國五條細則

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新的國五條實施細則，普遍感覺明顯是針對當前房價上漲預期增強而採取的更加嚴厲的調控措施。具體包括6個方面：

一、完善穩定房價工作責任制

認真落實省級人民政府負總責、城市人民政府抓落實的穩定房價工作責任制。各直轄市、計劃單列市和省會

城市(除拉薩外)，要按照保持房價基本穩定的原則，制定本地區年度新建商品住房(不含保障性住房，下同)價格控制目標，並於一季度向社會公佈。各省級人民政府要更加註重區域差異，加強分類指導。對行政區域內住房供不應求、房價上漲過快的熱點城市，對存在住房供過於求等情況的城市，對執行住房限購和差別化住房信貸、税收等政策措施不到位、房價上漲過快的，要進行約談和問責。

二、堅決抑制投機投資性購房

要在嚴格執行《國務院辦公廳關於進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》(國辦發〔20xx〕1號)基礎上，進一步完善現行住房限購措施。限購區域應覆蓋城市全部行政區域;限購住房類型應包括所有新建商品住房和二手住房;購房資格審查環節應前移至簽訂購房合同(認購)前;住房供需矛盾突出、房價上漲壓力較大的城市，要在上述要求的基礎上進一步從嚴調整限購措施;其他城市出現房價過快上漲情況的，省級人民政府應要求其及時採取限購等措施。各地區住房城鄉建設、公安、民政、税務、人力資源社會保障等部門要建立分工明確、協調有序的審核工作機制。要嚴肅查處限購措施執行中的違法違規行為，對存在規避住房限購措施行為的項目，要責令房地產開發企業整改;購房人不具備購房資格的，企業要與購房人解除合同;並嚴肅處理相關責任人;情節嚴重的，要追究當事人的法律責任。

繼續嚴格實施差別化住房信貸政策。嚴格執行第二套(及以上)住房信貸政策。要強化借款人資格審查，嚴格按規定調查家庭住房登記記錄和借款人徵信記錄，進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。

充分發揮税收政策的調節作用。税務、住房城鄉建設部門要密切配合，對出售自有住房按規定應徵收的個人所得税。

三、增加普通商品住房及用地供應

各地區要根據供需情況科學編制年度住房用地供應計劃，保持合理、穩定的住房用地供應規模。原則上20xx年住房用地供應總量應不低於過去5年平均實際供應量。住房供需矛盾突出、房價上漲壓力較大的部分熱點城市和區域中心城市，以及前兩年住房用地供應計劃完成率偏低的城市，要進一步增加年度住房用地供應總量，提高其佔年度土地供應計劃的比例。加大土地市場信息公開力度，市、縣人民政府應於一季度公佈年度住房用地供應計劃，穩定土地市場預期。各地區要繼續採取有效措施，完善土地出讓方式，嚴防高價地擾亂市場預期。各地區住房城鄉建設部門要提出商品住房項目的住宅建設套數、套型建築面積、設施條件、開竣工時間等要求，作為土地出讓的依據，並納入出讓合同。

各地區發展改革、國土資源、住房城鄉建設部門要建立中小套型普通商品住房建設項目行政審批快速通道，提高辦事效率，嚴格落實開竣工申報制度，督促房地產開發企業嚴格按照合同約定建設施工，加快中小套型普通商品住房項目的供地、建設和上市，儘快形成有效供應銀行業金融機構要在符合信貸條件的前提下優先支持其開發貸款需求。

四、加快保障性安居工程規劃建設

全面落實20xx年城鎮保障性安居工程基本建成470萬套、新開工630萬套的任務。各地區要抓緊把建設任務落實到項目和地塊，確保資金儘快到位，儘早開工建設。繼續抓好城市和國有工礦(含煤礦)、國有林區、墾區棚户區改造，重點抓好資源型城市及獨立工礦區棚户區改造;積極推進非成片棚户區和危舊房改造，逐步開展城鎮舊住宅區綜合整治，穩步實施城中村改造。

強化規劃統籌，從城鎮化發展和改善居民住房條件等實際需要出發，把保障性安居工程建設和城市發展充分結合起來，在城市總體規劃和土地利用、住房建設等規劃中統籌安排保障性安居工程項目。要把好規劃設計關、施工質量關、建築材料關和竣工驗收關，落實工程質量責任，確保工程質量安全。要合理安排佈局，改進户型設計，方便保障對象的工作和生活。要加大配套基礎設施投入力度，做到配套設施與保障性安居工程項目同步規劃、同期建設、同時交付使用，確保竣工項目及早投入使用。

加強分配管理。要繼續探索創新保障性住房建設和管理機制，完善保障性住房申請家庭經濟狀況審核機制，嚴格准入退出，確保公平分配。加大保障性安居工程建設、分配和退出的信息公開力度。嚴肅查處擅自改變保障性安居工程用途、套型面積等違法違規行為。要加強小區運營管理，完善社區公共服務，優化居住環境。

五、加強市場監管和預期管理

20xx年起，繼續嚴格執行商品房銷售明碼標價、一房一價規定，嚴格按照申報價格對外銷售。各地區要切實強化預售資金管理，完善監管制度;尚未實行預售資金監管的地區，要加快制定本地區商品房預售資金監管辦法。對預售方案報價過高且不接受城市住房城鄉建設部門指導，或沒有實行預售資金監管的商品房項目，可暫不核發預售許可證書。各地區要大力推進城鎮個人住房信息系統建設，完善管理制度，到“”期末，所有地級以上城市原則上要實現聯網。

