北京專項維修資金管理辦法

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北京專項維修資金管理辦法完整版全文

第一條　為加強專項維修資金使用管理，保障物業共用部位共用設施設備的正常維修、使用，根據國家和本市有關規定，制定本辦法。

第二條　本市行政區域內專項維修資金(以下簡稱維修資金)的使用管理，適用本辦法。

第三條　市建設委員會(以下簡稱市建委)負責本市維修資金使用的管理、監督工作。

各區縣建設委員會負責本轄區內維修資金使用的管理、監督工作。

市住房資金管理中心(以下簡稱市資金中心)負責維修資金使用的日常管理工作。

市財政局、市審計局按照各自職責負責維修資金使用管理的監督和審計工作。

第四條　維修資金使用管理遵循“專户存儲，業主決策，專款專用，核算到户”原則。

第五條　維修資金專項用於物業共用部位共用設施設備保修期滿後的維修工程。保修期內的維修責任按照國家有關規定執行。

本辦法所稱物業共用部位共用設施設備是指物業管理區域內屬全體業主或部分業主共同所有且共同使用的部位及設施設備。物業共用部位共用設施設備的維修工程是指除日常運行維修養護範圍以外的中修、大修及更新、改造。

第六條　業主大會成立後，經業主大會決議，由業主委員會(以下簡稱“業委會”)在銀行開立賬户，存儲維修資金。

業委會開户銀行由市建委通過招標方式確定，供業委會選擇。

第七條　業委會開户後，應當將開户資料報送市資金中心區縣管理部備案。

物業管理區域內商品房維修資金，由業委會向代管的市居住小區管理辦公室(以下簡稱“市小區辦”)申請，市小區辦在與業委會簽訂移交協議後7個工作日內將業委會所轄範圍內業主的維修資金劃轉到業委會賬户;物業管理區域內公有住房售後維修資金，由業委會向代管的市資金中心申請，市資金中心在與業委會簽訂移交協議後7個工作日內將業委會所轄範圍內公有住房售後維修資金劃轉到業委會賬户。

第八條　物業管理企業應當根據對物業共用部位共用設施設備檢查的結果，在每年年底制定下一年度物業共用部位共用設施設備維修計劃、編制費用預算和分攤明細。

第九條　物業管理企業應當在每年年底將物業共用部位共用設施設備維修計劃、編制費用預算和分攤明細提交給業委會。業委會應當在物業管理區域內的適當位置向業主公示。

涉及物業管理區域內全體業主的維修工程，業委會應當組織召開業主大會會議，經全體業主所持投票權三分之二以上表決通過後實施;涉及部分樓宇、單元、樓層的共用部位、共用設施設備的維修工程，業委會應當組織召開所涉及範圍內業主會議，經所涉及範圍內業主所持投票權三分之二以上表決通過後實施。

第十條　物業管理企業應當制定物業共用部位、共用設施設備維修資金應急支取預案，預案應經業主大會決議通過後實施;未成立業主大會的，可按照業主臨時公約的約定實施;未約定的，應當經全體業主所持投票權三分之二以上表決通過後實施。出現緊急情況時，按照預案先行處置，再按照本辦法第十三條或十七條規定辦理維修資金支取手續。

第十一條　物業管理區域內、樓宇外的維修工程費用由物業管理區域內全體業主按所擁有建築面積的比例分攤。

樓宇內的維修工程費用由該樓宇全體業主按所擁有建築面積的比例分攤;一幢樓宇有兩個或兩個以上單元門的，專屬一個單元業主的共用部位、共用設施設備，維修工程費用由該單元全體業主按所擁有建築面積的比例分攤;專屬一個樓層業主的共用部位、共用設施設備，維修工程費用由該樓層全體業主按所擁有建築面積的比例分攤。

屬人為損壞等因素造成的維修工程費用，由責任人承擔，不得使用維修資金。

供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。

第十二條　經業主大會授權，業委會可委託物業管理企業組織施工及驗收，並依法確定施工單位，簽訂施工合同等。

第十三條　業委會可委託物業管理企業持相關材料到銀行辦理資金預支或結算手續。到銀行辦理資金預支手續時應提交維修資金預支用備案表、維修工程施工合同及維修費用分攤明細表等;工程竣工驗收合格後到銀行辦理資金結算手續時應提交維修費用決算單、維修費用發票、最終維修費用分攤明細表、費用決算分户調整表等。

銀行辦理維修資金的預支或結算手續時應當核對費用分攤明細表中的金額是否與資金管理系統中的分户數據相一致，並核對維修費用的收款單位名稱、收款銀行賬號是否與資金預支用備案表中登記的內容相一致。

第十四條　銀行應按規定及時向業委會發出對賬單，業委會應當每月與開户銀行核對資金賬目。

銀行應按規定向業主提供維修資金查詢卡，業主可憑卡查詢個人賬户內維修資金收支情況。

業委會應至少每半年一次向業主公佈已發生的維修工程項目、維修費用、分攤標準及資金使用管理的其他有關情況。

第十五條　業委會維修資金專用賬户的日常管理，可由業主大會委託業委會配備專業人員負責管理賬户開立後的存取款、記賬、對賬、分攤核算及受理變更業務;業主大會也可委託物業管理企業或會計師事務所管理。

第十六條　業主大會可委託具有專業資質的社會中介機構(以下簡稱專業機構)代理維修資金使用涉及的維修工程可行性研究、預決算審核、施工質量驗收、費用分攤明細的審核等。

業主大會委託專業機構代理上述業務的，應就委託事項、委託費用及費用來源等事項簽訂書面協議。委託費用標準，按照國家規定執行。

第十七條　業委會成立前(即維修資金代管期間)，維修資金原則上不得使用。確需使用的，應當按照下列程序辦理：

1、物業管理企業應當將維修工程計劃在工程涉及業主的公共活動區域予以公告;

