解讀太原市物業管理條例（精選15篇）

解讀太原市物業管理條例（精選15篇）

解讀太原市物業管理條例 篇1

業主在300户以上的可召開業主大會

召開業主大會，一直以來是不少住宅小區在推進小區管理中的“難點”。業主大會怎麼開?能決定小區內的什麼事務?

《條例》規定，一個物業管理區域成立一個業主大會。一個物業管理區域內業主在300户以上的，可以採取樓(幢)、單元、樓層等為單位的方式推舉一名業主參加業主大會會議。

符合業主大會成立條件的，由該物業管理區域內20%以上的業主依法向街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府提出成立業主大會的申請。

業主大會可決定選聘和解聘物業服務企業;確定物業服務內容和標準;決定或者授權業主委員會決定共用部位、共用設施設備的經營方式，管理、使用經營收益等事項。其中，業主大會決定籌集和使用物業住宅專項維修資金，制定物業住宅專項維修資金管理制度;改建、重建建築物及其附屬設施;改變共用部位、共用設施設備的用途的，應當經專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且佔總人數三分之二以上的業主同意。

業主委員會由業主大會選舉產生，委員由單數組成，任期為三至五年，具體由業主大會決定，任期屆滿自行終止。業主委員任職期間被依法追究刑事責任的、因房屋轉讓等原因不再是業主的，其委員資格自行終止。

不得擅自改變房屋使用性質

在很多小區裏，將住宅改變為經營性用房的情況普遍存在，對業主的生活造成了不少影響。

《條例》明確，業主、物業使用人應當按照房屋權屬證書載明的用途使用房屋，不得擅自改變其使用性質。擅自改變房屋使用性質的，物業服務企業應當予以制止，並及時向相關部門報告。

同時，業主、物業使用人損壞或者擅自改變房屋承重結構和主體結構的，由房產主管部門責令改正，恢復原狀;造成損失的，依法承擔賠償責任。另外，業主、物業使用人違法搭建建(構)築物的，由規劃部門依法予以處罰。

解讀太原市物業管理條例 篇2

拖欠物業費不得斷電、斷水、斷氣、斷熱

物業爭端常見，而物業費又是業主和物業公司之間很多矛盾的直接導火索。隨着人們權利意識增強，對物業服務的要求也越來越高，對於很多物業公司“一言不合”就斷水斷電的做法，今後將被明令禁止。

《條例》規定，物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等專業經營單位應當向最終用户收取有關費用，並開具發票。專業經營單位可以委託物業服務企業代收代繳有關費用和進行有關設施設備日常維修養護，雙方應當簽訂委託協議，但不得向業主收取手續費等額外費用。

專業經營單位不得因部分最終用户未履行交費義務，而停止對已交費用户和共用部位的服務。物業服務企業不得以業主拖欠物業費用為由限制或者變相限制專業服務。

此外，物業服務企業不得有下列行為：將物業管理區域內的全部物業服務項目一併委託給他人;擅自改變共用部位、共用設施設備用途或者利用其進行經營;強行向業主、物業使用人指定特定服務企業或者推銷商品;物業服務合同終止後，拒不移交相關資料資產;泄露業主信息或者將其用於與物業管理無關的活動等。

開發商佔用共用部位最高將罰款20萬元

本來是公共綠地，卻被商家佔用……一些小區內業主私搭濫建現象嚴重。肆意佔用公共空間，破壞小區環境，這類問題往往難以解決，加劇了業主之間以及業主與物業之間的矛盾。

《條例》明確規定，開發建設單位擅自處置屬於業主的物業共用部位、共用設施設備的所有權或使用權的，由縣級以上房產主管部門處5萬元以上20萬元以下罰款;給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

物業服務企業利用物業管理區域內的共用部位、共用設施設備進行經營的，在不違反相關規定及不損害業主、物業使用人合法權益的情況下，經物業管理區域內相關業主和業主委員會書面同意並報有關部門批准後方可進行。

經營性活動的收益，主要用於補貼相關業主的物業服務費用和專項維修資金，具體補貼辦法由物業服務企業和相關業主、業主委員會約定。

公共區域設車位應2/3業主同意

現如今，車位一位難求，特別是晚上，不少小區的內外更是被車輛停得滿滿當當。如何分配車位，如何保障業主權益，要不要將小區車位對外開放，是很多小區當下面臨的難題。

《條例》規定，物業管理區域內規劃用於停放汽車的車位、車庫的所有權，依據規劃按照出資情況確定。業主共有的道路或者其他共有場地用於停放車輛的車位、車庫，屬於業主共有。

物業管理區域內的車位、車庫，應當提供給本物業管理區域內的業主、物業使用人使用;車位、車庫有空餘的，可以臨時出租給物業管理區域外的單位、個人。

在停車位設置中，《條例》規定，利用物業共有部分設置車位、車庫的，應當經該物業管理區域內專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且佔總人數三分之二以上的業主同意，並經規劃部門審核，但不得佔用消防通道及其他安全設施用地。

