最新物業管理方案（精選21篇）

最新物業管理方案 篇1

第一部分

項目物業管理的定位及總思路

一、本項目物業管理的定位

（一）、本項目業態對物業管理的要求

1、本項目業態對物業管理的基本要求

本項目的`物業主要為商業性和經營性的，除此之外還有相當部分的物業用於居住使用，故此要求物業管理具備以下功能：

1）、維護和維修。即對物業維護和維修，對日常使用環境和生活、工作秩序的維護；

2）、組織和協調。對日常相關物管及社區活動進行組織和協調，對業主之間及業主與開發商、物業公司之間的交流進行組織和協調；

3）、經營和管理。對物業的使用、出租、出售進行經營，對客户檔案和物業檔案進行管理；展開相應的物業服務經營活動；

4）、服務。向業主和使用權提供必要的各類生活服務和增值服務及商務服務。

2、本項目業態對物業管理的特殊要求

除了對物業管理基本常規的要求外，本項目還對物業管理提出了一些特殊的要求，主要是用來配合物業的銷售和經營的要求，主要有：

1）、在銷售期中為銷售工作提供相關的配合性服務；

2）、在項目銷售期中配合開展物業招商、招租工作；

3）、在項目銷售期中配合提供物業管理文件和法律文書；

4）、在項目銷售期中配合銷售向客户解釋物業管理相關問題；

5）、在銷售期中向客户展示項目物管水平，配合提升項目品質。

（二）、本項目物業管理的定位

1、本項目物業管理的檔次

本項目物業管理的主要客户羣為商鋪的經營者以及酒店公寓的業者和使用者，由經營業態和未來可能的使用者可以看出，其對物業管理的要求產高，在服務水平、服務質量各方面均要求較高，故此本項目物業管理不能以一種常規的水平來要求，而是要求有一定的品牌性，至少有星級酒店的服務水平。

2、本項目物業管理形式

根據本項目物業管理檔次和業態對物業管理的要求，本項目物業管理的主要形式實質是酒店及商業經營管理，即以經營管理為核心，以經營帶動服務，以服務促進經營。

3、本項目物業管理的定位

按照以上要求本項目物業管理定位應該是：複合式高檔物業管理。

二、本項目物業管理的總思路

本項目物業管理的總體思路是：全程介入，系統運作，有機銜接。借用品牌提升檔次，以服務促進經營，經營帶動服務。整個物業服務體系的核心在於：以品牌奠定基礎，促進銷售，帶動服務，高水平服務和高效益經營互動，最終強化品牌，獲得利潤。

第二部分

本項目物業管理體系的建立

一、本項目物業管理的模式構想

按照物業管理的總思路，結合本項目實際銷售和物業管理運作的要求，提出本項目物業管理的基本模式為：引入品牌，委託管理，專業化運作，全程式服務。以品牌促進銷售、招商，以招商推動經營，以經營支撐服務，以服務增進經營。

二、本項目物業管理組織構架

本項目物業管理雖然管理物業的規模不大，但所涉及的球節較多，各環節之間的聯繫複雜，除了物業服務管理外，還有較強的經營管理工作，因此本項目物業管理的組織構架較為特殊。

1、基本組織機構建立的模式

本項目根據以上實際運作的要求和運作模式的要求適合於採用直線矩形模式。

2、本項目的基本組織機構圖

該部門一般需1~2名資深顧問。

2）、工程部

該部門主要是執行本項目物業及設施的維護、保養和維修的任務，直接接受物管部經理領導。該部門設主管1人，水電、土建、機電三個專業的工人每個2種1~2人。

3）、綠化保潔部

該部門主要是負責本項目公用、共用部位綠化，環境衞生的清潔和保潔，直接接受物管部門經理領導。該部門一般需4~5人，綠化人員1人。

4）、保安部

該部門主要對本項目日常經營秩序及生活秩序的維護，負責項目業主及使用者的生命及財產安全，並對周圍影響樓區生活噪聲及設施進行及時清除，直接接受物管部經理領導。該部門設保安隊長1人，保安人員3人。

5）、酒店部

該部門主要負責對本項目酒店公寓部分的客户檔案管理，負責該部分物業的出租經營及日常鐘點式經營。該部門設置主管1名，工作人員5~6人，主要在前台。

6）、商業部

該部門主要負責對本項目在交房後對商鋪進行招商及出租，及對商鋪、物業及商鋪客户檔案的建立與管理，直接接受經營部主管領導，該部門設置檔案管理人員1名，商鋪招商及出租人員2名。

7）、多經部

該部門主要負責本項目在交房後對一些有償服務項目的實施，如家政、裝修等直接接受經營部主管領導。該部門設置人員2名。

8）、財務部

該部門主要負責本項目物業管理運行日常財務工作，同時負責經營部的財務手續辦理。直接接受總經理領導。該部門設置會計1名，出納1名。

最新物業管理方案 篇2

一、物業管理前期籌備工作

（一）簽訂合同後，管理人員、水電工、保安人員，應提早介入瞭解圖紙熟悉房屋結構、性能、水電管道佈局，智能化安防監控系統等管理中應注意事項，加強培訓，為往後提高、保養、維修、保值、增值打下基礎，為業主解決後顧之憂。

（二）建立整理樓宇的詳細資料，組織整理設備檔案，資料檔案及業主資料，做到檔案齊全，有序管理。

（三）依據相關文件及本小區住宅特點制定《巴黎花園業主公約》，《管理處崗位職責》，以及員工的規章制度。

（四）制訂詳細的設備，設施維修，房屋保養計劃和檢查制度，《水電設施、設備巡檢計劃》，《公共照明維護計劃》，《監控與消防系統維護計劃》等。

（五）規範各部門的日常管理工作，做好人員調配崗位培訓，一個月內所有員工務必全部到位，並針對項目管理特點現場培訓，提高實用素質。

二、接管後的日常管理服務工作

（一）、設接待處，白天有專職人員接待住户，處理服務範圍內的公共性事務，受理住户的諮詢和投訴。服務做到"十二字方針"（即禮貌、熱情、友善、樂觀、主動、平等）。

（二）安防工作：

1、保安人員着裝統一、整齊，待人要禮貌禮貌、熱情。

2、保安倒班制：實行24小時值班和巡視。

3、門衞進出管理要嚴格，來訪車輛要登記，搬遷貨物需由業主開具證明條。

4、充分發揮小區24小時電視監控系統、TV分割鏡頭監控系統、入户梯口電控防盜鎖，搞好社區智能化管理。

5、做好消防工作，建立防火、防盜職責制，定期檢查消防器械。

6、建立消防安全制度，開展消防知識宣傳教育活動。

7、配有消防系統設施設備，能隨時啟用。

8、小區內出入口設有明顯標誌，各組團、棟及單元（門）、户有明顯標誌，訂有突發火災應急方案。

9、加強與市保安和臨近派出所聯繫，建立聯防，共同維護樓區安全，以創造良好治安環境。

10、車輛收發卡並由保安員指揮進入車庫和停車場，外來車輛未經許可不得入區，自行車、摩托車和電動車派專人管理。

（三）為了保障小區內公共秩序和全體業主生命財產安全，根據《中華人民共和國治安管理公司處罰條例》和《江蘇省城市住宅區物業管理辦法》，特制定本規定：

1、各業主（住户）應將全部常住人員狀況如實填寫在《巴黎花園業主入住登記表》中，並留下緊急聯繫辦法；

2、小區內公共區域的公共秩序維護由管理公司負責，管理公司工作人員及保安人員有權對違反小區管理規定的行為進行檢查、糾正；屋內安全由業主或使用人自己負責；

3、本小區實施準封閉式的保安管理辦法，管理公司保安人員全天候24小時值班，業主（住户）應主動配合管理公司工作，防止各業治安事件的發生；

4、各業主（住户）不得違反規定存放易燃、易爆、劇毒、放射性物口，不得利用房屋從事危害公共利益或侵害他人正當權益的活動；

5、為了保障業主利益，凡個人攜手箱、包裝箱及大件物品離開小區，需事先填寫《物品搬遷登記表》經管理公司核實同意（房屋使用者需經業主簽名同意）方可離開；

6、凡住户搬離小區應提前通知管理公司，並填寫《物品搬遷登記表》，經業主簽名同意、經管理公司核實後方可離開小區；

7、各業主（住户）有職責關好自家的門窗，並保障治安報警設施的完好及有效使用；

8、住宅區內嚴禁進行一切違反治安管理條例和角犯法律的活動。

（四）、環衞綠化工作：

1、公共部位及商場門前衞生區，管理處派專職衞生員做到垃圾日產日清，樓道每3天清掃1次，樓梯扶手每3天擦洗1次；共用部位玻璃每季清潔1次；路燈、樓道燈每半年清潔1次，及時清除小區內主要道路積水、積雪。

2、生活區按幢設立垃圾箱，垃圾實行袋裝，定點堆放、定期清運。

3、二次裝修房屋共用部位持續清潔，對亂貼、亂畫，擅自佔用和堆放雜物現象定期清理。

4、商業網點管理有序，貼合衞生標準，無亂設攤點、廣告牌現象。

5、做好二次供水衞生檢查，定期清洗，並做好水質檢報告書；公共雨、污水管道每年疏通1次；每季度檢查1次，及時清掏；化糞池每半年檢查1次，每年要清理一次。

6、聘請專職園藝工對小區內的綠化進行細心保養和修整，按照綠化的不同品種、不同習俗、不同季節、不同生長期，適時確定不同的養護重點，制定不同的養護計劃，為小區帶給一個優雅的環境。

