解讀太原市物業管理條例

3月30日，備受社會關注的《太原市物業管理條例》經山西省十二屆人大會第三十七次會議表決通過，條例將於20xx年5月1日起施行。條例明確規定，業主、物業不得擅自改變房屋使用性質。下文是太原市物業管理條例解讀，歡迎閲讀!

太原市物業管理條例解讀一

業主在300户以上的可召開業主大會

召開業主大會，一直以來是不少住宅小區在推進小區管理中的“難點”。業主大會怎麼開?能決定小區內的什麼事務?

《條例》規定，一個物業管理區域成立一個業主大會。一個物業管理區域內業主在300户以上的，可以採取樓(幢)、單元、樓層等為單位的方式推舉一名業主參加業主大會會議。

符合業主大會成立條件的，由該物業管理區域內20%以上的業主依法向街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府提出成立業主大會的申請。

業主大會可決定選聘和解聘物業服務企業;確定物業服務內容和標準;決定或者授權業主委員會決定共用部位、共用設施設備的經營方式，管理、使用經營收益等事項。其中，業主大會決定籌集和使用物業住宅專項維修資金，制定物業住宅專項維修資金管理制度;改建、重建建築物及其附屬設施;改變共用部位、共用設施設備的用途的，應當經專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且佔總人數三分之二以上的業主同意。

業主委員會由業主大會選舉產生，委員由單數組成，任期為三至五年，具體由業主大會決定，任期屆滿自行終止。業主委員任職期間被依法追究刑事責任的、因房屋轉讓等原因不再是業主的，其委員資格自行終止。

不得擅自改變房屋使用性質

在很多小區裏，將住宅改變為經營性用房的情況普遍存在，對業主的生活造成了不少影響。

《條例》明確，業主、物業使用人應當按照房屋權屬證書載明的用途使用房屋，不得擅自改變其使用性質。擅自改變房屋使用性質的，物業服務企業應當予以制止，並及時向相關部門報告。

同時，業主、物業使用人損壞或者擅自改變房屋承重結構和主體結構的，由房產主管部門責令改正，恢復原狀;造成損失的，依法承擔賠償責任。另外，業主、物業使用人違法搭建建(構)築物的，由規劃部門依法予以處罰。

太原市物業管理條例解讀二

拖欠物業費不得斷電、斷水、斷氣、斷熱

物業爭端常見，而物業費又是業主和物業公司之間很多矛盾的直接導火索。隨着人們權利意識增強，對物業服務的要求也越來越高，對於很多物業公司“一言不合”就斷水斷電的做法，今後將被明令禁止。

《條例》規定，物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等專業經營單位應當向最終用户收取有關費用，並開具發票。專業經營單位可以委託物業服務企業代收代繳有關費用和進行有關設施設備日常維修養護，雙方應當簽訂委託協議，但不得向業主收取手續費等額外費用。

專業經營單位不得因部分最終用户未履行交費義務，而停止對已交費用户和共用部位的服務。物業服務企業不得以業主拖欠物業費用為由限制或者變相限制專業服務。

此外，物業服務企業不得有下列行為：將物業管理區域內的全部物業服務項目一併委託給他人;擅自改變共用部位、共用設施設備用途或者利用其進行經營;強行向業主、物業使用人指定特定服務企業或者推銷商品;物業服務合同終止後，拒不移交相關資料資產;泄露業主信息或者將其用於與物業管理無關的活動等。

開發商佔用共用部位最高將罰款20萬元

本來是公共綠地，卻被商家佔用……一些小區內業主私搭濫建現象嚴重。肆意佔用公共空間，破壞小區環境，這類問題往往難以解決，加劇了業主之間以及業主與物業之間的矛盾。

《條例》明確規定，開發建設單位擅自處置屬於業主的物業共用部位、共用設施設備的所有權或使用權的，由縣級以上房產主管部門處5萬元以上20萬元以下罰款;給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

物業服務企業利用物業管理區域內的共用部位、共用設施設備進行經營的，在不違反相關規定及不損害業主、物業使用人合法權益的情況下，經物業管理區域內相關業主和業主委員會書面同意並報有關部門批准後方可進行。

經營性活動的收益，主要用於補貼相關業主的物業服務費用和專項維修資金，具體補貼辦法由物業服務企業和相關業主、業主委員會約定。

公共區域設車位應2/3業主同意

現如今，車位一位難求，特別是晚上，不少小區的內外更是被車輛停得滿滿當當。如何分配車位，如何保障業主權益，要不要將小區車位對外開放，是很多小區當下面臨的難題。

《條例》規定，物業管理區域內規劃用於停放汽車的車位、車庫的所有權，依據規劃按照出資情況確定。業主共有的道路或者其他共有場地用於停放車輛的車位、車庫，屬於業主共有。

物業管理區域內的車位、車庫，應當提供給本物業管理區域內的業主、物業使用人使用;車位、車庫有空餘的，可以臨時出租給物業管理區域外的單位、個人。

在停車位設置中，《條例》規定，利用物業共有部分設置車位、車庫的，應當經該物業管理區域內專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且佔總人數三分之二以上的業主同意，並經規劃部門審核，但不得佔用消防通道及其他安全設施用地。

物業管理區域內車位、車庫不足的，經20%以上業主提議，召開業主大會，經該物業管理區域內專有部分佔建築物總面積三分之二以上業主且佔總人數三分之二以上的業主同意，在不佔用消防通道、城鎮公共道路、城市園林綠地等市政設施的前提下，經規劃部門審核後，可在物業管理區域內增建車位、車庫。

太原市物業管理條例解讀三

外牆滲漏或電梯出故障等可應急維修

住宅維修資金使用也是業主與物業矛盾的焦點，由於各種原因，使用維修資金並不一定能達成業主法定多數意見，造成設施無法及時維修。

《條例》規定，在專項維修資金的收取中，開發建設單位應當在房屋合同備案或者交房前，按照物業總建築面積及交存標準向市、縣(市)房產主管部門統一交存。物業交付使用時，開發建設單位按照專有部分建築面積及同一交存標準向業主收取，其餘部分的專項維修資金由開發建設單位承擔。

在物業管理區域內，發生下列危及房屋安全和人身財產安全的緊急情況時，可以不經過專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且佔總人數三分之二以上的業主表決同意，申請使用維修資金：電梯故障;消防設施故障;屋面、外牆滲漏;排水設施堵塞、爆裂;樓體外立面存在脱落危險;其他危及房屋安全和人身財產安全的緊急情況。

需要應急使用維修資金的，業主委員會、物業服務企業或者公有住房售房單位可提出申請。沒有業主委員會、物業服務企業或者公有住房售房單位的，由社區居(村)民委員會提出申請。應急維修工程竣工驗收後，應當將使用維修資金總額及業主分攤情況在物業管理區域內顯著位置公示。