小區物業保安管理制度（精選9篇）

小區物業保安管理制度 篇1

一、上崗前對交接班的檢查

1、上班次遺留問題。

2、本班出勤率。

3、預訂情況及預定的菜單，有關vip客人的情況。

4、營業用品的準備情況。

5、有關貴重物品的移交。

6、上級交辦，關照的特別事宜。

二、對本班營業前的檢查。

1、工作人員到崗情況。

2、當餐準備情況（即營業備料、推薦菜、酒水的配備，調味品準備）。

3、備用餐具、用具準備情況。

4、用餐設備完好程序（照明、電源開關、空調、服務車等）。

5、營業場所的清潔程度。

6、營業傢俬的的完好。

7、對管轄區域的整體形象檢查。

三、對本班營業當值的巡視。

1、客流量及其分佈。

2、當區員工的工作狀況。

3、當區客人的就餐反應。

4、保證服務的標準化。

5、及時處理客人的投訴和突發事件。

6、服從上級臨時調配。

四、對本班營業後的巡視。

1、營業後的收尾工作。

2、對貴重物品的清點的回收、存放。

3、營業後人員作息狀況及值班安排。

4、檢查電、煤氣、火、水、門鎖等安全措施的執行情況。

5、做好工作記錄，考勤記錄，員工工作評估。

6、當日報表的編制。

注意事項：

1、對巡視須有書面記錄。

2、待處理事宜若超越本崗位職權範圍，必須及時上報上級，不得延誤時間或隱瞞事實。

3、對投訴或突發事件必須詳細填寫有關報告。

4、上述巡視制度，必須嚴格執行，按事實如實記錄。

小區物業保安管理制度 篇2

崗位職責

1、酷愛本職，自發遵守國家法令、法律，負責小區的平安捍衞事情，保障小區物業辦理事情的順遂進行。

2、安穩建立“業主至上，辦事第一”的辦事主旨；和“虔誠公司，愛崗敬業”的職業品德。

3、對峙準繩，是非分明，石家莊保安公司勇於同違法犯法份子作鬥爭。如產生火警、偷盜、兇殺等突發變亂，保安職員必需做好需要的應急處置並庇護好現場，實時通知本小區物管坐和轄區派出所。

4、對峙防備與衝擊處置相連繫，進行常常性治安防備巡查和防火平安查抄，發明隱患實時上報物管坐。

5、嚴禁外來閒雜職員進入小區，來訪職員必需掛號，答應前方可入內。

6、對收支車輛和停放車輛要嚴酷辦理，同一批示，嚴禁亂停亂放；未經掛號容許不得進入小區，嚴禁貯裝易燃易爆傷害品的車輛進入小區。

7、做好各項掛號及交代班記實。

8、公司、物管坐或處所相關部分姑且交辦的事情使命

崗位要求

一、構造、安插、和諧好保安部分的日常事情。

二、熟知小區樓層的平安辦法、裝備。共同、幫忙公司物祕部負責搞好歡迎、辦理和處置好住户所提出的問題或讚揚。

三、訂定、實行和落實好公司關於平安方面規章軌制，並負責催促和查抄規章軌制的落真相況，為公司主管的表揚和懲罰供給切實靠得住的根據。

四、如產生自然災難和不測變亂，必需到現場批示，當好下級主管處置功德故的顧問。如石家莊保安公司公司主管不在時，先變更職員處置變亂，防備局勢的擴展和成長，過後上報公司主管。

五、切實貫徹落實"防備為主，防消連繫"的目標，負責對小區住户進行法令常識、平安知識的培訓。

六、擺設、催促、查抄部屬的事情，查抄和總結保安的周全事情，為公司主管月尾和年末的`總結、表揚、懲罰供給真實靠得住的根據。

七、有知才、育才、用才的本領和辦理法子。

八、事情上講求實、講計謀、重實效，率領全部保安職員，美滿地實現公司主管安插的各項事情使命

小區物業保安管理制度 篇3

1、本制度所稱的商業祕密是指不為公眾所知悉，能為公司帶來經濟利益，具有實用性質的技術信息和經營信息，以及公司依法律規定或者有關協議的約定，對外承擔保密義務的事項。

