温州市物業管理條例（草案）全文

為維護業主、非業主使用人和物業服務企業的合法權益，制定了温州市物業管理條例(草案)並公開徵求意見，下面是條例的詳細內容。

温州市物業管理條例(草案)

第一章 總 則

第一條[目的依據] 為了規範物業管理活動，維護業主、非業主使用人和物業服務企業的合法權益，營造安全、舒適、文明、和諧的生活環境和工作環境，根據《中華人民共和國物權法》《物業管理條例》和《浙江省物業管理條例》等有關法律、法規規定，結合本市實際，制定本條例。

第二條[適用範圍] 本市行政區域內的物業管理、使用及其監督管理適用本條例。

第三條[定義] 本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主與物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及其配套設施、設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衞生和秩序的活動。

第四條[市、縣(市、區)政府的職能] 市、縣(市、區)人民政府應當將物業服務納入現代服務業發展規劃、社區建設和社區管理體系，建立和完善社會化、市場化的物業管理機制，鼓勵採用新技術、新方法提高物業管理和服務水平。

第五條[物業主管部門、街道辦事處、鄉(鎮)政府和社區(居民)委員會、村民委員會的職能] 市、縣(市、區)物業管理行政主管部門負責本行政區域內物業管理的監督管理工作。

街道辦事處、鄉(鎮)人民政府會同縣(市、區)物業管理行政主管部門，指導、協助本轄區業主大會成立、業主委員會和業主監事會選舉，監督業主大會、業主委員會、業主監事會和物業服務企業的日常活動，調解處理物業管理糾紛，協調物業管理與社區管理、社區服務的關係。

各級人民政府相關行政管理職能部門按照各自職責，依法做好物業管理的有關監督管理工作。

社區(居民)委員會、村民委員會協助街道辦事處、鄉(鎮)人民政府開展物業管理相關工作。

第六條[行業協會自律管理] 物業管理行業協會和業主委員會協會依法制定和組織實施自律性規範，組織業務培訓，協助調解處理物業管理糾紛。物業管理行業協會協助建立物業服務企業及其從業人員誠信檔案，業主委員會協會協助建立業主委員會成員和業主個人誠信檔案。

第七條[電子投票系統] 市物業管理行政主管部門應當建立全市統一的業主電子投票系統，建設、維護經費列入年度財政預算。

法律、法規或者業主大會議事規則約定需要業主共同決定的事項，提倡業主通過電子投票系統進行表決。

應當向業主公告、公佈、通告或者公示的事項，可以同時通過業主電子投票系統發佈。

第二章 業主和業主組織

第八條[業主的認定] 物業的所有權人為業主。

尚未依法辦理物業所有權登記，但是因人民法院和仲裁委員會的法律文書、繼承、受遺贈或者合法建造取得物業所有權的人;或者因徵收補償協議、物業買賣合同已經合法佔有物業專有部分的人，可以認定為業主。

第九條[業主大會] 物業管理區域內全體業主組成業主大會，一個物業管理區域成立一個業主大會。

業主人數不足二十人的，經全體業主同意，可以不成立業主大會。

業主人數超過三百人的，經專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且佔總人數三分之二以上的業主同意，可以成立業主代表大會，履行業主大會議事規則約定的職責。業主可以列席業主代表大會會議。

業主大會或者業主代表大會(以下統稱業主大會)通過的決定對全體業主具有約束力。

第十條[物業管理區域的劃分] 物業管理區域的劃分，以建設用地規劃許可證確定的紅線範圍為準;分期建設或者兩個以上建設單位開發建設的區域，擁有共同的配套設施設備的，應當劃分為一個物業管理區域。

地理上自然連接的不同物業管理區域，經各自物業管理區域的專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主同意的，可以合併為一個物業管理區域。

第十一條[首次業主大會會議籌備組的成立] 物業管理區域具備下列條件之一的，街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當在收到建設單位或者十人以上的業主聯名提出籌備業主大會的書面申請之日起六十日內，指導業主成立首次業主大會會議籌備組(以下簡稱籌備組)：

(一)房屋出售並交付使用的建築面積達到物業總建築面積百分之六十以上的;

(二)首套房屋出售並交付使用已滿兩年，且房屋出售並交付使用的建築面積達到物業總建築面積百分之三十以上的。

劃分為一個物業管理區域的分期開發的建設項目，先期開發部分符合前款規定條件之一的，可以按照前款規定的程序，成立籌備組。

第十二條[籌備組成員名單的公告和異議] 籌備組成員人數應當為五至九人單數。業主代表由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府組織業主推薦產生，人數為三至七人單數;社區(居民)委員會、村民委員會和建設單位代表各一人。籌備組組長由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府在籌備組成員中指定。