（五）環境和衞生管理規定

為了持續小區的乾淨整潔，為全體業主創造一個安全、禮貌、優雅、舒適的生活環境，特制定以下規定：

一、本住宅區內實垃圾袋化管理，各業主（住户）傾倒垃圾時應繫好垃圾袋口，投放到樓前垃圾箱內。

二、本住宅區內任何公共場所均不得隨地吐痰，不準亂倒垃圾、雜物、污水和隨地大小便。

三、切勿將垃圾、菜葉、布屑、膠袋、廢紙和硬殼等雜物投入下水道內，如使用不當而導致堵塞或損壞時，業主（住户）應及時通知管理公司進行處理並承擔相應費用。

四、住宅區內任何公共地方，均不得亂塗亂畫亂貼，違者應負責粉刷、更新費用，如屬兒童所為，應由家長負責。

五、凡在公共場所亂貼、亂派廣告、標語、傳單者，除責令期限期清理現場、恢復原狀外，還將視狀況追究相關當事人的職責。

六、豢養寵物的業主（住户）應遵守有關規定，並妥善管理好自己的寵物，不得讓寵物大聲嚎叫以及在公共場所大小便。

七、持續小區的安靜，不得在休息時間（12。00-14。00，19。00-8。00）製造噪音。

八、愛護小區綠化、不踐踏草地、攀折花木，不在公共場所晾曬衣物。

（六）、房屋及設備、設施管理：

1、房屋質量，設備設施維修在保修期內應及時反饋給建設單位，協助建設單位與業主的溝通，便於做好保修工作。

2、與業主協商做好房屋公共部位與設備設施的定期保養、保修以使得到保值增值。

3、建立設備台帳，並設置標誌，以示區別和了解。

4、公共照明及線路，水電維修，安防監控網絡，每一天完成巡查養護，所有設備均按《維保計劃》進行維保。

5、公司每一天應派人到樓宇現場檢查一次，對於存在問題，及時提出整改。

6、做到小修，業主隨叫隨到，30分鐘完成；中修但是夜，大修不超過二天；急修30分鐘內趕到現場，及時回訪。

（七）、加強二次裝修跟蹤管理，業主委員會協助管理處與業主簽定二次裝修有關規定的協議，每一天檢查一次，協調好鄰里關係，引導業主按規定裝修，共同護房屋質量。

（八）、用心開展便民服務，建立熱線電話，方便業主，為業主代辦中介，代購機船票、代請保姆、代請鐘點工等。

（九）、根據本小區狀況，做到微笑相迎，熱情周到，禮貌服務，竭盡努力讓業主滿意。

三、小區車輛管理規定

1、自覺遵守小區交通管理規定，愛護道路，公用設施，不亂停亂放；

2、管理區域內車輛行駛停放應注意前後左右規定的安全距離；

3、車輛管理員應提醒車主停放好車輛後鎖好車門，調好防盜系統至警備狀態，車內貴重物品應隨身帶走；

4、機動車輛在物業區域行駛，時速不得超過5公里，嚴禁超車，機動車輛在物業範圍內禁止鳴號；

5、不準在小區內任何場所試車、修車、練習；

6、不準輾壓綠化草地損壞路面、損壞路牌和各類標識，如有損壞應照價賠償；

7、不準在人行道、車行道、消防通道上停放車輛（機動車輛只能在停車場指定車位內停放，非機動車務必停放在專用場地內（消防車、警車、救護車除外）；

8、不損壞停車場消防、通信、電器、供水等公用設施；

9、持續停車位清潔，不得將車上的雜物和垃圾丟在地上，有漏油、漏水時，車主應即行處理。

四、管理模式

（一）擬採取的管理方式

服務質量是企業生存之本，管理處務必貫徹以下標準：管理無空擋，服務有標準，投訴有反饋，辦事有時限，考核不遷就，獎懲有力度，滿意見真情。物業管理要上水平，就要發揮社區整體上下功夫，構成物業管理企業，業主委員會、社區居委會、省軍區各級官兵、公安派出所等部門緊密聯繫的"共建"機制。

（二）管理處組織機構

1、辦公室：

（1）負責日常事物，代收代發報紙信件

（2）二次裝修管理

（3）檢查樓宇和綠化養護、保潔

（4）協調處理鄰里關係

2、工程部：

（1）負責房屋質量檢查

（2）建立設備設施維保計劃

（3）做好日常維修保養工作

3、財務部：

（1）管好用好財務

（2）負責日常收管理費、代收水電費

（3）統購日常維修器材、分發器材

4、保安部：

（1）選好保安員搞好培訓，管好保安

（2）加強消防檢查，做好防火防盜維持小區良好治安秩序

（3）與街道建立聯網治安，加強周邊環境安全

（三）管理人員的配備

1、管理處主任1人，全面負責小區日常事務管理。

2、樓管員1人，負責樓宇的檢查服務及收費等。

3、水電工2人，負責小區日常水電及工程維修。

4、保潔工8人，負責小區公共衞生，全日制保潔。

5、綠化工2人，負責小區綠化日常養護。

6、保安10人（2出口），24小時值班。

7、車管員1人，負責汽車、自行車、摩托車、電動車管理。

如上共計25名。

五、人員的選拔和培訓管理

（一）人員選拔

根據本小區的特點及所需的服務要求，適應今後的管理及服務水平，所聘用的各基層管理員將依據其資歷及實質管理經驗調配適宜的工作崗位，逐步向社會公開招聘具有專業水平的，實踐管理經驗豐富的，善於協調各種人際關係的高素質人才。

（二）培訓目標及方式

為了適應物業管理行業日益趨向市場化、專業化、綜合化、社會化的發展趨勢，我公司將嚴格選聘人員，所聘用的各基層管理員工將依據其資歷及實質管理經驗調配適宜的工作崗位，除公開向社會招聘具有專業水平的，實踐管理經驗豐富的，善於協調各種人際關係，高素質、高效、精幹的人員外，還務必定期組織理論學習培訓，管理處並同時進行必要的培訓工作技能訓練，務求使其能日常管理事物的工作。

公司會採取集中與分工種培訓，將內部培訓與外部培訓相結合，造就房屋管理，電腦與檔案管理，治安管理，消防管理，水電管理，財務管理，與經營活動等專業的人才，建立高素質的管理服務隊伍，有人才能出好成果。我公司將同時負責督導及培訓各級別管理員工的專業管理知識，使其能於理論中實踐實質管理工作。

（三）培訓計劃及資料

（四）培訓考核

為體現培訓的效果並貫徹管理制度及工作經驗的落實公司於員工培訓期間通過不定期的培訓考核確保培訓的質量。

六、維修基金的管理與使用

（一）按國家有關規定收取並建立共用部位、共用設施設備保修期滿後修理、更新、改造的維修基金。

（二）維修基金的使用由物業公司提出年度使用計劃，經當地物業管理行政主管部門審核後劃撥。

（三）維修基金不敷使用時，經當地物業管理行政主管部門審核批准，按業主佔有的房屋建築面積比例續籌。

（四）業主轉讓房屋所有權時，結餘維修基金不予退還，隨房屋所有權同時過户。

七、物業管理服務承諾

我公司將以"以人為本，科學管理，依法辦事，真誠服務"為宗旨，在該小區管理中採用以往的成功經驗以外，將在以下幾個方面作新的嘗試：我們將引進系統工程的方法技術，提高一體化管理水平，採取計劃目標管理、全面質量管理、督導管理協調管理等先進的管理方法。根據ISO9001：20__質量管理和質量保證國際標準中有關服務行業的要求，探索並逐步走上物業的管理標準化之路；始終強調把服務業主（住户）作為管理的重心。我們將在完善服務體系，提高服務層次，改善服務質量等方面採取一系列新舉措，瞄準物業管理先進水平，全面接管小區後，按照《宿遷市普通住宅物業管理服務等級標準》以及《物業管理委託合同》的有關條款，在物業管理委託期二年內到達沭陽縣標準化小區。

最新物業管理方案 篇3

一、概述

某項目位於甲縣城東，將是甲縣新城區及行政、文化、體育、經濟中心，地理位置優越，物業升值潛力巨大。由此良好的物業背景，某小區的物業管理水準將更顯重要。

二、目標

貫徹開發商開發某小區項目構思，引進大都市物業管理理念，通過優良的服務將某小區管理成都市居住區，讓業主在縣城裏享受都市生活氛圍。並使物業功能發揮，力促某小區物業保值增值。樹立某物管公司品牌，

三、組織

物業管理行業是一微利行業，當前多數物業管理企業處於虧損狀態。因此，物業管理企業的組織要更加簡潔、實用，降低組織內耗及勞資成本等。

反饋

運行機制

組織結構圖

經營環境圖

四、人事人事設置原則:

一人多崗，不要因人設崗。預計16名員工(按整個小區交付時設計)。序號崗位人數主要職責備註1經理1在董事會領導下，全面負責經營等。2經營部主任1具體經營事務、人事等。3辦事員3文書、財務、勞資、後勤等。財會要持證4物業管理員1具體物業管理、裝修監管、收費、維保服務等。5安全護衞員7門衞、巡更、停車管理、小區內公共秩序等。6水電工1公共區域水電設施維護、水電維修服務等。7保潔員2公共區域衞生保潔、綠化養護等。員工招聘後即由公司聘請的物業管理顧問公司進行培訓，骨幹員工將送市主管部門的崗位培訓結構培訓。培訓率100%。

五、經營預測a)經營收入:

19、14萬元(年度，以下省略)物業管理費:11、34萬元應收

12、6萬元30000x12x0、35=126000(元)

預計收入11、34萬元(收繳率90%)維修服務費:0、5萬元特約服務:5、8萬元其他收入:1、5萬元b)支出:20、25萬元人員工資福利:14萬元辦公費用:2、5萬元(辦公、安全護衞、綠化、保潔、消殺等)維修保養費用:1、5萬元税金:1、05萬元不可預見費用:1、2萬元c)潤虧:-1、11萬元d)物業接管期間前期投入:10萬元(辦公設施購置費、通訊器材、員工服裝配置費、安全護衞用品、綠化等)e)公共性服務費構成測算:21、962萬元/年，0、61元/月xm2

(1)員工的工資和按規定提取的福利費序號崗位人數工資標準工資合計1經理經營部主任18008003辦事員360018004物業管理員18008005安全護衞員750035006水電工17007007保潔員2400800工資總額合計9600工資總額合計:9600元/月;115200元/年福利:115200x23%=26496(元/年)合計:14、17萬元/年

(2)公用設施設備維修及保養費:1、5萬元

(3)綠化管理費:綠化率45%1、04萬m2x1元/年xm2=1、04萬元

(4)清潔衞生費:2人x12月x80元/月x人=0、192萬元

(5)安全護衞費:7人x200元/年x人=0、14萬元

(6)辦公費:按管理人員工資總額25%計算

5、52萬元x25%=1、38萬元

(7)固定資產折舊費:按10%計算即1萬元

(8)税費:按營收5、5%繳納即1、052萬元

(9)保險費:暫不投保(10)合理利潤:按營收8%計算1、36萬元但為減輕業主負擔，我司將通過多元化經營、特約服務，嚴控經營成本等多項措施增加收入，減少支出，從而降低公共性服務費價格，擬向政府物價主管部門申報本小區公共性服務費價格指導價格為0、35元/月xm2。

六、前期物業接管

a)派物業管理員、水電工等工程技術人員參與工程驗收(無驗收權，僅可從物業管理角度向開發商提出建議)。

b)物業接管驗收既應從今後物業維護保養管理的角度進行驗收，也應站在業主的立場上，對物業進行嚴格的驗收，以維護業主的合法權益。是物業通過竣工驗收後，對物業主體結構安全和使用功能的再驗收;供電、給排水、衞生、道路等設備設施能正常使用;房屋幢、户編號已經有關部門確認;落實物業的保修事宜(保修責任、保修期限、保修範圍)。確保保修項目、期限、標準、責任、方式的落實，重大保修項目細則與圖紙校驗到位;接管小組按《圖紙資料移交清單》，技術資料進行對照檢查，發現產權、技術資料有缺漏的，應以書面形式上報開發商，請求給予協助解決。接管小組按《設備移交清單》，對各類設備按數量、規格、性能、容量等進行對照檢查，發現接管設備(設施)與移交清單不符或有缺漏的，應以書面形式上報開發商，請求給予協助解決。接管小組對每套單元房的水、電、土建部分進行全面檢查，並將檢查記錄在冊，對發現的問題應及時督促有關單位迅速解決。在保修期內，因施工、安裝、設備等因素產生的質量問題，公司應查明原因，及時上報開發商，請求儘快解決。抄水、電、氣表的底數，記錄備案。接管驗收中若發現問題，應明確記錄在案，約定期限督促開發商督促建築商對存在的問題加固補強、整修，直至完全合格。接管驗收符合要求後，物業管理企業應簽署驗收合格憑證，簽發接管文件。當物業管理企業簽發了接管文件，辦理了必要的手續以後，整個物業驗收與接管工作即完成。

