房產調控首引入供需兩端發力 去庫存成政策基調

12月18-21日召開的中央經濟工作會議首次將房地產問題列為單獨任務,將“化解房地產庫存”作為重點要抓好的五大任務之一。不僅顯現出當前房地產去庫存的艱鉅性,更為今後一段時期房地產政策走向定下基調。

中金公司分析師寧靜鞭表示,會議首次引入“從供需兩方面入手”的調控方案,在強調落實户籍改革、加快農民工市民化、擴大有效需求基礎上,創新性提出建立購租並舉的住房制度,鼓勵開發商順應市場規律,適當降價,促進產業兼併重組。這意味着供給端的地產調控開始加碼,地產調控政策正在發生大方向級別的變化。

鼓勵農民工購房

中央經濟工作會議提出,要按照加快提高户籍人口城鎮化率和深化住房制度改革的要求,加快農民工市民化,擴大有效需求,打通供需通道,消化庫存,穩定房地產市場。要落實户籍制度改革方案,允許農業轉移人口等非户籍人口在就業地落户,使他們形成在就業地買房或長期租房的預期和需求。

根據統計局農民工調查報告數據,2019年外出農民工購房人口占總體人口的1%。社科院財經戰略研究院、社科院城市與競爭力研究中心日前發佈的《中國住房發展報告(2019-2019)》測算,按照未來5年1億人口城鎮化計算,如果70%的家庭人口在城鎮購房,按照人均33.3平方米測算, 每年以農民工為主體的購房需求可達4.6億平方米,未來5年將達到23億平方米。

中國指數研究院提供給中國證券報記者的一份報告指出,在當前庫存高企、有效需求相對不足的情況下,鼓勵農民工等新市民購房,有利於擴大市場需求面,更快促進房地產庫存去化。此前已有部分城市將農民工納入政策支持羣體,通過財政補貼、税費減免、納入公積金繳存範圍等方式,加大對農民工購房的支持力度。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,“農民收入水平低,雖然限制了住房需求釋放,但應該定位為‘壓抑’狀態。政府通過各類政策鼓勵農民進城購房,在提高居住水平的同時,也不會給農民帶來新的負擔。從這個角度看,鼓勵農民消費需求釋放,確實會起到積極的刺激作用。”

不過,也有業內人士表露出擔憂。中原地產首席分析師張大偉表示,除了一線城市,其他大部分二線城市及三、四線城市,落户的最大難點是能夠買得起房屋的已經基本都落户,而現在沒有落户的,大部分是無力買房的。期待沒有購買力的這部分人救樓市、去庫存,可能只是比較美好的想象。

據中國指數研究院分析,未來針對農民工購房的定向支持政策或將成為各級政府去庫存政策着力點,政府或將加大對農民中小城鎮首次購買住房政策的支持力度,例如給予財政補貼、税收減免、利息補貼及金融支持等。

確定購租並舉為主要方向

中央經濟工作會議提出,要明確深化住房制度改革方向,以滿足新市民住房需求為主要出發點,以建立購租並舉的住房制度為主要方向,把公租房擴大到非户籍人口。

實際上,住房租賃市場是我國住房供應體系的重要組成部分,也是供給側改革下房地產庫存去化的關鍵着力點。培育和發展住房租賃市場,有利於完善住房供應體系,解決不同需求居民住房問題。租賃房源與商品房源打通,一方面可拓寬租賃住房房源渠道,另一方面可同步推進商品房庫存與公租房及租賃市場有效銜接轉換,促進庫存去化。年初住建部發文要求加快培育和發展住房租賃市場,此次中央經濟工作會議再次提出,在強調其去庫存作用的同時,更為我國長期住房體系的建立健全確立了方向。

中國指數研究院分析認為,進城務工人員主要通過租賃方式解決住房問題,但掣肘於此前保障房政策限制,無法被納入公租房保障對象範圍。此次公租房保障對象範圍擴大,將帶來大量公租房源需求,當前保障房貨幣化分配佔比越來越高的背景下,各地可以通過購買的方式,把適合作為公租房或者經過改造符合公租房條件的存量商品房轉為公共租賃住房,有效推動商品房源去化。

會議還提到,要發展住房租賃市場,鼓勵自然人和各類機構投資者購買庫存商品房,成為租賃市場的房源提供者;鼓勵發展以住房租賃為主營業務的專業化企業。目前,我國住房租賃市場供求總量不平衡、供應主體較為單一,鼓勵自然人和各類投資機構成為租賃市場的房源提供者,一方面有利於擴大租賃供給, 拓寬供應渠道,滿足以新市民為代表的市場需求,另一方面提出將庫存商品房作為轉化源頭,有利於進一步推動庫存去化。

亞豪機構市場總監郭毅表示,關於如何鼓勵發展以住房租賃為主營業務的專業化企業,預計決策層隨後還將頒佈相應政策,共享辦公模式、創客空間等有望因此迎來發展的春天。

房企兼併重組或提速

中央經濟工作會議還提出,要鼓勵房地產開發企業順應市場規律調整營銷策略,適當降低商品住房價格,促進房地產業兼併重組,提高產業集中度。

2019年以來,中央及各級政府出台多項政策支持地產行業,但隨着效用邊際遞減,政策重點轉向發力企業端,刺激房地產企業提升經營層次順理成章。從實際情況來看,依託房企主動降價帶來的效果可能有限,但可以預期的是,如果部分三、四線城市房企能積極進行價格調整,完全可以吸引部分農民工羣體的購房需求,不過這仍取決於房企的預期利潤收益與現金流週轉。中國指數研究院分析認為,給予降價房企一定的税費、信貸支持可能更易於調動其積極性和投資信心。

“這是鼓勵企業低價跑量的做法,應該説有積極作用。”嚴躍進表示,“2019年房價上漲過快,其實引起了一定市場恐慌。新政引導房企降價, 穩定市場預期,將對明年房企定價策略產生積極影響。另外,對於一些中小房企來説,去庫存被列為新政的重點內容,也激發了他們對明年房地產市場升温的憧憬。”

不過也有業內人士認為,房價下跌會導致購房人持幣觀望。當房價出現回落預期時,房地產成交量會萎縮,不利於去庫存。另外,如果房價明顯下降,還會直接影響土地出讓、資產貶值,這是地方政府最不希望看到的。未來,地方政府可能採購部分商品房並將其轉化為保障房,倘若房企配合政府降價刺激購房需求,那麼採購價格會低於市場水平,從而達到降低房價目的。在庫存量偏大的三、四線城市,這種針對性降價操作具備可行性。

長期看,通過兼併重組提升行業集中度,能夠以最小的成本盤活存量,更重要的是可以進一步鼓勵企業做大做強,提升行業整體開發運營水平,實現房地產市場供需的高效匹配。中國指數研究院認為,在引導房地產企業兼併重組方面,政府仍有相當大的政策空間可以操作,特別是在上市房企間的資本運作上,可以考慮鼓勵其先行先試。在資本市場上,最近已稍顯熱鬧的房地產板塊,接下來可能還會持續發酵升温。