籌備組應當自成立之日起三日內，將籌備組成員名單在物業管理區域內顯著位置予以書面公告，公告期不得少於五日。

公告期內業主對籌備組成員有異議的，街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當在收到異議之日起五個工作日內予以核查。異議不成立的，應當向提出異議的業主作出解釋;異議成立的，應當重新推薦成員。

第十三條[籌備工作的開展] 籌備組應當自成立之日起九十日內完成下列籌備工作，並召開首次業主大會會議：

(一)確認並公示業主名冊、業主人數及其所擁有的專有部分面積;

(二)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容;

(三)草擬管理規約、業主大會議事規則和物業專項維修資金使用、續籌方案;

(四)確定首次業主大會會議表決規則;

(五)制定首屆業主委員會委員、業主監事會監事候選人產生辦法，組織業主推選首屆業主委員會委員、業主監事會監事候選人;

(六)制定首屆業主委員會、業主監事會選舉辦法;

(七)完成召開首次業主大會會議的其他準備工作。

依照本條例第十一條第二款成立的籌備組，應當在草擬的業主大會議事規則中明確增補業主委員會委員和業主監事會監事的辦法。

籌備組應當在首次業主大會會議召開十五日前，將本條第一款規定的內容在物業管理區域內顯著位置公告，並告知街道辦事處、鄉(鎮)人民政府、社區(居民)委員會、村民委員會。接受告知的單位應當派代表參加首次業主大會會議。

第十四條[投票權數的確定標準] 業主人數按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算。但是，建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算。

專有部分面積，按照不動產登記簿記載的面積計算;尚未進行物業所有權登記的，暫按測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的，暫按物業買賣合同或者安置合同記載的面積計算。

總人數和建築物總面積，分別按照本條第一款和第二款的統計總和計算。

第十五條[籌備資料的提供] 建設單位應當自籌備組成立之日起七日內提供下列籌備首次業主大會所需資料：

(一)業主名冊;

(二)建築規劃總平面圖;

(三)房屋及建築物面積清冊;

(四)物業服務用房配置證明;

(五)共用設施設備交付使用證明;

(六)其他有關資料。

建設單位已經註銷的，由物業服務企業依照前款規定提供有關資料。

第十六條[籌備經費] 建設單位應當在房屋竣工驗收後三十日內，按照下列標準將首次業主大會會議的籌備經費存入街道辦事處、鄉(鎮)人民政府指定的銀行賬户：

(一)建築面積不滿五萬平方米的，為三萬元;

(二)建築面積五萬平方米以上不滿十萬平方米的，為四萬元;

(三)建築面積十萬平方米以上不滿二十萬平方米的，為五萬元;

(四)建築面積二十萬平方米以上的，為八萬元。

籌備經費應當專款專用。籌備組成立後應當制定籌備經費開支預算方案，並根據該方案向街道辦事處、鄉(鎮)人民政府申請使用籌備經費。街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當在接到申請之日起三日內支付開支預算方案確定的首筆籌備經費。

籌備組應當將籌備經費的使用情況在首次業主大會會議上向全體業主公佈。籌備經費的結餘部分應當納入物業專項維修資金或者根據業主大會的決定用於物業管理方面的其他需要。

第十七條[籌備組的解散] 首次業主大會召開並選舉產生業主委員會和業主監事會後，籌備組自動解散。未能在本條例第十三條規定的期限內召開首次業主大會會議的，可以向街道辦事處、鄉(鎮)人民政府申請不超過六十日的延期;延期屆滿仍未召開首次業主大會會議的，街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當書面公告籌備組解散。

籌備階段發生訴訟、複議，影響業主人數及其所擁有專有部分面積確認的，或者對籌備組成員有異議的，訴訟、複議和異議處理期間不包含在籌備期限內。

第十八條[業主大會的類型] 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業主大會定期會議由業主委員會按照業主大會議事規則的約定組織召開，每年至少召開一次。

業主大會定期會議召開前，業主委員會應當向業主公告下列內容:

(一)上一年度物業管理情況報告;

(二)上一年度業主委員會工作情況報告;

(三)上一年度業主大會收支情況報告;

(四)物業管理的其他有關事項。

有下列情形之一的，業主委員會應當自該情形發生之日起十日內發佈召開業主大會臨時會議的公告，並自公告之日起二十日內組織召開臨時會議:

(一)經佔總人數百分之二十以上的業主提議;

(二)經業主監事會提議;

(三)業主大會議事規則約定的其他情形。

第十九條 [業主大會的表決形式] 業主大會會議可以採用集體討論、書面徵求意見或者電子投票的形式。採用電子投票形式的，應當通過全市統一的業主電子投票系統表決。

第二十條[業主委員會] 業主委員會是業主大會的執行機構。業主委員會履行下列職責：

(一)召集業主大會會議，定期書面向業主大會報告工作情況和業主大會收入情況，並在物業管理區域內顯著位置公告，接受業主質詢;

