福州市城市房屋拆遷管理辦法大綱

(1998年8月31日福州市第十一屆人民代表大會常務委員會第五次會議通過XX年7月28日福建省第九屆人民代表大會常務委員會第二十次會議批准XX年8月9日福州市人民代表大會常務委員會頒佈施行)

第一章總則

第一條為了加強城市房屋拆遷管理，保護拆遷人和被拆遷人的合法權益，保障城市建設順利進行，根據國務院《城市房屋拆遷管理條例》的規定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條凡在本市規劃區範圍內，按照建設程序取得批准，在國有土地上進行建設，必須拆除原有房屋及其附屬物的，適用本辦法。

第三條本辦法所稱拆遷人，是指依法取得房屋拆遷許可證件的單位或者個人。

本辦法所稱被拆遷人，是指被拆除的房屋及其附屬物的所有人(包括代管人、國家授權的國有房屋管理人)和使用人。

第四條城市房屋拆遷必須符合城市規劃和有利於城市舊區改建。

第五條房屋拆遷應當遵循妥善安置、合理補償和先安置、後拆除的原則。

拆遷人應當按照本辦法的規定，對被拆遷人進行安置和補償，不得損害被拆遷人的合法權益。被拆遷人應當服從城市建設需要，按期搬遷，不得藉故拖延，不得索取本辦法規定以外的安置和補償。

第六條房屋拆遷實行貨幣安置或一次性房屋安置。鼓勵貨幣安置。

房屋拆遷安置方式，按照被拆遷人的意願和拆遷人的資金、房源狀況，經雙方協商，由被拆遷人自行選擇。

第七條福州市房地產管理局是本市城市房屋拆遷工作的主管部門(以下簡稱拆遷主管部門)，負責組織實施本辦法。其主要職責是：

(一)擬定拆遷安置的政策和實施性規定，報市人民政府批准後組織實施;

(二)依法審查批准拆遷申請，審定安置方式、安置地點，核發《房屋拆遷許可證》，發佈房屋拆遷公告;

(三)依法管理實施拆遷單位的資質;

(四)監督管理拆遷安置用房和安置資金的使用;

(五)檢查監督拆遷安置情況，督促辦理拆遷房屋的產權登記手續;

(六)裁決拆遷糾紛，處理違反本辦法的行為。

拆遷主管部門不得接受拆遷委託。

第八條各級人民政府應當加強對房屋拆遷安置工作的領導。城市規劃、土地、建設、公安、工商行政管理、市容、文化教育等有關部門和單位，應當各負其責，共同保證本辦法的實施。

第二章拆遷管理

第九條拆遷範圍確定後，由拆遷主管部門公佈擬拆遷的範圍，並書面通知有關部門暫停辦理拆遷範圍內的工商登記、建房審批、產權和使用權轉讓、變更、户口遷入、分户等手續。因出生、軍人復轉退、婚嫁等確需入户或遷出的除外。正在施工的工程應立即停止施工。房屋產權管理部門應對拆遷範圍內的房屋進行產權審查。

暫停辦理有關手續的期限為自拆遷主管部門通知之日起6個月。逾期未另行通知的，暫停措施自行解除。在暫停期限內擅自辦理的有關手續，一律不作為拆遷安置補償的依據。

第十條單位或個人需要拆遷房屋及其附屬物的，均須向拆遷主管部門提出申請，並提交國家規定的批准文件和拆遷計劃、安置方案、產權審查説明、安置用房或安置資金到位證明等。

拆遷主管部門在受理拆遷申請之日起15日內，應當作出批准或不予批准的決定。批准拆遷的，發給《房屋拆遷許可證》，同時發佈房屋拆遷公告。

第十一條實施拆遷應當取得《房屋拆遷資格證書》;拆遷人無拆遷資格證書的，必須委託有拆遷資格證書的單位實施拆遷，但因建設需要自行拆遷自有產權的房屋及其附屬物的除外。拆遷工作人員必須持有拆遷主管部門核發的拆遷工作證件，方可從事拆遷工作。對未持有拆遷工作證件的人員，被拆遷人有權拒絕與之商議拆遷安置有關事宜。

房屋拆除應當由具備保證安全條件的建築施工單位承擔，由建築施工單位負責人對安全負責。

第十二條拆遷人為實施拆遷而成立的拆遷組織，不得行使拆遷行政管理職權。

第十三條拆遷人在實施拆遷以前，必須根據房屋拆遷公告，將拆遷安置有關事宜書面通知被拆遷人，並做好拆遷區域內房屋的丈量評估、調查登記工作。

第十四條拆遷人和被拆遷人應當按照本辦法規定，在房屋拆除前就拆遷安置補償事宜簽訂書面協議。拆遷協議應當規定安置方式、安置地點、安置面積、補償金額、支付方式和期限、違約責任以及當事人認為需要訂立的其他條款。拆遷人應當將拆遷安置補償情況張榜公佈，接受羣眾監督。

