買賣不破租賃問題初探

買賣不破租賃是我國民商事司法實踐中經常遇到的問題，它的基本含義是：租賃物在租賃關係存續期間，發生所有權變動的，租賃合同繼續有效。這裏的買賣，不僅僅指交易行為，而是泛指買賣、繼承、贈與等物權變動行為。在理論上，買賣不破租賃，亦稱租賃權的對抗效力。在我國，直接體現這一立法規範的是我國《合同法》第二百二十九條規定：“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。”應該説，這一民事法律規範對促進我國經濟發展，穩定經濟關係具有重要意義，但在我國司法實踐中，對該法律規範在理解和適用上存在很大爭議，有的人將該法律規範不是具體問題具體分析，而是絕對化地予以理解。為了更深入的理解和執行這一民商事法律規範，本文不擬討論該規範中的買賣和租賃問題，而是結合司法實踐，假定買賣合同和租賃合同合法有效的前提下，從三個方面對買賣不破租賃問題中的“破”的問題做出一些探討。

一、買賣不破租賃之立法原意探究

1、買賣不破租賃問題的立法變遷 買賣不破租賃這一法律規定在我國的確立，是現代意義的事情，客觀上講是國外立法的“泊來品”。我國古代立法採取的是“諸法合一，重刑輕民”，沒有買賣不破租賃原則的立法。 我國台灣地區民法典第425條規定：“出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人，仍然繼續存在。” ①從時間上看，這是我國民法典史上關於買賣不破租賃的比較早的立法。新中國成立後，民事立法相對滯後。1995年4月28日，我國建設部頒發的《城市房屋租賃管理辦法》 第十一條規定：“租賃期限內，房屋出租人轉讓房屋所有權的，房屋受讓人應當繼續履行原租賃合同的規定。出租人在租賃期限內死亡的，其繼承人應當繼續履行原租賃合同。住宅用房承租人在租賃期限內死亡的，其共同居住兩年以上的家庭成員可以繼續承租。”這是新中國成立以後關於買賣不破租賃的最早立法，而且僅限於房屋標的，也只涉及房屋買賣和房屋繼承兩種情形。直到我國《合同法》第二百二十九條規定，將租賃物標的擴大，而不是僅限於房屋一種情況。

在國外，對買賣與租賃關係問題，存在着買賣破租賃與買賣不破租賃兩種立法。在古代，以羅馬法為代表，建立的是以所有權為核心物權法，將租賃權列於債權，基於債權的相對性和物權的絕對性理論，強調物權的絕對性，民商事立法確立的是買賣破租賃原則，這種立法認為租賃權不能對抗第三人，承租人只能基於租賃關係向出租人主張權利，承租人處於被動地位，致使租賃關係得不到維持，承租人的利益得不到保護。

與羅馬法不同的是，日耳曼民法以利用為核心，租賃權被列入物權範疇，承認其對抗力，主要適用於土地、房屋等不動產的租賃。普魯士民法一部二十一節第二條至第五條規定：動產租賃因租賃物的交付，不動產租賃因登記而有對抗力。②此後，德國、瑞士、法國以及日本民商事立法中均有類似規定。

2、 買賣不破租賃中“物”的表現形式

從國外的立法看，買賣不破租賃中的物，有的是用列舉的方式，多限於不動產，如房屋、土地等。《法國民法典》第1743條規定“如出租人出賣其出租物，買受人不得辭走已訂公證或規定有確定日期的租賃契約的土地承租人、佃農或房屋承租人 ，但是如果在租賃契約中原已保留此項權利，買受人得辭走非鄉村財產的承租人。”③即法國對買賣不破該租賃原則立法時，法律對租賃物用的是列舉的方式，如房屋租賃及土地租賃。在德國，買賣不破租賃稱為“買賣不破使用租賃”，對租賃物也是用列舉的方式。《德國民法典》第566條第1項規定:“出租的住房在交給承租人後，被出租人讓與給第三人的，取得人代替出租人，加入在出租人的所有權存續期間基於使用租賃關係而發生的權利和義務。” ④該法條規定了買賣不破租賃限於土地這一租賃物。

以日本為代表，買賣不破租賃的立法用的是概況的方式，法律直接規定為不動產，這種做法以日本為代表。《日本民法典》第605條規定:“不動產租賃實行登記後，對以後就該不動產取得物權者，亦發生效力。”⑤

在英國，土地租賃，承租人享有物權性質的佔有權，動產的承租人，因交付而有相當於物權的地位。⑥

以我國台灣地區的民法典為代表，對租賃物規定的最為寬泛，不限於不動產。我國台灣地區的民法典第425條規定:“出租人於租賃物交付後，縱將其所有權認與第三人，其租賃契約，對於受讓人，仍繼續存在。” 這裏直接使用的是“租賃物”

我國《合同法》吸收了世界各國對買賣不破租賃的立法經驗，從鼓勵交易出發，用的是概況式。我國《合同法》第二百二十九條規定為：“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。”我國《物權法》第二條第二款規定“本法所稱的物，包括不動產和動產。”可見，我國買賣不破租賃的租賃物就不僅僅限於不動產，還包括動產。如租賃期間的挖掘機在所有權發生變動時，也應適用買賣不破租賃的原則。