2、成為公司商業祕密的技術信息包括技術方案、工程設計、計算機軟件、圖紙、樣品、模型、模具、技術文檔等等。

3、成為公司商業祕密的經營信息包括客户名單、客户訂單、營銷計劃、採購資料、財務資料、進貨渠道、經營目標、經營項目、管理訣竅、貨源情報、內部文件、經濟合同、合作協議等等。

4、員工不得刺探、過問與本職工作無關的商業祕密，不得以任何方式泄露公司的商業祕密。

5、遵守公司祕密文件、檔案資料的登記、借用和保密制度。祕密文件應存放得當，借用祕密文件、檔案資料必須經總裁批准;不得在公共場所談論公司機密事項和交接祕密文件。

6、文件和檔案資料不得私自複印、摘錄和外傳，因工作需要複印時，應經總裁批准。

7、發現公司商業祕密被泄露或者因自己過失泄露商業祕密，應當採取有效措施防止泄密進一步擴大，並及時向總裁彙報。

小區物業保安管理制度 篇4

一、職業紀律:

1、嚴禁保安員執勤着裝不整齊,不按規定着裝佩帶不全。

2、嚴禁保安員當班時看閲書報小説,玩遊戲機等與工作無關的事情。

3、嚴禁保安員值班時打瞌睡或聚眾聊天嬉鬧。

4、嚴禁飲酒執勤或在商户門前及住宅區吸煙。

5、嚴禁交接班不清楚,必須搞好本班衞生

6、嚴禁非法扣留他人證件及物品或接受住户的錢物。

7、嚴禁在突發事件,緊急情況中臨陣脱逃或視之不理。

8、嚴禁保安員之間,監守自盜,以權謀私,向住户收取費用。

9、嚴禁違反保安器材、消防器材的操作規定或轉借。

10、嚴禁無故不參與保安會議培訓學習訓練及集體活動。

11、嚴禁拉幫結派、搞不團結、頂撞上級。

12、嚴禁未經批准缺勤和擅離崗位或請假不按時歸隊。

13、嚴禁隱瞞不向上級彙報工作中存在的問題或可能造成的後果。

二、規範用語:

您好、請進、請講、請稍等、請您出示證件、請您把車停好、請您登記、請問您找誰、抱歉、對不起、謝謝、再見等。

三、崗位規範:

(一)門衞

1、按時到崗,交接後換崗,堅守崗位不脱崗。保持個人儀表整潔,門崗周圍環境清潔、嚴格做好小區外來進出車輛及人員的登記工作;。

2、注意觀察人員進出情況,發現疑點應當及時詢問,阻止小商小販進入小區叫賣等。

3、對進出小區的各類車輛進行有效疏導,保持出入口的整潔和暢通。

4、外來人員必須登記方可進入小區，裝修工人必須按規定時間進行施工。

5、大型車輛嚴禁進入小區，必須進入的必須由物業經理批准方可進入。

6、對於裝修業户進行查看、嚴禁私自對房屋承重牆進行改動，商網裝修嚴禁私自卧地溝及封堵地溝口

7、裝修用沙子、石子、必須裝袋方可進入小區、刨牆廢料由業主自行運出禁止長時間堆放在樓下、樓道屬於消防通道嚴禁堆放一切物品。

(二)巡邏

1、增加巡邏時間、,要勤巡查，多看、多聽、多問注意發現可疑的人、事、物，預防案件、事故的發生，力爭做到萬無一失;。發現匪警、火警等警情立即報警和報告負責人,。

2、對轄區設置的消火栓箱、雨水井蓋、安全警示標誌等涉及公共安全的設施、設備進行巡查發現缺失、損壞或不能正常使用等應及時報告並記錄。

3、發現業主、使用人在裝修過程中有違反國家和本市有關規定以及業主臨時公約業主公約行為的,要予以勸阻、制止;對勸阻、制止無效的,要及時報告公司負責人

四、監控

1、堅守崗位,不間斷注視監視屏及控制櫃的運行狀況,記錄準確和完整。發現周界報警、探頭等監控設備故障,要及時報告小區維修人員採取措施消除故障,保持正常使用。

2、按規定保存監控錄相、設備運行、排除異常情況等記錄。

3、發現異常情況或匪警、火警等警情立即報警,同時報告小區負責人和相關處警單位,並監控處理過程。

4、監控室屬於保密場所閒人免進!嚴禁帶朋友和其他人等在監控室內會客及聊天，

(三)車管

1、正確引導轄區內車輛行駛和停放,對違反車輛停放規定的業主進行勸導並協助整改。

2、保持車庫、車棚整潔,車輛停放有序,消防器材完好有效。發現車輛門窗未關,漏油、漏水等情況及時通知車主,對漏油可能造成的危害做好防範措施。

考核標準

1、提前15分鐘到崗並換好服裝，由當班班長召開班前會。對上班情況進行了解，有無異常，寫好班前記錄。遲到者罰款50元

2、交班前上一班人員要認真詳細檢查、並對本崗位的情況向下班人員講清，並寫好交接班記錄。違者罰款50元

3、上一班人員要將本崗位所有用具放到指定位置，室內衞生認真清掃乾淨後，經下一班檢查同意後本班方可離崗。未清掃者罰款50元

4、須在崗位上交接班，接班者不到崗位或交接班不清楚時，不得交接班。違規者罰款50元

5、交班後對本崗位所管轄的部位認真檢查，檢查後要認真記錄。發現未記錄者罰款50元

6、對待來公司辦事人員態度要和藹，講究禮貌，文明執勤。接到投訴罰款20元。

7、工作期間，當班人員必須着裝整齊、整潔、不得着便裝。違者罰款20元。

8、發現脱崗、睡崗一次罰款50元造成損失的根據情節輕重再做處罰。

小區物業保安管理制度 篇5

一、構造、安插、和諧好保安部分的日常事情。

二、熟知小區樓層的平安辦法、裝備。共同、幫忙公司物祕部負責搞好歡迎、辦理和處置好住户所提出的問題或讚揚。

三、訂定、實行和落實好公司關於平安方面規章軌制，並負責催促和查抄規章軌制的落真相況，為公司主管的表揚和懲罰供給切實靠得住的根據。

四、如產生自然災難和不測變亂，必需到現場批示，當好下級主管處置功德故的顧問。如石家莊保安公司公司主管不在時，先變更職員處置變亂，防備局勢的擴展和成長，過後上報公司主管。