(二)根據業主大會選聘或者續聘物業服務企業的決定，代表業主大會與該物業服務企業簽訂物業服務合同;

(三)根據業主大會對共用部位、共用設備設施經營方式和業主共有收益使用方式的決定，代表業主大會監督、管理具體的經營和使用事項;

(四)組織和監督物業專項維修資金的籌集和使用;

(五)組織和監督物業保脩金的使用;

(六)督促業主、非業主使用人遵守管理規約、交納物業服務費和其他相關費用，協助調解處理物業管理糾紛;

(七)配合做好社區建設、安全防範等工作;

(八)妥善保管業主大會會議記錄和會議決定等資料;

(九)法律、法規或者業主大會賦予的其他職責。

第二十一條[業主委員會會議] 業主委員會應當按照業主大會議事規則的約定召開會議。三分之一以上業主委員會委員提議召開業主委員會會議的，應當在七日內召開。

依照前款規定應當召開業主委員會會議，業主委員會主任不召集的，由經三分之一以上業主委員會委員推舉產生的召集人主持召開。

第二十二條[業主監事會] 業主監事會代表業主大會監督業主委員會的工作，履行下列職責：

(一)定期向業主大會報告工作情況並通告全體業主;

(二)審議業主委員會的工作情況和業主大會收支情況報告，並將審議情況向業主大會報告;

(三)定期檢查業主委員會財務活動;發現業主委員會的財務活動有違反法律、法規或者業主大會議事規則的情形，可以進行調查，必要時可以聘請會計師事務所、律師事務所等專業機構協助工作，並將調查情況向業主大會報告;

(四)每年不少於一次對物業專項維修資金、公共收益的收支情況進行檢查並將檢查情況通報全體業主;

(五)對業主委員會委員侵害業主共同利益的行為，要求業主委員會委員予以糾正;

(六)提議業主委員會召開業主大會臨時會議;

(七)列席業主委員會會議，並對業主委員會決議的事項提出質詢或者建議;

(八)法律、法規或者業主大會賦予的其他職責。

第二十三條[委員、候補委員和監事、候補監事的人數] 業主委員會由五人以上單數組成，最多不超過十五人，具體人數由業主大會議事規則約定。業主委員會主任、副主任在業主委員會委員中推選產生。

業主監事會由三人或者五人單數組成，具體人數由業主大會議事規則約定。業主委員會委員及其近親屬、業主委員會委員及其近親屬的利害關係人不得擔任業主監事會監事。業主監事會召集人在業主監事會成員中推選產生。

業主大會可以設立業主委員會候補委員和業主監事會候補監事。候補委員、候補監事的人數由業主大會議事規則約定，但不得超過委員、監事的人數。

候補委員、候補監事列席業主委員會會議和業主監事會會議，但不具有表決權。

第二十四條[業主委員會和業主監事會的備案] 業主委員會自選舉產生之日起三十日內，持下列資料向物業所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府備案:

(一)業主大會會議記錄和會議決定;

(二)業主大會議事規則;

(三)管理規約;

(四)業主委員會委員和業主監事會監事的名單。

報送資料齊全、符合法定條件的，街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當在三個工作日內出具書面備案證明和印章刻制證明，並在報送的管理規約和業主大會議事規則文本上加蓋備案印章。

業主委員會可以持備案證明和印章刻制證明向物業所在地公安機關申請刻制業主大會、業主委員會和業主監事會印章。符合條件的，公安機關應當自接到申請之日起三個工作日內出具印章準刻證明。

備案內容發生變更的，業主委員會應當自變更之日起十五日內重新備案。

第二十五條[委員、監事的人數和任職條件] 業主有下列情形之一的，不得擔任籌備組成員、業主委員會委員、業主委員會候補委員、業主監事會監事或者業主監事會候補監事：

(一)不具有完全民事行為能力的;

(二)索取或者非法收受建設單位、物業服務企業的利益的;

(三)本人或者其近親屬與同一物業管理區域內提供物業服務的物業服務企業有利害關係的;

(四)有損壞房屋承重結構、違法搭建、破壞房屋外貌或者擅自改變物業使用性質等物業不當使用行為的;

(五)未按照規定交納物業服務費、物業專項維修資金或者公共水電分攤等費用且未改正的;

(六)違法出租房屋侵害其他業主合法權益的;

(七)有嚴重不良信用記錄的;

(八)違反業主大會議事規則、管理規約的;

(九)有其他原因不宜擔任的。

第二十六條[職務的暫停和終止] 業主委員會委員、業主委員會候補委員、業主監事會監事或者業主監事會候補監事有下列情形之一的，經業主委員會或者業主監事會通過後暫停其職務，並提請下一次業主大會會議決定終止其職務：