2、需要對維修工程的必要性及費用預算進行鑑定的，可委託專業機構鑑定並出具鑑定報告，鑑定費用可計入本次維修工程成本;

3、物業管理企業持費用預算、維修費用按户分攤明細表等向維修工程涉及業主公示及徵求書面意見，經涉及業主所持投票權三分之二以上通過;

4、物業管理企業應當依法確定施工單位，簽訂施工合同;

5、物業管理企業持資金支用申請、資金預支用備案表、業主決議、專業機構鑑定報告、維修費用分攤明細表、維修資金交納情況統計表、施工合同等材料到市小區辦或市資金中心區縣管理部辦理資金預支手續;

6、工程竣工驗收合格後，物業管理企業持維修費用決算單、維修費用發票、最終維修費用分攤明細表、費用決算分户調整表等到市小區辦或市資金中心區縣管理部辦理資金結算手續。

第十八條　1999年1月1日以前業主簽訂合同購買的住宅及其他交易方式取得的住宅，未建立過維修資金的，須按照7.00元/平方米•年的標準補建，直至累計到80元/平方米•户。1999年1月1日以後業主簽訂合同購買的住宅及其他交易方式取得的住宅，未交納過維修資金的，須按照《關於歸集住宅共用部位共用設施設備維修基金的通知》(京房地物字[1999]第1088號)規定的標準補建。補建資金必須交到維修資金開户銀行，存入業主明細户。

第十九條　如一幢樓房或一户業主的維修資金經使用後，不足首次歸集額的30%時，業委會應提議續籌。續籌標準及辦法由業主大會決定，續籌金額一般應由業主按所擁有的建築面積比例分攤。續籌資金必須交到維修資金開户銀行，存入業主明細户。

第二十條　未建立及尚未補建、續籌維修資金的，住宅物業管理區域內發生中修、大修及更新、改造時所需分攤的維修費用，由相關住宅、非住宅業主承擔。

第二十一條　業主大會、業委會合並、分立或撤銷時，應憑合併、分立或撤銷證明材料及業主資金明細户清單，到市資金中心區縣管理部申請辦理合並、分立或撤銷業委會賬户手續。

業主變更時，原業主或變更後的業主應持房屋轉讓合同、維修資金過户協議、雙方身份證明及維修資金交款憑證到市資金中心區縣管理部辦理變更手續。維修資金由轉讓雙方按明細户內賬面餘額進行結算，或從其約定。

因拆遷或其他原因造成房屋滅失的，業主應到市資金中心區縣管理部辦理銷户手續，提取明細户賬面餘額。其中，屬於公有住房售後維修資金的，應按售房單位和購房職工累計交款的比例分別退還。

第二十二條　業主大會可根據國家法律法規的規定，決議沉澱部分維修資金的增值存儲計劃，或者決議在一級市場購買國債，嚴禁挪作他用。

第二十三條　為加強維修資金的監管，維修資金的歸集、劃轉和使用等環節，申請人除提交規定紙質文件外，還應在維修資金管理網站上進行相關業務申請，。業主可通過登錄該網站查詢個人維修資金的交納、費用分攤、支用、結息及餘額等情況。

第二十四條　業主未按規定或業主大會決議續籌、補建或使用維修資金的，業委會或其他利益關係人可以向人民法院起訴。

挪用維修資金的，按照《物業管理條例》的規定，由物業管理的行政主管部門追回挪用的維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以並處挪用數額2倍以下的罰款。物業管理企業挪用維修資金情節嚴重的，並由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。

業委會挪用維修資金的，依法追究責任人的責任。

物業管理行政主管部門監管失職的，依法追究其責任;構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。

第二十五條　 本辦法自發布之日起實施。市國土房管局《關於印發北京市住宅公共維修基金使用管理辦法的通知》(京國土房管物[20xx]561號)同時廢止。

第二十六條　本辦法所稱物業管理企業，指對維修資金對應區域實施物業管理的物業管理企業;沒有物業管理企業的，由房屋管理單位(或原售房單位)負責實施。

專項維修資金

專項維修資金，是國家或有關部門或上級部門下撥的給某個維修項目，具有專門指定用途或特殊用途的資金。這種資金都會要求進行單獨核算，專款專用，不能挪作他用。

一般來説專項維修資金是指財政部門或上級單位撥給某單位，用於完成專項維修，並需要單獨報帳結算的資金。也就是説， 專項資金有三個特點：一是來源於財政或上級單位;二是用於特定事項;三是需要單獨核算。建立專項維修資金使用管理責任制，努力提高其使用效率; 在資金的使用上，要堅持專款專用，量入為出的原則，使專用資金按規定的用途使用並達到預期目的。

經常提到的專項維修資金，一般泛指針對商品住房或者已售共有住房的住宅專項維修資金，具體在住房與城鄉建設部所發佈的165號令中有明確定義，如165號令第二條有定義：

第二條：住宅專項維修資金，是指專項用於住宅共用部位、共用設施設備保修期滿後的維修和更新、改造的資金。

第四條　住宅專項維修資金管理實行專户存儲、專款專用、政府監督的原則。

第五條　國務院建設主管部門會同國務院財政部門負責全國住宅專項維修資金的指導和監督工作。

縣級以上地方人民政府建設(房地產)主管部門會同同級財政部門負責本行政區域內住宅專項維修資金的指導和監督工作。