五、切實貫徹落實"防備為主，防消連繫"的目標，負責對小區住户進行法令常識、平安知識的培訓。

六、擺設、催促、查抄部屬的事情，查抄和總結保安的周全事情，為公司主管月尾和年末的總結、表揚、懲罰供給真實靠得住的根據。

七、有知才、育才、用才的本領和辦理法子。

八、事情上講求實、講計謀、重實效，率領全部保安職員，美滿地實現公司主管安插的各項事情使命

小區物業保安管理制度 篇6

一、崗位職責

(一)、護管隊隊長崗位職責

1、主持全隊工作，堅決執行管理處領導指令，帶領全隊人員依據各自職責，認真做好安全保衞工作。

2、熟悉護管各崗位職責、任務、工作要求、考核標準，掌握護管區內的護管工作規律及特點，加強重點崗位的安全防範。

3、處事公道，言行文明，對自己的缺點勇於改正，虛心接受工作建議和意見。

4、做好護管隊的工作安排(包括訓練、學習安排)。

5、經常檢查各崗位工作情況。零點之後的夜間查崗每週不少於兩次。

6、每週召開例會一次，每半月召開隊務會一次。

7、及時做好護管員的崗位培訓、軍事訓練及日常考核工作。

8、帶領護管隊配合其他管理服務工作，制止、糾正各類違章行為。

9、負責全隊員工的內務管理和考勤工作。

10、完成上級交辦的其他臨時任務。

(二)、護管員崗位職責

1、服從領導、聽從指揮，做到令行即止，遇事報告。

2、遵守國家法令、法規，做到依法辦事。

3、熟悉本崗位職責和工作秩序，圓滿完成工作任務。

4、監守崗位，保持高度警惕，注意發現可疑的人、事、物，預防治安案件的發生。

5、積極配合衞生、綠化、維修等其它服務，制止違章行為，防止破壞，不能制止解決的向管理處報告。

6、熟悉和愛護小區內配套的公共設施、機電設備、消防器材，並熟練掌握各種滅火器材的使用方法。

7、積極協助公安機關開展各項治安防範活動和行為，努力完成各項治安服務工作。

8、廉潔奉公，堅持原則，是非分明，敢於同違法犯罪分子、行為作鬥爭。

9、認真完成領導交辦的其它任務。

(三)巡邏員崗位職責

1、熟悉巡邏區內各種設備、物品的位置，發現設備、物品有移動等可疑情況，立即查明報告。

2、檢查電線線路(目視檢查、禁止手動檢查)和水管道有無損壞，發現漏水(電)時，及時採取措施並報告。

3、巡邏中聞到異味，聽到可疑聲響，需立即查明情況並報告。

4、注意觀察來往人員的情況及其攜帶的物品，發現可疑人員要選擇適當的位置加以監視並及時報告。

5、發現偷盜、流氓等違法犯罪分子，即刻擒獲。

6、發現打架、吵架、鬥毆等行為，要予以制止。

7、發現火警時，立即組織撲滅，並迅速報警。

8、發現可疑物品，要立即做安全處理，並報告有關部門。

9、驅趕亂散發廣告、撿垃圾等閒雜違章人員。

10、巡視護管員各崗位執勤情況，協助處理疑難問題，認真填寫巡邏簽到記錄。

11、制止私扯亂掛、亂貼亂畫等違反小區管理規定的行為.

