物業住宅小區管理制度（精選3篇）

物業住宅小區管理制度 篇1

第二節房屋管理與維修養護

1.主出入口設有小區平面示意圖,主要路口設有路標、組圖及幢、單元、户門標號標誌明顯。

2.無違反規劃亂搭亂建,無擅自改變房屋用途現象。

3.房屋外觀完好、整潔,外牆面磚、塗料等裝飾材料無脱落、無污跡。

4.户外招牌、廣告牌、霓虹燈按規定設置,保持整潔、統一、美觀,無安全隱患或破損。

5.封閉陽台統一有序,色調一致,不超出外牆面,除建築設計有要求外,不得安裝户外防盜網、晾衣架、遮陽蓬等。

6.空調安裝位置統一,冷凝水集中收集,支架無鏽蝕。

7.房屋裝飾裝修符合規定,未發生危及房屋結構安全及拆改管線和損害他人利益的現象。

1)住户裝修申請表、裝修責任書(見業主分户檔案)

2)裝修現場巡查記錄表(見工程巡查記錄)

第三節共用設施設備管理

1.共用配套設施完好,無隨意改變用途。

2.共用設施設備運行、使用及維護按規定要求有記錄,無事故隱患,專業技術人員和維護人員嚴格遵守操作規程與保養規範。

1)設備運行維修工作程序

2)設備巡查記錄

3)設備保養記錄

3.室外共用管線統一入地或公共管道,無架空管線,無礙觀瞻。

4.排水、排污管道通暢,無堵塞、外溢現象。

5.道路通暢,路面平整,井蓋無缺塊,無丟失,路面井蓋不影響車輛行人通行。

6.制定供電系統管理措施並嚴格執行,記錄完整,供電設備正常,配電室管理符合規定,路燈、樓道等公共照明完好。

1)電室管理規定

2)配電系統工作內容及操作程序

3)路燈、樓道等公共照明設備完好

第四節安防、消防、車輛管理

1.小區基本實行封閉式管理

1)小區實行24小時封閉管理資料

2)治安管理規定

3)門衞管理規定

2.有專業護衞隊實行24小時值班及巡邏制度,護衞熟悉小區的環境,文明值勤,訓練有素、言語規範、認真負責。

1)護衞部工作、內務條令

2)護衞崗位職責

3)各種工作記錄、資料照片

⑴護衞值班記錄

⑵護衞訓練記錄

⑶夜間巡查記錄

⑷來訪登記表

⑸護衞培訓日程、訓練記錄及資料

⑹護衞工作考核、巡查、評分統計資料

⑺護衞基礎知識考核答卷

⑻護衞文明值勤,裝修巡查等資料

3.危及人身安全處有明顯標識和具體的防範措施

1)警示牌標識卡等

2)突發事件及異常情況處理措施

3)常見治安刑事案件及處理措施

4)常見的'幾種可疑情況及處理措施

5)緊急情況記錄表

4.消防設備設施完好無損,可隨時起用,消防通道暢通,制定消防應急方案

1)消防管理制度

2)火警、火災應急方案

3)消防通道暢通

4)定期進行消防巡視,檢查維護消防設施、器材等資料

5)護衞隨時巡查營業房消防設施

6)義務消防隊員消防演練

5.機動車停車場管理制度完善,管理責任明確,車輛進出有登記。

1)機動車停車場管理規定

2)機動車停車場登記

3)護衞巡邏記錄

4)護衞工作考核標準

5)交通指揮管理規範有序

6.非機動車輛管理制度完善,按規定位置停放,管理有序。

1)非機動車管理規定

2)按規定位置停放、管理有序

3)護衞工作考核標準

第五節環境衞生管理

1.環衞設備完備,設有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉站。

1)環衞設備台帳

2)垃圾箱、果皮箱

3)清潔工作清潔小區環境衞生資料

2.清潔衞生實行責任制,有專職的清潔人員明確的責任範圍,實行標準化保潔。

1)清潔衞生工作標準及考核辦法

2)清潔衞生工作考核表

3.垃圾日產日清,定期進行衞生消毒滅殺

1)消毒滅蠅工作資料

2)定期投鼠藥資料

4.房屋共用部位共用設施設備無蟻害。

5.小區內道路等共用場地無紙屑、煙頭等廢棄物,小區內衞生照片等資料。

6.房屋共用部位保持清潔,無亂貼、亂畫、無擅自佔用和堆放雜物現象、樓梯扶欄、天台、公共玻璃等保持清潔。