3、買賣不破租賃問題中對物的利用形式 既然買賣不破租賃的立法目的是鼓勵對物的利用，使租賃權的物權化，就存在着對物的利用表現形式問題。 一般而言，對直接佔有、使用的人適用買賣不破租賃，我們不難理解，但對那些二老闆，如“二房東”之類，是否適用買賣不破租賃原則，在理解上有些爭議。

有這樣一個案例：某甲擁有產權房屋一套，租賃給某乙使用5年，某乙沒有自己使用，經某甲認可，將房屋轉租給某丙使用3年，在某丙使用的第3年時，因欠鉅額債務某甲被法院強制執行，某丙行使優先購買權購得房屋，物權登記發生變得後，某丙的租賃合同到期後，某乙要求某丙退出房屋，履行其與某甲剩餘2年的租賃合同。某丙不同意，引起訴訟，對某乙的要求是否應該支持?

筆者認為，機械地看，某乙的要求似乎符合買賣不破租賃的原則，但買賣不破租賃的立法本意限於保護租賃物的實際佔有和利用人，如果把租賃物的利用形式擴大理解，在所有權發生變動的情況下，對二房東這樣的租賃關係也予保護，必然造成租賃物所有權人的合法利益遭受損害，同時也損害了新的所有權人的合法利益。

4、買賣不破租賃與優先購買權 與買賣不破租賃關係非常密切的是優先購買權。我國《合同法》在買賣不破租賃的立法之後用第二百三十條規定了租賃物的優先購問題“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。”

從我國《合同法》第二百二十九條和第二百三十條這二個法律條文的規定來看，二者只在租賃物是房屋的前提條件下，才存在優先購買權的問題，租賃物是其他標的物的，則不存在這個問題。而且，只有對那些直接佔有利用的租賃物的，才存在買賣不破租賃和優先購買權問題。

綜上，筆者認為，我國的買賣不破租賃的租賃物包括不動產和動產，不僅僅限於房屋、土地等不動產，其前提體條件是適用對租賃財產的實際佔有人，在租賃財產是房屋這一特定標的物的情況下，承租人在同等的條件下，擁有優先購買權。

二、法律規定的買賣破租賃的情況

在民商事司法實踐中，我們在適用買賣不破租賃問題時，常常會出現一些例外情況，就是買賣破租賃，這種例外情況以法律規定的形式出現，表現在以下情況：

1、已經登記的抵押財產出租的，不適用買賣不破租賃的原則。我國《物權法》第一百九十條規定：“訂立抵押前抵押財產已經出租的，原租賃關係不受抵押權的影響。抵押權設立後抵押財產出租的，該租賃關係不得對抗已經登記的抵押權。”這裏有兩層含義，第一，財產先出租後抵押的，以及財產先抵押但未登記後出租的，均適用買賣不破租賃的原則;第二，財產先抵押並登記後出租的，不適用買賣不破租賃的原則。作出這樣的規定是因為：租賃權雖然在立法上有物權化的傾向，但租賃權從根本上講是一種債權，不是物權，而抵押權是物權;從保護權利在先的角度看，抵押權的存在於租賃權之先，因為租賃權的存在(包括租期過長的情況)，可能造成抵押權實現時不能全額清償債權，因此，應當保護在先的權利抵押權;從抵押權的實現來看，由於已經登記的抵押權具有公示性質，承租人應當知道抵押權的存在，從而自願接受因抵押權的實現而使租賃關係解除的風險。

2、執行中存在的買賣破租賃的情況 民商事訴訟的基本目的之一就是受償，受償的基本方式就是強制執行，在民事強制執行中，我國司法解釋也規定了買賣破租賃的情形。《最高人民法院關於人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第三十一條第二款規定：“拍賣財產上原有的租賃權及其他用益物權，不因拍賣而消滅，但該權利的繼續存在於拍賣財產上，對在先的擔保物權及其他優先受償權的實現有影響的，人民法院應當依法將其除去後進行拍賣。”這裏規定的將租賃權和其他用益物權除去，就是買賣破租賃的意思。可見，在民事強制執行中，如果租賃權的存在影響了擔保物權和其他優先受償權的實現的情形，也不適用買賣不破租賃的原則。

3、承租人放棄買賣不破租賃原則規定的權利的。在我國，沒有關於這種情形的直接的法律規定，只能適用一般規定。我國《合同法》第四條規定的“當事人依法享有自願訂立合同的權利，任何單位和個人不得非法干預。”具體到買賣不破租賃問題，就是承租人對租賃權對抗效力的放棄。

有關這方面的立法以法國為代表。《法國民法典》第1744條規定：“如訂立租賃契約時已約定出賣租賃場合之場合，財產取得人可以辭走承租人，並且未對損害賠償訂立任何條款，出租人應依下列方式對承租人給予補償。”同法第1745-1750條合計6條規定了具體的賠償情形。⑦就是説，在給予承租人適當的賠償的前提下，租賃合同雙方可以約定買賣破租賃的情形，即承租人可以在租賃合同中放棄買賣破租賃的權利。