第十五條拆遷人必須嚴格按照規劃部門批准的拆遷範圍實施拆遷，不得擴大或縮小拆遷範圍，不得超過房屋拆遷公告規定的拆遷期限。

第十六條拆遷人和被拆遷人應在拆遷協議履行完畢之日起3個月內，分別向房屋產權管理部門、土地管理部門辦理房屋產權和土地使用權的註銷、變更、轉移登記手續。拆遷人應當及時、完整、準確地填報拆遷安置補償表，做好拆遷安置補償資料檔案工作。在安置結束後6個月內，應將拆遷安置資料檔案報送拆遷主管部門。拆遷主管部門應當建立、健全拆遷檔案制度。

第十七條法律、法規對拆遷社會事業設施、市政公共設施、軍事設施、華僑和歸僑僑眷房屋、教堂、寺廟、文物古蹟，砍伐樹木、搬遷古樹名木等另有規定的，依照有關法律、法規的規定執行。

第十八條拆遷主管部門應當對房屋拆遷活動進行檢查。被檢查者應當如實提供情況和資料;檢查者有責任為被檢查者保守技術和業務祕密。

第三章拆遷安置

第一節貨幣安置

第十九條貨幣安置是指將被拆遷房屋折算成貨幣，由被拆遷人自行安置。

第二十條貨幣安置款的計算公式為：貨幣安置款=被拆遷地段不同區位普通商品房屋的基本價格×被拆遷房屋建築面積-被拆遷人應支付的差價款。

被拆遷地段不同區位普通商品房屋的基本價格，由市人民政府核定，並在每年每一季度末予以公佈。

第二十一條下列情形不適用貨幣安置：

(一)被拆遷私有房屋的共有人或被拆遷公有房屋各使用人，對安置方式的選擇達不成一致意見的;

(二)房屋產權有糾紛、權屬不清或產權人下落不明的;

(三)被拆遷私有房屋的產權人和使用人對安置達不成一致意見的;

(四)拆除有抵押權的房屋，抵押權人和抵押人未重新設立抵押權或抵押人未清償債務的。

第二十二條公有房屋拆遷的貨幣安置協議簽訂後10日內，拆遷人應當將貨幣安置款以房屋所有權人的名義，存入市住房資金管理中心銀行專户。

第二十三條公有房屋拆遷，以貨幣安置款購買房屋的，應當向市住房資金管理中心提交房屋拆遷貨幣安置協議、購房合同和存款憑據。市住房資金管理中心應當按照購房合同的約定，在存款限額內支付購房款。

第二十四條私有房屋拆遷的貨幣安置協議簽訂後10日內，拆遷人應將貨幣安置款支付給原房所有權人。

第二十五條以貨幣安置款在本市購買房屋的，視同房屋安置。

第二節 房屋安置

第二十六條一次性房屋安置是指不採取過渡、回遷的方式而一次到位的房屋安置。

第二十七條拆除被拆遷人的住宅房屋，應當以原建築面積為基礎進行安置，並按下列規定辦理：

(一)以被拆除房屋的房屋所有權證或合法租賃憑證為計户依據;

(二)標準房型的建築面積分別為45、60、75、90、105平方米。安置建築面積超過105平方米的，可以分房型安置;

(三)安置用房的標準房型應符合國家規定的建築規範;

(四)一次性安置應當根據不同的房屋拆遷地段等級，在市人民政府核定的幅度內增加安置面積後，就近上靠標準房型安置;

(五)上靠標準房型後，被拆遷人實際增加的建築面積不滿7平方米的，可上調一個房型安置。第二十八條拆遷出租的住宅房屋，所有權人要求產權調換的，原租賃關係應繼續保持，但合同規定不保持的除外。所有權人不要求產權調換，也不要求貨幣安置的，拆遷人應按規定對承租人進行安置，對所有權人進行補償。

第二十九條拆遷經營性用房按下列規定安置：

(一)拆遷商業、服務業經營性用房，一般實行一次性安置，並在規定幅度內增加安置面積。但拆遷人建設經營性用房，其使用功能、佈局結構、經營項目和檔次適宜安置被拆遷人的，拆遷人應當對被拆遷人實行就地安置;

(二)安置經營性用房的，被拆遷人應服從安置用房的建設佈局及經營性質;

(三)在敞開式經營性用房中安置的，應安置的經營性用房建築面積不足20平方米的，實行貨幣安置，但被拆遷人願意以商品房價補足面積的除外;

