買賣不破租賃之法律制度

民法理論認為，所有權屬於物權，而承租權則是債權。隨着社會經濟的發展，平等市場經濟主體活動的複雜化，物權與債權的區別界限卻越來越難以劃定，出現了你中有我，我中有你的融合趨勢，在這種趨勢下，買賣不破租賃原則作為處理物權與債權關係的一個重要法律制度,在調整市場經濟秩序和人民的社會生活秩序中發揮了重要作用，其存在有着重要的意義和法律價值。

我國現行立法對這一法律制度予以了認可，它具體表現為兩個方面的內容。

一是租賃權的對抗效力。我們大家都知道，租賃權是債權，買賣行為所有權轉讓指的是物權，物權優於債權，但根據買賣不破租賃這一法律制度，租賃權可以對抗買賣的物權。即在租賃關係存續期間發生的租賃物所有權變動時，承租人的租賃權可以對抗租賃物的新的所有權人，承租人和出租人原來在租賃合同中所的各種約定，租賃物的新的所有人也應一併遵守。買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認原租賃關係的存在並要求承租人返還租賃物。租賃合同的對抗效力是租賃權物權化的具體體現。對此，我國法律有明確的規定：《合同法》第229條規定：“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力”，《城市房屋租賃管理辦法》第11條規定：“租賃期限內，房屋出租人轉讓房屋所有權的，房屋受讓人應當繼續履行原租賃合同的規定”;《最高人民法院關於貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》第119條第二款規定：“私有房屋在租賃期內，因買賣、贈與或者繼承發生房屋產權轉移的，原租賃合同對承租人和新房主繼續有效”。

二是房屋承租人享有優先購買權。所謂房屋承租人的優先購買權，是指當出租人出賣房屋時，承租人在同等條件下，依法享有優先於他人購買該房屋的權利。我國法律也同樣給以確認，《合同法》第230條規定：“出租人出賣出租房屋的，應當在出賣之前的合理期間內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。”;《城市私有房屋管理條例》第11條規定：“房屋所有人出賣出租房屋，須提起三個月通知承租人，在同等條件下承租人享有優先購買權。”;最高人民法院《關於貫徹執行<民法通則若干問題的意見》第118條規定：“出租人出賣房屋，應提前3個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優先購買權;出租人未按此規定出賣房屋，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。”。