(四)監控員崗位職責

一、監控人員工作應認真負責及時記錄異常情況，遇突發事件應熟練操作雲台觀察，並做好錄像同時通報所部，嚴禁離崗、睡覺或做與值班無關的事情。

二、負責監控小區(大廈)內有無異常情況，並做好原始記錄，提供資料。

三、保持監控室的整潔衞生，愛護設備，保持設備清潔，完整好用，配合維修保養單位做好設備的維護，發生設備故障，第一時問通知維修人員到場處理。

四、學習掌握各種先進設備的性能，特點及使用方法，按規定程序操作監控設備，並維護好設備，不

準私自外借任何器材。

五、做好機房保密工作，不得向無關人員透露監控情況，嚴禁非工作人員進入監控室。

六、完成上級交辦的其它任務。

二、制度規定

(一)、治安巡迴檢查制度

1、小區設24小時巡邏護管隊，集中精力，提高警惕，防止不法分子盜竊破壞，確保住户治安安全。

2、對小區巡邏檢查的護管隊員必須佩帶工作證，按規定的巡邏線巡邏，嚴禁單獨行為。

3、按照《小區治安巡邏記錄表》中所規定的內容進行巡邏，在檢查中，發現險情，應採取果斷的應急處理措施，並及時上報管理處，在有關人員及領導到達現場之前不能離開。

4、巡邏檢查人員必須熟悉巡邏區內各類設備、物品放置，如發現移動設備、物品的可疑情況，要立即查明，針對檢查發現的不安全隱患，應通知及協助住户、落實各項防範措施。

5、檢查消防器材有無損壞，如有損壞，必須立即報告領導，進行更換。

6、注意觀察過往人員情況及其攜帶的物品，如發現可疑的人員和物品，要選擇適當的地點加以監視，並及時報告領導，必要時要對其所帶物品進行檢查並做好登記。

7、夜間巡邏檢查，應檢查清理閒散人員，防止不法分子盜竊、破壞，檢查火險隱患。

(二)、護管隊交接班制度

1、按時交接班，接班人員應提前十分鐘到達崗位。接班人員未到前當班人員不能離崗。

2、接班人要詳細瞭解上一班執勤情況和本班應注意事項。要做到“三明”：上下班情況明，本班接辦的事情明，物品器材清點明。

3、交班人在下班前必須填好值班記錄。應做到“三清”：本班情況清，交接的問題清，物品、器械清。

4、當班人員應及時處理髮現的問題，對不能移交給下班的事情要繼續在崗處理完，接班人協助完成。

5、交接時要做好記錄並簽名。

(三)、收費崗工作制度

一、服從班長領導，嚴格執行各項規章制度，堅守工作崗位，遵守工作紀律。

二、認真執行收費辦法、標準和程序，做到過而不漏、收而不貪、快而無誤。

三、着裝整潔，言行規範，禮貌待客，文明服務。

四、接受監督檢查，敢於同違紀行為做鬥爭。

五、按規定妥善保管款、票、卡、認真填寫各種記錄和表格。

六、愛護並正確使用收費設施，升降杆使用堅持一車一落，發現問題，及時報告。

七、積極參加各種培訓，努力提高業務素質。

八、積極參加各種會議，不斷總結收費工作經驗，提出合理化建議。

小區物業保安管理制度 篇7

1、酷愛本職，自發遵守國家法令、法律，負責小區的平安捍衞事情，保障小區物業辦理事情的順遂進行。

2、安穩建立“業主至上，辦事第一”的辦事主旨；和“虔誠公司，愛崗敬業”的職業品德。

3、對峙準繩，是非分明，石家莊保安公司勇於同違法犯法份子作鬥爭。如產生火警、偷盜、兇殺等突發變亂，保安職員必需做好需要的應急處置並庇護好現場，實時通知本小區物管坐和轄區派出所。

4、對峙防備與衝擊處置相連繫，進行常常性治安防備巡查和防火平安查抄，發明隱患實時上報物管坐。

5、嚴禁外來閒雜職員進入小區，來訪職員必需掛號，答應前方可入內。

6、對收支車輛和停放車輛要嚴酷辦理，同一批示，嚴禁亂停亂放；未經掛號容許不得進入小區，嚴禁貯裝易燃易爆傷害品的車輛進入小區。

7、做好各項掛號及交代班記實。

8、公司、物管坐或處所相關部分姑且交辦的事情使命

小區物業保安管理制度 篇8

為加強對局機關保安工作的管理，規範門衞工作人員行為，保持好機關穩定有序的工作秩序，特制定本制度。

一、工作守則

1、熱愛本職工作，做到堅守崗位，文明服務，不得擅離職守，認真執行領導指定的任務，樹立高度的組織紀律觀念，全面做好局機關大樓的安全保衞工作。

2、上崗時注意形象，做到服裝整齊，儀表端正，精神飽滿，態度和藹，禮貌待人，不幹與工作無關的事，不隨便會客、聊天，不擅自把無關人員帶進機關，嚴禁在門衞室內進行娛樂活動。

3、全天24小時守衞，遵守考勤制度，做到無遲到、早退、缺勤，因事、因病離崗或請假須提前和分管領導報告。經批准並確定代班人員後方可離開，不得擅離崗位。

4、愛護辦公設備設施，熟悉有關設備的操作、使用，按照安全、節儉的原則，使用水、電等設施。

二、崗位職責

1、負責局機關辦公樓(包括後院)內的一切安全保衞工作，忠於職責，勤巡勤查。防止無關人員和車輛進入機關辦公樓或院內，對陌生人員或可疑人員要詢問，發現可疑人員要提高警覺，對可疑情況要及時報告。

2、對出入機關辦公樓的外來人員要認真按要求進行登記，嚴防推銷、收廢品等閒雜人員進入辦公樓推銷業務或隨便行動出入，維護機關機關辦公樓和院內的治安和正常的辦公秩序。負責檢查公物外出情況，並進行登記，出門物資在未查驗清楚前不得放行。