七、入夥

1、準備工作治安方面:小區四周種綠籬或安裝防護欄;增設報警系統;統一安裝防盜網、防盜窗或鋁金窗;車輛管理:增設區間道路標誌;封閉小區由多個出入口到一進一出;增設自行車棚;加固架空層車庫;垃圾清運:增設垃圾池(屋)或垃圾清運站等樓道燈:改用節能燈(如:温感、聲控或角摸式等)分步購置辦公、護衞、保潔、水電工等設備及工屬具和員工工作服等;制定入住流程;印刷入住表格;

2、協調工作與供電局、自來水公司、石油液化氣公司和郵局等單位搞好聯繫工作，保證住户入住後的水、電、氣等的供應。代業主與電話公司聯繫電話安裝事宜，爭取現場放號，方便業主。與學校、派出所和居委會聯繫，瞭解小孩轉學和遷移户口的手續辦理細節，以及有關聯繫電話，入住時公告。

3、入夥現場入夥準備、協調工作到位後，要部署入夥現場，彩旗、橫幅、花卉、背景音樂，安全護衞立崗、巡更，迎接業主入夥。舉行入夥儀式:邀請政府官員、新聞媒體、業主代表剪綵，造聲勢。注意事項:避免後期工地的灰塵、噪音等不和諧的現象。

八、物業裝修與管理業主在收樓後有權對自己所購物業進行裝修，但裝修必須在規定範圍內進行。

其有關規定包括:國家建設部發布的《建築裝飾裝修管理規定》和物業管理企業制定的《住户裝修管理規定》。根據上述規定，業主在裝修前必須向物業管理企業進行申請登記，包括填寫業主裝修申請表、領取《裝修管理規定》，根據約定在申請表上簽字，繳納裝修管理押金及保證金，經批准後方可動工。業主在裝修完成以後，物業管理企業應組織驗收，合格後即退還裝修押金及保證金。業主在裝修前向物業管理企業申請登記時，需如實填寫裝修施工內容，並註明委託施工單位及進場人數，業主、施工隊及物業管理企業三方應在申請書上簽字蓋章。

九、物業檔案的建立

物業檔案資料的建立是對前期建設開發成果的記錄，是以後實施物業管理時對工程維修、配套、改造必不可少的依據，也是更換物業管理企業時必須移交的內容之一。現代建築工程隨着科學技術的發展和使用需求的提高，樓宇設備設施以及埋入地下和建築體內部的管線越來越多，越來越複雜，越來越高科技化和專業化，因此一旦發生故障，物業檔案就成了維修必不可少的東西。物業檔案資料的建立主要抓收集、整理、歸案、利用四個環節。收集的關鍵是儘可能完整，時間上講是指從規劃設計到工程竣工的全部工程技術維修資料;從空間上講是指物業構成的方方面面，從地下到樓頂、從主體到配套、從建築物到環境，整理的重點是去偽存真、留下有用的，歸檔就是按照資料本身的內在規律、聯繫進行科學地分類與保存，利用即是在日後的管理過程中使用並加以充實。

十、日常管理

(一)房屋管理運作一覽表工作內容核對業主裝修審核巡視跟蹤監督走訪回訪熟悉收費財務頻度天一天內辦完二遍/天，入夥期間6h/天，消滅違章於未然每週三次100%標準準確符合規定，無危及安全、外觀無改變、用途無改變無亂堆亂放、亂挖亂接，無違章裝修，房屋完好率100%，投訴率1‰以下。無違章裝修及時聽取業主意見、滿足業主合理要求，業主滿意率99%以上對小區幢數、套數、面積、公共實施、管線、開關、業主幢號、房號、姓名、單位、電話以及家庭情況等隨問隨答，正確率90%以上收繳率90%以上日清月結，帳表相符，每六個月帳目向業主公開一次工作程序8:00~8:30向總值班瞭解和處理業主保修、投訴。8:30~17:00跟蹤監督、巡視、走訪、整理檔案

(二)綠化管理工作項目澆水施肥修剪整形病蟲防治除雜草保潔補苗工作要求冬春季晴天每二天澆一次水，時間近午為宜;夏秋季每天二次，時間近早晚為宜春秋季一遍，根據長勢局部加施灌木和粗生喬木春秋季多遍;冬季喬木一遍春夏秋季多遍，冬季清園，嚴重者重點防治每月一遍，嚴重者半月一遍8h/天春夏季一遍，嚴重者隨缺隨補標準均勻，保持綠色長勢良好均勻，無重、無漏喬木剪下叢生枝、內生枝、整形，灌木造型，地被草保持30~50mm長勢優良不污染環境純度90%以上保潔率99%以上綠化率95%以上程序7:00~9:30澆水、施肥;9:30~11:30除雜草、整形、保潔;13:30~15:30除殺蟲、補缺、保潔;15:30~17:00澆水、施肥

(三)房屋及公用設施維修、養護運作一覽表工作內容裝修審查、監督巡視清理室內維修室外維修及養護道路停車場天面樓梯及牆面明溝暗溝外牆供水供電供氣路燈頻度8h內隨來隨辦，隨進度進行每天一遍污水井、雨水井一遍/月，化糞池一遍/半年，污水管二遍/季急修不過夜，小修補24h內，中修二天，大修二天內有迴音檢查二遍/天，及時維修每月檢查一遍每二年漆刷一遍，每週查換梯燈一遍，隨壞隨修每週檢查一遍，即壞即修每月檢查一遍，即壞即修每月檢查一遍，責任範圍內即壞即修，責任區外及時報告有關部門每月檢查一遍，即壞即修標準符合規定，無危及安全、外觀，無改變用途熟悉房屋公用設施、種類、位置、分佈、安全要求、開關位置，公用設施完好率90%以上無堵、少污積、無缺損、井蓋完好率100%憑票收費不索要小費、好處，回訪率100%，業主滿意率90%以上平整率無積水，缺損，完好率90%以上無積水，無漏隔熱層完好整潔無缺，扶手完好，梯燈正常，無張貼痕跡暢通無積水、無塌陷無鼠洞無脱無鼓、無滲水、無違章、整齊統一運作正常，無亂搭亂接，無泄漏燈泡正常，燈罩完好率90%以上程序8:00~8:30向總值班瞭解和處理業主保修、投訴。8:30~17:00跟蹤監督、養護維修、巡視、走訪、整理檔案工作內容定崗檢查流動檢查學習與訓練消防設施家居安全違法行為裝修監督車輛行駛停放保潔單車、摩托保管突發事件學習法規教育訓練頻度24h每週一遍24h，每20分鐘一遍24h5分鐘內到達現場每週一次，每次1h標準人車進出有序，車輛發牌、登記，交費90%以上，無收購、乞討、商販等可疑人物進出。完好率100%被盜、刑事、火災、治安案件發生率2‰違章率5%以下無違章、無鳴笛叫人100%無違章採取正確、恰當措施國家和地方法規、業主公約等遵紀守法、嚴明安全護衞紀律健身、隊列等常規訓練

(四)安全護衞、停車管理

(五)保潔管理工作項目地面清潔保潔樓梯道垃圾清運消殺滅鼠、蟑螂頻度二遍/天14h/天掃二遍/周洗一遍/月二遍/天一遍/天二遍/月，向業主發藥一次/年標準地面無雜物、垃圾、道路無泥沙，無雜草、積水，單車棚、樓梯口無雜物和蜘蛛網，清潔率95%以上所有公共區域無雜物、垃圾，保潔率95%以上無雜物和蜘蛛網，無張貼、亂堆，扶手無塵，清潔率95%以上日產日清，整潔無味無污積，垃圾清運率100%無蠅、少蚊、少蟲鼠密度1%以下(夜夾法);蟑螂密度室內15m2或室外管道20m內3只以下程序5:00~7:00地面清掃;7:00~8:00清運垃圾;8:00~10:30保潔樓梯、清潔、消殺、滅四害;13:30~15:00清運垃圾;15:00~16:00地面清掃保潔。

最新物業管理方案 篇4

我校全校搬遷進入大學城，使得我校的學生公寓無論是宿舍外觀還是住宿條件都比過去有了很大的提高，這同時對我們的學生宿舍管理有了新的要求，我們在經過調研的基礎上，結合我校的實際情況，決定引入物業服務體系，使學生公寓管理由過去的單純説教向行為管理方向轉化，公寓內的服務管理向機制化、標準化服務方向轉化，公寓管理手段向企業管理的方向轉化，故特制定《廣州大學城生活區學生公寓物業管理方案》，以下稱本方案。

一、公寓物業管理的`實施範圍

根據我校的實際情況，為了做好物業管理的示範、試點工作，故先從B1~B10公寓開始試行，待成熟後再在全校推行。

二、公寓物業管理方式

成立學生公寓管理部，負責學生公寓內日常工作和物業服務監督工作。每個公寓為一個班組，由公寓宿管組長負責公寓內日常工作。員工統一着裝上崗、文明作業、規範操作。所有員工要積極做好學生信息反饋工作，做到“誠心待人、熱心服務、耐心解釋、細心工作”。進一步制定並完善了學生公寓服務內容和標準（附件1）、公寓管理部主要崗位職責（附件2）和公寓管理部工作規程（附件3）及公寓管理部員工考核制度和實施細則（附件4），按照物業管理行業標準和規範結合我校學生公寓具體工作進行管理。

三、學生公寓管理部崗位及人數

學生公寓管理部部長：1名（由中心副主任兼任） 學生公寓管理部物業監理：2名（由正式職工出任） 學生公寓宿管員：8人

學生公寓樓內保潔員：8人

學生公寓場地保潔員：1人（由工作量教少的樓內保潔員出任）

共需外聘人員16人

四、運行費用

1、人員工資；

2、員工勞保、工具等費用；

3、標牌、標示、垃圾桶等費用等； 綜上所述，運行費用約為300，000。00元。 附件1：學生公寓服務內容和服務標準 1、房屋共用部位的維護和管理

公寓管理處定期和冬、雨季節或天氣異常時對房屋居住情況進行檢查維修，或居住人發現問題及時報修。對房屋易出問題的部位，及時作出記錄備案，重點檢查。年底進行全面檢查，對共用部位及其設施設備的完損程度作出評價，制定年度維護計劃，作好檢查和維修記錄。

2、用部位及設施設備的運行維護管理

定期對共用部位及設施設備進行保養維護，保證設施設備的正常使用和運行。公寓公共設施設備完好率保持在98%以上。正確操作和使用設施設備，無因操作使用不當而導致安全事故發生。