(一)不履行業主義務、不遵守管理規約，情節嚴重且拒不改正的;

(二)一年內三次無故缺席業主委員會、業主監事會會議的;

(三)有本條例第二十五條所列情形之一的。

業主委員會、業主監事會暫停前款規定人員職務的，應當聽取其陳述、申辯，並記錄歸檔。

第二十七條[業主委員會委員、業主監事會監事職務的自行終止] 業主委員會委員、業主委員會候補委員、業主監事會監事或者業主監事會候補監事有下列情形之一的，其職務自行終止：

(一)不再是本物業管理區域業主的;

(二)以書面形式向業主大會、業主委員會或者業主監事會提出辭職;

(三)喪失履職能力的。

第二十八條[職務暫停、終止的公告] 業主委員會委員、業主委員會候補委員、業主監事會監事或者業主監事會候補監事職務暫停或者終止的，業主委員會或者業主監事會應當在本物業管理區域的顯著位置公告。

職務暫停或者終止的業主委員會委員和業主監事會監事，應當自公告之日起三日內將其保管的財務憑證、檔案資料、印章以及其他屬於全體業主所有的財物等移交業主委員會和業主監事會。

第二十九條[業主委員會委員、業主監事會監事的補足] 業主委員會委員、業主監事會監事職務終止的，分別由候補委員、候補監事按照得票數依次遞補。業主委員會、業主監事會應當及時將遞補情況通告全體業主。

未設立候補委員、候補監事的，或者由候補委員、候補監事遞補後仍未達到業主大會議事規則約定人數的，業主委員會應當自委員、監事職務終止之日起九十日內，組織召開業主大會會議補選委員、監事。

第三十條[重選程序] 業主委員會委員或者業主監事會監事人數不足業主大會議事規則約定人數二分之一的，應當自該情形發生之日起九十日內，組織召開臨時業主大會會議重新選舉。

業主大會議事規則未明確業主委員會委員和業主監事會監事增補辦法，新增業主人數超過該業主大會成立時業主總人數二分之一的，新增業主可以要求依照前款規定重新選舉業主委員會和業主監事會。

業主委員會不在本條第一款規定的期限內組織重新選舉的，由業主監事會組織;業主監事會不組織的，街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當責令業主委員會或者業主監事會限期組織;逾期不組織的，街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當指導社區(居民)委員會、村民委員會組織。

第三十一條[業主委員會和業主監事會的任期和換屆選舉] 業主委員會和業主監事會每屆任期為三年至五年，具體任期由業主大會決定。

業主委員會任期屆滿二個月前，應當召開業主大會會議對業主委員會和業主監事會進行換屆選舉。業主委員會逾期未組織的，由業主監事會在業主委員會任期屆滿一個月前組織換屆選舉;業主監事會逾期不組織的，經業主申請，街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當責令業主委員會限期組織換屆選舉。

業主委員會和業主監事會任期屆滿仍未換屆選舉的，街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當指導社區(居民)委員會、村民委員會組織業主召開業主大會會議，選舉產生新一屆業主委員會和業主監事會。

第三章 前期物業管理

第三十二條[臨時管理規約] 在物業銷售或者房屋徵收認購前，建設單位應當依法制定臨時管理規約，作為物業買賣合同、安置合同的附件。

在物業銷售或者房屋徵收認購時，建設單位應當將臨時管理規約向物業買受人或者認購人予以明示，並有義務作出説明;物業買受人或者認購人應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。

第三十三條[前期物業服務合同] 建設單位應當依照法律、法規規定的程序選聘前期物業服務企業，簽訂前期物業服務合同。

前期物業服務合同應當對物業服務內容、服務標準、收費標準、合同解除和違約責任等事項依法作出約定。

在物業銷售或者房屋徵收認購時，建設單位應當將前期物業服務合同作為物業買賣合同、安置合同的附件。

第三十四條[前期物業服務收費標準的調整] 前期物業服務期間，建設單位、物業服務企業或者佔總人數百分之三十以上的業主提出調整物業服務收費標準的，應當遵循下列程序：

(一)委託會計師事務所對上一年度物業項目經營情況進行審計;

(二)在舉行業主表決的三十日前，將審計報告、擬定的新收費標準和表決方式在物業管理區域內顯著位置公示;

(三)新收費標準應當經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主和物業服務企業同意，調整結果應當在物業管理區域內顯著位置公示，公示時間不得少於七日。

對前期物業服務收費標準的調整，不得違反國家和省的相關規定。

第三十五條[前期物業服務合同的解除] 前期物業服務期間，可以依據約定解除前期物業服務合同;未約定的，經專有部分佔建築物總面積過半數且佔總人數過半數的業主和物業服務企業的書面同意，可以解除前期物業服務合同。