3、熟悉本機關人員、車輛等基本情況，對外單位及外地來機關辦事的車輛，應問明情況。外單位的車輛在下班後和公休日，不準在機關院內停放，非來辦事的車輛，不準停放在機關院內和辦公樓前。

4、要熱情接待前來辦事的羣眾，並正確指引有關部門的位置，接待集體上訪人員要注意工作方法和態度，人數較多並有聚眾鬧事苗頭時，要及時關上大門，並迅速通知局領導，防止有關人員衝擊機關辦公場所。

5、加強防範檢查，要以防火、防盜、防破壞為主要內容，隨時巡查機關各部位防火、防盜及防漏(水、電)情況，並填寫好巡查日誌。工作日內每晚7:00前要對辦公樓進行全面檢查，查看各辦公室和走廊的門窗、電器是否關好，如發現未關好的，要立即與相關人員聯繫，夜間要定時巡視機關辦公樓和大院。

6、嚴守大門，辦公樓前大門辦公時間要求敞開，非辦公時間半閉，晚上7:00全閉，次日早上8:00開門。

7、發現偷盜等違法犯罪分子，應想方設法擒獲，如遇治安或刑事案件，要保護好現場，並立即報警和向分管領導報告。發現火險迅速報警，並盡力組織撲救。違反機關制度，損壞院內財物或夜間翻越門牆的，門衞人員應予以制止，由於門衞人員失職造成損失的(除追究有關人員責任外)應追究門衞人員的責任。

8、協助做好防汛等其它特殊時期的值班工作。積極認真地做好領導交辦的其它工作任務。

9、每天徹底清掃處機關大院一次，做到全天保潔。監督辦公院外的居民和過往行人不得隨地亂倒垃圾和大小便。要管好院內花木及設施。

10、認真做好報刊、信件收發工作，做到及時、準確，急件及時送交有關人員。

11、完成領導交辦的其他工作。

三、違規責任

門衞人員對機關安全有直接責任，必須確保機關安全。一旦出現問題，要追究有關人員責任，並與工資掛鈎。在職責範圍內出現失(盜)竊等安全保衞問題，將視情節輕重給予扣發工資或辭退處分。

小區物業保安管理制度 篇9

20xx年，在公司的領導下，在物業公司全體職工和各管理處員工的努力下，物業公司進入了尋求發展，重要而關鍵的一年。在競爭激烈的市場中，物業公司以“緊抓目標，緊盯利潤，想方設法經營創收，千方百計服務業主，適時參與市場競爭”的經營理念，開創了一條適合曲陸物業公司發展的新路子。公司在競爭激烈的市場中不斷摸索和探究，不斷向前發展。

在過去的一年裏，有值得我們驕傲的成績，但是也存在不少問題，現就物業公司在完成預定目標過程中所做的工作彙報如下：

一、20xx年物業公司經營情況

（一）經營成績：

1、公司目標經營情況：

預計經營收入完成基本指標為100萬元，力爭完成120，1—10月份公司以實現經營收入100萬元；

預計彌補虧損完成基本指標為5萬元，力爭完成10萬元，1—10月公司已實現彌補虧損5萬元。

2、業務拓展情況。

在行政工作報告中，公司領導提出了要各分子公司打開思路，進入市場，積極拓展業務的要求。為此，物業公司緊緊圍繞公司指導思想，積極關注曲靖物業市場，最終開拓了三個項目。分別是：曲靖軍分區幹休所，附二小文錦樓和珠江花園。

公司自20xx年成立以來，從起步階段接手的曲陸苑小區、瀟湘小區、陸良住宅區等內部小區，到參與市場競爭，通過招投標等市場渠道實現承接多個新住宅小區；從管理面積為以前的8萬平方米擴大到今年的16萬平方米，從只擁有員工20多人到現在的90多人；從去年仍處於虧損20餘萬元的狀態，到今年彌補虧損，實現贏利；從在物業管理方面沒有任何經驗，到逐步在曲靖市場樹立了良好形象；就這樣在過去了這一年裏，物業公司迅速的成長壯大，通過所管轄小區取得的信任和評價，公司逐漸在曲靖物業行業得到認可，經營效益有了明顯的增長，公司規模不斷擴大，為今後公司的發展奠定了堅實的基礎。

