程序與管理制度（精選3篇）

程序與管理制度 篇1

1物業在施工建設階段的介入主要側重於項目土建工程的尾聲,即在設備、門窗安裝階段,時間上大致在竣工驗收前5個月。

2施工建設介入程序與內容

2.1成立介入小組,一般2~3人,專業組人員專業搭配合理,具有水電氣專業知識和良好的溝通技巧,並經過相關工作的培訓。地產項目部應設定專人與物業對接,及時回覆物業的建議。

2.2介入小組按照施工安裝進度進行現場跟進,發現問題及時通過與地產、施工方等進行溝通解決。要建立對日常各項工作的監督和記錄制度,通常可通過建立一套報表體系來實施,報表包括的主要內容有:工作計劃、檢查情況及對問題處理的建議。

2.3實行填報前期介入情況週報制度,將在施工現場發現的問題以週報的形式書面呈報給地產相關部門,並跟進所呈報問題解決情況。

2.4物業定期參加地產組織的項目現場工作協調會,及時溝通相關問題和進度。

2.5物業對介入中發現的重要問題應以書面報告的形式上報給地產公司領導,並跟進問題整改落實情況。

2.6物業公司在項目施工階段介入應注意的要點

2.6.1瞭解委託項目各類機電設施設備配置或容量、設施設備的安裝調試、各類管線的分佈走向、隱蔽工程、房屋結構等,並指出設計中缺陷、遺漏的工程項目,加強常見工程質量通病及隱蔽工程等特殊過程的監控。從業主使用功能角度,注意完善相關設計規劃缺陷,包括各類開關、空調位(孔)、插座、排水、預留電源、排煙道、門的開啟方向等。

2.6.2地下室工程

地下室因其結構埋藏於地表以下,受地下水或雨季雨水滲入泥土裏形成的水壓環境,是滲漏問題的常發部位。因此,根據其設計採取的防水施工方案而相應地重點監理以下事項:

a)無論採取何種防水設計施工,基坑中不應積水,如有積水,應予排除。嚴禁帶水或泥漿進行防水工程施工。

b)採用防水混凝土結構時,除嚴格按照設計要求計算混凝土的配合比之外,應重點檢查:砼攪攔時間不得少於2分鐘(用機械攪攔);底板應儘量連續澆注,須留設施工縫時,應嚴格按照規範中的留設要求和施工要求施工後,牆體只允許留水平施工縫;後澆帶、沉降縫等應儘量要求在底板以下,牆體外側相應部位加設防水層(可用卷材、塗膜等);預埋件的埋設應嚴格按規範施工;養護時間和養護方式應嚴格監控,此項是承建商經常忽視的工序,但對砼的防水能力有較大的影響。

c)採用水泥砂漿防水層,除按設計及規範施工外,應注意陰陽角應做成圓弧形或鈍角;剛性多層作法防水層宜連續施工,各層緊密貼合不留施工縫。

2.6.3回填土工程

回填土工程涉及首層樓地面(無地下室結構的)、外地坪的工程質量,如回填質量不好,將會導致地面投入使用一段時間後出現下沉、損壞埋設管道,使地面開裂等問題。因此,應對此項工程回填土成份、分層打夯厚度進行監控,有問題應堅決要求返工,否則後患無窮。

2.6.4樓面、屋面砼工程

樓面、屋面砼工程質量,通常是引發樓面、屋面開裂的一個主要原因,亦是物業在以後的'維修工作中無能為力的問題,故在樓面、屋面砼工程中應重點注意。

a)鋼筋綁紮:鋼筋綁紮是否按圖按規範施工,其開料長度、綁紮位置、搭樓位置、排列均勻等問題,均造成以後樓板的開裂,特別是樓板的邊、角位置、懸挑樑板的鋼筋綁紮應重點檢查,同時應監督施工單位切實做好鋼筋墊塊工作,以免出現露筋現象。

b)砼澆注:除發展商的監理人員注意按施工規範監理施工外,鑑於物業常見質量問題,物業參與監理的人員應重點對廚房、衞生間的地面澆注進行監理,有剪力牆結構的亦為重點監督。如這些部位施工出現問題,通常會引發廚、廁、衞生間地面、剪力牆牆面出現大面積滲水,還會出現難以檢查維修的問題。如剪力牆因砼搗制不密實,出現外牆面雨水滲入外牆面後,在牆體內的孔隙內滲流一段距離後滲出內牆面,導致維修困難,故對以上部位砼的振搗應嚴格監控。

