小區物業管理制度（通用3篇）

小區物業管理制度 篇1

廬陽區雙崗街道作為老城區老舊小區分佈較多的街道，共有85個（片）生活小區，其中有35個（片）是老舊小區。在實際工作中，接受居民投訴較多問題是老舊小區的.管理服務問題，也是當前為民服務的矛盾焦點。如何對零散居民樓和老舊小區整治後的房屋及設施進行長效管理，使老舊小區也能夠享受物業管理服務帶來的便利和舒適？近日，廬陽區雙崗街道人大工委組織部分人大代表對街道老舊小區物業管理工作進行了專題調研，並就提升老舊小區管理的整體水平提出了具體建議。

一、老舊小區管理中存在的主要問題及原因

一是基礎設施老化落後，老舊小區管理成本高。由於建造時間早、規劃設計標準低，施工質量不高等原因，造成老舊小區基礎設施功能無法滿足居民需要；道路破損嚴重，停車位、自行車棚、休閒廣場沒有配建；地下管網因設計和建設標準低經常出現堵塞、破損，時有污水漫溢現象發生；沒有單元門禁和封閉管理，導致“牛皮癬”氾濫，居民一些最基本的生活需求得不到保障。

二是物業管理費收繳難，物業企業經營困難。有些老舊小區是企業、單位自管，移交到街道後，這部分居民習慣了計劃經濟時代單位宿舍服務全包的服務模式，尚未形成花錢買服務的意識。在老舊小區中，低收入家庭居多，其中還包括相當一部分的低保户、外來務工人員，由於收入偏低，他們沒有交物業費的意願。由於物業費收繳不上來，從事老舊小區物業管理的企業存在不同程度虧損，只能靠政府獎扶維持，在入不敷出的情況下，只能通過削減服務人員、減少服務內容、降低服務質量來維持較低的服務水平，這又導致老舊小區物業管理水平的降低。

三是小區自治組織缺位，小區自治能力不強。老舊小區內低收入羣體較多、受教育程度相對不高，居民對自身權益的期望值往往過高，而對維護公共環境整潔有序等公共利益興趣不大；居民中侵佔公共利益的現象時有發生，業主對物業管理的訴求呈多樣化，很難達成一致意見。雖然有小區成立了業主自治組織，但由於物業矛盾多發、情況複雜、自治組織成員專業知識缺乏等原因，業主自治組織發揮作用十分有限。尤其是在集中民意決策小區事務、調解物業糾紛、推進民主協商機制、宣傳法律法規方面，明顯力不從心。

四是主體責任難以落實，政府職能發揮不強。物業管理涉及政府部門、街道、社區、建設單位、業主、物業服務企業等多個主體，權利義務關係複雜。如房屋質量、二次供水、供配電、電梯等公共設施維修都不應在街道的管理範圍內，但是隻要是屬地在街道，都得由街道出面解決。又如近年來，不斷有市屬、區屬企業生活區移交到街道管理，但相應的管理費用並沒有增加，雙崗街道承擔了大量居民投訴和物業調解工作，每年對社居委管理的老舊小區支出約200多萬元（包括小區保潔清運人員、值班人員、公共水電費及維修費用），導致街道人力、財力不堪重負，這些都需要上級政府有關部門發揮職能作用，加大管理資金撥付，加強綜合管理，共同改變老舊小區物業管理薄弱環節。

二、促進老舊小區管理創新的對策與思考

作為基層政府，要始終把羣眾利益放在首位，堅持“加快整治改造、實施分類管理、促進小區自治、加強綜合管理”的工作思路，不斷推動老舊小區物業管理創新取得新突破。

（一）結合老舊小區綜合整治，加快基礎設施更新步伐

老舊小區基礎設施老化落後是社會發展的遺留問題，只有加大對基礎設施的改造力度，老舊小區才能符合物業管理市場化的基本要求。

1.提高小區的封閉性，增強社區安全性。符合封閉條件的小區，要儘快建設圍牆或圍欄，使之與外部街區隔離開來；對面積較大的開放式小區，可根據地理位置、道路走向，採取分割封閉的原則，建立幾個封閉式小區；對散落的樓幢，可實施單獨封閉；不符合封閉條件的，可通過產權置換、危舊房改造等方式，減少開放式小區數量。

2.推進基礎設施改造，增強生活便利性。通過綜合改造、封閉性改造等方式，為老舊小區安裝小區大門、樓幢單元門、健身設施，建設門衞室、自行車棚，改造病害道路、排水管網、水電設施、天燃氣等配套設施，恢復小區綠化，規劃停車位，為居民生活提供便利條件。

3.加快綜合整治步伐，增強羣眾幸福感。從20xx年起，合肥市開始進行老舊小區環境綜合整治，雙崗街道經過綜合整治的老舊小區共17個，這些改造後的老舊小區都實行了物業管理。從整治後居民反映看，這些老舊小區的管理和服務水平基本滿足了羣眾的需求，居民困難訴求也降低了很多。下一步，市區兩級政府要統籌加快老舊小區綜合整治進程，把這一民生工程做實做細，不斷提升居民的幸福指數。