3、環境衞生服務標準

（1）、公寓樓區域內的環境、場地及公共部位。

標準：目視地面無雜物、無塵土、無積水、無污漬；牆面乾淨整潔，無灰塵、蜘蛛、無亂貼亂畫；區域內無廢棄雜物、無亂堆亂放、無衞生死角、無異味等。

（2）、樓道、樓梯及公共設施設備。

標準：樓道和樓梯潔淨、無污漬、積水；樓梯扶手、護欄、電梯門電梯內壁無手印；門窗玻璃明淨；天花板潔淨無明顯污漬，房角和設施設備無塵土和蜘蛛等。

（3）、公寓內的公共衞生間。

標準：地面牆面乾淨、瓷磚無鏽漬、室內無異味、便池內外無雜物無污漬，垃圾清理及時，設備完好無損，金屬器具無鏽跡、無長流水、無堵塞、無滴漏現象。

4、安防服務標準

（1）、公寓管理接待處24小時管理服務值班，及時登記非本公寓內來訪。

（2）、隨時維護公寓樓周邊車輛停放秩序。

（3）、定期對公寓內的消防設施設備、共用電器進行巡視、檢修，保證樓內消防設施設備、共用電器完好，消防設施設備設置明顯的提示標誌。

（4）、公寓內嚴禁違規使用高負荷大功率電器、動用明火、私拉亂改用電線路或插座；嚴禁隨意動用消防設施設備。

（5）、來訪人員進行登記，晚間限時離開，嚴禁留宿。

（6）、公寓內無火災、失竊、觸電、鬥毆、賭博、傳播不良文化等事件和違法行為。

5、維修服務標準

（1）、24小時受理報修，一般情況下10分鐘內維修人員到場，維修及時率100%。緊急情況隨叫隨到，確因特殊情況不能及時到場處理的，應向報修人説明情況，做好解釋工作，並儘快安排處理。維修結束後，將地面清理乾淨，物品歸位。

（2）、定期對公共照明設備系統進行巡查，及時更換損壞的燈器具。公共照明完好率98%以上。

6、接待服務標準

（1）、文明服務、禮貌待人。對來訪或住宿人員，及公寓居住人員熱情接待、認真受理；

對提出的問題和需求進行認真耐心地解答和幫助解決。

（2）、認真、全面、詳細、準確地登記來訪、住宿和公寓居住人員的基本情況，並備存登記資料，以便提供服務和查詢。

（3）、按照公寓管理規定，及時辦理入住和遷出手續，保證公寓物品的及時回收，損壞處置，相關費用的收取結算。蜂巢物業管理收集並整理。

最新物業管理方案 篇5

一、指導思想：

通過開展創建活動，進一步提高管理水平，提升服務質量。

二、時間安排：

第一階段：宣傳動員、學習提高、組織落實階段，2月17-3月31日

第二階段：自檢互查、收集資料、階段，4月1-4月20日

第三階段：整改提高、迎接初檢、充實完善階段，4月21-5月25日

第四階段：準備區迎檢方案，並提出第五次整改計劃，5月26-7月5日

第五階段：請市小區辦、物業處專家指導創市優，7月1-7月30日

第六階段：召開專題會議準備創優迎檢工作，8月1-9月30日

三、組織體系：

成立創建領導小組和工作小組：創建領導小組負責部署和組織開展創建工作，統籌安排，協調一致，創建達標，工作小組負責執行實施。

創優領導組

組長：李志平

副組長：趙文喜、王健、任保鋼、葉鴻斌、樂奇波

創優工作組

組長：樂奇波

副組長：葉鴻斌（設備組長）、閃志明（環境組長）、陳楊（資料組長）

組員：曹燕、張宇、王振君、樊榮章、陳重華、楊霄、趙剛、周毅、歐洪武、劉青山、曹雪、任雅靜、何湘贛、宋國亮、石蒙、趙雁峯、蘇佳。

四、創建工作小組人員分工：

項目組：樂奇波、葉鴻斌、閃志明、陳楊負責總策劃、總落實、總監督。

資料組：陳楊、曹燕、張宇、楊霄、趙剛、周毅

檔案負責人：趙剛

負責企業的資料收集、管理規程的整理、迎檢資料的編寫和相關培訓。

協助創優資料的整理、裝訂、打印等

環境組：閃志明、歐洪武、劉青山、曹雪、任雅靜、何湘贛、韓青青、劉佳

檔案負責人：曹雪

經營部場所的環境及相關資料的整理。監管日常事務相關資料整理和收集。

裝修及樓宇外觀。小區清潔、綠化的環境及相關資料的整理。

設備組：葉鴻斌、樊榮章、宋國亮、石蒙、趙雁峯

檔案負責人：樊榮章

負責物業建築資料、機電設施、設備資料的整理和收集。

負責小區機電設施、設備正常運轉、維修及二次供水清洗、消毒工作及相關資料整理財務及電子文件組、王振君、王振君、電子文件及財務相關資料整理。

檔案負責人：王振君

安全組：閃志明、何湘贛、趙雁峯

檔案負責人：何湘贛

負責小區日常安全護衞工作、培訓及相關資料的整理，協助完成其它工作。

最新物業管理方案 篇6

我校全校搬遷進入大學城，使得我校的學生公寓無論是宿舍外觀還是住宿條件都比過去有了很大的提高，這同時對我們的學生宿舍管理有了新的要求，我們在經過調研的基礎上，結合我校的實際情況，決定引入物業服務體系，使學生公寓管理由過去的單純説教向行為管理方向轉化，公寓內的服務管理向機制化、標準化服務方向轉化，公寓管理手段向企業管理的方向轉化，故特制定《廣州大學城生活區學生公寓物業管理方案》，以下稱本方案。

一、公寓物業管理的實施範圍

根據我校的.實際情況，為了做好物業管理的示範、試點工作，故先從B1~B10公寓開始試行，待成熟後再在全校推行。

二、公寓物業管理方式

成立學生公寓管理部，負責學生公寓內日常工作和物業服務監督工作。每個公寓為一個班組，由公寓宿管組長負責公寓內日常工作。員工統一着裝上崗、文明作業、規範操作。所有員工要積極做好學生信息反饋工作，做到“誠心待人、熱心服務、耐心解釋、細心工作”。進一步制定並完善了學生公寓服務內容和標準（附件1）、公寓管理部主要崗位職責（附件2）和公寓管理部工作規程（附件3）及公寓管理部員工考核制度和實施細則（附件4），按照物業管理行業標準和規範結合我校學生公寓具體工作進行管理。

三、學生公寓管理部崗位及人數

學生公寓管理部部長：1名（由中心副主任兼任）

學生公寓管理部物業監理：2名（由正式職工出任）

學生公寓宿管員：8人

學生公寓樓內保潔員：8人

學生公寓場地保潔員：1人（由工作量教少的樓內保潔員出任）

共需外聘人員16人

四、運行費用

1、人員工資

2、員工勞保、工具等費用

3、標牌、標示、垃圾桶等費用等

綜上所述，運行費用約為300,000.00元。

附件1：學生公寓服務內容和服務標準

1、房屋共用部位的維護和管理

公寓管理處定期和冬、雨季節或天氣異常時對房屋居住情況進行檢查維修，或居住人發現問題及時報修。對房屋易出問題的部位，及時作出記錄備案，重點檢查。年底進行全面檢查，對共用部位及其設施設備的完損程度作出評價，制定年度維護計劃，作好檢查和維修記錄。

2、用部位及設施設備的運行維護管理

定期對共用部位及設施設備進行保養維護，保證設施設備的正常使用和運行。公寓公共設施設備完好率保持在98%以上。正確操作和使用設施設備，無因操作使用不當而導致安全事故發生。

3、環境衞生服務標準

（1）、公寓樓區域內的環境、場地及公共部位。

標準：目視地面無雜物、無塵土、無積水、無污漬；牆面乾淨整潔，無灰塵、蜘蛛網、無亂貼亂畫；區域內無廢棄雜物、無亂堆亂放、無衞生死角、無異味等。

（2）、樓道、樓梯及公共設施設備。

標準：樓道和樓梯潔淨、無污漬、積水；樓梯扶手、護欄、電梯門電梯內壁無手印；門窗玻璃明淨；天花板潔淨無明顯污漬，房角和設施設備無塵土和蜘蛛網等。

（3）、公寓內的公共衞生間。

標準：地面牆面乾淨、瓷磚無鏽漬、室內無異味、便池內外無雜物無污漬，垃圾清理及時，設備完好無損，金屬器具無鏽跡、無長流水、無堵塞、無滴漏現象。

4、安防服務標準

（1）、公寓管理接待處24小時管理服務值班，及時登記非本公寓內來訪。

（2）、隨時維護公寓樓周邊車輛停放秩序。

（3）、定期對公寓內的消防設施設備、共用電器進行巡視、檢修，保證樓內消防設施設備、共用電器完好，消防設施設備設置明顯的提示標誌。

（4）、公寓內嚴禁違規使用高負荷大功率電器、動用明火、私拉亂改用電線路或插座；嚴禁隨意動用消防設施設備。

（5）、來訪人員進行登記，晚間限時離開，嚴禁留宿。

（6）、公寓內無火災、失竊、觸電、鬥毆、賭博、傳播不良文化等事件和違法行為。

5、維修服務標準

（1）、24小時受理報修，一般情況下10分鐘內維修人員到場，維修及時率100%。緊急情況隨叫隨到，確因特殊情況不能及時到場處理的，應向報修人説明情況，做好解釋工作，並儘快安排處理。維修結束後，將地面清理乾淨，物品歸位。

（2）、定期對公共照明設備系統進行巡查，及時更換損壞的燈器具。公共照明完好率98%以上。

6、接待服務標準

（1）、文明服務、禮貌待人。對來訪或住宿人員，及公寓居住人員熱情接待、認真受理；對提出的問題和需求進行認真耐心地解答和幫助解決。

（2）、認真、全面、詳細、準確地登記來訪、住宿和公寓居住人員的基本情況，並備存登記資料，以便提供服務和查詢。

（3）、按照公寓管理規定，及時辦理入住和遷出手續，保證公寓物品的及時回收，損壞處置，相關費用的收取結算。

最新物業管理方案 篇7

一、項目概況

1.地理位置

該項目位於sh區與jz區的結合部，面臨武德路，北挨江津西路，南靠北湖路。

2.項目主要經濟指標

二、物業管理資料

物業管理將政策和法規為理論依據，寓管理與服務之中，建立社區服務體系。為住户帶給全方位管理，服務項目呈現多元化、全方位態勢，總體歸納為“六項管理、三類服務”，即“房屋及設施設備管理、環境衞生管理、治安消防管理、綠化管理、車輛交通管理和其它公共管理”;常規性公共服務(合同服務)委託性特約服務(非合同零星服務)和經營性多種服務(全方位、多層次的綜合服務)。

1、房屋及設施設備管理

1.1建築公共部位得到維修、養護和管理範圍包括：公共屋面、房屋承重及抗震結構部位、外牆面、樓梯間公共通道、門廳、共用排煙道。

房屋建築的維護管理實行“管養合一”主要落實在以下幾個方面：

A、工作的主動性

管理職責人與服務中心相結合，落實巡查制度及年度房屋建築維護、養護，執行房屋修繕標準、有關工程施工技術規範、健全檔案記錄、持續房屋正常的使用功能及完好。

B、工作的多樣性

根據房屋的完損狀況、季節變化、住户對象等採取日常修繕服務，季節修繕服務、重點修繕服務和特殊修繕服務等形式，並做到制度化、規範化。

C、工作的針對性

在工作中要因地制宜、因時制宜、因房制宜、因户制宜，根據住户的不同需求和所處的特定條件採取有針對性的服務措施。

1.2共用設施、設備的管理

範圍包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤氣幹線、樓內消防設施、電梯、水泵房。

共用設施設備的管理由維修管理和運行管理兩大部分組成，進行統一管理，對於不同的設施、設備進行不同的維修管理，執行相應的工作質量標準，建立設施設備管理帳冊和重要設備的技術檔案，落實定期檢查、維修、保養制度各種運行記錄齊備。到達設施設備齊全、功能正常、運行良好。

