小區管理工作彙報大綱

尊敬的各位業主/住户：

現將2013年工作情況向大家彙報一下：

已經過去的2013年，xx管理部團隊認真貫徹年初確定的“內抓管理，外抓服務，用行動提升形象，建立與業主之間相互理解、相互信任、相互配合的和諧關係”的工作思路，在隊伍建設上，在解決歷史問題和現實問題上做出了實實在在的工作。1--12月份，物業前台共接待來電來訪16392人次，接受各類維修單12672單，維修公共區域957次（處）。

一、過去一年所做的主要工作：

（一）努力為業主創造一個安寧、舒適的居住環境。

1、去年元旦、春節、中秋節、國慶節、聖誕節期間，為烘托節日氣氛，在中區北大門、東區北門外和大堂門擺放了盆花和綠植，佈置了節日燈飾，特別是重新制作並裝飾了“社區文化廣場”大幅字，裝修了北大門夜景照明燈飾，使夜色下的綠州北大門成為京通快速路上一道亮麗的風景。

2、制定了春節期間防火和燃放煙花爆竹方案，除夕夜，全體管理骨幹放棄休假，全體安全員放棄休息，佔據3個高樓頂層作為觀察哨，組成5個應急小分隊，指定燃放區域，對不在指定區域燃放的業主進行了規勸，春節期間，撲滅了5起因燃放而引發的草地、園林火災。

3、去年3月，安排專門的保潔員，用兩天時間清理了南側綠化帶上的狗糞便。

4、與城管部門聯繫，清理了中區北大門西側的無證商販。

5、摘掉了北大門玻璃牆內破舊的燈籠，換上了嶄新的大紅燈籠。

6、將超市後門、1#樓東側、15#--17#樓前甬道進行鋪磚、改造。

7、今年春夏甲流發生之際，本着對廣大業主認真負責的態度，先後3次召開保潔專題會議，對做好公共區域消毒殺菌工作提出具體要求；當小區出現1例確診病例後，負責地向業主通報準確情況，做好宣傳解釋和安撫工作。