物業管理區域內車位、車庫不足的，經20%以上業主提議，召開業主大會，經該物業管理區域內專有部分佔建築物總面積三分之二以上業主且佔總人數三分之二以上的業主同意，在不佔用消防通道、城鎮公共道路、城市園林綠地等市政設施的前提下，經規劃部門審核後，可在物業管理區域內增建車位、車庫。

解讀太原市物業管理條例 篇3

外牆滲漏或電梯出故障等可應急維修

住宅維修資金使用也是業主與物業矛盾的焦點，由於各種原因，使用維修資金並不一定能達成業主法定多數意見，造成設施無法及時維修。

《條例》規定，在專項維修資金的收取中，開發建設單位應當在房屋合同備案或者交房前，按照物業總建築面積及交存標準向市、縣(市)房產主管部門統一交存。物業交付使用時，開發建設單位按照專有部分建築面積及同一交存標準向業主收取，其餘部分的專項維修資金由開發建設單位承擔。

在物業管理區域內，發生下列危及房屋安全和人身財產安全的緊急情況時，可以不經過專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且佔總人數三分之二以上的業主表決同意，申請使用維修資金：電梯故障;消防設施故障;屋面、外牆滲漏;排水設施堵塞、爆裂;樓體外立面存在脱落危險;其他危及房屋安全和人身財產安全的緊急情況。

需要應急使用維修資金的，業主委員會、物業服務企業或者公有住房售房單位可提出申請。沒有業主委員會、物業服務企業或者公有住房售房單位的，由社區居(村)民委員會提出申請。應急維修工程竣工驗收後，應當將使用維修資金總額及業主分攤情況在物業管理區域內顯著位置公示。

解讀太原市物業管理條例 篇4

一、進一步明確了業主大會和業主委員會之間的權利、義務和職責。

業主大會是為實現對物業的自我管理，代表和維護全體業主在物業管理活動中合法權益，為了便於多個業主形成共同意志，保障物業管理活動的順利開展而組成的自治組織，是物業管理活動中的最高權利機構，對物業管理區域內的共同事項做出決定，享有對物業管理公共事物的決策權。省《條例》明確了業主產權人在業主大會上的投票權數的界定;《條例》規定，物業管理的重大事項由業主大會討論和決定，業主大會由全體業主組成。如有20%以上的業主提議，即可召開臨時業主大會。

二、進一步規範和明確了物業收費

物業管理費的收取，多年以來一直是困繞物業管理行業發展的問題之一，主要表現在一是收費難度大。少數業主受傳統的福利性管理影響較深，不願交管理費;還有一些業主將購房作為一種投資，僅僅為了增值長期閒置，給物業費的收取帶來困難。二是收費行為不規範。《條例》的頒佈實施，使物業服務收費維護了物業企業和業主雙方的權益。物業服務收費區別不同物業的性質和特點，由業主和物業管理企業按國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業服務收費辦法，在物業服務合同中約定。《條例》從滿足不同類型的服務需求出發，完善物業管理服務標準，引導物業管理企業不斷提高服務質量。遵循管理服務收費的定價原則、定價方式和價格構成;根據物業管理服務內容、服務質量，制定住宅的收費指導價，方便消費者根據自己的消費水平選擇確定相應的物業管理服務。物業服務收費由業主與物業管理企業按國家和浙江省物業服務收費管理辦法的規定協商確定，隨着我市物業管理收費等級標準的出台更規範了業主與物業企業之間的服務收費行為。個別業主拖欠物業服務費用的行為，將受到業主委員會和法律的監督。違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業管理企業可以向人民法院起訴。

三、規範了前期物業管理，明確建、管責任。

相當一部分物業企業是從房地產開發企業派生出來的，割不斷的“母、子”關係，使物業管理的市場化運作程度不夠，物業管理企業在經營和運作上受到制約，缺少獨立性和經營自主性，影響專業化水平的提高;有些開發項目在規劃設計、施工階段遺留下較多的問題，有的工程質量低劣，有的配套設施不完善，有的開發單位在銷售商品房時虛假承諾，如綠化率、配套設施、各種優惠、高承諾的物業管理等等。使得物業管理企業承擔了本應由開發商承擔的一部分責任，造成物業管理先天不足，給後續的管理工作帶來重大困難。當住宅出現質量問題或住區環境問題時，由於建設和管理職責不清，一些開發商和物業管理企業之間互相推諉，權責不清，會產生很多的混淆，使問題難以解決。為了加強開發建設與物業管理的銜接，加強對建設單位的監督，《條例》規定，建設單位要在物業管理區域內配置7%的物業管理用房;國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業;與業管理企業做好物業承接驗收工作並及時移交有關資料;建設單位應當與物業管理企業簽訂前期物業服務合同;商品房銷售合同中應當包含前期物業服務合同約定的內容;業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得處分。建設單位應當在保修期限和保修範圍內承擔物業的保修責任。同時對於違反上述規定的《條例》制定了一系列的處罰措施，使得房地產開發項目在規劃、設計、施工階段應聘請物業管理企業進行前期管理，前期物業服務所需費用由建設單位承擔。這樣，令業主困惑的開發商和物業管理企業的“扯皮”難題得以破解。促進了公開、公平、公正的市場競爭機制的形成。