（二）結合老舊小區實際，實施差異化物業管理

有針對性採取居民自管、市場化管理、政府扶持三種機制相結合的模式，是提高老舊小區管理水平的有效方法。

1.已實施市場化物業服務的老舊小區。由街道物業辦依據物業管理的相關法規，加強對物業服務企業履約情況實施監督並予以規範。未建立自治組織的小區，在物業合同（協議）將要到期時，區級建設部門、轄區街道應指導社區在小區建立自治組織，為下一步規範實施社會化物業管理打下基礎。

2.相對規模較大、資源較好、管理成本較高，並且未實施市場化物業服務的老舊小區。區級建設部門、街道應指導社區在小區先期成立管委會，促成召開業主大會，確定採取自管、市場化物管或者兩者相結合的服務模式，明確服務內容和收費標準，選聘物業企業或服務人員，簽訂相應合同。小區自治組織負責對物業服務進行監管，街道、社區負責規範自治組織的日常工作，加強業務指導和保障，協調解決業主反映的問題。

3.相對規模較小、資源有限、管理成本較低的老舊小區。採取業主自管與政府扶持相結合的模式，由街道、社區牽頭成立管理委員會或居民自治小組，結合社區志願者隊伍巡防、社區網格化管理等資源實施業主自治，由街道、社區提供應急維修、綠化保潔等基本服務，以物價部門核定最低價格收取服務費用。

4.產權單位管理的老舊小區。在街道、社區的引導幫助下，成立自治管理小組，按照“自我管理、自我服務、非營利性、費用均攤”原則，指導產權單位自管。

（三）強化自治組織建設，提高小區自我管理能力

1.切實將自治組織建設管理納入社區建設管理範疇。小區管理的主體始終是業主自身，要推進小區自治步伐，根據“誰出資、誰受益”社會準則，始終把提高小區自治率作為主要路徑，把小區自治能力建設作為工作的落腳點，引導居民廣泛參與到老舊小區管理創新活動中，通過成立業委會或管委會、居民自治小組等自治組織，着力推進小區管理由“代民作主”向“由民作主”轉化。

2.充分發揮街道社區指導監督作用。街道、社區要聯合實施投訴受理和聯動協調機制，制定參與和監督物業管理的各項制度。落實牽頭組織業主大會召開和業主委員會選舉責任，指導居民開好業委會、管委會、居民議事會會議，通過民主協商形式解決小區物業管理中的矛盾和問題。監督小區自治組織日常運作，促進小區事務公開，提高自治活動的透明度。通過建立小區業主論壇、市民學堂等平台，加強物權法、物業管理條例等法律法規的學習，幫助居民樹立“花錢買服務”的意識。

3.積極引進和培育社會中介組織。面對街道、社區專業人員缺乏，小區自治組織建立程序繁雜、日常工作任務繁重，物業矛盾不斷增加的現實，要積極引進和培育社會中介組織，通過政府購買服務的形式參與社會管理，發揮好他們獨立性、客觀性、專業性特點，為居民小區業主大會召開、業委會組建、換屆提供各類諮詢服務，手把手指導小區自治組織採取民主協商方式決策小區自治事務，或者以外包服務的形式，將物業矛盾糾紛調解、法律法規學習宣傳等項事務承包給社會中介組織，以減輕街道、社區的工作負擔。

（四）加強綜合治理力度，形成老舊小區管理合力

1.加強綜合治理力度。應將老舊小區管理納入城市綜合治理，由政府主要領導牽頭，建立民政、房產、城管、公安等部門和街道組成的聯席會議制度，將老舊小區自治能力建設、物業行業監管、違章違規行為糾正、小區安全等全部納入考核體系，實施統一考核。各相關部門和街道要各司其職、同心協力加強老舊小區管理力度，確保人力、財力、物力向老舊小區傾斜。

2.堅持市場化管理為導向。鼓勵老舊小區業主按照市場規則與物業企業簽定物業管理合同，支持物業企業按照合同規定收取物業費、提供優質服務，加強對小區自治能力建設的指導力度，強化行業監管，促進雙方嚴格履行合同約定的內容。對於違反合同約定的行為，支持任何一方採取法律手段解決。

3.強化物業管理行業監管。政府物業管理部門應切實履行行業監管職責，建立老舊小區物業服務符合投標企業資料庫，把好市場入口關。在日常工作中，加強對物業企業規範服務的指導、檢查，查實有違法、違規行為的，將按規定給予處罰，並將處罰結果予以通報，計入企業誠信檔案。

小區物業管理制度 篇2

1.0目的

規範工程維修部管理工作，確保工程維修部管理高效有序。

2.0適用範圍

適用於城服務中心工程維修部的管理工作。

3.0職責

3.1服務中心經理負責審批工程維修部的年度工作計劃，並組織監控工程維修部的總體工作質量。

3.2工程維修部主任負責組織本組的年度工作計劃、月度工作計劃的`制定、實施與控制，並對年度、月度工作進行總結。

3.3工程維修部員工依照各相關規程按計劃進行工作。

3. 4工程維修部主任負責和外包施工方制定施工方案和審批工程方面的圖紙。

4.0程序要點

4.1工程維修部人員:工程維修主任1人，維修技工3人。

4. 2維修技工對設施、設備分管責任崗位實行每月輪流制。

4.3設施、設備分管責任制:

供配電1人;電梯系統1人;水景系統、泳池系統、給排水系統1人;智能安防、門禁系統、消防系統1人;公共設備、設施的維修、維護由所有工程維修部人員實施。

4.4工程維修主任全面負責工程維修部的對外聯絡、日常工作。

4. 5周例會

4.5.1實行每週五例會制，每週五下午17:00準時舉行例會。

4.5.2用例會時間全面瞭解本週的工作完成情況，並計劃好下一週的工作安排和需要協助的部門。

4.5.3每週四下午由主任組織培訓專業知識。

4.6考核

4.6.1考核的目的是為了獎勤罰懶，考核的原則是公平、公開、公正;

4.6.2工程維修主任根據每人當月的工作表現和成績進行考核評分，並將考核結果上報服務中心經理審核。

4.6.3工作業績和月考核積分相對應，月考核積分與個人經濟利益掛鈎。

4. 7維修原則

4.7.1上門維修:工程部接到報修電話後，在10分鐘內派維修工到達現場，一般性故障處理不超過1小時;

4.7.2公共設施、設備維修:小修不過夜，中修1-3天，大修3-5天;

4.7.3維修守則:約時不誤、便民利民、工完料清、業主簽收;

4.7.4語言規範，服務熱情。

4. 8通訊保證

4.8.1上班時間必須保持所有對講機、手機都處於開通狀態，以便聯絡。

4.8.2通訊工具必須保持能隨時聯絡，使用個人通訊工具不接聽時要儘快採取其它方式與呼叫方取得聯絡;

4.8.3遇突發事故(如颱風、洪水、重大設備設施故障時等)，在接到中控室的呼叫後應立即與中控室聯絡，並5分鐘內趕赴現場處理。

4. 9物品管理

4.9.1維修人員領用材料進行維修作業時，必須認真填寫《物資領用登記表》，加強成本意識;

4.9.2使用公用工具必須及時歸還，公用工具每月由倉管員清點;

4.9.3每月月底工程維修主任做好下月材料購買預算。

4. 10值班制度

4.10.1執行夜班、週六、日值班負責人輪換制度;

4.10.2值班員應儘量保證當天的《工作聯繫單》當天解決處理，遇無法維修或需要購買材料的維修事項，應及時彙報維修主任，並跟蹤轉交給誰進行維修，直至維修終結，確實保證不出現'壓單'現象;

4.10.3值班員不得帶外人(或親朋)進入工程部或在辦公室逗留打電話。

4.11工作調度

4.11.1工程維修主任根據服務中心或中控室的通知，隨時抽調本部門人員開展臨時重要工作;

4.11.2工程維修主任根據維修部人員的變動或實際工作需要，進行輪流責任的調整。

5.0支持性文件

無

6.0質量記錄

6.1 《物資領用登記表》----qp-09-04-f001

小區物業管理制度 篇3

一、住宅小區強電技工崗位職責

1.協助住宅小區物業工程管理部經理開展養護工作，完成領導下達的任務和指標。

2.負責對住宅小區供電系統的養護維保操作，制訂住宅小區供電設備的維修、檢修計劃。

3.住宅出現供電故障之後，必須立即派出;謹記停電時，及時啟動柴油發電機，保證強電系統的基本運作。

4.負責住宅小區業主二次裝修工程的監管工作。

5.根據強電系統運行情況，制訂切實可行的節能供電措施。

二、住宅小區弱點技工崗位職責

1.協助住宅小區物業工程管理部經理開展養護工作，完成領導下達的任務和指標。

2.負責消防自動報警系統、通風系統、樓宇自控系統、安保報警系統、廣播系統等弱電系統的運行、養護、維修管理工作。

3.根據實際情況，發揮弱點系統最大功用，開展弱電系統的增效改造工作。

三、住宅小區水暖技工崗位職責

1.協助住宅小區物業工程管理部經理開展養護工作，完成領導下達的.任務和指標。

2.負責住宅小區給排水系統的養護、管理，保證各類管理暢通無阻，無嚴重的泡水、漏水、冒水、滴水等現象以及事故隱患。

3.負責住宅小區空調系統的運行和養護工作，保證空調設備完好、無超標噪聲和滴漏現象。

4.按照規定，做好空調、給排水系統的養護工作，制訂檢修計劃。

5.根據住宅小區實際情況，實施節能計劃，保證設備發揮最大功用，延長使用壽命。

四、住宅小區倉儲崗位職責

1.負責管理住宅小區物業公司各類備用設備零件、技術文件説明書等的保管。

2.負責處理住宅小區各類設施設備的售後聯繫、廠家服務等。

3.物料存放整齊後及時入賬。

4.負責收集登記，正確及時地做出統計報表。