3、為了適應公司業務迅速發展，我們公司今年還在人員方面做了大量的補充和培訓工作。對新招人員我們組織培訓，對一部分有經驗的人員，鼓勵他們互相學習，明確各個人員崗位職責。

4、完成對新接小區的前期更迭查驗工作，並對存在問題協調甲方處理。到目前為止，各小區的物業服務工作穩步開展。

5、完成其它相關工作，包括：

1）收費站綠化。受公司委託，我們對曲陸高速公路沿線收費站進行綠化管養，對部分站點的綠化進行了改造。

2）曲陸高速公路沿線栽補苦刺花。至今已栽補里程達30餘KM，完成公司要求目標。

3）物業維修工作。全年共完成小區大小維修1000餘件，並針對各個小區的太陽能、設備漏水、監控系統，門禁系統等的更迭查驗中

出現的問題提出整改維修方案，今年共計提出20餘條建議，同時，定期對各個小區設施設備進行維修維護保養，保障正常運行，甲方因此給以曲陸物業管理公司較高的評價。

6、精神文明建設方面

1）開展安全節能降耗工作。完成公司既定目標，簽訂安全節能降耗責任書，制定節能降耗方案，並認真落實各項安全節能降耗措施。

2）開展社會綜合治理行動，其中包括秩序維護大隊應對突發事件處臵的相關培訓，與南寧警署治安聯動。

3）積極配合各個社區開展第六次人口普，我公司人員較快較好的完成普查工作。

4）在公司內部開展爭先創優活動，並積極申報麒麟區區級文明單位。

（二）公司經營存在的問題：

1、20xx年，公司發展過快，導致管理工作跟不上。近年來，公司業務發展較快，致使公司內部規章制度和管理機制無法和公司業務相匹配，崗位職責不清楚，導致互相推諉責任等一些不良行為難以治理。

2、業主對物業管理工作的瞭解不夠。住宅小區居民和業主在住房消費上花錢買服務的觀念還未建立起來。有些業主不清楚物業運行的全貌、管理工作負荷和費用開支範圍，日常進出看到的只是保安員、保潔員在工作，於是憑直覺作出簡單判定，認為物值不符，經常帶着不滿意的情緒來投訴。

3、物業管理費收繳難。部分業主以不入住，房屋質量差等很多理由拒交物業管理費。他們不交費，仍然可以享受到和其他業主一樣的服務，這樣很輕易使更多的業主效仿他們的做法，使公司造成不必要的損失，增加公司的成本。

4、公司管理層及工作人員業務能力普遍偏低。主要體現在管理人員在物業方面的法律法規有待加強，處理問題的方式方法單一，沒有做到有禮有節。管理方面，精細化管理不到位。

5、收費低，服務要求高，沒有真正體現值價相符的物業服務。曲靖物業市場一般對住宅小區物業管理收費標準定的很低，物業管理服務的付出與收費標準存在差異，公司利益得不到保證。

6、員工工資普遍偏低，導致公司人員流動性大，難以留住優秀員工。當前，在《勞動合同法》實施和CPI高漲的背景下，物業服務企業的成本大增，員工面臨着嚴峻的生存壓力。

7、對物業招投標方面的知識不足。因為公司剛剛處於起步階段，對物業招投標方面接觸有限，因此，遇到招投標時經常是現學現用，體現了在這方面知識的欠缺與不足。

8、培訓難以跟上，特別是客服人員對相關物業知識，法律法規及與業主溝通方面。員工隊伍整體素質不高，招聘專業技術人員不全，在今後的人事工作中通過培訓挖掘內部技術潛能，發現、培養和儲備技術人才。

