破除“買賣不破租賃”的魔咒

租賃房屋逃避執行

強某系一個體户，XX年5月他從濟南某銀行貸款 20 萬元，由於未能在約定的XX年5月前如期歸還貸款，銀行於XX年12月將強某訴上法庭。法庭於 XX年2 月依法判決強某償還貸款本息，因強某未能自動履行判決義務，銀行於同年4月向法院申請執行。在執行過程中，執行法官通過調查，瞭解到強某有一套門頭房，遂立即予以查封。強某得到消息後，為阻止法院拍賣，於XX年6月將門頭房租賃給做服裝生意的劉某，然後躲藏起來。法院委託拍賣公司將該門頭房以29 萬元的價格予以拍賣，後法院要求劉某搬出門頭房時，劉某以“買賣不破租賃”為由，拒絕搬遷。法院認為劉某與強某之間的租賃時間晚於法院的查封時間，其租賃合同不受法律保護。經執行法官多次對劉某進行教育，劉某於XX年10月搬出了法院拍賣的門頭房。

這個案件中主要涉及到“買賣不破租賃”原則，即在租賃關係存續過程中，租賃物被讓與或設定物權的，承租人對取得租賃物所有權或他物權的人，可主張其承租權。記者對市兩級法院受理的“買賣不破租賃”的案件進行了調查，發現有些進入法院執行程序的案件，一些被執行人為逃避法院執行，故意將自己的財產採取租賃的方式先於法院的執行而處理，致使法院的執行難以進行。

買賣為何不破租賃

濟南魯平律師事務所的範玉強律師在接受記者採訪時表示，“買賣不破租賃”這一原則適用不僅包括因買賣而引起的租賃物所有權變動，還包括因贈與、繼承、互易甚至合夥投資引起的所有權變動，此種廣義理解已為大多數人所認同。據此，“買賣不破租賃”應精確地理解為“租賃物所有權變動不得對抗租賃物債權”更為準確些。

我國的諸多法律對“買賣不破租賃”原則都作了具體的規定。《合同法》規定“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力”;最高人民法院有關司法解釋規定“私有房屋在租賃期間，因買賣、贈與或者繼承發生房屋產權轉移的，原租賃合同對承租人和新房主繼續有效”;《城市房屋租賃管理辦法》規定“租賃期限內，房屋出租人轉讓房屋所有權的，房屋受讓人應當繼續履行原租賃合同的規定。”

有了上述這些法律、法規的規定，財產租賃就有了強大的後盾，租賃關係受到法律的保護。但也並不是所有財產都適合於“買賣不破租賃”，這一原則主要適用於土地、房屋等不動產而不適用於動產，原因是動產的種類繁多，價值普通較低，通過市場交易容易取得，並且對動產過多地適用“買賣不破租賃”的規定不利於財產的流通和發揮財產的效用。

“魔咒”如何解除

雖然法律規定了“買賣不破租賃”的原則，但這也並不是説租賃關係就是一成不變的，平陰縣人民法院董廣榮庭長告訴記者，當“租賃”出現下列情形時，“買賣不破租賃”的魔咒同樣可以打破。一是買賣不破租賃與抵押權競合時，不適用該原則。最高人民法院有關司法解釋規定，抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現後，租賃合同對受讓人不具有約束力。因此，以抵押財產出租的，不適用“買賣不破租賃”原則，在這種情況下，抵押權優於租賃權，租賃關係因抵押權的實現而解除。

二是財產保全與租賃競合時，不適用該原則。當在同一財產上同時存在財產保全和租賃時，若租賃先於查封存在，則在債權人依法定程序取得被查封財產所有權後，原租賃契約當然地適用於債權人。若租賃後於查封存在，則在債權人依法定程序取得被查封財產所有權後，原租賃契約並不適用於債權人，除非債權人同意。若承租人知道法院查封的事實，他的損失只能由自己承受，若其不知道或不應當知道租賃物已被查封的，其損失應當在承租人或出租人之間按照雙方過錯承擔相應責任。

三是合同約定解除租賃條件成就時，不適用該原則。這就要看租賃合同中出租人和承租人在訂立租賃合同時，有沒有規定出租人解除合同的條件，以及承租人是否存在符合租賃合同中規定的解除條件的行為，比如在租賃合同中規定承租人使用租賃物的過程中損壞租賃物嚴重或不按規定用途使用或從事違法活動或未經出租人擅自轉租時出租人可以解除合同，原租賃合同不再繼續有效。