1.3市政共用設施和附屬建築物、構築物的養護和管理

範圍包括：道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠池、地上車庫等。

根據共用設施和附屬建築、構築物的類別不同，指定並落實巡查制度、維修保養制度、大中修工程的驗收制度、積累有關技術資料。對於有些專項類別，如：車庫、制定專業管理方案並實施。透過有序的工作使其到達功能正常、暢通、達標，基本完好。

1.4智能化設施設備

範圍包括：樓宇對講系統、用户寬帶數據網系統、室內紅外線報警系統，周界紅外線對射報警系統、門禁及車庫管理系統、電子巡更系統等。

根據智能系統的構成、分系統設備的組成狀況，建立起適合jt智能系統、操作性強的管理制度，從管理前期介入人員培訓入手。做好智能系統設備的檔案管理、智能系統的運行管理、系統的維護保養管理、設備維護保養工作質量的檢查及設備維修管理，並以科技為先導、智能指揮中心統一指揮、全方位服務，充分利用現有資源，提升智能系統功能，透過嚴格管理保證智能系統運作正常。

2、環境衞生管理

在jt我們遵循“高標準、嚴要求”的環境衞生管理和“高質量、高頻度”的環境衞生維護、實施環境衞生管理和環境衞生保護的職能。做好兩項工作，即衞生管理、環境管理。

2.1衞生管理

是對房屋公共部位的清潔、衞生、垃圾的收集、清運到達環衞設施齊全，實行標準化清掃保潔，垃圾日清，按計劃消毒、滅鼠、滅蟲。透過對小區的清潔衞生，區域管理的過程控制，確保向住户帶給高檔次的服務水準及高質量的生活場所。

2.2環境管理

jt的環境管理為小區禮貌潔淨、環境質量良好、資源合理利用、生態良性循環基礎設施健全、生活舒適便捷，構成環保意識，日常管理與保護有機結合，提高住户的生活質量。

3、綠化管理

綠化的功能是美化環境。透過我們的管理到達綠草蔭蔭、綠樹成蔭的效果;我們以專業化的管理養護人員，將片區負責與巡查相結合，科學合理的保養、管理小區的綠化。綠化管理的主要資料是花木、草坪的養護。

4、治安消防管理

治安消防管理工作是jt重點管理工作之一。我們要貫徹“預防為主、防治(消)結合”的方針，對所轄物業區域的治安和消防工作進行全面的管理。

5、車輛交通管理

對小區內各類車輛(汽車、摩托車、自行車等)進出、行駛、停泊實施管理工作，確保車輛安全、交通暢通、組織有序，停放整齊，創造優美的轄區環境。

6、公共管理

6.1住户裝修管理

在jt物業轄區裏，對業主及住户的裝修實行全面的監管。以確保裝修設計合理，隱蔽工程貼合設計規定及圖紙要求。裝修材料及施工過程貼合消防管理規定的要求，並安全使用。保障住宅的結構安全及小區的整體美觀，使業主有一個舒適、安寧的生活環境。

6.2搞好維修基金以及儲備金的核收與管理。

6.3協助政府進行社會管理，如在物業轄區範圍內從事人口統計、計劃生育、預防犯罪等方面的工作。

7、常規性公共服務

即物業處履行物業管理合同，為全體業主及住户帶給的經常性服務，是所有業主及轄區內住户都能夠享受到的。它貫穿於物業管理之中。如：清潔衞生服務、治安保衞服務、維修居住區環境服務等。我們將以專業、入微、優質的服務帶給給業主及住户。

8、委託性特約服務

是為某些住户羣體帶給的服務，如：為高層住户14小時開啟電梯、24小時高層供水、水泵的維修保養等。我們以專業的養護工作為業主及住户帶給舒適便利的生活環境。

9、經營性多種服務

即向業主及住户帶給便利、高效、經濟的便民服務。營造jt温馨、和諧的社區環境，努力使居民生活更方便、更迅捷。真正從居民的日常生活細節思考，以點點滴滴的積累和平凡的小事，體現物業管理的親情和為業主服務的整體水平。從而使每一位業主及住户體驗生活在jt這個温暖大家庭的幸福。我們將以業主及住户為中心，有步驟地開展各種無償與有償服務，並不斷傾聽業主及住户的意見，開闢新的服務項目。

最新物業管理方案 篇8

一、物業管理接管驗收方案

物業驗收、接管前的工作

1) 成立驗收、接管小組：

由物業管理有限公司在接管物業竣工前組織、經營、管理、工程、保安和清潔等部門有關人員前往現場，對驗收、接管工作中所涉及問題等進行考察。在此基礎上，提交公司董事會或總經理辦公會議討論確認，並制定驗收、接管工作方案，在公司領導下成立接管驗收小組。

2) 有關專業人員提前進駐小區：

提前派出工程技術專業人員進駐現場，與地盤的工作人員一起，參與機電設備的安裝調試，瞭解整個物業內所裝備的設備設施，熟悉各類設備的構造原理、性能，熟悉水、電、氣管道線路的鋪設位置及走向等，為下一步實物驗收、資料移交等工作做準備。

物業驗收、接管中的工作

1) 組成聯合交接小組，商定交接注意事項和交接日期：

管理處驗收、接管小組主動與開發商和承建單位聯繫，協商物業交接問題，及時將協商情況彙報給總公司。由開發商、承建單位和物業公司三方共同組成聯合交接小組，制定驗收方案，統一驗收標準，商定交接注意事項和交接日期。

2) 印製驗收、接管工作表格：

物業公司對所接收的建築物、設備設施，要分別列項印製驗收記錄表格。主要有：物業接管驗收移交工程資料清單，公用機電設備驗收單，公用建築、小型設施驗收單，公用機電設備驗收單，室外給排水驗收單，綠化驗收單，單元建築接管驗收記錄表，單元室內電氣設施接管驗收記錄，單元室內給排水接管驗收記錄表等。

3) 全面驗收、交接：

驗收時須有開發商、承建單位和物業公司三方共同參加，逐項進行驗收，填寫記錄單，每份驗收記錄單上均須有三方人員的簽名，驗收記錄單一式三份，三方各執一份。對驗收合格的項目，列出清單，進行交接，交接雙方在清單上簽字；對不合格的項目，註明存在的問題，提交地盤和施工單位，限期整改，整改項目須經複驗，合格後方可接收，物業公司將接收清單交管理處保存。開發商、承建單位把小區的各項資料（包括產權資料，技術資料，政府驗收合格證明，水、電、氣供應合同等）全數移交管理處，雙方注意做好移交工作的相關登記、簽字手續。

物業驗收、接管後的工作：

1) 已接收項目的管理：

管理處從接收簽字起，即組織人力對建築物和機電設備進行保護，防止被盜和破壞，同時，組織人員對已接收項目進行清潔和環境整理。認真清點、檢查、複核室內和小區的各種設施設備及有關物品，發現問題及時登記、反映、整改。

2） 入夥時業主及物業使用人收樓驗收：

管理處與開發商在入夥接待處聯合辦公，實行一條龍服務。先由開發商為業主及物業使用人辦清購樓手續，再由管理處收取入夥費用，並安排專人陪同業主及物業使用人視察房屋、驗收設施設備，辦好交接手續、交付鑰匙，對業主及物業使用人提出的房屋質量方面的問題，逐項記錄在《接管驗收記錄》四聯單上（承建商、緹香名苑管理處、業主及物業使用人、開發商各一份），並負責與承建商聯繫，限期修好，保證業主及物業使用人按時入住。

3） 歸檔小區各種資料：

建築施工圖紙、隱蔽工程資料 、各種交工驗收證書複印件、各種設備使用説明書、合格證書複印件等。

4） 擬定小區設施中不完善方面的改進計劃，並與有關方面聯繫實施。 各項工作執行企業的質量方針和目標，以及ISO9000質量管理體系標準，為物業使用人創造安全、清潔、優美、舒適、方便的生活環境。

五、物資裝備

物資裝備以滿足現代化管理需要為目的，以確保管理服務質量為根本，以為機關工作人員提供文明、舒適的辦公、生活環境為追求，結合實際情況擬定。

（一）管理用房

1.辦公用房安排

管理處前期辦公安排。關於前期維修間和倉庫位置，根據現場情況臨時協商解決。

2.宿舍與食堂安排

前期保安及工程技術人員宿舍在辦公大樓臨時解決，綜合服務樓交付使用後，管理骨幹和保安員等住宿由管理處統一解決，在某某市聘用的非保安員工儘量自行解決住宿問題。前期員工就餐問題擬與快餐公司協調解決。綜合服務樓建成後統一在正規食堂就餐。

二、業主入住管理方案

住户入住期間的管理方案，包括入住儀式、辦理有關手續、便民服務、為住户排憂解難的措施。一旦我司中標，我司將立即組織資深專家組為某某小區提供全面的前期服務，結合物業管理角度在項目規劃、設計、施工、驗收等階段提供合理化建議，為今後開展物管工作及控制管理成本打下良好的基礎，同時為進入實操階段做好充分的準備工作：

（一） 入夥（住）管理方案

1.做出入夥方案。主要包括：

（1）做出明顯的指引標識；

（2）入夥車輛的引導工作；

（3）保安的安全保衞工作；

（4）入夥期的日常保清工作；

（5）辦公傢俱的包裝物及雜物的及時收拾工作；

（6）協助物品的搬運及擺放工作；

（7）小區內搬運小車及搬運工具的配備準備工作；

（8）水電工的供水、供電的保障工作；

（9）歡迎入夥的準備工作；

（10）確定入夥時間。

2.每個房間的通電、通水檢查和最後一次清潔開荒

在入夥的前一個星期，由工程部主管帶領水電維修人員，對供電供水情況進行每個房間的仔細檢查，以確定入夥後水電暢通。

在入夥的前一個星期，在水電維修人員檢查後的房間，進行最後一次的清潔開荒，然後關閉門窗，鎖好房門。

3.掛彩旗等迎接準備工作

在入夥的前二天，我們根據事先的準備安排，做好入夥歡迎工作。

（1）在小區現場的主要出入口掛職出橫幅標語；

（2）在南北方向的兩個門口設置充氣拱門；

（3）在小區的四周設立彩旗；

（4）在建築物的周圍懸掛氣球等。

4.現場的保障及配合

按照《入夥方案》中的相關內容，入夥的當天和入夥階段，切實做好現場的保障和配合工作，以使業户方便、快捷、安全、省時、省力地順利地入住。

提示業主在入夥前明白辦理入夥手續時應帶的文件資料及準備工作，以免辦理手續時徒勞往返。

為業主辦理入夥手續時，應程序順暢，手續完善，票據正規。即時完成入夥註記。受理代辦服務手續齊全、收費合理、守時守約、保證質量。

5、業主入夥流程

1）業主向售房單位/發展商辦理售房手續後，簽訂售房合同並開出入夥通知書。

2）憑售房合同與入夥通知書到物業管理公司辦理入夥手續。

3）物業管理公司在審核資料無誤後，向業主介紹物業管理服務情況、收費情況；代發展商與業主簽訂《使用公約》。

4若業主驗房發現並提出質量問題，經確認，填寫返修表送交發展商，管理處應協助發展商對房屋進行整改後，請業主再次驗房。

5）如需二次裝修的，需到物業管理公司辦理裝修手續。

6）業户入夥流程圖如圖所示。

2、租賃住户入住流程

1）簽訂《租賃意向書》，並交付定金。如一次看中房子的可直接簽署租賃合同。

2）簽訂《租賃合同書》。合同應附有《管理公約》等有關附件。

3）由物業管理公司工作人員帶業户到現場驗收房屋，如發現有房屋質量問題的，由物業管理公司通知工程隊整改。

4）整改後或驗收房屋沒問題，業户就同物業管理公司籤驗收單，並從物業管理公司領取房屋鑰匙。

5）交付押金和首期租金。

6）如需二次裝修的，需到物業管理公司辦理裝修手續。

最新物業管理方案 篇9

為落實市十三屆人大三次會議審議通過的《關於依法加強居民小區物業管理的議案》，進一步規範物業管理活動，切實維護業主和物業管理企業的合法權益，努力提高物業管理水平，根據《物業管理條例》及有關法律、法規，結合我市物業管理工作實際，特制定本方案：

