對城市拆遷工作的調研思考大綱

學習實踐科學發展觀活動中，就如何運用科學發展觀指導城市拆遷工作展開了了熱烈的討論，並結合工作實際，對過去的拆遷工作進行了認真回顧，對今後的拆遷工作如何實施進行了初步思考。現簡要彙報如下：

（一）城市房屋拆遷是涉及羣眾切身利益的民生工程，事關社會穩定及黨和政府在羣眾中的形象。按照市委、市政府“拉伸框架，完善功能，提升形象，彰顯特色”的建設思路，城市建設得到快速發展，近5年來，共實施拆遷項目60多個，拆除房屋面積75萬平方米，大多城建工程都離不開拆遷工作。

一是城市房屋拆遷是城市建設的先導性工作。城市房屋拆遷是城市建設的前提和先導性工作,無論是城市道路基礎設施建設,還是政府實事和民生工程建設,只有順利實施拆遷工作,才能有效保障建設工程的順利實施。如七閘橋、龍川二橋、北區道路框架的建設都是從拆遷開始的。

二是城市房屋拆遷是改善居住環境的實事工程。為了提升城市形象,增強城市功能,改善居住環境，就必須實施城市拆遷改造。近幾年我市的污水處理廠、垃圾處理場建設，生態廣場和各種小公共綠地的建設，老城區的改造和環境的整治，無一工程項目不與城市拆遷有關。

三是城市房屋拆遷搞得好壞是事關社會穩定的大事。城市拆遷對一個地區形象的提升、經濟發展要素的集聚、城市功能的增強起着至關重要的作用。因此，拆遷工作是符合大多數人民羣眾的根本利益和長遠利益的。回顧近幾年的實踐，在各個項目拆遷實施過程中，有相當部分拆遷户能夠理解拆遷政策，關心拆遷工作。但由於拆遷户人員素質參差不齊，家庭收入高低不一，在拆遷籤協過程中就表現不同的思想反映和言論行為。有的認為房屋拆遷是個框，什麼問題都能往裏裝，家人有下崗的要求安排工作，家庭收入不高的要求低保，住房面積小的要求超面積安置。不管是否與拆遷相關聯的問題都統統提出，問題得不到解決，拆遷協議就不籤。更有少數拆遷户強橫野蠻、語言粗魯、漫天要價、難以溝通，使拆遷工作難以推進，XX年在長江國際花園突擊拆遷整治工作展開前，推進的難度是無法想象的，該區域老百姓無理取鬧，用糞澆、用棍棒追打工作人員，三個月時間60名工作人員未能進入拆遷户家中，給拆遷工作造成非常被動的局面。針對以上存在的問題，這就要求拆遷必須把維護社會穩定的重任放在首位，堅持公正、公平、公開的原則，實施“平安拆遷”、“和諧拆遷”，讓遵章守紀的拆遷户不吃虧，讓違規違紀的“釘子户”無便宜可得。

應該講，在近幾年的拆遷實施過程中，積極開展“平安拆遷”活動，始終堅持把羣眾利益放在首位，做到以人為本，和諧拆遷，在堅持政策的前提下幫助羣眾解決拆遷過程中實際困難，化解各種矛盾，體現了黨和政府的温曖,拆遷實施部門連續三年被省建設廳表彰為“平安拆遷”先進單位。拆遷工作人員用辛勤的汗水為**的社會穩定做出了應有的貢獻。

（二）

在這次學習實踐科學發展觀活動中，嚴格用科學發展觀的要求和以人為本的理念對照、檢查、分析城市房屋拆遷工作，仍然存在許多不足的方面，主要表現在以下幾點：

一是拆遷政策不配套。XX年11月1日，國務院《城市房屋拆遷管理條例》開始實施，《評估指導性意見》要求“被拆遷房屋的區位、用途、建築面積等因素，以房地產市場評估價格確定”，但我市目前仍是按區位加重置價計算補償價格，在房地產市場價格上漲的情況下，以區位加重置價格進行的貨幣補償和以產權調換選擇安置房的市場價格之間存在着一定的價差，實際上剝奪了被拆遷人選擇貨幣補償的權利，增加了安置房的建設壓力,加大了安置矛盾。

