職工住房拆遷安排調研報告大綱

由於時間倉促，以上只是和同志們實地調研時的一點思考。有的問題考慮得還不周全、細緻和深入，其可操作性尚需進一步論證，將進一步深入調研，廣泛聽取意見，以期為我市企業改制工作提供參考。

一、問題的提出

市企業改制工作正進入攻堅階段，當前。市委市政府已初步形成了以改制企業土地“打捆融資”進行職工身份置換的總體思路，這一舉措的實施，將不僅有效解決改制企業職工身份置換的資金“瓶頸”而且可以避免因單個企業改制在土地出讓時容易出現的城市規劃剛性約束力受到侵

打捆融資”只是解決企業改制資金的搭橋”問題，害（把規劃作為城市基礎設施或公益事業的用地改為經營性用地出讓）城市建設品質降低（片面追求土地增值而提高規劃條件）城市土地整合效益下降（某區塊土地同時盤整尚不具備條件的情況單獨出讓其中的改制企業土地時產生的城市國有資產流失（土地市場供大於求的情況因急於籌措改制資金而不得不“賤賣”土地）等不利結果。然而。融資後的還本付息以及解決改制企業的其它困難最終還是有待於打捆的土地進入土地供應市場，通過市場變現來實現其價值。要進入土地供應市場，就必須使改制企業的土地形成“淨地”那麼，妥善處理好改制企業土地上現有的職工宿舍拆遷安置問題就成為一個很重要的問題。如果處理不好，不僅“打捆融資”難以順利進行（金融機構會因為考慮用於抵押的改制企業土地市場變現的程度和時間的風險而對抵押土地的預估值降低）而且也可能形成即使融得了資金而無法分配下去（改制企業職工因對職工宿舍拆遷安置政策的擔心而在職代會表決改制方案時不“舉手”使得改制方案不能順利通過，置換身份也就不能實現）還可能因改制企業職工在不明晰其職工宿舍拆遷安置政策時阻撓企業土地打捆，致使“打捆融資”一開始操作就擱淺。

帶着這個問題，深入學習實踐活動的過程中。與有關同志一道，深入到市屬國有企業一建公司進行調研，希望與同志們一道能共同破解這道難題。

二、市一建公司基本情況

擁有建築工程施工總承包一級等多種工程施工資質，市一建公司成立於1952年。一家大型國有建築企業，職工總數2909人，其中，職職工1698人，離退休職工1211人，擁有土地197畝，職工宿舍面積79000m2住户1600户，其中房改宿舍30000m2448户，未房改宿舍49000m21150户。建造年代分別為60年代以前建的約46000m2佔58.2%70年代建的約3000m2佔3.8%80年代以後建的約30000m2佔38%户型面積分別為：30~40m2佔25%41~50m2佔31%51~60m2佔22%61m2以上的佔22%這其中，前進東路有2萬m2屬典型的棚户區，居住條件極其惡劣，職工盼求改善住房條件的願望十分強烈，前幾年多次要求集資建房，但未獲市政府批准。經濟適用房和廉租房的政策出台後，一部分人符合廉租房條件的職工因受到中籤比例的限制，難以及時享受到廉租房的實物配租，還有一部分符合經濟適用房條件的因自身經濟狀況的限制，又無力申購經濟適用房。因此，解決好這部分職工的住房問題，爭取他支持企業改制的前提條件，必須切實解決好。

三、改制企業職工住房拆遷安置方案

要解決好改制企業職工宿舍拆遷安置問題，根據市委書記關於把保障性住房（廉租房、經濟適用房）建設和城建項目拆遷以及改制企業職工宿舍拆遷安置統盤考慮的指示精神。必須首先考慮爭取納入納入廉租房、經濟適用房的範疇，其次是要充分注意到已享有公房租賃權的職工的既得利益，還要努力降低安置成本，保障改制企業土地的淨收益能最大限度地滿足置換身份的資金需求。為此，提出如下方案：

按城市房屋拆遷管理辦法進行安置，1對於擁有100%產權的房改房職工。按市場比較法對房屋進行評估，採取產權調換（實物安置）和貨幣補償任選其一的辦法，這與現行的拆遷安置政策一致。

