房地產税改革框架確定大綱

房地產税改革路徑日漸明晰。記者獲悉，房地產税立法初稿已基本成形，正在內部徵求意見並不斷完善中。據悉，房地產税主體税種或由房產税、城鎮土地使用税合併，具體税率可能將由地方在中央確定的税率區間內自行決定。

當前保有環節幾乎無税收

據瞭解，房地產建設環節涉及耕地佔用税、契税、城鎮土地使用税、建築安裝營業税及附徵城建税、教育費附加、企業所得税和印花税;交易環節，賣方銷售需繳納銷售不動產營業税及附徵的城建税和教育費附加、土地增值税、企業所得税或個人所得税。目前，個人買賣房屋暫時免徵土地增值税和印花税。

有業內人士指出，現行房地產税費內容繁複。對於調控而言，以交易環節調整税收為重，短期內能產生一定效果。但從建立長效機制來看，税收政策調整頻繁，出台較為倉促，應急色彩濃厚，缺乏頂層設計。此外，還存在制度建設滯後、保有環節改革進展緩慢等問題。

“現階段保有環節幾乎沒有税收，歷次調控均以交易環節税收為主，促進住房資源合理配置效果不夠明顯。”

房地產相關税負總體不變

上述業內人士表示，除保有環節税收外，現階段交易環節税收重在調節賣方。在供求關係緊張的市場環境下，賣方承擔的税負基本轉嫁至買方，增加了中低收入人羣和自住等合理需求的購房負擔，偏離了調控方向。根據房地產税立法改革總體思路，擬在房地產相關税費負擔總體不變的前提下，適當提高保有環節税負，降低建設、交易環節税費負擔。

中國政法大學財税法研究中心主任施正文在接受記者採訪時表示，房地產税立法初稿已基本成形，現階段應在全國人大、財政部內部徵求意見，進行完善，還沒有到向專家等社會各界徵求意見的階段。

“但房地產税改革路徑的大框架已基本成形。”施正文説，主要是把現有的房產税和城鎮土地使用税合併成為新的房地產税，增加房地產保有環節的税負，以房地產的評估值為徵税基礎。土地增值税、契税等税種暫不納入房地產税，隨着房地產税徵收步入正軌，未來會再進行改革。

將抑制大量囤地囤房行為

值得注意的是，上述業內人士認為，税改應注意合理制定對家庭基本需求的免税政策，同時對房地產企業持有的土地和正在開發項目徵收房地產税，抑制囤地、閒置土地等行為。

國務院發展研究中心研究員倪紅日表示，未來房產税和城鎮土地使用税合併後，房企也應作為有地無房新的房地產税納税人。她認為，税收覆蓋面和強度或比現在更為嚴厲，“新的房地產税計税依據發生很大變化。是根據房地產的評估值作為徵税基礎，而評估值是以市場價值為基礎，進行專業計税評估。將按照土地面積和地理位置，實行差別税率”。

有房地產商認為，未來房地產税若以評估價為繳税基礎，將增加房企的囤地囤房成本。在房地產市場下滑的背景下，將對目前大量囤地囤房等行為產生抑制作用。

此外，施正文表示，即便房地產税立法完成，可以開徵房地產税，也不會全國範圍內統一開徵，各地會各自出台徵收細則。

針對將在什麼時間、以何種形式開徵，以及徵收對象、免徵範圍的劃定等涉及具體執行層面的問題，有業內人士稱暫時還沒有定論。