7.商業網點管理有序,符合衞生標準,無亂設攤點、廣告牌和無亂貼、亂畫現象。

8.無違反規定飼養寵物、家禽、家畜。

9.排放油煙、噪音等符合國家環保標準、外牆無污染。

第六節綠化管理

1.小區內綠地佈局合理,花草樹木與建築小品配置恰當。

2.綠地無改變使用用途和破壞、踐踏、佔用等現象。

3.花草樹木長勢良好,修繕整齊美觀,無病蟲害,無折損現象、無斑禿。

4.綠地無紙屑、煙頭、石塊等雜物。

第七節精神文明建設

1.意義,健康向上的社區文化活動,創造條件,積極配合,支持並參與社區文化建設。

a提高業主自治自律行為宣傳教育資料

1)經常進行政府有關法律法規宣傳教育資料

2)建立業主產權區域建設,愛護小區公共設施資料

b小區安全文明消防宣傳欄告示檔案資料

c小區住户參與文化娛樂活動資料

d培訓護衞消防安全知識,培訓資料

第八節管理效益

1.管理服務費收繳率為98%以上

1)20xx年3月至,收費報表

2.提供便民有償服務,開展多種經營,便民服務項目資料及照片。

1)20xx年3月--20xx年月的財務報告

3.本小區物業管理經營狀況。向小區住户公佈物管費收支報告

資料

a業主檔案資料的內容

1]業主情況登記表、照片、身份證複印件

2]業主臨時公約承諾件

3]前期物業管理服務協議

4]室內裝修管理協議書

5]消防安全責任書

6]業主裝修檢查記錄表

7]室內裝修申報表

8]裝修申報所提供的平面圖、管線圖等

9]裝修違規的整改通知書

10]業主與物業管理處達成的書面協議

11]業主在物業使用過程中產生的重要的有影響的事件的記錄

12]其它

物業住宅小區管理制度 篇2

物業項目(住宅小區)檔案管理制度

1整體檔案管理

檔案資料的建立應與今後的創優結合起來,按照《全國優秀示範小區評分標準》的分類標準建立檔案資料。

第一節基礎管理資料

1.按規劃要求建設、住宅及配套建設設施投入使用

1)工程規劃許可證

2)施工許可證

3)工程總平面圖

4)建設工程規劃管理竣工驗收合格證

5)國有土地使用證

2.辦理接管驗收手續

1)委託物業管理合同

2)工程建設施工建檔移交清單

⑴幢建施、結施竣工圖,建材合格證、分項分部評定資料;

⑵水施、電施、訊施、地下管網竣工圖,分項、分部質檢平定資料(複印件);

3)商品房質量保證書

4)房屋移交驗收資料

5)設施設備移交清單及檔案資料

3.由一家物業管理企業實施統一專業化管理

1)物業管理有限公司企業法人營業執照(正副本)

2)物業管理有限公司組織機構代碼證(正副本)

3)物管企業資質證書

4)物業管理有限公司税務登記證(正副本)

5)上級批文(文件)

4.建設單位在銷售房屋前與選聘的物業管理企業簽定物業管理合同,雙方的責、權、利分明

1)物業委託管理合同

2)前期物業管理方案

3)物業移交及實施意見

5.購房人與物業管理企業簽定物業管理合同,雙方責、權、利明確總户數户,入住户,入住率為,簽定的前期物業管理服務合同為份。(文件櫃放置於)

6. 建立維修資金的管理、使用、續籌等符合有關規定

1)物業管理有限公司代管維修資金的財務管理制度

a)代管維修資金的`使用範圍

b)代管維修資金的來源和籌集方法

c)代管維修資金的管理與使用辦法

d)代管維修資金的移交

7.房屋使用手冊、裝飾裝修管理規定及業主公約等各項公眾制度完善

1)房屋使用説明書

2)公共管理制度

⑴治安管理制度

⑵消防管理制度

⑶門衞管理制度

⑷機動車停車場管理制度

⑸非機動車管理制度

⑹裝修管理規定

3)政府有關文件

8.業主委員會按規定程序成立,並按規章制度履行職責

1)業主委員會籌備工作資料

⑴關於組建業主委員會實施方案

⑵業主委員會資料(詳見業主意見調查表)

⑶業主委員會章程

9.物業管理企業制定創優規劃和共體實施方案,並經業主委員會同意

1)創優規劃

2)創優實施方案(附物業管理質量目標書)