一、指導思想

以國家《物業管理條例》為依據，以瀋陽市城市管理工作會議精神為指導，以落實《關於依法加強居民小區物業管理的議案》為重點，以規範管理、提高物業服務水平為宗旨，進一步加強居民小區物業管理工作，推動我市物業管理健康發展。

二、目標和範圍

（一）目標：

1、有效解決開發遺留問題，年底前整改率到達90%；對存在工程質量問題的房屋要及時維修，維修及時率到達90%。

2、新建住宅小區推行招投標率到達100%；20xx年新進入市場的樓盤，在商品房銷售前要100%簽訂《前期物業管理合同》和《業主臨時公約》。

3、凡從事物業管理活動的企業，要100%取得《物業企業資質證書》。

4、強化對物業管理行為的監督及從業人員的培訓，物業企業經理持證率到達100%，並建立起物業管理企業誠信檔案、物業管理企業經理信用檔案。

5、大力推行物業管理，年底前對具備物業管理條件的住宅小區物業化率到達100%。

6、加強業主自治自律行為，具備條件的住宅小區年底前要到達80%以上成立業主大會和業主委員會。

（二）範圍：對全市實行物業管理的244個住宅小區進行排查。根據排查結果，進行清理整頓，進一步規範物業管理行為。

三、工作資料

（一）完善我市物業管理地方性規章建設。依據國家《物業管理條例》及相關配套法規、規章，結合我市物業管理實際狀況，通過調研，同時借鑑國內先進城市取得的成功經驗，儘快頒佈實施《瀋陽市物業管理規定》，依法加強我市物業管理活動的監督管理。

（二）全力解決開發建設遺留問題。開發建設單位作為行為主體要切實承擔起職責，按照規劃設計和施工標準，對住宅小區存在的問題從新進行完善，建委、規劃、房產等相關部門，按照各部門職責，落實到職責單位，做到誰的問題、誰負責、誰解決。並對存在開發建設遺留問題的住宅小區，逐個建立整改檔案，制定整改措施，整改合格後再行消號。個性是存在工程質量問題的房屋要確保及時維修，年底前房屋維修職責要全實到單位、到個人，維修及時率確保在90%以上。同時，有關部門要抓緊制定相應的規定和措施，明確住宅區的交付使用制度，杜絕新建住宅小區產生開發建設遺留問題。

（三）加大對物業市場的監督。

四、物業費的成本測算

管理、服務人員的工資和按規定提取的福利費。

最新物業管理方案 篇10

物業管理行業發展至今日的狀況，社會化、企業化、專業化的特徵已不僅僅表此刻規範化和精細化的管理上，各大物業公司經過多年的精心運作，在規範化和精細化服務上已構成了一套很完善的制度，如果想在物業行業異軍突起，那麼除了做好規範化和精細化服務外，經過舉辦多種活動(特約服務和社會文化)突出表現出人性化的貼心服務，將如晴天霹靂，一鳴驚人。本文將從傳統的規範化和精細化服務闡述物業管理的過程，並介紹幾種人性化的新穎服務資料。

一、管理目標：

1、業主委員會成立後12個月至18個月，到達深圳市安全禮貌(優秀住宅)小區標準；

2、業主委員會成立後24個月至30個月，到達廣東省優秀住宅小區標準；

3、業主委員會成立後36個月至42個月，到達全國城市物業管理優秀住宅小區標準；

4、小區實行封閉式管理，護衞班實行24小時值班，確保業主和住户生合財產安全；

5、小區清潔實行專職保潔員職責制，保證小區內24小時全天候乾淨、衞生、整潔；

6、小區車輛實行智能化IC卡管理，車輛憑卡進出，無卡無證車輛禁止駛出小區，所有外來車輛未經許可不得進入小區；

8、水電維修班實行24小時值班制度，業主遇到問題隨叫隨到，公共機電設備運作正常，設備完好率100%；

9、綠化按時修剪、維護、堅持花草樹木茂盛美觀，綠化完好率99%以上；

10、營造小區濃厚的文化氛圍，每年社區文化活動不得少於12次，每次參與人員不得少於300人；

11、實施不少於10項的特約服務，把物業的服務資料融入到業主的衣、食、住、行中。

二、分項指標：

1.房屋完好率：100%

2.房屋零修、急修及時率：99%

3.維修工程質量合格率：100%

4.管理費收繳率：≥98%

5.綠化完好率：99%

6.清潔、保潔率：≥99%

7.道路完好率及使用率：100%

8.化糞池、雨水井、污水井、沙井完好率：100%

9.排水管、明暗溝完好率：100%

10.路燈完好率：100%

11.汽車場完好率：100%

12.公共文體設施、建築小品完好率：100%

13.小區內重大刑事案件發生率：0

14.小區內治安案件發生率：≤1年

15.消防設施、設備完好率：100%

16.火警發生率：≤1%

17.火災發生率：0%

18.違章發生率：2%

19.違章處理率：100%

20.用户有效投訴率：≤2%

21.有效投訴處理率：100%

22.管理層員工專業培訓合格率：100%

23.特種作業員工持證上崗率：100%

24.維修服務回訪率：≥30%

25.業主(住户)對物業管理綜合滿意率：≥98%

三、突出、貼心的禮貌禮貌：三米微笑服務+站立式服務

1、三米微笑服務

管理處人員見到客户必須微笑示意，具體做法是：在距離客户三米時，必須自然微笑示意，微笑時以露出八顆牙齒為標準，等客户到身邊時，輕聲、清晰道早上好、午時好或晚上好。管理人員在見到認識的客户時，也必須遵守三米微笑服務原則。

2、站立式服務

站立式服務表此刻：

(1)各固定崗(道口崗、門崗護衞員)根據接待客户的不一樣，應在不一樣時期進行站立服務。道口崗實行16小時站立服務，早班和中班在工作服務均應樹立站姿勢的形象。門崗則應在客户上下班的高峯期站立迎賓，時間為：7：30~9：00，11：30~12：00，13：45~14：30，17：30~18：30。

(2)接待員或辦公室人員在接待客户時，在客户進門時，也必須站立並微笑致意，客户離開時，也必須站立微笑送別，並目送客户出門為止。

四、全天候的服務時間

1、護衞班實行24小時專人服務，客户有任何需求能夠得到最及時的服務。

2、維修班實行24小時專人服務，客户普通維修事項能夠得到是及時的服務，有危及客户安全的大維修也能得到緊急處理。

3、客户服務中心實行16小時專人服務，並在無專人值班的時間段出示客户服務中心所有人員的`聯繫電話，以便客户在無水值班的情景下能夠找到相關的人員。所有不值班人員在接到客户求助電話後，若不能在電話中處理了客户的問題，應第一時間趕到事故現場，給予客户最及時的關懷與幫忙。

4、管理處全體人員非特殊情景都必須留守小區，隨時待命，以便為客户供給服務。

五、豐富的社區文化活動

豐富的社區文化活動不僅僅表此刻舉辦多次的大型活動，還在於讓大部分客户能自覺的加入到社區文化活動中來，變客户被動理解管理處供給的文化活動，為客户主動參與各種活動，並在整個小區中構成一種獨特的文化氛圍，一種有別於其他小區的文化氛圍。

六、多種多樣的特約經營服務

常規的物業服務資料僅是對公共設施設備進行維修、保養，對公共場所進行管理，對全體客户供給共同的服務，而沒辦法滲透到客户個人的衣、食、住、行中，所以開展多種多樣的特約服務，不僅僅是物業服務資料的深入，也大大方便了客户的生活，同時也可為管理處獲得一些額外的收入。做好多種多樣的特約服務將是除了社區文化活動以外的另一種新穎的服務資料。

七、實行完全的封閉式管理

傳統的封閉式管理僅僅是對來訪人員和無關人員的管理，並沒有對外來送水、送飯、送報的人員進行管理，而我們實行的完全封閉式管理，是除了客户和拜訪人員能進出小區外，其他送水、送飯、送報人員將完全不能進入小區，而由我們的人來完成這些服務，進而在做好服務工作的同時，把小區的安全隱患減到最少。這也是我們做好多種特約服務所帶來的另一個好處。

最新物業管理方案 篇11

第一章管理服務理念和目標

1、“小事鑄就大業，細節成就完美”服務理念

項目的前期定位也就決定了後期的物業管理方式及內容的定位，我們認為業主從見到物業人員那天起就應該感受到的是兩個字：誠信。讓誠信注入親情，讓親情融入我們物業服務的各個環節，讓一個微笑、一棵樹木、一個電話都融會在一種親情式的服務當中。

物業管理公司在管理細節上將採用一流的服務方式,實行全天候、全方位、全過程的貼身侍俸，充分體現業主的尊貴。

2、導入ISO9000質量保證體系

小區物業管理介入及實施過程中，導入ISO9000質量管理體系，使企業在“説到、做到”的基礎上為“做好”創造了可能，使服務產品的提供不致於偏離標準化軌道。

3、建立素質優良的員工隊伍

在物業管理實施過程中，我們力求挑選一批“品德好、素質好、身體好”的有志之士充實到隊伍中來，充分發揮員工的各項優勢，同時對他們實施科學培訓，規範管理，使其不斷得到充電和提升，我們將為表現出色的員工不斷提供培訓的機會，來提高員工的自身素質。

4、創建綠色花園式社區

在項目的管理中，將根據園區現狀投入技術力量，維護植物生長。根據園區綠化現狀，公司將適時組織環境與生態的宣傳活動，增強人與自然的親和力。在適宜的時間，物業公司將根據情況安排業主參加義務植樹活動，增近彼此瞭解。

5、創造藝術社區、豐富社區文化生活

在接管項目後，我公司將在xx小區組織多種多樣的文體活動，創造小區和諧氛圍。每年跟業主一起舉辦一至兩次文體比賽和聯誼活動，增進感情溝通，廣交朋友，豐富生活情趣。

6、通過網絡方式增加與業主的溝通

我公司已經建立起自己的網站，公司充分發揮自己的長處，為方便客户，所有的疑問及要求和投訴均可在網上進行，24小時解決客户問題及時完成信息反饋予以存檔，並對客户進行回訪調查客户滿意度。客户可以足不出户，享受到物業公司的服務。我公司在項目的全部管理內容將推行數字化的管理模式。我們將對項目經理、客服人員、工程維修人員、保潔員、保安員的工作職能、儀容儀表、語言、態度、工作技能、工作效率實行百分制的量化考核標準，確保各項管理、服務按照一級服務標準執行。同時我們對客户的投訴，處理投訴的時間、過程、每項投訴的回訪、客户的意見及滿意率也通過數字和量化的形式每月向全體客户公開，以透明我們的管理服務質量，加強業主的監督機制。

