外觀完好，能夠達到使用要求。

4、各標識系統（交通標識、樓宇標識、提示標識、警示標識）安裝到位，表面清潔美觀，完好無損。

5、電梯、中央空調等大型公共設施及會所綜合配套的接管驗收另行制訂交接方案。

附件10：工程維修施工管理規定

一、適用範圍：對於已進行交接或物業管理公司已正式接管的管理區域內進行土建工程、水電路改造、房屋維修、公共設施建立改造等各項工作。

二、工作流程：

1、由項目公司工程部填寫《施工通知單》。

2、施工單位持《施工通知單》提前2日到“物業公司物業服務中心”辦理如下施工手續：

1）施工單位提供詳細的“施工説明”，註明需要物業服務方面配合的工作。包括停水、停電、道路封閉、堆放材料等項具體時間、區域、數量。

2）施工單位負責人簽訂《消防責任書》，《工程施工安全管理責任書》。

3）“物業服務中心”向施工單位開具《公共區域施工許可證》，施工人員辦理《施工證》。

4）由“物業服務中心”通知項目公司各部門予以配合。

三、管理規定：

1、施工單位應按《施工通知單》所填寫的各項內容，組織人員進場施工，按時完成工程作業。如特殊原因延長工期，應提前通知“服務中心”辦理延期手續。

2、施工現場按物業公司的要求進行封閉，施工材料按指定位置擺放。

3、嚴禁攜帶易燃、易爆物品進入管理區域及施工現場。因工作需要進入的，應提前審報“服務中心”。進行安全保護措施後方可進入。

4、施工當中，作業人員應隨身佩帶《施工證》積極配合物業公司安管、消防人員的正常管理。

5、施工住宿人員應嚴格遵守物業公司有關安全、消防的管理規定。