2.6.5砌築工程

建成物業常有牆體與樑底的結合部出現裂縫的現象,造成此問題,通常是牆體砌築至樑底時的砌築方式不對,砂漿不飽。因此,在砌築工程中應對砌築砂漿的飽滿、牆頂磚砌方式進行監督,牆頂與樑底間的砌磚,應把磚體斜砌,使磚體兩頭頂緊牆頂和樑底,並保證砂漿飽滿。

2.6.6裝飾工程

a)外牆面:外牆面抹灰及飾面施工的好壞常常是影響外牆是否滲水的一個關鍵。以我國目前的常用做法,外牆面仍未做到對外來雨水作整體設防(無特別的防水層),僅是靠外牆面的砂漿抹灰層,外飾面作防水,故外牆底層抹灰的實度、外飾面粘貼層的飽滿(無空鼓、空殼)、抿縫飽滿等方面,應嚴格監督。

b)內牆面及天花板:內牆面及天花板常用混合砂閃抹灰。如混合砂漿中含石灰、紙筋等材料,應注意砂漿的攪攔均勻,以免造成牆體飾面開裂,牆體與砼樑、柱搭接處,最好加設砂布等材料後再抹灰。

c)地面:廚、廁地面,作為濕區應重點監理,注意砂漿密實及查坡泄水方面。

2.6.7門窗工程

木門與牆體接合處,由於材質的差別,經常會出現縫隙,外牆窗户通常會出現窗框與牆體間滲水,這些都是施工問題,應按有關施工規範及設計方案嚴格監理施工。

2.6.8給排水工程

a)給水工程:現有高層建築通常採用高位水池供水,其低樓層的供水,常常因高差問題造成水壓較大,而設計者通常會在由高位水池通往低層住宅的主管上設減壓閥。由於減壓閥的自身構造,較易為細小雜物堵塞,故建議高位水池出水口的管口不要設為敞開管口式,應改為密孔眼管道入水,以阻擋雜物進入。如供水管道埋設在牆內,則應在隱蔽前做試水、試壓試驗。

b)排水工程:原有常用的鑄鐵管,常因質量問題,出現管壁砂眼滲水、接口容易滲水,使用年限短等問題,使物業管理公司維修困難、管理費用增多,在可能的情況下建議改用pvc水管。

程序與管理制度 篇2

1.0目的:實行層級管理、層級負責的管理體制。

2.0適用範圍:保安部各級管理。

3.0管理程序:

3.1保安部的工作在管理處主任/經理的監督及指導下,開展各項具體工作。

3.2保安部隊長接到管理處主任/經理的指令,直接安排實施。

3.3保安部隊長直接指揮領班具體實施工作。

3.4保安部領班必須配合隊長按質按量及時完成工作指令。

3.5保安部領班在隊長的監督與指導下,實施對隊員的日常工作安排及管理工作。

3.6隊員要積極努力地協助、配合、執行領班的指令,絕對服從管理。

3.7執行任務後,及時把情況逐級向上彙報,隊長可親自了解監督任務完成情況,經確認無誤後,方可向管理處主任/經理彙報及存檔。

4.0責任制度:

4.1每個班由領班負責安排隊員工作,定人定崗。

4.2每個隊員負責自己崗位區域內的一切公共設施的`安全及其它的異常情況的處理工作,因東西損壞不知道、或處理問題不及時所造成的後果由當值隊員負責。

4.3有問題不及時處理或不及時上報者,責任由當值隊員負責。

4.4處理問題不當,隱瞞事實,責任由當值隊員負責。

4.5隊員不遵守崗位紀律及不注意個人行為,若有人投訴,追究當值隊員責任及當值領班責任。

4.6不主動為業主提供服務,一經發現屬實追究當值隊員及領班責任。

4.7在8小時上班期間崗位發生的事情,領班不向上級報告的,追究當值領班責任。

4.8隊員有問題及時上報,領班未跟進或不上報追究領班責任。

4.9當值領班有問題上報隊長,隊長不及時處理或處理不當追究隊長責任。

4.10隊長有事不上報,或上報不及時所造成的後果由隊長負責。

5.0基本要求:

5.1監督落實日常工作部署,嚴要求、高標準、責任到人,誰主管誰負責,達到逐級請示、逐級要求、逐級落實。

程序與管理制度 篇3

一、道口崗工作規程

1.車輛進崗

①當發現有車輛需進入住宅區(大廈),駛近道口擋車器前時,應立即走近車輛,向司機立正行舉手禮。

②當司機開啟車窗時,遞上保管卡同時説“先生(小姐),請收好保管卡(出示登記卡)”。

③在髮卡的同時,另一名值班員應迅速在《車輛出入登記表》上準確填寫各欄目。

④髮卡登記完畢後,應立即將道閘開啟放行,並提示行駛路線,若後面有緊跟車輛排隊時,應示意其停下,並致歉“對不起、久等了”,然後髮卡。

⑤車輛安全進入道口後,方可放下道閘,確保道閘不損壞車輛。

⑥當遇到公安、警察、政府部門執行公務的車輛要進入時,查證後放行,應作好《交接班記錄》登記車牌號。

2.車輛出崗

①當發現有車輛駛出住宅區(大廈)到達擋車器前時,即上前立正並説“先生(小姐)您好,請您交還保管卡”,並核對車牌號。

②進場時間,如沒超過半小時,開啟道閘放行;如超過半小時則應按標準收取保管費,隨手給發票,並説“謝謝”,收費手續完畢後開啟道閘放行,在收卡驗證和收費的同時,另一名值班員應在《車輛出入登記表》上準確填寫有關內容。

③若後面有車緊跟,應立即擋在車前示意停下,另一名值班員應立即放下道閘,再按上述規定處理下一輛車的放行,並説“對不起,久等了”。

3.注意事項

①車輛出入後切記放下道閘,以防車輛衝卡。

②放下道閘時應格外小心,防止道閘碰損車輛和行人。

③遵守服務禮貌用語中車輛管理服務文明禮貌用語。

二、車庫(場)崗工作規程

1.車輛進場

①當有車輛駛入地庫(地面停車場),應立即開啟車擋。

②迅速準確地在《車輛出入登記表》上記錄車牌號及其他項目(在道口崗已登記的車輛如無要求可以不登記)。

③指引車輛緩行安全停放在自己的車位上。

④提醒司機關鎖車輛門、窗,並檢查是否漏水漏油。

2.保管

①每小時巡視檢查一次車輛,是否正常,如有車被損壞、車門未關、車未上鎖、漏油漏水等情況應即時通知車主處理,未通知到車主時,做好《交接班記錄》,同時報班長或管理處。

②清點車庫內車輛,與《車輛出入登記表》上是否一致。

③嚴密注視車輛情況和駕駛的行為,若遇醉酒駕車者應立即勸阻,並報告班長或管理處即時處理。

3.車輛出場(庫)

①當車輛駛出車庫時,應首先仔細核對出場的車輛和駕駛員。

②查對無誤後,值班員開啟車擋,並迅速在《車輛出入登記表》上做好登記。

③若對出場車輛和司機有疑問時,應立即到車擋前面向司機敬禮,再向司機盤問核對有關情況。

④在盤問和核對中發現有問題,應立即扣留車輛,機智地應付司機,並用對講機報告車管負責人和管理處。

4.電子收費系統

①已租車位的車輛駛入停車場,電子收費系統會識別車上的電子出入卡自動放行,車管員通過電腦進行記錄;臨時車輛駛入停車場,司機需按電子收費系統上的出入鍵取得臨時停車磁票,然後電子收費系統的欄杆自動升起放行。

②已租車位的車輛駛出停車場時,電子收費系統會識別車上的電子出入卡自動放行,車管員通過電腦進行記錄;臨時車輛離場,司機到收費處交電子磁票,核實停車時間和保管費金額,交款後取回磁票,出場時將磁票插入收費系統,檢查交款情況無異後自動放行。

三、車輛被盜、被損壞的處理

1.車輛被損壞的'處理

①當發現車輛被碰撞、摩擦造成損壞時,車管員應記下肇事車輛號碼,暫不放其駛出車場,並聯系物業部負責人及受損車主與肇事車主共同協商解決。

②如果車輛被損壞而未被當場發現時,車管員發現後也要立即通知車主,並報告高級車管員及物業部負責人,共商處理辦法。

③屬樓上拋物砸車事故,車管員應立即制止,並通知肇事

者對造成的事故進行確認。

2.車輛被盜的處理

①車輛在停車場被盜後,由物業部主管確認後,立即通知車主,協同車主向當地公安機關報案。

②事故發生後,被保險(車主、停車場)雙方應立即通知保險公司,保管單位要協助車主向保險公司索賠。

③車管員、物業部、車主應配合公安機關和保險公司做好調查處理工作。

車管員認真填寫交接班記錄,如實寫明車輛進場時間、停放地點、發生事故的時間以及發現後報告有關人員的情況。

四、洗車台的清潔

1.作業程序

①用掃把對洗車台和地面進行清掃。

②對地面油污處用洗潔精擦洗。

③用水清洗車台和周圍的地面。

④用鍬剷起排水溝裏的泥沙,並用手推車運到垃圾中轉站上車。

⑤蓋好鐵蓋,清潔工具。

2.標準

①目視地面無明顯垃圾、油污,每天清掃不少於六次(上午、下午、晚上各兩次)並保潔。