二是拆遷項目缺乏計劃性。拆遷項目是跟着建設項目走的，城市的建設項目應當走可持續發展的路子，既要適度超前，又不能“子吃卯糧”，無論是城市基礎設施建設，還是房地產開發，都要有近期、中期和遠期規劃，千萬不能有隨意性。否則，在建設資金的投入和安置方面就會出現不協調的方面，倒頭來，只能造成政府財政鉅額浪費，虧對於納税人和子孫後代。

三是安置房建設滯後。從XX年實施的拆遷項目開始至今，我市仍有1300户左右的被拆遷羣眾騰倉在外，無法得到安置，其中福利院周邊項目、五星級酒店綜合開發項目、建盈國際城項目的拆遷安置房尚未建設。由於安置房遲遲不能到位，超期過渡騰倉費用累計達1600萬元，每月支付150萬元，羣眾最長的在外騰租房達四年之久，有的拆遷户孩子大了要結婚沒有房，甚至有的個別老人連去世前都未進得了家。造成了被拆遷羣眾極大的不滿，每個月都有被拆遷户因得不到安置而上訪，影響了社會的和諧穩定。這些問題不要説放在一般的老百姓身上，就是放在領導幹部的身上，可能也會有很大的想法。安置房的問題連年提連年得不到根本解決，沒有做到以人為本，嚴重影響社會的和諧穩定。

四是建設資金不能及時到位。保證拆遷資金的落實是推進拆遷工作的基本要求，由於拆遷資金不能及時到位，導致張綱一號地塊、利民北路上市地塊、福利院周邊，五星級酒店等項目的拆遷無法進行，取得土地的開發商無法開發，影響了政府招商引資的形象。國務院《條例》、省建設廳多次發文，要求在發放拆遷許可證前必須保證足額資金到位，嚴禁拖欠拆遷資金。而我市由於資金不及時到位造成拖欠拆遷資金4600多萬元。在資金的管理上也存在着問題，一是《關於加強政府投融資執行能力建設的意見》先公示後審核的內容，違背《條例》精神難以操作，與被拆遷人簽訂的協議是一種民事行為，一但簽訂就生效，審核根本沒有意義；二是每份拆遷協議由融資辦先審核實際上根本行不通,這些從制度上又制約了拆遷工作的開展。

五是相關部門對拆遷工作沒有真正的理解，增大了拆遷工作人員的壓力，產生了消極情緒。做好房屋拆遷工作,核心是妥善處理拆遷安置補償,保障被拆遷人的合法權益。實際工作中儘管我們始終把維護被拆遷羣眾的合法利益放在工作的首位，通過調查、評估、核實，依據相關政策，經市相關職能部門研究制定各區域拆遷的補償實施意見，最終由市領導批准實施。然而有些人認為，我市的拆遷補償標準不一，補償標準過高，把拆遷補償標準比作一張桌子，老百姓的破桌子通過拆遷補償了紅木桌子，還另加貸幣，還有人甚至認為目前的城市建設債務是由於拆遷造成的。這些言論都沒有經過認真的調查研究而得出的，與事實嚴重不符，這些言論誤導了領導的決策，挫傷了拆遷工作人員的工作熱情，最終必將影響工作進度、造成社會的不能和諧穩定。捫心自問，老百姓配合我們拆遷工作，舉家搬遷對於一個家庭來説,是一件大事，它牽動着這個家庭的各種切身利益,牽動着他們的工作和生活,牽動着他們的思想情緒，他們為**的城市建設已做出了很大的犧牲。更何況我們對被拆遷人各項補償是根據相關政策、條例制定的，是合情合理、有理有據的，在貨幣補償上只有低於市場價，沒有準確反映市場價值。

存在上述問題的主要原因是：拆遷主管部門和實施單位對拆遷的政策和法律法規學習研究不夠，科學創新的方法少；重拆遷輕安置，安置的路子不夠寬，沒有統籌協調好拆和安置的關係；在建設資金的籌措上路子不寬、方法不多。

（三）

在科學發展觀指導下，按照城鎮房屋拆遷的相關法規和政策，認真總結拆遷工作經驗，不斷探索、完善拆遷補償和安置經驗辦法，使之更加符合市情和民情，更具有可操作性，確保拆得掉,儘可能減少政府拆遷成本。把安置好被拆遷羣眾，改善他們的居住條件和居住環境作為城市房屋拆遷工作的出發點和落腳點，最大限度地化解城市建設拆遷中的難題，不引發社會矛盾，努力實現“平安拆遷”和社會穩定的目標。