(四)未經市城市規劃管理局批准，市房地產管理局確認，將非經營性用房改作經營性用房的，不予安置經營性用房。

拆遷非住宅的非經營性用房，拆遷人應按原房屋的用途和應安置地段的建築面積給予安置。第三十條因國家重點建設、政府統一組織實施拆遷的工程項目和專項市政公共設施建設需要拆遷房屋的，其安置方式、安置地點和補償標準等由市人民政府根據建設項目的性質、工期要求另行規定。

第三十一條有產權糾紛、權屬不清或產權人下落不明的房屋，在房屋拆遷公告規定的搬遷期限內未能解決的，由拆遷主管部門組織拆遷當事人對被拆除房屋作勘察記錄，向公證機關辦理證據保全，並由拆遷人提出補償安置方案，經拆遷主管部門批准後，可以先行拆除。

第三十二條對拆遷設有抵押權、典權的房屋實行產權調換的，由當事人重新簽訂抵押或典當協議。在拆遷主管部門公佈的規定期限內達不成協議的，由拆遷人蔘照本辦法第三十一條規定實施拆遷。

第三十三條拆除城郊結合地和規劃近期開發區範圍內的農民住宅房屋，應當按照城市規劃實行統一拆建、安置。

被拆遷人已經另行劃地建房，並且達到規定標準的，只給補償，不予安置。

第三十四條安置用房按下列規定計價：

(一)擁有住宅產權的被拆遷人，實行產權調換的，相等建築面積部分和一次性安置應增加的建築面積部分，按安置用房建築安裝造價計價;因就近上靠標準房型增加的建築面積按成本價80%計價;因上調一個房型安置增加的建築面積按成本價計價;因分房型及其他原因增加的建築面積按商品房價計價。

(二)私房所有權與使用權同屬一人時，被拆遷人不實行產權調換和貨幣安置，但要求租住安置用房的和公房承租户繼續承租安置用房的，相等建築面積和一次性安置應增加的建築面積部分不收取分配費;超出部分按安置用房建築安裝造價25%收取分配費。私房所有權人不實行產權調換的私房承租户相等面積和一次性房屋安置應增加的建築面積部分，收取安置用房建築面積建築安裝造價15%的分配費，超過部分收取25%分配費。

(三)以產權調換形式償還的非住宅房屋，償還建築面積與應安置建築面積相等部分，按照重置價格結算結構差價;償還建築面積超過應安置建築面積的部分，按照商品房價格結算。

第三十五條拆除違章建築或超過使用期限的臨時建築不予安置和補償，並由所有人或使用人自行拆除。逾期拒不拆除的，依法拆除。拆除未超過批准使用期限的臨時建築，給予適當補償，不予安置。

第三十六條因國家重點建設或市政公共設施建設，拆遷住房實行一次性房屋安置確有困難的，經拆遷主管部門批准，可以實行臨時週轉過渡安置。

過渡房由拆遷人負責提供;被拆遷人自行過渡的，應當允許。

臨時週轉過渡安置期間，除國家政策調整和不可抗力外，不得超過2年;安置用房屬高層建築的，不得超過3年。

第三十七條安置用房建設配套齊全，並經竣工綜合驗收合格後，方可投入使用。

拆遷人在安置用房交付使用時，應向被拆遷人提供房屋質量保證書和房屋使用説明書。

第四章拆遷補償

第三十八條拆遷補償價格按房屋及其附屬物的類別、等級、項目和標準，由市人民政府本着公平合理、等價有償的原則，結合本市具體情況制定。

第三十九條房屋拆遷補償按下列規定計價：

(一)擁有住宅房屋產權的被拆遷人，實行產權調換的，安置用房建築面積與原房建築面積等量部分，按原房重置價格結合成新計價。

(二)被拆遷住宅所有權與使用權同屬一人時，被拆遷人不要求產權調換和貨幣安置，但要求租住安置用房的，按原房建築面積的重置價格結合成新補償。所有權與使用權分屬二人時，不實行產權調換的，按原房建築面積的重置價格結合成新計價。

(三)拆遷國家機關、房地產管理局管理的國有房屋，按原房建築面積和一次性房屋安置應增加的建築面積歸還產權，互不計價。

第四十條被拆遷人自行過渡，在規定的過渡期內，拆遷人應付給臨時安置補助費。逾期未給予房屋安置的，從逾期之月起，每月應付給3倍的臨時安置補助費;超過半年的，每月應付給6倍的臨時安置補助費。由拆遷人提供週轉房過渡，逾期未給予房屋安置的，從逾期之月起拆遷人應按月標準付給臨時安置補助費。