如房屋拆除後，2對於租賃未房改的企業公房職工。符合廉租房條件的直接在廉租房中安置。

如房屋拆除後其符合經濟適用房條件的允許其直接購買經濟適用房，3對於租賃未房改的企業公房職工。但考慮其原來租賃公房這一既得利益，向其一次性支付解除公房租賃權補償金。

如房屋拆除後，4對於租賃未房改的企業公房職工。既不符合廉租房條件的又不符合經濟適用房條件的只一次性支付解除公房租賃權補償金。

四、提出解除公房租賃權補償金的背景

對城市公房拆遷主要是三種方式，經濟適用房和廉租房政策未出台前。一種是先房改，再還房或貨幣補償，另一種方式是先還房、再房改，還有一種方式是按被拆遷公房的評估價的90%補償給租賃直管公房的住户，如繼續採取這種方式，一是不能與經濟適用房、廉租房政策接軌（按保障性住房的政策規定，享受過房改政策的不能再享受保障性住房）大量的實物安置房建設會衝擊房地產

二是增加了改制企業土地收儲的成本，市場。不利於最大限度地把改制企業土地出讓淨收益用來充分保障職工置換身份的資金需求。

只按拆除後職工是否符合經濟適用房和廉租房條件，但是完全忽視職工已租賃企業公房這一事實。僅從經濟適用房和廉租房的渠道來解決拆遷安置問題，又會造成一部分由於有多處住房而不具備申請經濟適用房和廉租房的職工

還有可能使部分符合經濟適用房條件的職工因經濟困難無力購買經濟適用房也不願搬遷，因無任何補償而不願搬遷。面對這兩部分企業職工的阻力，職工拆遷安置工作可能將陷入困境。

五、解除公房租賃補償金的標準應如何設定為宜

1根據現行住房租賃市場測算。

直管公房的一類地段的租金標準為1.5元/m2月左右，目前。而同類地段私房租金平均在7.5元/m2月，差價為6元/m2月，這就是租賃公房使用權的收益，建議解除公房租賃權的補償金標準設定為一次性補償的收益，即720元/m2

2適當考慮職工的接受程度。

已批准的企業集資建房，前幾年。集資款大約在800~900元/m2如果租賃公房職工宿舍拆除後得到720元/m2解除公房租賃權補償金後，再籌集800~900元/m2就可以購買一套價值在1600元/m2左右的經濟適用房。經與企業幹部和職工座談，職工心理是可以接受的至於部分不符合經濟適用房和廉租房申購條件的人員，或由於住房狀況較好，或由於經濟收入較好，況且也得到適當的補償，經過做工作，也可以慢慢接受。

六、改制企業職工申請保障性住房的程序

市規定了五道程序”四道把關”三榜公示”制度，關於保障性住房的申購（租賃）程序。針對改制企業職工住房的特殊情況，建議改制企業職工申請購買經濟適用房和租賃廉租房的可以採取由職工個人申請、車間評議推薦、企業受理初審、主管局複審、市保障性住房領導小組辦公室審定的五道程序，車間把好評議關，企業把好初審關，主管局把好複審關，市保障性住房領導小組辦公室把好審定關的四道把關”車間公示、企業公示、市裏統一公示的三榜公示”制度，保證其公開、公平、公正性，接受企業職工及社會監督。

七、改制企業職工住房拆遷安置建設模式

對外是一個住宅小區整體，雖然改制企業土地上職工宿舍拆遷後有按拆遷還房安置的比如房改房）有按經濟適用房安置的還有按廉租房安置的但是可以在一個小區內建設。可以統一進行物業管理，對內根據住房性質區別產權關係。尤其是一個企業的職工安置儘可能在一起，不僅可以不打破現有企業職工相鄰而居的情結，有利於企業改制後職工的互幫互助，而且可以使企業改制後黨團組織通過社區這個紐帶繼續發揮作用，這對於構建和諧社區是大有裨益的調研時，市一建公司就很希望按市裏的統一規劃，一個小區內分類集中安置，無疑對統一職工思想，推進企業改制有很大的促進作用。