1、科學制定拆遷補償安置辦法。城市房屋拆遷是一項政策性非常強的工作，拆遷政策的完善和到位，對於確保拆遷羣眾的利益不受侵害、從源頭上控制和減少信訪的發生，維護社會穩定，有着特別重要的意義。《城市房屋拆遷管理條例》關於市場化評估的規定、關於被拆遷人對拆遷補償方式選擇的規定、關於被拆遷房屋承租人補償安置的規定等，是對拆遷羣眾補償安置中的重要條款，我們必須儘快出台與省條例、物權法相配套的拆遷辦法；建立健全市場化評估的具體標準和實施辦法，消除貨幣補償和產權調換的市場價差，真正做到貨幣補償和產權調換相結合，把補償安置方式的選擇權真正交給羣眾。同時拆遷政策要向弱勢羣體傾斜，出台保障性政策，充分體現以人為本的科學發展觀。對於某些經濟收入低、房屋面積小、補償金額少的被拆遷人，僅按現行的拆遷政策，是很難保證他們起碼的生活居住條件，可以提高低限標準人均享受面積或提高低限標準的補償標準。對確實無力購房、符合條件的應納入廉租房保障體系，保證這部分人的棲身之地。

2、提供多渠道的安置途徑。針對我市存在的安置房建設滯後引發的尖鋭矛盾，當前要求我們必須下大力解決安置房的問題。省建設廳要求“最大地減少在外過渡户數和過渡時間”，也是**社會穩定“建設和諧新**”的迫切需要，為使羣眾安置得到根本解決，首先要集中資金大力推進安置房建設，政府統一協調安置房建設過程中的矛盾，確保向羣眾承諾的安置區能及早交付安置。其次對一時無法開工建設的安置房，採用招標購買普通商品房的方式落實安置房源。目前房地產市場不景氣，各房地產均有一定的現房存量，通過招標購買的方式，既安置了羣眾，又節省了資金，同時又能促進房地產市場的健康發展（見下表）。

安置房及商品房綜合單價測算對照表（元/㎡）

工程造價土地、拆遷及相關前期費用騰倉、維修基金及契税等後期費用不可預見費綜合單價（元/㎡）

一、現階段需實施安置項目測算

恆泰貴築133015101202963256

心怡春江花都16908201202632893

華豐安置區13308701202322552

二、開發公司開發的商品房價格

多層住宅（元/㎡）小高層（元/㎡）

金牛灣小區3XX500

建盈國際城35003700

世紀花園3850

三、已建安置區項目結算價格

金橋石油苑2670

麗江花園1960注：XX年早期開發項目，當時材料價格、各項費用較低，故平方單價較低。

再次通過發放補貼的方式鼓勵拆遷户自行購房。結合拆遷當時的補償價格，參照每個區域的普通商品房的市場價格，確定補貼的數額。由於拆遷時以安置為主，在貨幣補償沒有準確反映市場價值的情況下，現在發放補貼也是合情合理的。

3、依法行政嚴格規範拆遷行為。做好城鎮房屋拆遷工作,關鍵是拆遷行為要規範。而規範的前提是堅持依法行政，對《條例》規定的拆遷條件,尤其對拆遷計劃、拆遷安置方案、拆遷補償安置資金、拆遷安置用房和週轉房等落實情況,必須進行嚴格審查, 同時採取得力措施，堅決糾正補償問題出現的“前緊後鬆、先勒後放”的不正常現象，促進拆遷工作順暢進行。同時, 加強對評估機構的管理，逐步建立評估機構進入拆遷市場的“准入”制度，建立拆遷評估機構信用檔案制度，對拆遷評估機構實行有進有出的動態管理機制。要堅持評估結果的公示制度，使拆遷評估結果體現市場價值，真正做到公開、公平、公正，切實保護廣大被拆遷人的合法權益。對因歷史原因無批件、無產權證的房屋拆遷安置問題、住改非補償問題、裝修補償問題，要根據國家、省現行的有關政策，結合各地的做法，堅持“以人為本，實事求是；尊重歷史，立足現實；完善政策，依法拆遷”的原則制定切實可行、操作性較強的補償政策，使拆遷做到有章可循，儘可能減少拆遷矛盾。