買賣不破租賃

「案情介紹」

1990年，安某與本市某區房管所簽訂合同，約定安某承租某區房管所直屬管轄的兩間公房(建築面積為21.5平方米)作為商業營業用房，租期為3年。租期屆滿後，安某仍按月支付房租，某區房管所也按月收取房租，直至1996年底。後某區房管所以安某非法轉租為由強行將房屋收回，並於1997年10月以3千元的價格賣給了該區住户任某。安某訴至法院，要求繼續承租該房。

「審判結果」

法院經調查審理後認為，原告安某系房屋承租人，對房屋享有合法承租和使用權。被告認為原告轉租房屋的證據不足，其收房行為不妥。考慮第三人任某以善意取得房產且無過錯，房產不宜返還，故被告應向原告提供同等條件的出租房屋或經濟補償。因此判決，某區房管所在其負責管理的轄區內為原告安某安置平方兩間(建築面積不低於21.5平方米)，逾期不能履行，被告須向原告支付補償費十三萬元。

「本案評析」

本案中，涉及到以下幾個法律問題：

一。 合同的期限。

合同的履行期限是一個合法有效的合同中的重要條款，應在合同中明確規定，在此期限內雙方享有合同約定的權利、承擔合同約定的義務。當該期限屆滿時，合同失去效力即不再約束雙方當事人。但雙方當事人可以協商延長合同的期限，只要雙方協商一致達成合意，該合同即可以繼續有效。 在這種情況下，雙方為意思表示的方式有兩種：一種是明示的，比如簽訂協議延長合同;另一種是默示的，即雙方用行動表示願意繼續履行合同。如本案中，雙方所籤合同的期限是3年，但當合同有效期限屆滿後，承租方仍按月支付租金即承擔約定的義務，出租方也繼續接受了承租方支付的租金。這説明雙方當事人對延長合同、繼續履行合同均無異議。這就是以默示的方式延長了原承租合同的期限。 那麼，延長後的合同，其期限至何時為止呢?由於雙方並未約定，故應視為一未約定期限的合同。此種合同，雙方均有權隨時終止，但應給予對方合理的準備時間。具體到房屋租賃合同中，即房屋產權人應提前一個月通知承租人，以便其另尋住所。本案的被告就是因為未遵守此法律規定，故其終止承租關係的意思表示違法無效。

或許有人會問，現在該房屋已被轉讓，原房屋租賃合同是否應該終止呢?這就涉及到房屋租賃法律關係中的兩個重要的法律制度：買賣不破租賃制度和承租人的優先購買權制度。

二。買賣不破租賃制度和承租人的優先購買權制度。

(一) 買賣不破除租賃。它是指租賃房屋被買賣的場合，承租人對於該房的使用權，不因買賣而受到影響。它的要件是：a須有房屋租賃合同;b須房屋已交付承租人使用;c須房屋被買賣。它的效力是買受人所取得的對於租賃房屋的所有權，受到承租人對於該房用益權的抗辯，從而不能使租賃關係被破除而終止，該租賃關係仍然存在，承租人對於房屋的用益權不受買賣效力的影響。

(二)承租人的優先購買權。《最高法院民法通則意見》第118條規定：“出租人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優先購買權;出租人未按此規定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。”在本案中，被告如要出賣房屋須履行通知義務即提前3個月通知承租人，而且應詢問承租人有無購房意向，以便於承超人行使他的優先購買權。若不履行此義務，就有可能使房屋買賣合同被宣告無效，而由此承擔相應的民事責任。

既然被告出售房屋的行為是違法的，則其與買受人任某之間的房屋買賣合同即理應無效。為什麼任某無需退還房屋呢?這又涉及到民法中的一個重要的物權法律制度：善意佔有制度。

三。善意佔有制度。

善意佔有是指非法佔有人在佔有某項財產時，不知道 或不應當知道其佔有為非法。善意佔有是誠實的佔有，受佔有制度的 特別保護，在一定條件下甚至可以對抗所有人的物上請求權。如第三 人系不知道亦不可能知道轉讓人為無權轉讓人的善意受讓人，須區別 對待：a如非法轉讓人系依所有人的意思取得物之佔有的佔有人，所 有人不能請求善意第三人返還原物及收益，只能請求非法轉讓人賠償 損失。b如非法轉讓人系非依所有人或合法佔有人之意思而取得物之 佔有的不法佔有人，所有人或合法佔有人在法律規定的除斥期間內， 可請求善意第三人返還原物(但不能請求還收益)，如善意第三人是 在公開市場上受讓財產的，所有人或合法佔有人在請求返還原物時， 須補償其受讓時所付的價金;如善意第三人受讓的財產為金錢和有價 證券，所有人或合法佔有人則不能請求其返還。本案中，轉讓房屋的雖然是房屋所所有人，但是他處分房屋的權利受到法律上優先購買制度的約束，故該賣房行為應屬無效。但第三人任某並不知道所有人的處分權受到了限制，所以為善意第三人，她可以根據善意佔有制度來對抗原告的主張，原告的損失可由有過錯的所有人給予補償。

由於我國的房地產法律制度多年來一直不夠完善，歷史遺留問題較多。加之近年來經歷由計劃經濟體制向市場經濟體制的轉型，房屋承租人與產權人的糾紛屢見不鮮。我們借這個具有典型性的案例，向大家淺顯地講解一下房地產法律中的幾個重要的法律制度，希望有助於您利用法律武器保護自己的合法權益。