四、住房共用部位維修資金要專款專用，維修保證金得以規範

業主應交納不高於物業建築安裝總造價5%的專項維修資金。《條例》規定，專項維修資金屬業主所有，專門用於物業保修期滿後物業共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造，不得挪作他用。而且在《條例》中明確了施工單位和開發商關於維修保證金的使用辦法。

五、明確了物業管理企業、業主大會與社區、街道的關係。

社區居委會是居民自我管理、自我教育、自我服務的基層羣眾性自治組織，它的職能大都帶有社會公共性。業主大會是業主們由於共同財產關係而形成的共同利益羣體，它的職能主要是民事性的，它與社區委員會在性質、職能、權利基礎等多個方面，都存在着根本性的差異，但是業主、業主大會要維護好自己的權益，離不開當地居委會的指導和幫助。物業管理企業，是具有物業管理資質，並經工商行政部門登記註冊取得營業執照，接受業主大會的委託依照《物業服務合同》進行專業化管理，實行有償服務的企業。業主大會是代表和維護物業管理區域內全體業主合法權益的自治組織，物業管理企業與業主大會之間是互相依存、相互作用，缺一不可的關係，是在物業管理專業化管理與業主自制管理相結合的高度同一。他們之間的關係是選擇與被選擇、服務與被服務、聘任與被聘任的關係。物業管理企業服務的好壞在社區建設，尤其在社區服務業的發展中具有重要作用。業主大會、社區委員會、街道、物業管理企業在根本目標上是一致的，都是為了給業主創造良好的生活居住環境。以往由於缺乏對社區委員會的認識，理不順相互關係，造成諸多物業管理活動中矛盾。因此，《條例》規定，在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，並接受監督。住宅小區的業主大會、業主委員會作出的決定，應當告知相關的居民委員會，並認真聽取居民委員會的建議。要努力創建物業管理與社區建設良性互動的新機制，就要求物業管理企業、社區委員會、業主大會共同努力，只有物業管理與社區建設共進，以物業管理服務推動社區服務發展，才能創造出管理有序、服務完善、環境優美、治安良好、生活便利、人際關係和諧的現代化居住環境。

六、明確了業主、物業管理企業與供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位關係。

長久以來由於供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位的壟斷地位，往往把服務與收費無償地轉嫁給了物業管理企業，造成了由物業管理企業來代收代繳費用的不合理現象。而代收代繳費用的過程中，又存在着總表與分表的誤差等因素造成的費用負擔。按照“誰受益，誰承擔”的原則，物業管理企業自然通過提高收費標準的方法，讓用户承擔。但物業管理企業的這種提高收費標準的做法又違反了國家價格法的有關規定，屬於亂收費的範疇。這樣就使得這些費用沒有辦法落實，成為物業管理企業的額外負擔。事實上，業主和供水、供電、供熱、通訊、有線電視等單位之間，是一種合同關係。作為合同的當事人，業主和供水、供電、供熱、通訊、有線電視等單位，應當按照法律的規定和合同的約定，來行使合同的權利和履行合同的義務。從供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位的性質看，作為商品的提供者，應該按照商品的市場規律直接提供服務與收費。向業主收取相應的費用是供水、供電、供熱、通訊、有線電視等單位的權利和義務，物業管理企業並不是合同的當事人，沒有義務向上述單位支付這些費用，也沒有權利向業主收取這些費用。費用收不上來就只能由物業管理企業墊交，此前許多物業管理企業與業主的糾紛都與此有關。如果供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位均向每一個業主收費，會導致交易成本增高，對當事人雙方均無益處。而在物業管理區域內，物業管理企業作為管理服務人，對物業及業主的情況較這些單位更熟悉。如果由物業管理企業接受供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位的委託，代其向業主收取相關費用，可以節省當事人的時間和金錢，提高辦事效率。因此，為了保障業主的合法權益，針對目前物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱由物業管理企業代收代繳費用的不合理混亂現象，《條例》按照市場規律做出了規定，物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用户收取有關費用。物業管理企業接受委託收費的不得向業主收取額外費用。這意味着自來水公司、供電公司、燃氣公司、供暖公司跟物業管理企業是一個平等的企業關係了，有效地解決這一問題，保障了業主的合法權益。