8、重視做好路面清潔、大堂結晶保養、垃圾清運等日常保潔工作；在春夏秋三季，先後9次安排保潔公司對園區噴灑藥物，消滅蚊蠅滋生地。

9、在1#樓前水池放水養魚，恢復小區景觀。

10、重視做好防火宣傳和消防工作。

（1）不定期發佈通知、温馨提示，向業主普及消防常識，增強業主的防火安全意識。

（2）每月對樓宇消防器材進行一次檢查，使其處於良好狀態。

（3）加大對地下室、羣租户的消防檢查力度，簽訂消防責任書。

（4）6月2日，5#樓一業主在牀上吸煙引起火災，安全部迅速出動，及時撲滅。全年共排查解決各類火警、火災隱患11起。

（5）“11.9”防火宣傳日當天，安全部進行了消防演練，並對業主進行“如何使用滅火器”培訓。

11、與居委會、派出所一起，通過出通知、發提示、個別談話等方式，做好按規定養犬、文明養犬的宣傳解釋工作；協助派出所、限養辦收繳大型犬4只。

12、對生活用水按規定檢測，在市衞生局、市疾控中心對小區水質突擊檢測時予以配合，將檢測結果及時公佈，消除了部分業主對水質問題的擔憂。

13、安排專門力量，檢查各樓污水、廢水管線，及時解決小區排水方面存在的問題。

14、及時更換損壞的圍牆燈、柱頭燈。

15、按規定對電梯進行年檢。

16、按規定進行避雷檢測。

17、組織專業隊伍，進行外牆清洗作業。

18、重視做好園區綠化養護工作，綠化達標率達到94%。

19、為有效解決小區南側出行受阻問題，主動加派安全員到南橋頭疏導交通。

20、為確保幼兒園上學和放學期間的安全，加派保安員到幼兒園門口引導過往行人和車輛。

21、加強對小區車輛控制，整理隨處停放的自行車、摩托車等。

22、定期或不定期地安排保安員對樓內巡查、盤查可疑人員，對發小廣告者交由城管部門處理。

23、每半月一次，向派出所上報小區內租住人員資料，阻止“三無”（無身份證、無工作、無經濟來源）人員、涉藏、涉疆人員在小區租住。

24、以積極、主動、負責的態度，認真解決業主户內問題，全力保證業主生活。

25、在河濱路東側安裝了210米圍網，解決了個別不自覺的業主在小區南側綠地停車的問題。

26、將業主常用的各種電話集中編輯，製作了“便民服務卡”。

27、與有關部門聯繫，主動為有需要的業主代辦“車船税”。

28、冬季來臨前，統一更換了公共區域門窗把手。

29、協調供暖公司對供暖設備設施進行保養，按時開爐，保證業主室內温度達標。

30、針對今冬雪大的實際情況，安排保潔公司，及時清除道路冰雪、保證行人安全。

（二）下力解決歷史遺留問題

由於各種原因，xx有許多歷史遺留問題，這些問題妨礙小區品質，影響業主生活，但由於這些問題產生時間較久，牽扯的部門較多，解決起來很費周折。我們本着對業主負責的態度，一件一件抓落實。

1、工程工作：

（1）完成了2#、5#樓無障礙通道改造。

（2）粉刷了小區四周圍欄和通道護欄。

（3）修復了1—17#樓電梯廳脱落的牆磚。

（4）重新安裝、修復了小區圍牆燈、柱頭燈，改善了小區尤其是東區夜間照明條件。

（5）在小區東、西兩側修建了自行車棚，在一定程度上解決了停車難的問題。

（6）建設了深井泵設備用房。

2、車輛管理

（1）取消了15#樓前5個固定車位。

（2）對20#樓前停車場實行發證管理，劃線後按標識停放，為最終實現正規的收費管理創造條件。

（3）為方便購買小件物品業主運送東西，購置了一批小推車。

3、綠化工作

與開發商協調，根據合同要求移栽、補種了樹木和草坪，解決了四期綠化不達標的問題。

4、協調開發商，在本月初最終完成了東區臨電改正式電工作，解決了幾年來困擾東區廣大業主生活的大問題。

（三）努力解決影響業主生活的突發事件

1、去年2月，17#樓因線路故障，導致許多家電被燒壞，在沒有查明原因，分清責任的情況下，我們主動聯繫維修廠家進行維修，先行墊付了維修款，報銷了個別業主自行維修的款項，使問題在短時間內得到了妥善解決。