被拆遷人實行一次性房屋安置的，拆遷人應付給搬家補助費;臨時安置的，加倍發給搬家補助費。

第四十一條因拆遷造成停產、停業的，停產、停業期間，拆遷人應對被拆遷單位的在冊職工按本市最低工資標準、社會保險金額及國家規定的物價補貼給予補償;對離退休人員給付規定的醫療保險費用;對個體工商户按本市最低工資標準實行經濟補助。對上述被拆遷人均應發給搬遷費用。

被拆遷人因參加拆遷會議或搬遷的，由拆遷人給予3～5日的誤工補助。

第五章糾紛處理和法律責任

第四十二條拆遷人與被拆遷人對補償形式、補償金額、安置用房面積、安置地點、搬遷過渡方式和過渡期限，經協商達不成協議的，可以直接向人民法院提起訴訟，也可以由拆遷主管部門裁決。被拆遷人是拆遷主管部門的，由市人民政府裁決。

當事人對裁決不服的，可以在接到裁決書之日起15日內向人民法院起訴。在訴訟期間如拆遷人已給被拆遷人作了安置或者提供了週轉房的，不停止拆遷的執行。

因履行拆遷安置補償協議發生糾紛的，可依法向人民法院提起訴訟。

第四十三條在房屋拆遷公告規定的或者本辦法第四十二條第一款規定的裁決作出的拆遷期限內，被拆遷人無正當理由拒絕拆遷的，市人民政府可以作出責令限期拆遷的決定;逾期不拆遷的，由拆遷主管部門申請人民法院強制拆遷;屬市政建設項目，經市人民政府批准，拆遷主管部門可予以強制拆遷。

第四十四條有下列行為之一的，由拆遷主管部門根據情節予以警告、責令停止拆遷、吊銷有關拆遷證件，沒收非法所得，並可按拆遷安置補償總費用的1%～5%處以罰款：

(一)未取得《房屋拆遷許可證》，或者未按《房屋拆遷許可證》的規定擅自拆遷的;

(二)委託無《房屋拆遷資格證書》單位拆遷的，或者無《房屋拆遷資格證書》擅自拆遷的;

(三)未對被拆遷人妥善安置，強行拆遷，或者超越、縮小批准範圍拆遷的;

(四)擅自提高或降低補償標準，擴大或縮小補償、安置範圍的;

(五)逃避監管，擅自變賣安置用房或轉移、挪用安置資金的;

(六)安置用房質量不合格或配套設施不齊全，造成被拆遷人逾期安置的;

(七)拒不按照規定報送拆遷安置報表或拆遷資料檔案的。

第四十五條拆遷人無正當理由超過拆遷期限或者擅自延長過渡期限的，由拆遷主管部門責令其限期改正，並可對拆遷人予以警告，或處以30000～50000元罰款。由於拆遷人的過失造成被拆遷人經濟損失的，拆遷人應承擔賠償責任。

第四十六條拆遷人在房屋交付使用時，未及時提供房屋質量保證書和房屋使用説明書而造成被拆遷人損失的，應承擔賠償責任。

第四十七條因拆遷損壞四鄰建築物、構築物和其它設施的，由拆遷人負責修復或給予相應賠償。

第四十八條被拆遷人違反協議，擅自拆除房屋及其附屬物，獲取建築材料，或者拒絕騰退週轉房的，由拆遷主管部門責令其停止違法行為，歸還所得的建築材料，限期退還週轉房，並可對被拆遷人予以警告或處以300～1000元罰款。

第四十九條被處罰的當事人對行政處罰決定不服的，可以在接到處罰通知書之日起60日內向作出處罰決定的上一級行政機關申請複議。當事人對複議決定不服的，可以在接到複議決定書之日起15日內向人民法院起訴。當事人也可直接向人民法院起訴。當事人逾期不申請複議，也不向人民法院起訴，又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的機關申請人民法院強制執行。

第五十條擾亂拆遷工作秩序，煽動鬧事，損壞或哄搶財物，強佔房屋，阻礙拆遷主管部門工作人員依法執行公務的，按治安管理處罰條例規定給予處罰;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第五十一條拆遷主管部門及其工作人員、實施拆遷單位的工作人員玩忽職守、濫用職權、收受賄賂、敲詐勒索、徇私舞弊的，依法給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第六章附則

第五十二條一次性安置應增加的面積、拆遷補償價格、臨時安置補助費、搬家補助費標準經省人民政府授權，由福州市人民政府批准。

第五十三條本辦法的應用解釋權屬福州市人民政府。

第五十四條市轄各縣(市)的城鎮房屋拆遷管理，可參照本辦法施行。

第五十五條本辦法自公佈之日起施行。1991年9月15日福州市人大常委會頒佈施行的《福州市城市房屋拆遷管理辦法》同時廢止。

本辦法生效前已發佈拆遷公告的，拆遷安置、補償按原辦法執行。