可見，在承租權的對抗效力立法上，並未把買賣不破租賃絕對化，而是存在三種例外情形，既包括案件審理中的例外情形，也包括案件執行中的例外情形，都需要我們在司法實踐中認真進行把握。

三、現實生活中不適用買賣不破租賃的情況

我們在現實生活中，除了上面有關買賣不破租賃的原則和法

律規定的例外情況下，還存在不能適用買賣不破租賃的情形。從司法實踐看，存在下面三種情況：

1、租賃合同本身導致不能適用買賣不破租賃原則 租賃合同的標的物是多樣的，但租賃合同對租金的約定不具體，沒有細化到具體的標的物，其中部分標的物所有權轉讓，部分標的物所有權沒有發生轉移，這種情況如果不能協商處理，即便按照買賣不破租賃的原則處理，租賃合同在新的出租人和承租人之間也不能履行，這種情形可以簡稱為買賣不破租賃合同履行不能。

如某甲有a、b、c三套產權房屋，商業價值不等，面積不等，於XX年2月出租給某乙，期限5年，租賃合同沒有約定各套房屋的租金。XX年7月，某甲因發生債務糾紛，a套房屋被法院強制執行，經公開拍賣某丙以最高竟價購買，取得a套房屋的產權。在這種情況下，如果某乙與某丙不能就租金達成協議，要求按照買賣不破租賃的原則繼續租賃a套房屋，租賃合同就無法履行，這種情形就不能適用買賣不破租賃的原則，某乙應該退出租賃房屋，將房屋交給某丙使用。

2、已經被法院查封的財產出租的，不適用買賣不破租賃的原則。查封是指人民法院執行人員將作為執行對象的財產加貼封條予以封存，登記造冊，禁止被執行人轉移或處分的措施。查封包括財產保全過程中的查封和強制執行過程中的查封，查封體現了國家公權對私權的干預和救濟。

由於查封的目的是為了債權人實現債權，被執行財產被查封后，其所有人或使用權人喪失了對查封財產的處分權。因此，被查封的財產，債務人或其他人擅自處分的，該處分行為無效。但被查封的財產，有可能被執行，改變所有權，也有可能維持原所有權關係。在被人民法院強制執行變現前，可能有一個較長的時間，有的長達二、三年之久，甚至更長，也就存在很大的經濟利益，如果限制被執行人人對其財產的利用和收益，在法律上是站不住腳的。 目前我國法律對此沒有明確規定，但查封的目的就是為了實現債權，承租人明知租賃物有可能被變賣，卻仍然與出租人訂立租賃合同，由此帶來的風險只能由他自己承受。

3、破產財產處理過程中的禁止適用 破產企業的財產，變現的基本方式是進行拍賣或變賣，所有權肯定會發生變化， 破產企業簽訂的租賃合同在破產宣告時尚未履行完畢的，在破產財產處理過程中，法律對此沒有明確規定，我們認為不應適用“買賣不破租賃”原則，其理由在於：(1)與我國法律規定的有關企業破產清償順位相矛盾。若適用該原則，租賃合同繼續履行，將導致租賃債權的實現或清償不僅優先於第一順序的破產企業結欠職工工資和勞動保險費用及第二順序的破產企業結欠税款，而且優先於同為第三順序的其他破產債權，意味着租賃債權得到完全實現或全額清償，這有悖於破產法的基本制度和分配原則;(2)不利於破產財產正常價值的實現。在許多破產案件中，特別是國有或集體企業破產案件中，將房屋建築物結合破產企業的土地使用權作為整體轉讓進行變現的情形較多。若適用該原則， 租賃合同繼續有效，購買人可能會考慮自己購買的土地因附着有租賃關係，或者雖然認可原租賃合同繼續履行，但認為租賃期過長，不利於自己的開發利用，由此影響破產財產的正常價值的實現，對破產企業而言這是不公平的。因此，筆者主張破產程序不適用買賣不破租賃的原則，而是主張在解除租賃關係後，對破產企業的財產變現償債。

【註釋】

①林紀東、鄭玉波等編纂，《新編六法全書》，台灣五南圖書出版社，1986年9月版，第132頁。

②最高人民法院經濟審判庭編着，李國光主編，《合同法的理解與適用》第二冊，《新華出版社》，1999年4月第1版，第1090頁第6-8行。

③羅結珍譯，《法國民法典》，《中國法制出版社》，1999年10月版，第393頁。

④陳衞佐譯，《德國民法典》，《法律出版社》，XX年2月第2版，第203頁。

⑤王書江譯，《日本民法典》，《中國法制出版社》，XX年4月版，第110-111頁。

⑥最高人民法院經濟審判庭編着，李國光主編，《合同法的理解與適用》第二冊，《新華出版社》，1999年4月第1版，第1092頁9-10行。

⑦羅結珍譯，《法國民法典》，《中國法制出版社》，1999年10月版，第393-394頁。