加強房地產企業信用管理，研究建立住房城鄉建設、發展改革、國土資源、金融、税務、工商、統計等部門聯動共享的信用管理系統，及時記錄、公佈房地產企業的違法違規行為。對存在閒置土地和炒地、捂盤惜售、哄抬房價等違法違規行為的房地產開發企業，有關部門要建立聯動機制，加大查處力度。國土資源部門要禁止其參加土地競買，銀行業金融機構不得發放新開發項目貸款，證券監管部門暫停批准其上市、再融資或重大資產重組，銀行業監管部門要禁止其通過信託計劃融資。税務部門要強化土地增值税的徵收管理工作，嚴格按照有關規定進行清算審核和稽查。住房城鄉建設、工商等部門要聯合開展對房屋中介市場的專項治理工作，整頓和規範市場秩序，嚴肅查處中介機構和經紀人員的違法違規行為。有關部門要加強房地產開發企業資本金管理，加大對資產負債情況的監測力度，有效防範風險。

各地區、各有關部門要加強市場監測和研究分析，及時主動發佈商品住房建設、交易及房價、房租等方面的權威信息，正確解讀市場走勢和有關調控政策措施，引導社會輿論，穩定市場預期。要加強輿情監測，對涉及房地產市場的不實信息，要及時、主動澄清。對誘導購房者違反限購、限貸等政策措施，造謠、傳謠以及炒作不實信息誤導消費者的企業、機構、媒體和個人，要進行嚴肅處理。

六、加快建立和完善引導房地產市場健康發展的長效機制

各有關部門要加強基礎性工作，加快研究提出完善住房供應體系、健全房地產市場運行和監管機制的工作思路和政策框架，推進房地產税制改革，完善住房金融體系和住房用地供應機制，推進住宅產業化，促進房地產市場持續平穩健康發展。

細則解讀

看點一：調控政策從嚴從緊 更具針對性

針對近期市場預期的變化，通知關於限購、限貸等要求，體現出從嚴從緊的特點。

比如對於已實施限購措施的城市，要求進一步完善現行住房限購措施。明確指出“限購區域應覆蓋城市全部行政區域;限購住房類型應包括所有新建商品住房和二手住房;購房資格審查環節應前移至簽訂購房合同(認購)前”等。

其中“其他城市出現房價過快上漲情況的，省級人民政府應要求其及時採取限購等措施”，意味着限購範圍有擴大的可能。

對於二套房貸政策，體現出差異化要求的特點，沒有統一要求提高首付款比例和貸款利率，而是要求“對房價上漲過快的城市，人民銀行當地分支機構可根據城市人民政府新建商品住房價格控制目標和政策要求，進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。”

另外，税收的調節作用加大。政策首次明確二手房交易中的個人所得税將會嚴格按照個人所得的20%徵收，這將會增大交易成本，對二手房市場將會產生明顯影響。

鏈家地產市場研究部張旭表示，整體來看，新一輪的調控政策在信貸、税費等市場調控措施以及行政性調控措施方面均有所加強，將促使購房者預期出現明顯轉向，特別是對於前期房價上漲較快的一線城市，這種市場反轉可能會表現得更為明顯。同時，調控更加趨向差異化，針對不同區域的市場特徵，政策更有針對性。

看點二：加強預期管理 重視信息公開

從近年來幾次房地產市場起伏的情況來看，市場預期的不穩定性是其中的關鍵因素之一。

通知此次明確提出加強預期管理。一方面是要求及時公佈信息，通知要求，各地區、各有關部門要加強市場監測和研究分析，及時主動發佈商品住房建設、交易及房價、房租等方面的權威信息，正確解讀市場走勢和有關調控政策措施。另一方面，對涉及房地產市場的不實信息，要及時、主動澄清。

中國房地產業協會副會長朱中一説，無論是涉及短期調控措施還是關乎長期制度建設，只有及時將政策走向、市場供求關係等信息向羣眾傳遞清楚，並且堅決遏制各種曲解調控意圖、觸碰調控底線和紅線的行為，嚴防投機和投資性需求跟風炒作造成的市場混亂，最終形成穩定的市場預期，才有助於百姓理性消費，鞏固調控成果。

看點三：公佈工作時間表 加強社會監督

在這份通知中，有幾個時間表，令人關注。

——各直轄市、計劃單列市和省會城市(除拉薩外)，要按照保持房價基本穩定的原則，制定本地區年度新建商品住房(不含保障性住房)價格控制目標，並於一季度向社會公佈。

——市、縣人民政府應於一季度公佈年度住房用地供應計劃。

——20xx年底前，地級以上城市要把符合條件的、有穩定就業的外來務工人員納入當地住房保障範圍。

——大力推進城鎮個人住房信息系統建設，到“”期末，所有地級以上城市原則上要實現聯網。

中原地產市場研究部總監張大偉表示，列出具體的工作時間表，既能有效推動工作，同時有助於社會監督，體現出政府加強房地產市場調控的決心。