前期物業服務合同自解除之日起七日內，物業服務企業應當書面告知縣(市、區)物業管理行政主管部門，並同時在物業管理區域內顯著位置公告全體業主。

第三十六條[物業管理用房] 建設單位應當按照規定配置有獨立產權並具有正常使用功能的物業管理用房。

依法屬於全體業主共同所有的物業管理用房，未經業主大會同意，不得改變用途。

依法屬於國家所有的物業管理用房，交由業主委員會代管，不得轉讓、抵押和改變用途。物業管理辦公用房由物業服務企業使用;物業管理經營用房的經營方式由業主大會決定，經營收益專項用於物業管理。

第四章 物業管理服務

第三十七條[物業選聘] 市物業管理行政主管部門建立全市統一的物業服務項目招投標專家庫，為建設單位和業主大會選聘物業服務企業提供服務。縣(市、區)物業管理行政主管部門監督管理本轄區的物業服務項目招投標活動。

第三十八條[物業服務企業的公示義務] 物業服務企業應當將下列信息在物業管理區域內顯著位置公示：

(一)物業服務企業的營業執照、資質證書、項目負責人的基本情況、聯繫方式、物業服務投訴電話;

(二)物業服務合同約定的服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、收費方式等;

(三)電梯、消防、監控等專項設施設備的維修保養合同、維修保養單位的資質、聯繫方式和應急處置方案等;

(四)房屋裝飾裝修和使用過程中的結構變動等安全事項;

(五)業主交納物業服務費用、公共水電分攤費用情況，由物業服務企業負責的物業專項維修資金、物業共用部位和共用設施設備經營收益的使用情況;

(六)其他應當公示的信息。

前款第四項規定的內容，應當及時公示;前款第五項規定的內容，每年至少公示一次。

業主對公示內容有異議的，物業服務企業應當予以答覆。

第三十九條[專業服務] 一個物業管理區域由一個物業服務企業提供物業服務，業主大會、業主委員會不得將物業服務項目肢解發包。

物業服務企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委託給專業性服務企業，但不得將該區域內的全部物業管理一併委託給他人。

需要由物業服務企業委託而未經委託的，任何單位或者個人不得進入該區域從事專項服務業務。

第四十條[物業企業續聘] 物業服務合同期限屆滿九十日前，業主委員會應當召集業主大會決定是否續聘。決定續聘的，應當與物業服務企業重新簽訂物業服務合同;決定不續聘的，應當以書面形式通知該物業服務企業，並重新公開選聘物業服務企業，同時公告全體業主。

物業服務合同期限屆滿，合同雙方沒有作出續約決定，物業服務企業繼續提供物業服務，業主接受服務的，雙方權利義務參照原物業服務合同確定，但雙方在以書面形式通知對方九十日後可以隨時終止該物業服務。

第四十一條[物業服務合同的解除] 解聘物業服務企業應當由業主大會決定，業主委員會不得擅自解聘物業服務企業。

業主大會、物業服務企業依據法律規定或者合同約定解除物業服務合同的，應當在九十日前書面通知對方，並在物業管理區域內顯著位置公告全體業主。

第四十二條[物業企業的退出和進入] 物業服務合同終止前，物業服務企業不得退出物業服務。

業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業訂立書面的物業服務合同。物業服務企業應當自物業服務合同簽訂之日起十五日內向縣(市、區)物業管理行政主管部門備案。

未依法簽訂物業服務合同的，物業服務企業不得進入物業管理區域提供物業服務。

第四十三條[物業服務企業考核體系和信用評價體系] 市物業管理行政主管部門應當建立物業服務企業考核體系和信用評價體系，對物業服務企業、項目負責人實行動態管理，定期向社會公佈信用信息評價結果;縣(市、區)物業管理行政主管部門具體負責信用信息的徵集、考核、評價、核查和報送工作。

市、縣(市、區)相關職能部門應當及時提供物業服務企業、項目負責人的信用信息。

街道辦事處、鄉(鎮)人民政府、社區(居民)委員會、村民委員會應當協助開展轄區內物業服務企業、項目負責人信用信息的徵集、核查工作。

市物業管理行業協會建立物業服務企業、項目負責人信用信息數據庫，收集整理物業服務企業、項目負責人信用信息的基礎數據。

第四十四條[物業服務企業違背誠信義務的處置] 物業服務企業未按照法律、法規規定或者合同約定提供物業服務的，應當錄入物業服務企業信用信息檔案。

物業服務企業有下列行為之一的，二年內不得在本市行政區域內參加前期物業項目招投標：

(一)在物業管理招標投標活動中提供虛假信息，騙取中標的;

