合同的解除與“買賣不破租賃”原則

原告：李某

被告：張某

第三人：某市儀表廠

(一)案情

儀表廠子聘請被告為其總工程師，被告在上任前提出需要解決住房問題，儀表廠遂於當年3月購買了位於該市海新村20號的205室房(三室一廳)，租給被告使用，雙方訂立了租賃合同，合同中規定租期為三年，並規定“如果乙方(即被告)不願受聘於甲方(即儀表廠)，則解除租賃合同”。一年以後，儀表廠發現被告能力有限，不能設法使儀表廠扭虧為盈，遂提出不再聘請被告，被告也表示同意，但提出房屋租期未滿，不能交回房屋。儀表廠多次要被告交房，遭被告拒絕，後儀表廠將該房賣給其本廠職工李某，李某因急需住房，也多次要被告騰房，被告不同意，李某遂在法院提起訴訟，要求被告騰退房屋。

(二)對本案的不同觀點

關於被告是否應當交房問題，存在着兩種不同觀點。

第一種觀點認為：聘用合同規定如果被告不再受聘於儀表廠，則應解除租賃關係，因此被告離開了儀表廠，根據合同規定應當交回房屋。

第二種觀點認為：根據合同規定，只有在被告不願接受聘任時才應解除租賃合同，而被告並未主動提出不接受聘任，因此不應交房。至於李某雖已買到了該房屋，也無權要求被告騰房。

(三)作者的觀點

我認為本案中被告是否應當騰房，關鍵在於確定是否應當解除被告與儀表廠之間的租賃合同。如果租賃合同應當解除，那麼被告繼續租用房屋，其不騰房顯然是無法律根據的。

根據我國《合同法》第93條、第94條的規定，合同解除是指合同有效成立以後，當具備合同解除條件時，因當事人一方或雙方的意思表示而使合同關係自始消滅或向將來消滅的一種行為。合同解除方式可分為法定解除和約定解除，約定解除有可以分為協議解除和約定解除權的解除方式。本案涉及的是事先約定解除權的方式。根據《合同法》第93條第規定，當事人可以約定一方解除合同的條件，解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同。所謂事先約定解除權，是指合同成立以後，在沒有履行或沒有完全履行之前，由當事人一方行使合同解除權，而使合同關係消滅的方式。這是傳統大陸法系的一種合同解除方法。其特點是要求當事人約定一定情況下由一方或雙方享有解除權。解除權可以在訂立合同時約定，也可以在訂立合同後另行約定。因此，解除權的約定是一種合同，但是它與解除合同的協議不同。首先，約定解除屬於事前的約定，它規定在某種條件成就時，一方享有解除權;而協商解除的協議乃是事後約定，它是當事人雙方根據已經發生的情況，通過協商作出的決定。其次，約定解除權的合同是設定解除權，其本身並不導致合同的解除，只有當事人實際行使解除權方可導致合同的解除。而解除合同的協議，因為其內容並非是設定解除權的問題，而是確定合同的解除，所以，一旦達成協議，即可導致合同解除。約定解除的內容以及行使方式應由當事人自行決定，但是必須符合民事法律行為的生效要件，否則約定解除權的條款無效。

此外，根據《民法通則》第62條，民事法律行為可以附條件，附條件的民事法律行為在符合所附條件時生效。而民事法律行為中所附的條件可以分為延緩條件和解除條件。解除條件就是指民事法律行為中所確定的民事權利和民事義務應當在所附條件成就時失去法律效力的條件。從這個角度，該租賃合同也具有成就條件後解除其效力的法律效果。

從本案來看，被告與儀表廠在租賃合同中明確規定，如果被告“不願受聘”於儀表廠，則解除租賃合同。該解除條件是合法的，但是否已經成就?我認為該約定條件並沒有成就，因為合同規定只有在被告“不願受聘”時，才可以認為條件成就，但事實上，被告是願意繼續受聘的，而只是原告認為被告能力有限，決定不再聘用被告，而被告考慮到合同並沒有明確規定聘用期等原因，才接受了解聘的事實。所以，從本案來看，被告“不願受聘”的事實不存在，條件並沒有成就，儀表廠無權行使解除合同的權利。在合同不能解除而租期尚未屆滿的情況下，被告當然有權繼續租用房屋。

儀表廠是否有權將被告承租的房屋轉讓給他人?從法律上看，儀表廠作為出租人在將房屋出租給他人以後，並沒有喪失對租賃財產的所有權，作為所有人他仍然享有對出租財產的處分權，也就是説，他完全有權將其出租的財產轉讓給他人。問題在於，一旦儀表廠將該出租的房屋轉讓給他人以後，租賃合同是否應當解除?買受人即新所有人是否有權請求承租人騰退房屋?從法律上看，出租房屋的轉讓不應影響租賃關係的效力。這就是買賣不破租賃的原則。根據這一原則，在租賃關係存續期間，即使出租人將租賃物讓與他人，對租賃關係也不產生任何影響。買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認原租賃關係的存在並要求承租人返還租賃物。我國《合同法》第229條規定，“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。”可見該規定就是對“買賣不破租賃”原則的確認。這一原則產生以後，租賃權已從純粹的債權而成為物權化的債權。換言之，一般債權能對債務人主張，並無對抗第三人的效力，尤其不能對抗享有物權的人。如果租賃權純粹是債權，則在租賃物的所有權轉移以後，新的所有人可以排除承租人對租賃物的使用收益。但由於“買賣不破租賃”原則的產生，使承租人在租賃關係存續期間，可以以其租賃權對抗租賃物的新的所有人，這顯然已具有對抗第三人的物權性質。

從本案來看，儘管儀表廠已將出租給被告的房屋轉讓給本廠職工李某，但由於儀表廠與被告之間的租賃關係不應解除而應繼續有效，因此被告所享有的租賃權可以對抗租賃物的新的所有人即李某，這樣在承租人即被告與受讓人即李某之間，無需另外訂立租賃合同，而因租賃物的所有權的移轉自然發生租賃關係。李某成為出租人，而被告仍為承租人，租金的數額及支付方法應維持不變。如果被告曾向原出租人即儀表廠交付了押金的，被告也無需再向李某交付押金。原租賃合同所規定的三年租期也應保持不變。不過，在租賃物轉讓以前已經經過的期限應當予以扣除。