物業公司審計實施方案

一、被審計項目基本情況

*物業公司是*控股有限公司下屬三級子公司隸屬於*房地產公司管理。根據數天來對物業公司總部、各項目管理處的走訪、調查、瞭解，發現物業公司分別制定了物業中心經理職責、業主投訴處理辦法、樓層保潔員職責、每日巡查制度、院區保潔崗位制度等內控及各項規章制度，同時在內部控制制度的執行方面尚可，執行力相對薄弱的是財務部門的監督、管理職能尚未完全發揮。

二、審計目標

通過對物業公司財務收支的真實性的審計及對其內部控制制度執行情況作進一步的審核，揭示物業公司及各項目中心在財務和內部控制制度方面存在的問題和不足，綜合分析問題產生的原因，提出切實可行的整改建議，促進公司治理結構的完整、改善其管理行為和提高物業公司經濟效益水平。

三、審計範圍、內容和重點

(一)審計的範圍

針對物業公司基本情況，審計的範圍將包括：物業公司及各個項目中心xxxxx年度財務收支的真實性、合法性；出租房屋及樓體廣告合同的簽訂及執行情況；對內部控制制度執行情況作進一步的審核；對重大問題可依法追溯到以前年度及其他相關單位。

(二)審計的內容和重點

針對物業公司基本情況，審計的重點為：

1、以物業費、房屋租賃收入和員工工資、日用品採購支出為主線，採用財務審計與效益審計相結合的方式，核實物業公司和各項目中心收支真實性、合法性。

物業公司是以物業費、網點(*房地產公司所有)租賃收入、樓體廣告牌收入等項目為主要收入來源。而員工工資、採購費用、維修費用及總部業務招待費等為主要支出項目。物業公司共計10個項目中心，因總部財務對各項目管理處內部控制相對不完善，故針對各項目中心審核的工作量會相對增加。且各項目管理處員工流動頻率高，對其員工工資管理這塊的審核難度會相應增大。另各項目具體情況不一樣，如美瓴居尚有停車費收入，福苑小區地下室租賃收入等個別項目需審查。

2、進一步審核物業公司及各項目中心單位內部控制制度的建立和執行情況，審核其內部控制制度的具體執行情況。

通過初步的調查瞭解到因房地產售後與施工單位對涉及建築房屋質量等系列問題不能協調一致及時解決，給物業的管理帶來了一定的難度，既牽扯物業公司的人力、精力並直接導致天晟苑等多個項目的部分業主情緒不滿，拖欠物業費。

另外由於報酬、工作量的原因，物業公司部分崗位人員缺失情況嚴重，衞生保潔、保安、管家、維修人員短缺。

根據初步的調查瞭解，下一步的工作將側重於安全保衞、衞生環境和服務職能等重點工作環節的審核，從受理的業主投訴入手，向有關人員進行諮詢，並深入現場實地查勘和測試，從而得出比較真實、可靠的結果。

3、對出租房屋及樓體廣告的合同的簽訂及執行情況進行審核。

對部分有租賃或廣告收入的項目中心進行專項審查，主要採取比照附近位置、價位、合同簽訂時間和問詢相關人員的方式，對租賃合同、廣告合同的真實性、效益性做出判斷。

根據國家及公司有關規定，審查物業公司各職能部門和各項目中心負責人在執行託管合同和合同管理目標過程中，有無不按合同執行的情況。

四、重要事項的審計實施程序與步驟方法

(一)對貨幣資金進行審計：

1、對現金日記賬進行審核，對現金進行突擊盤點，並現金日記賬核對相符；

2、檢查銀行存款餘額調節表是否定期編制並經複核，審計銀行賬户開立的合規性；

3、檢查支票領用情況，是否設立登記簿和支票存根，關注收款收據管理的合理性；

4、驗證貨幣資金在會計報表上披露的真實性。

(二)對應收應付款審計：

1、檢查應收賬款明細賬與總賬餘額是否相符；

2、編制應收賬款賬齡分析表，判斷其可收回性，同時進行函證或實地調查，以確定應收賬款是否真實存在；

3、審查是否專款專用，是否設置專賬進行核算管理，有無擠佔挪用的情況發生。

(三)對固定資產、低值易耗品審計：

1、對賬面上的固定資產、低值易耗品進行盤點；

2、查看是否有已損壞未報損，或已購買未入賬現象發生。

五、預定審計工作起訖日期

xx年5月8日向被審計單位送達審計通知書，5月10日至31日實施審計，6月1日至5日撰寫審計報告並徵求被審計單位意見，6月6日至15日修改審計報告報審計長審批併為董事會代擬審計決定書。後續審計從審計處理決定規定的執行期限終了日起。

具體工作時間分配：

1、由於物業公司有*物業、*華都、內部帳等未予合併的三個賬並行，所以在財務審計方面可能需要時間較多，約20天；

2、關於對內部控制制度具體執行情況進一步審查的時間，由於項目較多為10個，故需七天；

3、對於出租房屋及樓體廣告合同及執行情況的審核在某些階段可與對內部控制制度的執行情況的審查和並，需3天。

六、編制人員：

七、編制日期：xx年3月27日

調整審計計劃事項：應在審計複核性測試階段就對其與各租賃網點簽訂合同的執行情況進行審核。如：某網點租賃費多少，而其在某年或某一階段入賬金額多少，其間、金額是否一致。