(二)出租、出借、轉讓資質證書的;

(三)物業服務合同終止後拒不退出物業管理區域，或者退出時未按照規定辦理交接手續和移交資料的;

(四)未按照規定和合同約定履行房屋安全管理義務，導致物業管理區域內發生重大房屋安全事故的;

(五)泄露業主信息的;

(六)以暴力、脅迫方式阻撓業主組織成立的;

(七)有其他嚴重失信行為的。

第四十五條[物業項目負責人的誠信義務] 物業項目負責人有下列行為之一的，應當錄入項目負責人信用信息檔案，同時錄入其所屬物業服務企業的信用信息檔案：

(一)騙取、挪用或者侵佔物業專項維修資金的;

(二)擅自改變物業管理區域內物業服務用房、共用部位和共用設施設備用途的;

(三)擅自決定佔用、挖掘物業管理區域內道路、場地的;

(四)擅自利用物業管理區域內共用部位、共用設施設備進行經營的;

(五)因管理失職造成人員傷亡、財產損失等重大責任事故的;

(六)被價格行政主管部門認定亂收費或者收費不規範且未改正的;

(七)有其他嚴重失信行為的。

第四十六條[物業服務收費] 物業服務收費應當遵循合理、公開、費用與服務水平相適應的原則，由業主委員會根據業主大會的決定與物業服務企業在物業服務合同中約定。

物業管理區域內未出售、未安置和交付使用前的物業，物業服務費由建設單位承擔。物業交付業主後發生的物業服務費，由業主承擔;建設單位與業主另有約定的，從其約定。

第四十七條[業主的誠信義務] 業主應當依據物業服務合同、臨時管理規約或者管理規約的約定及時足額交納物業服務費用、公共水電分攤費用和其他相關費用。

業主無正當理由拒不交納前款規定費用的，業主委員會、物業服務企業可以通過書面催交、在物業管理區域內顯著位置公示等形式，督促其限期交納;逾期不交納的，物業服務企業可以依法申請仲裁或者提起訴訟。經仲裁裁決或者法院判決後仍不履行的，按照個人信用信息管理有關規定錄入個人信用信息檔案。

業主出租或者轉讓物業時，應當將管理規約、有關費用交納情況等事項告知承租人或者受讓人。出租人和受讓人應當自租賃合同簽訂之日起或者辦理產權交易手續之日起十五日內，將出租情況，或者物業產權轉移情況、受讓人姓名、聯繫方式等情況，告知業主委員會和物業服務企業。

業主轉讓物業時，應當向不動產登記機構提交本條第一款規定費用交納情況的説明材料。

第五章 物業使用和維護

第四十八條[臨時停車管理] 物業管理區域內，可以合法利用共用部位或者場地停放車輛並收取合理費用。停車方案由業主委員會與物業服務企業共同擬訂，報請業主大會決定後實施;未成立業主大會的，由物業服務企業擬訂，經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主同意後實施。

第四十九條[防空地下室管理] 物業管理區域內依法結建的防空地下室平時用作停車位的，應當向全體業主開放。

防空地下室的管理單位可以合理收取停車費用，用於防空地下室的日常維護管理和停車管理，確保防空地下室處於良好狀態。

第五十條[公共收益的管理與使用] 利用共用部位、共用設施設備經營取得的收益，應當用於維護共用部位、共用設施設備。經營收益的剩餘部分用於補充物業專項維修資金或者用於物業管理方面的其他需要，已成立業主大會的，由業主大會決定;未成立業主大會的，應當經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主同意。

前款規定的經營收支情況應當單獨列賬並定期向全體業主公開。

第五十一條[物業專項維修資金的交納] 下列物業的業主應當交納物業專項維修資金：

(一)住宅，但一個業主所有且與其他物業不具有共用部位、共用設施設備的除外;

(二)住宅小區內的非住宅或者住宅小區外與單幢住宅結構相連的非住宅;

(三)政府投資建設的保障性住宅;

(四)用於銷售的其他物業。

建設單位應當在辦理物業交付手續前，將首期物業專項維修資金一次性交存至物業專項維修資金專户，並在物業交付時向業主收取。一個業主因依法分割物業形成二個以上業主的，原業主應當在辦理不動產產權轉移登記前，將首期物業專項維修資金一次性交存至物業專項維修資金專户。

第五十二條[物業專項維修資金的續交] 業主分户賬面物業專項維修資金餘額不足首期交存額百分之三十的，業主應當按照下列規定續交維修資金：

(一)物業專項維修資金實行代管的，由維修資金管理機構向業主出具《物業專項維修資金續交通知書》，並抄送業主委員會、社區(居民)委員會、村民委員會;業主應當在收到續交通知之日起九十日內將維修資金存入物業專項維修資金專户;