（三）20xx年工作計劃

1、完善公司組織架構，各司其責，使公司能更好更快的發展。設臵原則為統一領導，分層管理。公司在總經理和副總經理的統一領導下，設臵財務部，綜合部，物業管理處，秩序維護大隊。各個崗位職責明晰，一崗多責，分工協作，跟各個物業管理處簽訂目標責任書，責權明確，靈活運作。

2、規範業務流程。對於每一項工作流程，都應該明確其工作目標、適用範圍、相關術語與定義、涉及的部門與崗位以及其負有的權責、工作程序、關鍵控制點和核心重要輸入輸出，並配以相應的操作性表單，保證工作內容無縫銜接、工作人員克盡職守，最終實現工作任務的圓滿完成和企業發展目標的實現。

3、建立嚴格的成本控制體系。加強成本控制，節省費用支出，建立目標成本體系，在不影響所提供的服務質量的前提下，達到成本的持續降低，是規範公司內部管理，降低消耗，增收節流的重要工作內容；因此，物業管理公司需要建立嚴格的成本控制和預算管理體系，通過對工作流程的精細梳理和權責體系的明確界定，對公司的採購成本、營銷成本、人力成本、管理成本以及財務成本等進行嚴格的規劃、評審和優化工作，在事先、事中和事後進行全方位的成本管理，最終達到持續降低成本的目的。

4、加強對員工物業管理知識方面的培訓。特別是客服人員對相關物業知識，法律法規及與業主溝通方面進行深度培訓，通過培訓達到全面提高員工的素質，提高服務水平和業務技能，同時增強員工的忠誠度。

5、健全各小區突發事件應急演練的培訓。20xx年我們將建設一隻能處理物業管理緊急事件的專業保安隊伍，健全物業管理服務中處理緊急演練培訓，提高保安隊伍處理緊急事件的能力。

6、在機會成熟的情況下積極向外拓展業務。拓展業務始終是公司健康發展的首要任務，市場的有限性迫使企業要積極想外擴展才能更好的生存和發展。但是因為公司管理還待提高，因此，必須在機會成熟時，抓住機會努力想外又快又好又穩的發展。

7、加強物業管理方面的知識宣傳。物業管理在曲靖剛剛起步，很多業主對物業管理知識不瞭解，甚至誤解，導致物業管理工作難以進行，為了更好的開展公司今後工作和樹立公司品牌形象，因此需要在今後的工作中加強這一方面的宣傳。

8、利用現有項目積極拓寬服務領域。物業公司擁有先天的客户資源優勢，今年物業公司業務發展迅速，無法顧及拓寬服務領域，待理順公司內部管理後，將適時進行一些增值服務或綜合服務，以整合和充分利用社會資源和社會服務供應來提高公司的盈利能力和品牌效益，例如家政服務，送水，送氣，房屋中介，寬帶辦理、自用部份的有償維修服務等。

9、積極準備對珠江花園物業服務費提價的前期準備工作。珠江花園物業費將在20xx年1月1日正式提價，相關事宜我們正積極與各方協商準備。

10、加大追收欠拖不交及惡意欠費力度；增加淨利潤收入，實現顆粒歸倉。利用法律法規允許範圍和行業特點，採用多種催收手段進行催收。

11、做好創建文明單位的前期準備工作。

12、樹立品牌服務。利用“曲陸”這個老字號在市場競爭中取得優勢，充分發揮地緣優勢、品牌優勢，創造機會在從先進的物業公司學習其先進的管理、經營方法和經驗，在全面提高服務水平的基礎上，打造出本市的物業管理新品牌。

13、協調解決目前小區更迭查驗的遺留問題。把前期發現需要整改的內容及時與甲方協調處理，不讓遺留問題影響公司之後的管理工作。

綜上所述，通過建立健全公司內部管理體系，理順母子公司關係，建立客户導向的市場服務意識，培養優秀的物業管理人員，是物業管理公司全面提升管理能力，培育核心競爭優勢的關鍵步驟，只有內部規範了，才能真正做到全心全意為住户服務，使物業管理企業能在激烈的物業管理市場競爭中立於不敗之地。