3)物業管理優秀住宅小區達標申報資料資料

10.小區物業管理建立健全各項管理制度、各崗位的工作標準並指定具體的落實措施和考核標準。

1)員工手冊

2)文明禮貌用語及各專業服務語言流程規範

3)部門職責

⑴公司組織機構示意圖(管理處機構示意圖)

⑵員工手冊

⑶管理中心職責

⑷財務部職責

⑸護衞部內務條令、崗位職責

4)部門工作程序、操作程序

⑴財務部管理制度

⑵客户服務中心工作程序

⑶工程部設備運行維修工作程序

⑷消防工作管理制度

⑸各種應急處理方案

a、火警、火災應急方案

b、停電應急方案

c、護衞部突發事件處理措施

5)管理中心綜合管理制度

⑴值班制度

⑵回訪制度

⑶檔案管理制度

⑷原始記錄、資料管理制度

6)管理人員、員工考評細則

⑴管理人員考核細則

⑵財務管理人員考核細則

⑶維修人員考核細則

⑷清潔、綠化人員考核細則

⑸護衞員考核細則

⑹護衞部崗位目標管理考核辦法

7)護衞部培訓日程、訓練記錄

8)護衞知識考試資料

9)管理中心原始記錄資料

⑴門崗值班記錄

⑵監控中心值班記錄

⑶緊急情況記錄

⑷停車場車輛進出原始記錄

⑸房屋裝修管理記錄

⑹裝飾裝修申請書、責任書

⑺值班記錄

⑻回訪記錄

⑼維修派工單

⑽住户檔案

⑾維修員值班記錄

⑿設施設備巡查保養等記錄

11.物業企業管理人員和專業技術人員持證上崗,員工統一着工裝、佩帶明顯標誌,工作規範,作風嚴謹。

1)管理中心管理幹部學歷、職稱、上崗證複印件

2)管理中心專業技術人員資格證、操作證

3)護衞員上崗證

4)員工勞動合同

12.應用計算機智能化設備等現代化管理手段,提高管理效率。

1)小區住户基本資料(備份文件夾類)

2)小區物業基本資料

3)辦公文案

4)各類管理制度、文件夾

⑴護衞類

⑵財務類

⑶管理類

⑷保潔類

⑸經營類

⑹人事類

⑺業主委員會

⑻運行維修表

5)住户費用繳費統計資料

13.物業管理企業在收費、財務管理、會計核算、税收等方面執行有關規定,至少半年公開一次物業服務費用收支情況。

1)年月--財務收支報告

2)向住户公佈費用收支情況,資料

照片

3)物業管理費用標準批覆

4)繳費通知單存根

14.房屋及公共設施設備檔案資料齊全、分類成冊,管理完善,查閲方便。

1)總平面圖

2)共用設施設備及配電系統

3)可視對講、監控系統

4)消防系統

5)背景音樂系統

6)光纖電視系統

7)辦公用設備

8)各種警示牌、標識卡

15.建立用户檔案、房屋及配套設施權屬清冊,查閲方便。

1)住户檔案

2)商業用房業主檔案(含用户)

16.建立24小時值班制度,設立服務電話,接受業主及使用人對物業管理服務報修、求助、建議、問詢、質疑、投訴等各類信息的收集、反饋並及時處理,有回訪制度和記錄。

1)值班制度

2)回訪制度

3)管理人員值班記錄

4)維修工單存根及回單

5)設備巡查記錄

6)護衞門崗值班記錄

7)主動徵求業主對物業管理服務的意見和建議

17.定期向住户發放物業管理服務工作徵求意見,對合理的建議及時整改,滿意率為%以上。

1)《客户意見徵詢表》

18.建立並落實便民維修服務,承諾制,零修急修及時率為98%,以上的返修率為2%,並有回訪記錄。

1)物管中心工作程序(見工作守則)

2)設備運行維修工作程序(見工作守則)

物業住宅小區管理制度 篇3

一、住宅裝修管理規定:

1、根據《住宅裝修管理規定》執行。

2、根據實際情況制定適合於本小區的裝修管理規定';在內容上應強調以下幾項內容,儘量附簡圖説明:

a.拆牆、移牆和重新分隔牆體;

b.改、封管道;

c.重新敷設線路;

d.改移衞生間、廚房內設施;

e.陽台封閉;

f.防盜網、窗花的式樣和顏色;

g.空調架的規格、材料、安裝位置和空調水的排放等;

h.入户門裝飾;

3、管理服務中心應將《住户裝修指南》給住户每户一份,並按《住户二次裝修管理流程》為住户辦理裝修手續。

二、商業網點(裙房)裝修管理規定:

1、50平方米以上的商店裝修,裝修圖必須經市消防公安局的批准後,送管理服務中心審批;設計圖紙應包括以下內容:

室內平面佈置設計圖

立面佈置圖

商鋪之招牌設計圖

天花吊頂安裝設計圖

空調安裝設計圖

消防設施安裝設計圖

電器線路設計圖及用電量

管道安裝設計圖

2、招牌設計方案:安裝位置、霓紅燈等不影響住户正常生活,安裝方式無安全隱患;

3、飲食類行業:油煙之排放、車輛停放、音樂噪音和垃圾排污等應有明確規定;

4、安裝中央空調系統,安裝位置不得影響住户正常生活;

5、裝修範圍必須在商場店鋪內進行;

6、按消防公安局的規定配備滅火器;

7、增加電力負荷,由裝修者向市供電局申請;

三、裝修施工管理:

1、住户施工管理:

(1)裝修施工應安排在上午8:00-12:00,下午14:00-18:00進行,節假日應安排在上午10:00-下午14:00-20:00進行。未經管理服務中心批准不得在夜間施工,未經批准施工人員不得留宿;

(2)裝修垃圾必須袋裝好及時清運或堆放在指定地點,由管理處統一清運,其中廢棄材料應用繩全部紮成捆。

a.不得封堵消防通道;

b.大廈裝修户搬運材料或裝修垃圾以不影響公共設施的正常作業為前提;

2、商業網點施工管理:

(1)裝修户必須委派一名負責人,負責監督施工及管理工人,並與管理處合作,確保地盤管理適當及裝修工人行為良好。

(2)裝配工程不得在公用地區進行,不得阻塞行人通道。

(3)裝修户必須確保裝修期間地盤清潔。

(4)未經管理處批准不得在夜間施工或留宿。

3、施工噪音管理:

(1)噪音施工時間:每日上午八時至十二時,下午二時至六時;

(2)噪音施工內容:

a.鑿牆

b.鑽牆

c.鑽切金屬

d.錘打白鐵

e.用電鋸改料

f.其他施工噪音

四、裝修巡查

1、事務員對分管責任範圍內的裝修户每日進行一至二次巡查。

2、巡查內容:

(1)核實申報範圍,對超出申報範圍的,及時要求補辦手續。

(2)督促裝修人員按章操作,不損壞住户利益,不違反裝修管理規定。

(3)發現違章裝修,立即制止填寫《裝修巡查記錄表》必要時按《違章處理規範》執行,並按'違章處理程序'執行。

3、巡查規定:

(1)對巡查中發現的無明確規定的新情況時,應詳細記錄在《裝修巡查記錄(二)》中,並及時向管理服務中心主任彙報,徵求管理意見。

(2)住户超出申報範圍,事務員應督促住户辦理申請手續。

(3)當超出申請範圍不屬違章的,住户要增報裝修項目,填寫'申請表'一式二份,以確保驗收時申請範圍與事實相符,若住户因故不能前來時,可委託裝修負責人代辦申請手續。

(4)發現違章裝修,按《違章處理規程》執行。

五、裝修驗收

1、裝修驗收分類:

(1)初驗:當裝修户所有裝修工程施工完畢後,在未搬入居住或使用之前進行。

(2)複驗:初驗滿三個月後進行。

(3)特殊情況:若裝修量小,項目簡單,並且不進行廚房、衞生間改造的,如只申請'室內粉刷一次'、'安裝、粉刷防盜網'和'安裝空調架'等,由管理服務中心認可的初驗和複驗可一次進行。

2、裝修驗收規定:

(1)為避免管理人員與住户之間發生賄賂或其他舞弊行為,管理服務中心應合理安排裝修驗收人員:

a.裝修初驗可由責任區事務員負責。

b.複驗不能由責任區事務員負責,應採取對調責任區事務員負責驗收。

c.管理服務中心主任負責抽查20%(按裝修户數計算)。

(2)對住户從事裝修時有違章裝修行為,沒得到整改或糾正前,不能進行驗收。

(3)住户申請初驗時,事務員向裝修單位或住户收回'出入證'和'裝修許可證'存檔;對遺失的證件,通知保安隊長,由保安隊長負責安排人員查收。

(4)初驗後,需維修保養,裝修人員需經住户同意,方可出入小區(大廈),對大廈裝修人員要登記身份證後領取'裝修出入證'方可出入(當天有效)。

(5)複驗合格後,事務員負責收回'裝修許可證',對聲明遺失證件的,在驗收表中註明,同時註銷該户辦理裝修人員'出入證'手續。