(二)物業專項維修資金實行自主管理的，由業主委員會按照業主大會通過的續籌方案，通知業主續交維修資金;業主應當按照續交通知的要求將維修資金存入物業專項維修資金專户。

物業專項維修資金可以由業主委員會、社區(居民)委員會、村民委員會或者物業服務企業代收代交。負責代收代交的單位，應當及時將代收代交的明細情況，在物業管理區域內顯著位置公佈，並報送物業所在地物業專項維修資金管理機構。

第五十三條[業主拒絕續交物業專項維修資金的處置] 業主拒不續交物業專項維修資金的，業主委員會、社區(居民)委員會、村民委員會或者物業服務企業可以通過書面催交、在物業管理區域內顯著位置公示等形式，督促其限期交納。

逾期不交納的，業主委員會或者具有利害關係的業主，可以依法向人民法院提起訴訟，並可以錄入個人信用檔案。

第五十四條[物業專項維修資金的使用] 物業專項維修資金的使用，應當遵守國家和省有關規定。超過一定額度的維修資金使用項目，應當採取招標投標方式選定維修單位。禁止拆分維修項目，規避招標投標。

第五十五條[應急維修更新改造] 發生下列危及房屋安全和人身財產安全的緊急情況，需要立即進行維修、更新和改造的，業主委員會、業主、物業服務企業、社區(居民)委員會、村民委員會可以憑應急維修工程項目説明和維修工程實施方案，向物業專項維修資金管理機構提出資金使用申請：

(一)電梯故障;

(二)消防設施故障;

(三)屋面、外牆滲漏;

(四)二次供水水泵運行中斷，但專業經營單位負責二次供水水泵設備維修、養護的除外;

(五)專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙;

(六)樓頂、樓體外立面存在脱落危險;

(七)其他危及房屋安全和人身財產安全的緊急情況。

物業專項維修資金管理機構應當在接到應急使用維修、更新和改造資金申請之日起二個工作日內作出審核決定，並將《應急使用方案》與審核決定向物業專項維修資金列支範圍內的業主公示三日。

應急維修、更新和改造工程，由申請人負責組織。應急維修、更新和改造工程竣工驗收合格後，申請人應當將工程決算向物業專項維修資金列支範圍內的業主公示七日。

第五十六條[建設單位的物業保修責任和保脩金] 建設單位應當按照國家和省規定的保修期限和保修範圍，承擔物業保修責任。物業保修期自建設項目的物業交付之日起開始計算。

建設單位在辦理物業交付手續前，應當一次性向物業所在地縣(市、區)物業管理行政主管部門交納物業建築安裝總造價百分之二的保脩金，存入指定銀行，作為物業維修費用保證。物業保脩金存儲期限自交存之日起開始計算，不得少於八年。

物業保脩金存儲期限和物業保修期限均屆滿的，應當按照規定將物業保脩金退還建設單位。但是，供熱與供冷系統、電氣線路、給排水管道、設備安裝和裝修工程保修期限屆滿的，可以按照物業保脩金本金餘額的百分之十五予以退還。

建設單位應當按照規定及時履行保修責任，不及時履行的，業主、業主委員會、物業服務企業或者社區(居民)委員會、村民委員會可以向建設單位發出物業保修書面催告通知書;建設單位自接到催告通知書之日起七日內，仍不履行的，業主委員會、業主、物業服務企業、社區(居民)委員會、村民委員會可以向物業保脩金管理機構申請使用物業保脩金，組織物業維修。

農村村民聯建房、村民安置房保修責任的承擔和履行，物業保脩金的交納、管理、使用和退還，可以參照執行。

第五十七條[經費審計] 佔總人數百分之二十以上的業主，對業主委員會財務活動、物業專項維修資金、共用部位和共用設施設備經營收益等收支情況提出異議的，業主監事會應當委託會計師事務所進行審計，並將審計報告通報全體業主。

業主委員會或者物業服務企業應當配合審計，不得轉移、隱匿、篡改、譭棄會計憑證、會計賬簿、財務會計報告以及其他與財務收支有關的資料。

是否進行年度審計、是否對離任的業主委員會委員進行經濟責任審計，應當在業主大會議事規則中約定。

第五十八條 [物業管理違法違規行為的處置] 對物業管理違法違規行為，物業服務企業應當及時進行勸阻、制止;勸阻、制止無效的，應當向業主委員會和相關部門報告;業主、非業主使用人有權向相關行政管理部門投訴和舉報。

物業管理違法違規行為侵害業主共同利益的，業主委員會可以依法向人民法院提起訴訟。

第六章 法律責任

第五十九條[法律轉致] 違反本條例規定的行為，法律、法規已有法律責任規定的，從其規定。

第六十條[業主組織及其成員的法律責任] 業主委員會有下列情形之一的，由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府責令改正;拒不改正的，可以組織選舉新的業主委員會：

