買賣不破租賃 剛交房租就被房主趕出門美女很冤

●律師支招

裝修須徵得同意

設施須事先清點

因感覺不服氣，劉先生近日找到江蘇省鐘山明鏡律師事務所的程春華律師，諮詢該如何維權。程律師分析後告訴他，像他這種情況，想要維權很難。因為根據合同法的相關規定，房客改變租賃房屋的原狀，包括對房屋進行裝修、改善和增設等，都需要事先取得房東的同意。如果未經房東同意，擅自裝修房屋，花了再多錢，裝修得再好，房東也不需要買單;相反，如果裝修不當造成損壞，房東有權要求賠償。此案中，劉先生裝修前並未徵得房東同意，雙方也沒有就費用分攤達成任何協議，因此很難得到法律支持。程律師提醒，租房時，如果屋內有傢俱、家電等設備，必須要點清楚，並標明設備是否能正常使用及新舊程度、損壞程度，免得在損害問題上説不清。

【案例3】

合同還沒到期房子就被賣了

去年6月，張元通過中介與王某簽訂租賃合同，租下他在苜蓿園大街的一套住房，約定月租金為1200元，租期為XX年6月至XX年6月。簽約時，張元一次性付了一年房租。

XX年12月份，房東王某找到張元，稱他已將房屋賣給他人，不能再繼續出租，希望張元在一個月內搬走。張元驚詫不已，指責王某不該違反合約，連招呼都不打，就將房子賣掉。王某心虛地答道：“我把剩下幾個月的房租退給你，水電費也不用你交，你趕緊重新找套房子吧!搬家的費用我來出。”

張元對房東王某的做法十分不滿，要求等過了農曆春節再説搬家的事。王某自知理虧，於是答應了張元的要求。但是，他願意等，買房人可不願意——買主是對年輕情侶，急着裝修房屋結婚，因此天天催促王某交房。無奈之下，王某又向張元發了份書面通知，稱買主婚期迫近，急需裝修房屋結婚，希望張元理解配合，儘快重找住户，從房子裏搬走。他同時允諾，如果張元在農曆春節前搬走，他願意支付一個月租金的違約金。

張元本來就很不爽，見王某這樣催促，更是生氣，他索性不搬了。最終雙方鬧上了法院。在法院的調解下，王某同意賠償雙倍違約金，並協助張元儘快找到新住處，這才解決糾紛。對於張元來説，雖然經濟上沒啥損失，但為此事耗費了個把月的時間，也真夠鬱悶的。

●律師支招

租前留個心眼

買賣不破租賃

江蘇金長城律師事務所的王健律師介紹，《合同法》明文規定：房屋發生買賣，並不影響租賃合同的效力;並且出租人出賣房屋，應提前3個月通知承租人，承租人在同等的條件下，享有優先購買權，出租人未按此規定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。這便叫做“買賣不破租賃”原則。房客若是遇到房主逼遷，可據此維權。

■租房小貼士

1、查看出租人的房產證明和有效身份證明。

2、簽訂租房合同時，應問清房租包含的內容，水、電、暖、煤氣(天然氣)和物業管理費由誰承擔。

3、要求出租人在房屋出租前結清水、電、暖、煤氣(天然氣)和其它費用。

4、明確租金標準、租賃期限、房租支付時間和付款方式，並要求出租方提供租金收據。

5、應對能否轉租做出約定，對提前終止合同是否違約做出約定，對房屋維修做出約定。

6、明確違約責任和違約的補償標準。

7、入住前檢查屋內傢俱、電器、其他設施的好損情況，並約定維修責任等。