解除商品房買賣合同

XX年6月6日，張某向新某公司購買商品房，雙方簽訂一份《商品房購銷合同》，合同約定張某向新某公司購買位於某市某路45號某1號樓1—2號門面，合同還對商品房的價款、付款的方式、房屋交接的方式、質量爭議的處置、保修責任等進行了約定。

合同簽訂後，張某徵得新某公司的同意，在沒有支付房款的情況下，持新某公司提供的購房手續，於XX年7月到某市房產局辦理了該處房產的房屋所有權證。

XX年10月15日，張某出具欠條，確認尚欠新某公司購房款1685430元。此後張某分文未還，至今，張某尚欠新某公司房款1685430元。

XX年2月，新某公司以張某詐騙為由向某市公安局經偵支隊報案，經偵支隊在經過案前調查後，已決定不予立案。

[壹審法院]：

法院認為，新某公司控張某詐騙一案，公安機關已決定不予立案，新某公司有權向人民法院提起民事訴訟，以維護其合法利益。本案雙方當事人簽訂的商品房購銷合同，系當事人自願協商達成的，體現了雙方真實意思表示，合同合法有效。

合同簽訂後，雖然張某未按約定及時支付房款，但新某公司已將商品房交付給張某，張某是在新某公司同意的情況下辦理了房產證，該房屋產權已經轉移，權屬張某。爾後張某出具的房款欠條新某公司對此沒有異議，並確認了張某的欠款行為，故張某出具的房款欠條應視為對原合同價款的變更，雙方的買賣合同關係已轉為債權債務關係。因此新某公司要求終止雙方的商品房購銷合同，責令張某退回已佔用的門面，不予支持。雖然張某的欠條沒有註明還款期限，根據《民法通則》第八十八條第二款第(二)項關於“履行期限不明確的，債務人可以隨時向債權人履行義務，債權人也可以隨時要求債務人履行義務，但應當給對方必要的準備時間”的規定，新某公司有權要求張某清償所欠房款。

判決：張某應償還所欠新某房地產股份合作公司房款人民幣1685430元。

[貳審法院]：

法院經審理查明：新某公司因資金緊張，要求時為其職員的張某幫助新某公司辦理向銀行借款，張某遂提出由其向銀行貸款給新某公司用，新某公司將本案爭議的房屋賣給張某並過户到張某名下，經協商雙方於XX年6月6日簽定了本案的《商品房購銷合同》。合同約定新某公司將位於某市某路45號某1號樓1—2號門面賣給張某，總價款為936350元，XX年5月8日前支付50萬元，XX年7月8日支付436350元。合同還對房屋交接的方式、質量爭議的處置、保修責任等進行了約定。合同簽訂後，張某未依約支付房款，經其向新某公司請求，新某公司為起提供的購房手續，於XX年7月到某市房產局辦理了該處房產的房屋所有權證。XX年10月15日，張某出具欠條，確認尚欠新某公司購房款1685430元。此後張某仍分文未付，新某公司請求其退回房屋，雙方發生糾紛，新某公司於XX年2月以張某詐騙為由向某市公安局經偵支隊報案，經偵支隊在經過案前調查後，決定不予立案。新某公司又訴至一審法院要求終止本案合同，責令張某退回已佔有的門面。

另查明，本案所爭議的房屋現在仍為新某公司所控制、使用。

法院：

新某公司雖然主張本案合同系受張某欺騙而簽訂的，應屬無效合同，但是並未提出充分證據予以證實，一審中也未提出該訴訟請求;

新某公司未依照《中華人民共和國合同法》的規定在一年內向人民法院主張撤銷合同，故其該項主張不能成立，本院不予採信。

因此：新某公司與張某簽訂的《商品房購銷合同》應為有效合同。

張某的行為是否構成根本違約?(違約行為，合同目的)

法院：新某公司與張某簽訂的《商品房購銷合同》，並將房屋過户到張某名下，是為了向銀行貸款，解決公司資金困難的問題，但張某在取得房屋產權以後，未給公司提供貸款，也未按照購房合同的約定支付房款。XX年10月15日其出具欠新某公司1685430元購房款的欠條至今，已一年有餘，仍分文未付，亦沒有對其不付款行為作出合理解釋，二審庭審中對其是否具有履約能力未能提出充分證據。

因此：張某的行為已構成對合同的根本違約。

根據《中華人民共和國合同法》第九十四條第(四)項之規定，當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的的，當事人可以解除合同。

因此：新某公司提出要求解除合同的理由成立，本院予以支持。解除合同後，張某應將訴爭房屋的房產證退回給新某公司，新某公司應將欠條退回給張某。原審判決認定事實清楚，適用法律不當，判決欠妥，使違約方不能得到違約制裁，顯失公平，依法應予糾正。

終審判決：

一、撤銷某市中級人民法院(XX)某市民初字第130號民事判決;

二、解除新某房地產股份合作公司與張某於XX年6月6日所簽訂的本案《商品房購銷合同》;

三、張某應於本案判決生效之日起十日內，將位於某市某路45號某1號樓1—2號門面的房屋所有權交回給新某房地產股份合作公司;新某房地產股份合作公司應於本案判決生效之日內將張某於XX年10月15日出具的欠新某公司1685430元的欠條退回給張某。