我國中小城市房價調控存在問題論文

近年來，政府對房地產行業的宏觀調控政策手段逐漸健全和多樣化，在一定程度下有效抑制了房價過快上漲的問題。然而，自從今年的“國五條”調控政策細則發佈以來，一方面，大部分一線省會城市的房價不降反升;另一方面，二三線城市的房價更是全面飆紅，個別城市還出現了雙位數的增幅，中小城市房地產調控陷入了“一輪調控一輪漲”的怪圈。可見，對房價進行有效的調控，完善我國房地產市場，特別是抑制中小城市的房價過快上漲，並不是一朝一夕的事情。截至2017年3月，我國的城市化比例為52.6%，每年約有2017萬的農村居民需要進城，這還不包含現有的2億已經生活在城市的農民工，這些新一代的城市移民給中小城市商品房帶來了強大的購買力。在新型城鎮化的背景下，加上一線大城市高企的房價，促使了中小城市的階段性住房剛性需求的快速釋放，給中小城市的房地產調控增加了難度。因此，要避免中小城市房價繼續推高，除了需要國家利用市場經濟的槓桿進行自動調控以外，更需要強有力的宏觀政策調控和地方政府的積極配合。本文將圍繞我國中小城市房價調控存在問題進行討論，並提出相關對策建議。

(一)地方政府過度依賴土地財政

國家通過經濟政策、行政手段等一系列措施對中小城市的房地產業進行宏觀調控。然而，這些調控手段的落實和執行最終還得依靠地方政府，地方政府成了宏觀調控政策是否有效貫徹的關鍵。可是，土地財政是中小城市地方政府財政收入的主要來源，地方政府在利益的驅使下和地方財政的壓力下，在對房價調控政策的具體執行上往往不徹底甚至不作為，導致中央的宏觀調控政策在某些中小城市成為空話。房地產行業是推動中小城市地方經濟增長的主導產業，地方政府通過出賣土地使用權和收取房地產税收的方式吸納大量的財政資金，從而發展地方經濟和領導個人政績。部分地方政府甚至刻意囤積土地，減少土地供給，使得中小城市地價持續攀升。另外，各種名目眾多的税收雜費，加重了房地產開發商獲得土地的成本，這些增加的成本最終都會轉嫁到普通購房者的身上。

(二)中小城市房地產融資體系不健全

我國房地產行業的融資方式單一，絕大部分是政策性的融資模式，與開放的市場化的融資模式相比，效率很低。中小城市的房地產開發商一般採用向商業銀行貸款為主的間接融資模式。追求利潤最大化，是商業銀行的根本原則，而房地產行業對信貸資金有着非常強的依賴性，是資本高度集約型行業。一方面，房地產開發商通過向商業銀行融資進行項目開發;另一方面，老百姓購房也只能向商業銀行申請貸款。可見，房地產行業與金融行業是密不可分的，巨大的信貸需求給銀行帶來了可觀的利息收入。雖然近年來央行實施一系列從緊的貨幣政策，數次調高法定存款準備金率，提高個人住房貸款利率和首付比例，依然無法阻止在利益的驅動下，地方商業銀行想方設法地加大對房地產行業貸款融資的發放量，導致了國家宏觀調控和地方微觀經營的產生矛盾。中小城市的房地產開發商還能通過向信託投資公司融資、社會集資等方式籌藉資金，但是這些融資方式都無法保證資金的穩定性和持續性，而且申請手續更為複雜，融資成本更高。在美國次貸危機爆發以後，我國也開始對房地產融資渠道實行更嚴格的審核與控制，使得原本就非常狹窄的中小城市房地產融資渠道變得更加困難。