2、去年冬季，針對19#樓部分業主家連續發生暖氣地埋管漏水的緊急情況，積極聯繫開發商進行維修，派專人跟進落實，保障維修進度。

3、針對寒潮來臨，熱水器內如果不排水就有凍裂的危險，及時出通知，並安排保安員挨家挨户上門通知，最大限度地消除危害。

4、增設“小區110”報警電話（xx），作為突發情況專用的報警受理電話等。

（四）努力提升小區的品質和形象

1、主動與三間房鄉政府、派出所、社區黨委和居委會以及城管、消防、工商、人防、衞生、水務、電業、河湖、房管等部門取得聯繫，彙報我們的工作，擴大xx知名度。

2、明確方向，擺正位置，主動接受社區黨委的領導，在物業部建立了黨支部，使物業工作自覺置於黨的領導之下。

3、支持、配合傳媒大學學生在小區組織向四川災區兒童捐玩具、圖書、衣物的活動，發動員工兩次向災區捐款XX餘元。

4、五?一、六?一、十?一等節假日，組織“與業主同樂趣味賽”，聯繫有關單位共同舉辦“親子活動”和“右腦開發、提高記憶”講座。

5、與公司文化中心共同舉辦交際舞培訓班，對社區文化活動給予力所能及的支持。

（五）密切與業主之間的溝通和聯繫

1、5—7月份，建立了“經理接待日”，收集業主的意見和建議。

2、在新浪網上，開辦“xxxx物業經理”博客，通過博文和留言與業主進行交流。

3、有針對性地對一些業主進行家訪，主動幫助業主解決困難和問題。

4、在論壇上，以“xxxx管家”的身份，有選擇性地回答一些業主的意見和建議。

5、在一些重要場合，物業人員主動與業主溝通聯繫，聽取意見等等。

一年的辛苦終獲回報，去年，物業共收到業主送來的錦旗11面，表揚信137封，在業主的建議下，開展了“最優秀物業服務員工評選活動”，並得到了業主的積極響應和支持，物業主任隗金賢、高級工程技工晏銀龍高票當選，為其他員工樹立了榜樣。很多業主都在不同場合對去年物業工作的積極變化給予了充分肯定，收費工作得到了廣大業主的積極支持，創造了xx歷史最好水平。小區正在向良性循環發展。

二、總結二○○九年工作，我們有這樣幾點收穫和體會

1、只有自覺依靠黨的領導，堅持以人為本、科學發展，才能保證物業服務工作發展的正確方向。

2、只有真心實意為業主服務，注重解決他們的各種問題，才能贏得業主的理解、支持和配合。

3、只有尊重員工，領導以身作則，才能帶出一支團結一心的合格團隊。

4、只有換位思考，業主和物業企業相互理解、支持，才能實現良性循環，達到互利雙贏。

三、存在的主要問題

實事求是地説，剛剛過去的二○○九，xx物業做了大量工作，員工的精神面貌和小區面貌都發生了一定改變，一切都在向好的方向發展。但是，我們非常清楚，與廣大業主的要求比，與優秀小區比，我們還存在很大的差距。主要有：

一是員工隊伍的整體服務水平還有待於進一步提高。

二是一些長時間遺留的問題還沒有最終解決，小區安全問題較多。

三是協調開發商解決的問題，主要是南北兩側代徵綠地養護費用還沒有最後落實。個別業主飄窗滲水，枱面、櫥櫃開裂維修還沒有完成。

四是在解決廣大業主較為關切的羣租問題上，還沒有新的進展。

四、二○一○年主要工作

二○一○年，我們要在今年工作的基礎上，繼續抓好團隊建設，加快解決涉及小區安全方面的主要問題：

1、切實加強保安隊伍建設。

2、封閉管理問題。基本思路是：在中區北門安裝伸縮門，修復並啟用7#樓西側、12至15#樓中間門、20#東南角、東區北門道閘，在上述位置及南門加保安員崗位。

3、修復損壞的大堂門，修復並啟用門禁系統的工作，在招專業廠家，先試點，後推廣。由於工程量大，技術複雜，預計二季度內完成。

4、協調開發商解決南北兩側綠地養護費用問題。

5、建設老年活動場地。

6、修復幼兒活動器材。

7、繼續修復部分樓層電梯廳脱落的牆磚。

8、重新粉飾公共設施脱落的油漆。

9、和居委會一起推動社區醫療站建設。

10、配合公司文化藝術中心，開展社區文化活動等等。

五、需要業主朋友們支持、配合的工作

1、按時交納物業費；

2、尊重、理解、支持保潔員的工作，不亂丟垃圾、不亂扔雜物、不隨地吐痰；

3、尊重、理解、支持保安員的工作，配合查驗證工作，自覺執行物品放行規定，配合車輛疏導和指揮；

4、不往户門以外的公共區域放置雜物；

5、遵守北京市養犬管理規定，自覺清除溜犬時產生的糞便；

6、自覺愛惜公共設施、設備；

7、節約使用水、電、氣；

8、注意安全，注意隨時鎖好門、關好窗，不給不法分子以可乘之機；

9、注意防範火災；

10、不要將房屋打隔斷出租。

最後，感謝大家過去一年對物業工作的理解、支持和配合。讓我們團結一心、共同努力，把xx家園建設成安全、衞生、美麗的宜居家園！

謝謝大家！

北京xx世紀物業管理有限公司

xx管理部

二○一○年一月九日