七、進一步規範了住房維修資金制度。

新建商品房由個人出資購買，產權歸個人所有，原有公有住房也通過房改的辦法，將產權出售給個人。隨着房屋權屬逐步向個人化轉變，住房產權多元化格局逐漸形成，居民個人擁有住宅的比例越來越高，住房的維修管理責任相應由國家或單位承擔轉移到由居民個人來承擔。但是，有的開發建設單位或物業管理企業將業主的專項維修資金挪做它用，使住宅區的共用部位、共用設施設備的大、中修及更新改造不能及時進行，侵害了業主的權益，造成了十分惡劣的影響。同時，由於長期受傳統公有住房管理模式的影響，有的業主對專項維修資金認識不足，不願意交納專項維修資金，錯誤的認為這無形中增加了其購房費用，把維修資金和購房費用同等對待;有的業主認為，既然交納了物業管理費，住宅區的共用部位共用設施設備的維修養護就應該由物業管理企業來承擔。實際上，購房款是一次性交納的購買房屋產權的費用，物業管理費是用於住宅區的日常管理的費用，而專項維修資金才是由於物業共用部位、共用設施設備維修、更新和改造的費用。因此《條例》規定，住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金，業主要交納不高於物業建築安裝總造價5%的專項維修資金。同時規定：專項維修資金屬業主所有，專項用於物業保修期滿後物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。利用物業共用部位、共用設施設備和物業管理經營用房進行經營活動所得收益，也應主要用於補充專項維修資金。住宅共用部位、共用設施設備專項維修資金的建立，有利於物業的保值、增值;有利於維護社會穩定;更有利於物業管理行業的健康發展。

解讀太原市物業管理條例 篇5

《物業管理條例》(以下簡稱《條例》)終於出台了!看到22頁多達70條的《條例》我一口氣通讀了好幾遍。説實在的，年輕的時候學習任何中央文件以及各種報告都沒有這麼認真過。因為，我和我們這樣一羣人，為《條例》以及《條例》所涉及的物業管理活動，投入了太多的心力。

比照經歷4年時間起草準備的《物業管理條例(草案)》(徵求意見稿)我發現，修改的地方實在是太多了。沒有進行任何修改的地方，大約只有10處左右。這也讓我從心裏覺得，原來那種“‘開門立法’可能純粹只是形式”的想法是錯誤的。事實證明，經過法定程序，公民的主張完全可以成為國家的意志。讓公民自己看到“匹夫”對國家興旺所起的作用，這其實是《條例》公佈的一個最大成功之所在。

《條例》終於出台了。終於有法可依了!我反倒平靜了，反倒忽然感覺到了累。就像剛剛打完一個戰役的士兵，勝利了，才感覺到傷痛和睏乏;也像戀愛中追逐姑娘的少年，追上了，才感覺辛苦和疲憊。

我在4年多的社區公益活動中，看到了各式各樣的糾紛，特別是物業管理糾紛，很多都因為沒有適當的法律而雙方各執一詞，上了法院都難獲得雙方認可的公正。有些甚至發展到嚴重的刑事案件從而危害了社會的穩定。《條例》的出台，無疑是給物業管理糾紛的各方在解決糾紛依據上，有了一個唯一的標準。有標準才會有是非。

我們應該看到，糾紛的基本起因是猜忌，是各方權利的不明確。而猜忌永遠會存在於買賣行為當中;各方權利的明確，也需要時間來等待各方法治意識的提高和對法律的正確理解。所以，各種糾紛仍然會有。但是一定會隨着糾紛解決的示範作用而越來越少。

我們還應該看到，有法不依是一種在各行各業中的確存在的現象。不能指望《條例》出台，有關各方就會嚴格遵守。所以，依法維護我們權益的工作仍然非常艱鉅，向全社會宣傳《條例》精神，普及法律知識的工作仍然非常艱鉅。今後物業管理乃至社區建設和治理中的新事物和新情況，也必將成為新的問題而需要我們研究和解決。

《條例》本身的完善，也需要在我們的實踐過程中，不斷總結經驗，繼續向立法機關提出建議。

總之，物業管理乃至社區治理的道路才剛剛開始，需要業主們的理性和團結，需要政府部門的監督和指導，需要物業管理企業、發展商的誠信和規範。從而實現物業管理之社會價值的最大化，即社會穩定，經濟發達。

作為業主的一份子，我對《條例》中對業主和業主大會的權利和義務的描述有如下看法：

由於《物權法》還沒有出台，“所有權決定一切”還沒有法律保證，所以《條例》中第十九條的規定，事實上是把業主所有權力當中的“物業管理權”明確地交給了業主。可畢竟這部法律是調整物業管理活動的，在本部法律中説明業主的其他權力也不一定合適。我希望在《物權法》出台以後，能夠完整的界定業主的全部權利和義務。儘管如此，我仍然認為在物業管理過程中，《條例》賦予業主的權利是足夠的。

從第六條對業主的定義中我們可以看到，作為業主實際上是沒有什麼可以單獨行使的權利。這其實是和物業本身的特點是相適應的。由於物業管理實際上是對全體業主的共同共有財產進行的管理和服務，故業主單獨行使某些權利，勢必導致其他業主權益的影響。也不利於物業管理活動的進行。業主對《條例》精神的認可，必將減少由個別業主引發的物業管理糾紛，從而保護多數業主的利益。這方面的問題現在還不顯現，將隨着業主和發展商的糾紛的解決而逐步增多。《條例》將是有效解決此類糾紛的法律武器。