7、有效的溝通渠道

我公司在進入項目後，應起到開發商和業主之間的橋樑做用，配合開發商及時解決社區業主提出的各類問題，應站在業主角度以專業眼光進行分析，對確屬質量遺留問題，必須代表業主在反應問題的同時，向開發單位提交問題解決建議。

項目工作人員對業主提出的問題，按照業主投訴處理程序規定進行完整的記錄。

記錄應對全體業主公開，並在規定時限內，向業主做出回覆。

另我公司設立了投訴熱線，客户如對我們的服務有意見可以直接撥打投訴電話。客户也可以登陸我們公司的網站，在那裏也可以通過留言形式進行投訴。

8、安全防範

物業公司24小時為業主提供高質量的安全保障，讓業主有安全感。小區實行封閉管理，24小時保安服務；燃氣管道、電氣線路、消防及安防系統安全穩定運行，使業主真正安居樂業，小區內安祥寧靜，居民無憂無慮。

（1）隱私

隨着人們生活水平的提高及越來越多的與國際交往，尊重業主/使用人的隱私權成為物業公司全體人員必須要作到的工作。

（2）舒適

致力於社區文明建設，提供高品位的生活環境，人際環境，通過物業服務，讓業主享受清潔優美的環境，社區內草綠花香，高尚文明，無污染，出行方便，處處順心，使業主以入住本社區為自豪。

（3）周到

提供全方位全天候的維修服務、清潔服務、家政服務和特約服務，業主想到的我司要想到，業主沒想到的，我司也要想到，維修服務隨叫隨到，家政服務細緻周到，處處為業主提供方便，

（4）管理目標

業主滿意，“三效”統一——這就是物業管理有限公司的管理目標。

我們物業管理企業存在的意義和價值，就是使物業的主人安居樂業，使主人的物業歷久長新。所以讓業主滿意，理所當然成為企業管理目標的核心內容。

“三效統一”是指創造社會效益、環境效益和經濟效益的最佳結合。創社會效益，為社會服務，使家庭、環境、社會、經濟協調發展；創環境效益，為用户服務，創造方便、清潔、安全、文明的時空環境；創經濟效益，為企業服務，促進企業不斷髮展壯大。

第二章項目管理機構運作方法與管理制度

一、物業管理有限公司支持並保證xx項目部正常運作

根據項目的實際情況，我們將依靠自身雄厚的優勢資源，分別在以下幾個方面做好充分的準備：

人力資源人才儲備：所有人員都經過嚴格仔細篩選，具有與xx小區同類型物業項目管理經驗兩年以上的管理人才和操作層員工；所有人員由高級專業培訓師對入場人員進行入場接管培訓教育，用很短的時間熟悉項目實際情況，即可進入工作角色。物業接管驗收工作支持：公司將派駐多名具有豐富驗收經驗的工程師到現場主持並親自進行接管驗收，減少遺留問題發生，為項目部後期管理奠定堅實的基礎。安全保衞工作支持：公司將派駐強有力的安全保衞隊伍接管項目部，保證在物業

接管期間、物業管理期不出現安全隱患，同時對項目部安全保衞工作提供大力支持。豐厚的財務資金支持：在項目部接管期間，財務資金來源是物業項目部的主要問題，我們有能力、有實力保證財務資金不出現不足問題。我們將預先準備好相關資金到位，在特殊情況下隨時可以使用。

二、管理服務機制

1、計劃目標管理

東居物業公司將根據《小區前期物業管理招標文件》中的服務要求與最終簽訂的委託管理合同條款，制定各項詳細服務標準和管理目標。依此標準和管理目標，公司與項目管理處簽訂《目標管理責任書》，實行獎罰目標管理。管理處將目標和服務標準進行分解，落實到各職能中心和個人進行量化考核。

2、行政監督管理

項目部在項目現場採用以下管理方式對各部門、各職能中心和班組實施管理，保證服務工作的正常運行。

（1）經濟手段：公司與員工簽訂《勞動合同》，明確崗位職責和薪金制。

（2）規範管理：由公司統一制定完整標準化的規章制度和工作流程，以此指導員工的言行，提高工作效率和工作質量。

（3）日常行政管理：小區物業項目管理處每週召開一次工作例會，制定每週詳細的工作計劃，各部門每日召開15分鐘晨會，佈置當日工作，總結前一天的工作情況，分析存在的問題，提出解決辦法。

（4）宣傳教育：通過各種宣傳教育手段，培養員工的敬業精神、責任意識，加強員工培訓，不斷提高員工的自身素質和業務水平。

3、ISO9000質量管理

管理處根據公司通過認證ISO9000的質量管理體系的要求，依據質量管理體系文件的要求和各項管理作業規程的規定，嚴格實施運行並持續改進，最大限度增強業主滿意、爭取超越業主期望。

三、管理服務流程圖

第三章管理服務人員配置

為實現我公司提出的“安全、舒適、周到、温馨”的八字服務方針，管理機構的設置要體現精幹、高效、反應快、行動快的特點；人員專業素質高、服務意識強；部門管理嚴而有序、分工合理、職責明確、管理到位。項目物業管理機構設置：“一室三部”即：總經理辦公室、客服部、安保部、工程部。

一、管理服務人員配備

1、項目經理辦公室：（共3人）

項目經理1名、副經理1名、文員1人。

2、客服部：（共14人）

客户服務經理1人、客户服務副經理1人、客服人員4人、綠化保潔員8人。

3、安保部（共25人）

安防監控4人、外包保安21人。

4、工程部（6人）

工程技術經理1人、綜合維修5人。

以上人員配備共計：48人。

二、重要崗位的任職資格條件

1、項目經理

[資格條件]

年齡限定：30~45歲之間。

性別：不限。

教育程度：大學學歷。

身體狀況：健康，無殘疾、無傳染病。

工作經驗：5年以上物業管理經驗，2年以上副總經理任職經歷。

專業知識：具備獨立運作物業管理能力，熟悉寫字樓、酒店、公寓二種以上管理運作模式，持物業管理企業經理上崗證及物業管理師資格證。

2、項目副經理

[資格條件]

年齡限定：25~40歲之間。

性別：不限。

教育程度：大學學歷。

身體狀況：健康，無殘疾、無傳染病。

工作經驗：10年以上物業管理經驗，2年以上副總經理任職經歷。

專業知識：具備獨立運作物業管理能力，持物業管理企業經理上崗證，瞭解相關法律知識、國家及地方有關經濟政策及法規法令；全面瞭解北京市房地產、物業管理行業的最新法律、法規，發展趨勢以及相關行業的關鍵信息。

3、客服部經理

[資格條件]

年齡限定：28~45歲之間。

性別：不限。

教育程度：大專以上學歷。

身體狀況：健康，無殘疾、無傳染病。

工作經驗：5年以上物業管理工作經驗，3年以上經理或副經理任職經歷。

專業知識：精通物業法規文件，良好的英語聽、説、讀、寫能力，持物業管理企業經理上崗證及物業助師資格證。

4、安保部經理

[資格條件]

年齡限定：28~45歲之間。

性別：男性。

教育程度：大專以上學歷。

身體狀況：健康，無殘疾、無傳染病。

工作經驗：5年以上涉外飯店或大型物業公司安全管理工作經驗，3年以上經理或副經理任職經歷。

專業知識：熟悉國家相關法律法規，具有豐富的消防中控管理經驗。

5、工程部經理

[資格條件]

年齡限定：30~40歲之間。

性別：男性。

教育程度：大專以上學歷，機械專業或電器工程專業。

身體狀況：健康，無殘疾、無傳染病。

工作經驗：5年以上工程管理工作經驗，2年以上經理或副經理任職經歷。專業知識：精通水、電、空調、消防、電梯，能夠審閲工程圖紙。

第四章物業管理用房及相應的管理設施的配備

四、物資裝備計劃

了保證物業公司的服務質量及滿足物業管理工作的順利進行，物業公司將根據接管進度安排物業服務物資裝備，具體情況如下：

1、為保證xx項目順利接管，我們在進場後將制定開辦費費用列項及使用計劃。並上報開發單位審核，並由開發商提供開辦費資金。在開辦費審核未果前，我司可先行墊付所需使用的資金。

2、物業管理合同簽定後一週內到位18萬元，用於開辦費的先行墊付；

3、接管驗收前一週開始按計劃購置辦公、維修工具及其它物資；

4、人員入場開始辦公之前一週，相關需求物資配置到位；

5、如根據預算資金不足，我們將申請進行追加。

第五章物業管理費用的收支預案

略

第六章物業管理分項標準與承諾

第一節物業項目投標文件承諾書

根據招標文件內容中有關項目的物業服務內容及要求，如我公司的投標文件被貴方接受，我公司承諾：

一、嚴格按貴方招標文件及我方投標文件實施物業管理服務和履行我方應盡責任；

二、承擔我方在項目投標文件中所述各項管理承諾不能履行的法律責任和經濟責任；

三、我公司將在項目的實際物業管理過程中，達到並能夠超越項目

投標文件中列明的“物業服務內容及要求”各項標準和要求。

最新物業管理方案 篇12

一、保安方面

1、本週重點是三期車位理順，目標為：小區內無車輛亂停放、業主車輛都固定車位並按序停放。門崗負責禁放無地下庫車位的車輛入院內，車管崗負責門前車位與停車秩序的管理，負責預定了固定車位的業主車輛車位不被佔用，並保證門前車輛有序停放。

2、大廈內、xx銀行門前與店內、商業店鋪、好百年、15號南辦公樓道每日2次巡邏、其中1次進店提示，增強業主對商業保安服務的感受。

3、門崗崗亭整理、雜物清除、擺放滅火器。

4、加強對三期住改商人員損壞門禁的監管，實行絕對責任制度，使用人防和技防手段確保。

5、如遇雪天根據需要應急加入掃雪。

二、保潔方面

1、重點加強樓道衞生，組織清理樓道和消防箱裏的雜物。

2、着裝、工號、防滑牌擺放等要求規範。

3、週三進行一次保潔整體大檢查，進行評比考核、獎優罰劣。

4、大廈本週重點加強門口的雜物清理、電梯間的.保潔質量、走廊的保潔質量。

5、整理地下車庫的雜物，防範火災事故。

6、安排雪天保潔的工作，確保雪天不影響業主出行。

三、工程方面

1、落實三期門禁故障排查，做好記錄，配合南京泛尼士公司維修，做好驗收和技術學習。

2、落實分區設施巡查和檢修，重點對樓道燈、草坪燈、道路燈和水電設施進行維修。

3、大廈加強對水電的控制，防止未辦手續裝修及違章裝修，做好天台門和地下室門的鎖閉。

4、重點設備間完成責任人並掛牌。

四、客服方面

1、本週重點配合做好三期車管，每天跟進保安對車輛的情況進行客户溝通，續收車位費和落實車位固定，做好客户解釋工作，防範糾紛。

2、進行業主户內可視對講故障情況的調查，並做好業主登記和驗收簽字工作。

3、分片區管理責任落實，加強對片區衞生監督、客户關係維護和費用催收工作。

4、大廈完成對破壞消防設施裝修户的承諾書籤字收集，加強出入證管理，對材料出門實行向業主通報制度。

五、其他方面

1、完成勞動協議簽訂工作。

2、完成電子巡更安裝調試。

3、落實重要商户的電價和物業費的協商。

4、與xx公司溝通大廈的配套設施問題。

最新物業管理方案 篇13

物業管理服務可以説是一門專業學問，本公司以本着小心計算成本及為客户創造最理想的環境為原則，並通過長期的工作改進和提升，努力創造條件使每一座大樓的收益利投資潛質都能得以達致極限。而這種“投資管理”的哲學，能使業主充分保障其不動產的投資權益，不但使其保值，而且更能使不動產增值。