(一)阻撓、抗拒業主大會或者業主監事會行使職權的;

(二)審計期間弄虛作假，隱瞞事實真相，轉移、隱匿、篡改、譭棄或者拒絕、拖延提供有關文件、資料的;

(三)違反業主大會議事規則或者未經業主大會授權，擅自使用業主大會或者業主委員會印章的;

(四)打擊、報復、誹謗、陷害有關舉報人的;

(五)違反法律、法規規定，嚴重侵害業主合法權益的。

業主委員會作出的決定違反法律、法規規定或者業主大會決定，給業主、物業服務企業造成損害的，由簽字同意該決定的業主委員會委員依法承擔民事責任。

業主委員會委員或者業主監事會監事職務終止，拒不移交其所保管的文書、財務、印章等檔案、資料，造成他人損失的，依法承擔民事責任。

第六十一條[建設單位的行政責任] 建設單位違反本條例規定，有下列情形之一的，由縣(市、區)物業管理行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的，按照下列規定進行處罰：

(一)違反本例第十五條第一款第一項至第三項規定，未按照要求向首次業主大會會議籌備組提供業主名冊、建築規劃總平面圖或者房屋及建築物面積清冊的，處五萬元以上二十五萬元以下罰款;

(二)違反本條例第十六條第一款規定，未按照要求交納首次業主大會會議籌備經費的，處五萬元以上十萬元以下罰款;

(三)違反本條例第三十二條第一款、第三十三條第三款規定，未將臨時管理規約或者前期物業服務合同作為物業買賣合同、安置合同附件的，處五萬元以上二十五萬元以下罰款;

(四)違反本條例第五十一條第二款規定，未按照要求交納物業專項維修資金的，處應交納資金百分之十以上百分之三十以下罰款;

(五)違反本條例第五十六條第二款規定，未按照要求交納物業保脩金的，自根據該款確定的應交納之日起按日加收滯納部分萬分之五的滯納金，並可以處一萬元以上三萬元以下的罰款。

第六十二條[物業服務企業的責任] 物業服務企業違反本條例規定，有下列情形之一的，由縣(市、區)物業管理行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的，按照下列規定進行處罰：

(一)違反本例第十五條第二款規定，未按照要求向首次業主大會會議籌備組提供業主名冊、建築規劃總平面圖或者房屋及建築物面積清冊的，處一萬元以上三萬元以下罰款;

(二)違反本條例第三十八條第一款和第二款規定，未按照要求公示相關信息的，處一萬元以上三萬元以下罰款;

(三)違反本條例第四十二條第二款規定，未按照規定辦理物業服務合同備案的，處一萬元以上三萬元以下罰款。

(四)違反本條例第四十二條第三款規定，未依法簽訂物業服務合同進入物業管理區域提供物業服務的，處三萬元以上十五萬元以下罰款。

第六十三條[未按照規定程序調整前期物業服務收費標準的法律責任] 建設單位或者物業服務企業違反本條例第三十四條第一款第三項的規定，未經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主同意，調整前期物業服務收費標準的，由縣(市、區)物業管理行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處五萬元以上二十五萬元以下罰款。

第六十四條[未經依法委託從事專項服務的法律責任] 違反本條例第三十九條第三款規定，需要由物業服務企業委託而未經委託，進入物業管理區域內從事專項服務業務的，由縣(市、區)物業管理行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的，對單位處三萬元以上十五萬元以下罰款，對個人可以處一千元以上三千元以下罰款。

第六十五條[行政機關相關工作人員的法律責任] 物業管理行政主管部門、街道辦事處、鄉(鎮)人民政府或者其他有關行政管理部門的工作人員違反本條例，有下列情形之一的，依法給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任：

(一)未按照規定指導業主成立籌備組的;

(二)未按照規定指導業主組織成立、運行的;

(三)未按照規定為申請人辦理備案手續、出具相關證明的;

(四)未按照規定管理物業專項維修資金和物業保脩金的;

(五)未按照規定受理、登記、處理投訴、舉報的;

(六)未按照規定查處違法行為的;

(七)利用職務便利，索要、收受他人財物或者其他利益的;

(八)其他不依法履行監督管理職責的。

第七章 附則

第六十六條[其他物業管理形式的法律適用] 業主決定不選聘物業服務企業實行自我管理或者選聘其他管理人管理的，依照本條例相關規定執行。

第六十七條[授權市政府制定具體規定] 市人民政府應當根據本條例就物業專項維修資金和物業保脩金管理作出具體規定。

第六十八條[實施時間] 本條例自20xx年 月 日起施行。温州市人民政府20xx年12月10日發佈的《温州市物業管理辦法》同時廢止。