而第七條中關於業主的義務，實際上是單獨業主向其他全體業主所承擔的義務，而不是向發展商或者物業管理企業承擔的義務。這一點非常重要。一個有共同產權的物業，任何業主的行為，都必須以其他全體業主的行為規範和準則(就是《業主公約》的內容)作為依據。任何超出此範圍的“個性張揚”，都是不被允許的。這就是共有物業中單獨業主和全體業主的關係和活動特點。不瞭解這一點，就無法安排自己的活動，也無法限制別人的活動。

從第八條到第二十條，説明了一個物業管理區域內的最高權力機構是業主大會，而業主大會的組成是全體業主。這實際上就是物業管理區域內的全民公決形式。而業主委員會，則是一個執行機構和祕書機構。

就目前的實際情況而言，業主大會的職責是不少的。有些在實際運作當中甚至將很難履行。比如“制定、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衞生的維護等方面的規章制度”等。

《條例》中也考慮到產權人大會召開的可操作性，明確説明“可以採用書面徵求意見的形式”和“可以委託代理人蔘加”。但必須提醒廣大業主的是，此種設計雖然方便了業主大會的召開和大會決議的產生，但同時也方便了舞弊行為的出現。所以在上述情況下，應該制定會議的嚴格監督機制和投票者身份的甄別機制，以保障會議的進行和決議的代表性。

關於業主委員會，第十五條中明確了其主要的職責。《條例》中其他各章中，也有對業主委員會其他職責的表述。其實，作為一個公益團體，能夠履行好《條例》中規定的職責就已經非常不容易了。一個運轉良好的業主委員會，除了有時間參與業主委員會的工作外，還要求委員們是一羣有很高素質和專業知識的業主。這種要求卻和業主權利的獲得途徑(實際上是隨着買房而購買來的權利)是不相適應的。因此，業主委員會的權力，在不同業主委員會委員中肯定會產生不同的結果。有權力，就一定有濫用權力。所以，限制業主委員會和委員的權力，把最高權力交給業主大會的設計是充分考慮社區穩定和絕大多數業主的利益的。而我作為業委會的委員，也從來沒有因為自己的公益活動而受到任何阻礙。權力，是全體業主的權力;工作，是公益者的工作。這就是願意做業主委員會委員的人士的應有心態。

在第十七條中，《條例》明確規定“業主公約對全體業主具有約束力”。這是物業管理區域(或者一個社區)長治久安的必要法律保障。一個社區，就是一個小型的社會，而業主公約，就是這個小型社會的“小憲法”。目前很多糾紛的發生，都是由於業主不瞭解公約，不認可公約，沒簽署公約造成的。從法律上確定了公約的地位，將徹底解決社區中多數業主和少數業主之間的糾紛。而這些糾紛，往往反映在物業管理公司依照公約去限制少數業主行為的過程中。表面上看這些是物業管理糾紛，而實質上是業主之間的糾紛。

《條例》中還有一些關於業主大會、業主委員會和政府有關部門乃至居民委員會之間關係的表述。我認為這些表述是適當的，是符合中國國情的，也可以稱作“有中國特色的物業管理”法律制度。業主對此沒有必要有牴觸心態。相信隨着市場經濟的逐步完善，業主的物權將會得到越來越多的尊重。

以上便是我就有關業主、業主大會、業主委員會的作用，對《條例》的理解和看法。

其實，物業管理糾紛，很大一部分是來自於物業管理區域內公共部位的處分權力不清。而《條例》中多處對這個問題進行了規定。相信隨着《條例》的實施，有關的糾紛將可以得到妥善的解決，將業主本來應有的公共部位的受益權迴歸業主，從而以此收益最大限度的衝抵物業管理費的支出，使業主獲得應有的實惠。

另外就是在前期物業管理過程中，發展商對未售出房屋和已售出但未辦理入住的房屋不承擔或者少承擔物業管理費，在目前是一種普遍現象。這實際上是入住的業主養活了發展商的物業。此次《條例》中也在第四十二中條進行了明確的規定，即“已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納”。這將使得前期物業管理更加公平。

《條例》雖然出台了，可相關配套的法規還需要等待地方立法機構的工作。我們仍然可以關注並參與其中的工作，盡一個公民的義務。對《條例》的普及、宣傳和實踐，也都是我們義不容辭的工作。

“引導業主瞭解物業管理，提醒開發商重視物業管理，協助物業管理企業規範物業管理，從而實現在良性物業管理下的物業保值、社區穩定、社會安定”應是我們每個業委會委員自己給自己的責任。

解讀太原市物業管理條例 篇6

本人通過對《四川省物業管理條例》的學習，有如下心得：

一.法律主體涵蓋面更廣

國家《物業管理條例》：第一條為了規範物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，改善人民羣眾的生活和工作環境，制定本條例。

《四川省物業管理條例》：第一條 為規範物業管理活動，維護物業管理各方的合法權益，改善人居環境，促進社會和諧，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》等法律、法規，結合四川省實際，制定本條例。

國家《物業管理條例》的法律主體：

1.業主

2.物業服務企業

《四川省物業管理條例》的法律主體：

1.國家級國家機關

2.物業服務企業

3.業主、使用人和業主組織

4.房地產開發商

5.物業管理協會

6.其它物業管理法律關係主體(清潔公司、保安公司)

