一季度迎政策寬鬆期 多省密集發佈房地產去庫存政策

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2019年以來，已有遼寧、重慶、福建、湖南、內蒙古等地提出加快房地產去庫存，或下發文件促進房地產企業健康發展。業內人士指出，多地密集發佈房地產去庫存政策，預計後續更多地區將出台不同力度的政策。整體看，房地產市場有望在一季度迎來密集的政策寬鬆。由於不同城市之間庫存差異較大，房企如何選擇城市佈局等值得深入研究。

化解庫存成“高頻詞”

遼寧提出，2019年全省住房城鄉建設工作將重點在化解房地產庫存，深入實施保障性安居工程和棚户區改造。

重慶下發《關於進一步落實涉企政策促進經濟平穩發展的意見》，其中提到促進房地產企業健康發展的多項具體舉措。包括房地產開發相關税率下調、税務免除、給予貸款支持等。

福建提出，要制定有針對性的政策，積極消化庫存，抓好保障性安居工程建設，推進以滿足新市民住房需求為主的住房制度改革，完善購租並舉的住房制度，促進房地產業健康發展。鼓勵各市、縣根據實際制定政策。

湖南在全省住房和城鄉建設工作會議提出，湖南房地產發展去庫存壓力很大，有的地方去化週期達2至3年，必須採取強有力措施。湖南提出，要大力發展租賃市場、支持農民工進城落户、充分發揮住房公積金政策效應。

海南提出，2019年將通過深化户籍制度改革、推進棚改貨幣化、實施公租房貨幣化等措施引導消費需求，加大消化商品房庫存。同時，還將加快推動房地產結構調整和轉型發展，逐步降低商品住宅開發比例，增加經營性房地產比重，推動房地產向多元化產品轉變。

此外，四川提出支持農村居民進城購房，推進以滿足新市民為出發點的住房制度改革。大力推進棚改和其他拆遷貨幣化安置，實施公租房保障貨幣化。促進住房消費，發展和培育租賃市場，為房地產業發展創造良好市場環境。

政策有望保持寬鬆

中原地產首席分析師張大偉指出：“多地密集發佈去庫存政策，預計後續會有更多地方出台不同力度的政策。整體看，房地產市場有望在一季度迎接一輪密集的政策寬鬆。”

當下經濟發展缺乏動力，房地產依然是重要引擎。由於各地樓市分化嚴重，因城施策將成為未來房地產刺激政策的主流。

廣發證券[-3.93% 資金 研報]分析師樂加棟表示：“2019年1月以來，多省市密集出台地產新政加快推進去庫存進程，其中保障房貨幣化是着力點。

預期行業政策存在進一步寬鬆的空間，包括供給側的定調去庫存、保障房貨幣化，以及需求側的信貸金融支持合理住房需求、税費減免優惠加大、降低剛需購房門檻、農民工市民化等。”

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示，從樓市政策基調看，去庫存仍將是2019年樓市重要調控方向。為化解高庫存壓力，未來有望繼續通過購房貸首付款降低、減少交易環節税收、公積金貸款政策進一步放鬆等利好組合拳來擴大有效需求，穩定房地產市場。

上海易居房地產研究院分析預計，2019年央行和銀監會等部委將繼續支持首套房貸、二套改善需求等合理的自住需求，比如首套房貸首付比例降至二成，二套房貸首付比例降至三成等。

同時，隨着公積金改革的推進，住房公積金用於購買地方政府債券、政策性金融債、住房公積金個人住房貸款支持證券等高信用等級固定收益類產品的政策也將逐步落實。此外，住房銀行、房貸證券化等金融信貸政策也將繼續推進。

房企應差異化佈局

2019 年，房地產市場開始回暖，供需兩端寬鬆政策頻出促進市場量價穩步回升。目前，房地產市場庫存壓力雖有所緩解，但仍然處在較高水平，不同城市之間庫存差異較大，其中三四線城市庫存消化時間最長，部分城市已經進入市場“高危區”。相關政策有望在化解庫存方面發揮作用，不過短期內部分地區庫存高企的狀況難以好轉。

張大偉指出：“分城市來看，一線城市被標杆房企看好。特別是降息後，一二線城市樓市資金面將明顯好轉。三四線市場庫存絕對值過高，這種情況下，2019年市場分化的趨勢將延續。”胡景暉同樣認為這種兩極分化的趨勢將持續。

胡景暉指出：“在需求側的推動下，北京等一線城市的樓市未來還算樂觀，但豪宅化趨勢卻使得在總量去化之外又有了結構性的去化問題。”

中國指數研究院分析指出，目前大部分城市商品房庫存量大，市場存在一定風險。住宅市場方面，北京、上海、深圳、南京、杭州等少數城市長短期均無壓力，市場前景較好;寧波、無錫、徐州、長春等城市短期庫存尚在合理範圍，但因前期土地供應量偏大，中長期去庫存有壓力，其中徐州、洛陽、大連等部分城市壓力較為突出。

另外，通過對城市分區的銷售、庫存情況分析，住宅市場整體較好的城市，各分區的表現也各異，有些區域風險依然很大;而市場整體表現較差的城市，也有個別區域值得挖掘。

中國指數研究院建議，房企在城市選擇方面應“揚長避短”，重點關注有潛力的城市和區域，遠離庫存量大，消化時間長的城市和地區。同時結合自身產品特點和未來發展規劃，審慎進入地王頻現、樓價飆高的熱點城市。

庫存去化方面，首先應根據自身發展情況適時調整價格，加快去庫存進程;其次，以消費需求為導向，深入挖掘客户需求，合理調整產品結構，打造適合當地居民需求的產品;同時，着重提升產品、服務品質，進一步改善居住體驗，豐富社區服務產業鏈，探索構建新型社區。