二.緊緊圍繞黨的新時期戰略任務

促進社會和諧，是二〇〇六年十月十一日，中國共產黨國共產黨第xx屆中央委員會第六次全體會議通過的《中共中央關於構建社會主義和諧社會若干重大問題的決定》中提出的黨在新時期的戰略任務。

國家《物業管理條例》：第一條為了規範物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，改善人民羣眾的生活和工作環境，制定本條例。

《四川省物業管理條例》：

第一條 為規範物業管理活動，維護物業管理各方的合法權益，改善人居環境，促進社會和諧，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》等法律、法規，結合四川省實際，制定本條例。

三.體現《物權法》平等保護的原則

平等保護的原則：

相同性質的財產的平等。即相同相持的財產，適用同等的規則，受到同樣物權的保護。

《深圳經濟特區物業管理條例》：

第二章 業主、業主大會、業主委員會和管理規約 第十四條業主投票權數按業主所擁有物業的建築面積計算，物業建築面積每平方米計算為一票，不足一平方米的按四捨五入計算。

解讀太原市物業管理條例 篇7

保障性住房物業管理費實行政府指導價

按《徵求意見稿》規定，今後物業的定價將分政府指導價和市場調節價兩種模式確定。

保障性住房物業管理實行政府指導價，放開保障性住房物業服務收費實行市場調節價的應考慮保障對象的經濟承受能力，同時建立補貼機制;非保障性住房物業服務收費實行市場調節價。具體物業服務收費標準，由當事人在物業服務合同中約定。

實行政府指導價的，價格主管部門應當會同房地產行政主管部門，根據住宅物業種類、服務內容、服務等級和物價指數變動等情況，制定相應的基準價和浮動幅度，並每年向社會公佈。具體收費標準由業主與物業服務企業根據基準價和浮動幅度在物業服務合同中約定。

物業有義務阻止業主私改住房

小區中業主私敲承重牆，私挖地下室等行為將得到遏制。《條例(徵求意見稿)》中規定，業主大會、業主委員會及相關業主有可阻止業主損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構;將不具備防水條件的房間或者陽台改為衞生間、廚房，或者將衞生間改在下層住户的卧室、起居室(廳)、書房或者廚房的上方;破壞或者擅自改變房屋外觀;在住宅區堆放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品，排放有毒、有害物質;亂丟垃圾，高空拋物等行為。

業主飼養國家禁止飼養的大型犬類等寵物;發出超過規定標準的噪聲，影響鄰居採光、通風;法律、法規、規章及管理規約禁止的其他行為。業主大會、業主委員會及相關業主有權依照法律、法規以及管理規約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、恢復原狀、賠償損失。

解讀太原市物業管理條例 篇8

物業管理引入第三方審計制度

“成本年年漲，物業費卻始終如一，實在‘吃不消’。”這是調研中物業公司的普遍呼聲。有些物業公司管理的小區自1995年以後物業費用一直未調，不過，對於物業公司的“喊虧”，很多業主不買賬。“不能只想漲價，服務跟不上!”“物業還有很多諸如停車費、電梯間廣告位出租等‘祕密收入’。”

有市人大代表認為，漲物業費要匹配小區物業服務水平，更重要的是以企業財務制度的透明化為前提。建議加大物業賬本公開的力度，同時引入第三方審計，交給小區居民一份明白賬。

解讀太原市物業管理條例 篇9

建立業主監事會制度

業委會本是業主的代言人。然而近年來，小區業委會與物管公司勾結的極端案例屢見報端，這讓不少業主對業委會究竟為誰代言產生懷疑。

針對這個問題，市律協建議建立業主監事會制度，即參照我國公司的制度設計在業委會之外設置一個機構獨立行使監督職權，監督業委會及其委員合法盡職地行使權力，防止商業賄賂等腐敗行為發生。

不過，這個建議在律協內部也存在爭議。另一種意見認為，目前業委會的組織和管理工作尚不完善，再增加業主監事會可能導致機構繁雜，也增加了業委會與監事會之間的矛盾，並衍生為不同意見業主之間的爭議。

解讀太原市物業管理條例 篇10

明確分期建設的項目可先期成立業委會

在無錫，一個大型社區分好多期開發，10多年間無法成立業委會的情況並不少見。根據此前相關規定，在同一個區域，只能成立一個業委會，使得先期交付使用的部門區域的業主利益得不到有效保障。

《條例》對分期建設成立業主委員會作出了重要調整：劃分為一個物業管理區分期開發的建設項目，先期開發部分符合條件的，可以成立業主大會，選舉產生業主委員會。

首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素，在業主大會議事規則中明確增補業主委員會委員的辦法。如小區分四期開發，一期已經完成，如符合條件則可以成立業主委員會。但此時的業主大會、業主委員會只能代表一期，因此是有限權的業主大會、業主委員會。對於具體權限及其運行等操作細則，將在即將推出的《無錫市業主委員會指導規則》中明確。

提出小區“三位一體”綜合管理

現實生活中，涉及發生在小區的事，業主第一反應是找物業公司。條例首次強調了物業管理不只是物業公司和行政主管部門的事情，而是需要全社會共同參與，賦予街道、社居委更多的職責，是《條例》體現出的最大變化。

《條例》第一章總則中即明確了物業管理應該建立由“行業管理+屬地管理+綜合管理”的行政管理體系。行業管理即為物業行政主管部門對物業服務企業的監督管理;屬地管理是由街道為主、社居委為輔，主要負責指導監督業主大會、業主委員會的成立和換屆，協調業主與業主委員會、物業企業間的矛盾糾紛;綜合管理由其他諸如公安、城管、物價、質監、工商等行政部門根據各自分工負責。這就有效避免了業主遇到問題後，不同的職能部門相互“踢皮球”，也讓業主維權時找對“門路”。比如，根據《條例》第47條，在小區內亂設攤點、損壞綠地、社會生活噪音超標、違法搭建等行為由城管負責監督管理。養犬、車輛停放、消防、技防、室內居民噪音等由公安部門負責監督管理。

解讀太原市物業管理條例 篇11

業委會成立門檻亟需降低

統計數字顯示，我市共有物業服務企業1700多家，在管物業總建築面積超過4億平方米，物業管理從業人數達到30多萬人。不過，僅不足三成小區成立了業委會，居民自治成為難題。

根據現行條例，要成立業委會，就必須召開業主大會會議選舉業委會成員。在得到“物業建築面積過半”的業主和“佔全體業主人數過半”的業主的同意後，選舉方有效。然而，由於深圳流動人口數量大，很多物業用於出租，因此上述“雙過半”的參會比例幾乎不可能實現。負責本次立法調研工作的孫亞非律師建議，參考香港做法，適當降低業委會成立和業主大會召開的門檻，將原來“雙過半”的條件，改為“雙過三分之一”即可。

解讀太原市物業管理條例 篇12

以《條例》的形式規範業委會運作

目前無錫已有備案成立業委會的小區約有350個，約佔全市小區的1/3。一些運作不規範的業主委會屢屢出現“違規”行為，比如業委會成員自己帶頭不交物業費，享受各種“特權”;業委會成員以學習的名義去外地旅遊等。

《條例》首次對業主大會籌備組、組成人員、業委會人選的條件、職責、罷免、換屆選擇等各個環節和流程進行了逐一規定，具體細化了業主委員會的任職條件和要求，並首次將個人誠信納入業主委員會任職條件之中。

《條例》第14條對業主委員會換屆工作作了新的規定，明確了業主委員會任期屆滿3個月前，應當書面告知街道辦事處(鎮人民政府)。街道辦事處(鎮人民政府)應當按規定成立換屆改選小組，組織召開業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會。並明確了自換屆改選小組產生至新一屆業主委員會選舉產生期間，業主委員會不得組織召開業主大會會議對下列事項作出決定：(一)選聘、解聘物業服務企業;(二)管理規約規定情形以外的物業維修、更新、改造等重大事項;(三)其他重大事項。

為解決當前一些業主委員會賬目不公開、收支不透明、工作經費不公示等主要問題。《條例》第16條對業主委員會換屆時的工作經費和經營性收益等情況進行審核作了明確規定，審核時可以邀請街道辦事處(鎮人民政府)或者社區居(村)民委員會進行核查，也可以委託第三方進行審計。

將物業服務企業建立誠信檔案寫進條例

業主依據物業服務合同約定交納物業費的同時，物業服務企業也要履行相當的職責。首先《條例》31條規定：物業服務企業應當在物業管理區域內顯著位置公示包括收費項目、收費方式、收費標準、服務標準、電梯運行維護費、公共能耗費等在內的信息，讓業主明明白白消費。

其次，針對當前1000多個小區中，物業公司項目經理隨意調整所引發的小區不穩定現狀，《條例》　規範了物業服務企業誠信服務經營，明確規定了失信行為及處罰措施，促進物業服務企業規範服務，也彌補了我市去年以來實行物業管理誠信體系的法律依據。

今後，物業服務企業的誠信檔案將作為企業管理的重要手段。

提出小區停車位 應合理租售

一面是小區地下車庫停放的車輛寥寥可數，一面是小區道路上、綠化帶上車輛亂停，停車難一直是物業管理的一大難題。《條例》明確了，“建設單位應當向全體業主公佈車位、車庫的情況;未出售或者未附贈的車位、車庫，應當優先出租給本物業管理區域內的業主;業主要求承租車位、車庫的，建設單位不得只售不租，期滿後可以優先續租”，並進一步強調，“車位、車庫不得單獨轉讓給物業管理區域外的單位和個人。”

《條例》還明確，“劃分為一個物業管理區域的分期開發建設項目，建設單位應當結合當期業主停車需求，按照比例劃出可供租售的車位、車庫，並在物業管理區域內顯著位置公示。小區整體交付前，只能向每户業主出售一個車位、車庫。”也就是説，即便擁有兩輛車以上的家庭，理論上只能買到一個停車位。小區整體交付之後，在確保未銷售房屋每户一個車位、車庫的情形下，剩餘車位、車庫可按照規定出售。目前，無錫也在起草有關小區停車位的規範性文件，進一步細化操作程序。

將牆面滲水　納入應急維修項目中

房屋專項維修資金是房屋的養老錢，用這筆錢，必須符合兩個“三分之二”條件，即建築物總面積2/3以上的業主且佔總人數2/3以上的業主討論通過，程序繁瑣。這在一些空置率比較高的小區，根本不現實。

省條例中提到的6種應急維修項目是：屋面防水損壞造成滲漏的;電梯故障危及人身安全的;公共護(圍)欄破損嚴重，危及人身安全的;　樓體單側外立面有脱落危險的;專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身、財產安全的;危及房屋安全的其他情形。《條例》在省條例基礎上，增加了牆面滲水或其他危及安全的事項。

為了解決維修資金利息使用，避免每次使用時需要召開業主大會表決，從而影響維修資金利息使用效率，《條例》明確規定了可以一次授權多次使用的約定，即通過業主大會對維修資金利息使用授權，在日常使用中不必再召開業主大會，簡化了程序，方便了維修資金利息的使用。

明確規定舊住宅小區　與拆遷安置房的管理

《條例》　明確了經整治改造的舊住宅小區有條件的應實行物業管理，業主應當承擔相應的物業管理費。

面對我市大量的拆遷安置房小區，《條例》　也規定了應當參照商品房小區物業管理，對小區的管理主體、前期服務合同、服務收費制度、專項維修資金交存作出了規定，從而為今後我市拆遷安置房逐步向市場化物業管理過渡打下基礎。

解讀太原市物業管理條例 篇13

業主不交物業費物業可起訴

按規定，新建小區入住户數比例達到百分之五十以上;首次交付使用滿兩年。經過半數的業主同意，業主大會有權選聘和解聘物業服務企業。經過三分之二以上的業主且同意，可籌集、管理和使用專項維修資金;改建、重建建築物及其附屬設施。業主對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權。

以往，不少小區出現業主以各種理由聚焦物業費。《條例》規定，只要物業服務企業依約履行義務的，業主不得以放棄權利為由拒絕交納。業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納;物業服務企業也可以依法向人民法院起訴或者依法申請仲裁。

被解聘物業拒不撤出可向法院起訴

業主大會決定選聘新的物業服務企業的，被解聘的物業服務企業應當在物業服務合同終止之日起十五日內，退出物業管理區域，並與業主委員會按照法律規定和合同約定辦理交接手續，並需向新物業移交保管的物業檔案等相關資料。

未履行告知義務並辦理退出交接手續的，物業服務企業不得擅自撤離物業管理區域或者停止物業服務。

被解聘的物業服務企業拒不撤出物業管理區域的，物業所在房地產主管部門應當責令其限期撤出，業主委員會可以依法提起訴訟或者申請仲裁。

解讀太原市物業管理條例 篇14

小區車位禁止只售不租

《條例》規定，住宅小區的停車服務費實行市場調節價。物業管理區域內規劃用於停放汽車的車位、車庫，建設單位應當以銷售、附贈、出租等方式優先滿足業主、物業使用人停車需要。

在首先滿足物業管理區域內業主、物業使用人的購買和承租需要後，多餘車位、車庫可以出租給本物業管理區域外的使用人，但每次租賃期限不得超過六個月。

業主要求承租車位、車庫的，建設單位應當出租，不得只售不租。出租的車位、車庫應當向全體業主公示，租賃合同應當報送物業服務企業備案。

利用業主共有的道路或者其他場地設置的車位，屬於全體業主共有，其車位設置、管理、收費等事項由業主大會決定或者業主共同決定。場地租賃費，屬於全體業主共有，主要用於補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

解讀太原市物業管理條例 篇15

公共收益由物業與業委會三七分

小區內的空地上，時不時有攤位在做生意;小區建築的外牆和電梯裏，掛上了各式各樣的廣告;小區公共通道上，有外來車輛臨時停車……這部分收入怎麼辦，一直是爭議最大的問題之一。

“共有部分管理收益應主要歸屬於全體業主，物管企業付出了管理成本，也應享有合理的回報。”參與立法調研的邱旭瑜律師説，根據多方調研，各方都能接受的觀點是，小區的公共區域委託物業管理公司經營，收入與業委會分成。至於如何分，律師建議是物業與業委會三七分成。同時，收入的使用也應有明確規定，用於小區的公共建設和文化建設，彌補專項維修基金不足等。對於收入多的，也可適當考慮減免業主的物業管理費。

這個建議，與市住建局的想法不謀而合。根據該局正在起草的深圳經濟特區物業管理條例修訂草案討論稿，小區公共部位經營收益由業主大會約定使用。未成立業主大會或未有約定的，所得收益納入物業專項維修資金的比例不得低於七成，其餘可以補貼物業服務費。