物業為高級工貿建築物。其物業管理重點茲分析如下：

一、工貿大廈管理

工貿大廈需要極為周全的服務，特別是現代的新型高級發展計劃，還要照顧相當複雜的電動和機械裝備的操作和保養，這些都需要有專門知識和技術。而這些裝備不單隻包括升降機和停車場電梯，還包括靈敏的裝備，如電腦控制的大樓自動化系統、中央空氣調節設備和通風裝備、保安監察和控制系統、自動濾水器、火警和其他消防裝置以及後備電力供應設備等。租用户對這類大樓，特別是出入口大堂、洗手間和公共通道等地方的管理水準期望相當高。大樓的外牆也必須定期清潔，以保持大樓的外貌美觀。清潔一座大樓例如香港新中國銀行大廈的幕牆，其難度和這項工程所涉及的龐大費用，實非一般人所能想象。一幢工貿大廈是否得到完善管理，這對該物業的租金及售價水平有很大影響，與此同時其資本價值也會因而受到影響。

二、停車塌管理

現今停車塌的設備的管理多采用先進的自動管理系統來滿足日益繁重的日常運作需要。採用自動管理，可以減少人為舞弊，節省人力資源，增快車輛流量，從而使物業管理運作更為暢順，租用户及訪客充分利用停車場設備也更加方便快捷。此外，停車場上的停車程序也必須作出周詳安排，以確保用户能獲得所需服務。停車場必須有閉路電視作監控，保障訪客安全。大樓後備電源發電機需與停車場自動化系統及照明系統相接通，以備在緊急時段時仍能操作提供必要服務。停車場內必須裝有足夠通風系統，供應新鮮空氣，以符合衞生安全。停車場經營管理策略應按照自給自足原則確定收費標準以降低管理費，而無須從管理費內補貼，這對整幢大樓出租及出售營運，都有着正面積極作用。

三、服務內容

依據物業現時的工程進度及運作安排，本公司建議首先向物業提供管理顧問服務，待大樓完工後再提供管理運作服務。

一、物業管理顧問服務

建築期間管理顧問服務

提供大樓圖則專業意見

提供大樓設施專業意見

提供大樓建材專業意見

預估大樓管理運作成本

大樓管理進度檢討、停車場管理建議

大樓竣工驗收證核發前的管理服務工作

建議制定租約條款

訂定管理守則

員工培訓計劃

財務預算

用户搬進及裝修期間的管理服務工作

移交大樓單位與租户程序

裝修工程及物料運送控制程序

保安控制

進入控制

安全控制

(一)、建築期管理顧問服務

1、這項服務將於大樓建築施工期內提供給業主參照，其主要功能為：

在管理前期能針對性地提出大樓現存且可能影響未來的管理問題，使業主能有時間考慮增減設施；

節省日後管理設施修改或增加的費用，並可避免影響物業管理運作；

在租用户入住前可訂定管理費及其他費用的分攤原則，使日後管理運作能暢順。

2、服務內容

1)提供大樓圖則專業意見

就本大樓的設計平面圖、立面圖、剖面圖及基地現況作出與日後管理相關的專業意見及分析。這項工作主要是針對大樓設計在落成後對管理操作的實際運行是否產生積極作用及其可行性而制定進行的。本公司將建議業主對部份設備的增添留出空間，如預留中央監控室及相關設施的預定位置、垃圾處理室的適當地方、停車場的設備需求、車輛日常進出運作的安排、電梯系統運作規劃、大樓自動化系統及其他各類設施的預留等。

2)提供大樓設施專業意見

就業主已決定或需要提供意見的各項設施作出對將來管理運作有利的顧問意見，主要從使用者角度出發選擇種類設施及配備，並提供是否適合日後使用者需要的意見。

大樓設施包括：

電梯

消防設備

電氣設備

照明設備

給/排水系統大樓自動化系統

垃圾處理設備洗窗機設備

後備發電機設備大樓廣播系統

停車場管理系統等

3)提供大樓建材專業意見

就業主己選定或預定的建樹資料作出對日後管理工作有影響的專業意見，例如對建材的耐用性、清潔性、優劣的區別，判斷有關材料是否能對使用者達到預期效果，以及對管理工作能否妥善處理等加以分析。

4)預估大樓管理運作成本

就業主預定的各項大樓設施及配備，提供初步管理運作收支及人力資源費用預算與業主參考。

5)大樓管理進度檢討

本公司將針對建築期內的不同情況提供意見，內容包括：

分析及評估大樓施工期間的圖則是否配合先前提出的專業意見：

當有重大設計修改時，派專業人員參加工程會議，與各有關單位配合協調，瞭解工作進度，以便即時提出專業意見，使日後管理運作能夠控制在一定的程度，省卻將來因修改設計而帶來的費用及時間耗費；

就各廠商的設施及配備，向業主提供專業意見，例如該設施日後保養程序、零件配備是否足夠。

最新物業管理方案 篇14

前言

物業管理行業發展至今天的狀況，社會化、企業化、專業化的特徵已不僅僅表現在規範化和精細化的管理上，各大物業公司經過多年的精心運作，在規範化和精細化服務上已形成了一套很完善的制度，如果想在物業行業異軍突起，那麼除了做好規範化和精細化服務外，經過舉辦多種活動（特約服務和社會文化）突出表現出人性化的貼心服務，將如晴天霹靂，一鳴驚人。本文將從傳統的規範化和精細化服務闡述物業管理的過程，並介紹幾種人性化的新穎服務內容。

一、管理目標：

1、業主委員會成立後12個月至18個月，達到深圳市安全文明（優秀住宅）小區標準；

2、業主委員會成立後24個月至30個月，達到廣東省優秀住宅小區標準；

3、業主委員會成立後36個月至42個月，達到全國城市物業管理優秀住宅小區標準；

4、小區實行封閉式管理，護衞班實行24小時值班，確保業主和住户生合財產安全；

5、小區清潔實行專職保潔員責任制，保證小區內24小時全天候乾淨、衞生、整潔；

6、小區車輛實行智能化IC卡管理，車輛憑卡進出，無卡無證車輛禁止駛出小區，所有外來車輛未經許可不得進入小區；

8、水電維修班實行24小時值班制度，業主遇到問題隨叫隨到，公共機電設備運作正常，設備完好率100%；

9、綠化按時修剪、維護、保持花草樹木茂盛美觀，綠化完好率99%以上；

10、營造小區濃厚的文化氛圍，每年社區文化活動不得少於12次，每次參與人員不得少於300人；

11、實施不少於10項的特約服務，把物業的服務內容融入到業主的衣、食、住、行中。

二、分項指標：

1、房屋完好率：100%

2、房屋零修、急修及時率：99%

3、維修工程質量合格率：100%

4、管理費收繳率：≥98%

5、綠化完好率：99%

6、清潔、保潔率：≥99%

7、道路完好率及使用率：100%

8、化糞池、雨水井、污水井、沙井完好率：100%

9、排水管、明暗溝完好率：100%

10、路燈完好率：100%

11、汽車場完好率：100%

12、公共文體設施、建築小品完好率：100%

13、小區內重大刑事案件發生率：0

14、小區內治安案件發生率：≤1/年

15、消防設施、設備完好率：100%

16、火警發生率：≤1%

17、火災發生率：0%

18、違章發生率：2%

19、違章處理率：100%

20、用户有效投訴率：≤2%

21、有效投訴處理率：100%

22、管理層員工專業培訓合格率：100%

23、特種作業員工持證上崗率：100%

24、維修服務回訪率：≥30%

25、業主（住户）對物業管理綜合滿意率：≥98%

服務特色（“菜單式”服務模式）

一、實行“菜單式”服務模式

二、快速、完善的服務形式：首按責任制+三分鐘服務承諾

1、首按責任制

每一位員工都有責任和義務接待客户的建議，任何一位員工接到建議後，統一傳遞到辦公室，並告訴建議人我處在二日內反饋處理結果。第一接待人負責跟蹤這項服務建議處理的情況直至客户滿意為止。

接待服務建議時應對處理時間做出適當的承諾，儘量在最短的承諾時間內處理完畢，因故未能在承諾時間內處理的應及時通知對方，爭取取得理解。但不得出現同一件事情有兩次推遲處理的情況。承諾時間最好控制在1~2天，一般不超過一週，特殊情況除外。處理完畢後，由處理人與對方交代清楚，需要讓對方簽字確認的應該留簽字記錄，並告知第一接待人。

2、三分鐘服務承諾

第一接待人接到客户的建議時，應及時將客户的建議反饋到辦公室，由辦公室安排相關人員到客户指定的地方，為客户提供相應的服務，這一過程不能超過三分鐘。若有特殊情況，無法在三分鐘趕到客户指定的地方，應在事先跟客户解釋，取得客户的諒解，在客户同意的同提下，在最短的時間內，趕到現場為客户服務。

三、突出、貼心的文明禮貌：三米微笑服務+站立式服務

1、三米微笑服務

管理處人員見到客户必須微笑示意，具體做法是：在距離客户三米時，必須自然微笑示意，微笑時以露出八顆牙齒為標準，等客户到身邊時，輕聲、清晰道早上好、下午好或晚上好。管理人員在見到認識的客户時，也必須遵守三米微笑服務原則。

2、站立式服務

站立式服務表現在：

（1）各固定崗（道口崗、門崗護衞員）根據接待客户的不同，應在不同時期進行站立服務。道口崗實行16小時站立服務，早班和中班在工作服務均應樹立站姿勢的形象。門崗則應在客户上下班的高峯期站立迎賓，時間為：7：30~9：00，11：30~12：00，13：45~14：30，17：30~18：30。

（2）接待員或辦公室人員在接待客户時，在客户進門時，也必須站立並微笑致意，客户離開時，也必須站立微笑送別，並目送客户出門為止。

四、全天候的服務時間

1、護衞班實行24小時專人服務，客户有任何需求可以得到最及時的服務。

2、維修班實行24小時專人服務，客户普通維修事項可以得到是及時的服務，有危及客户安全的大維修也能得到緊急處理。

3、客户服務中心實行16小時專人服務，並在無專人值班的時間段出示客户服務中心所有人員的聯繫電話，以便客户在無水值班的情況下可以找到相關的人員。所有不值班人員在接到客户求助電話後，若不能在電話中處理了客户的問題，應第一時間趕到事故現場，給予客户最及時的關懷與幫助。

4、管理處全體人員非特殊情況都必須留守小區，隨時待命，以便為客户提供服務。

五、豐富的社區文化活動

豐富的社區文化活動不僅僅表現在舉辦多次的大型活動，還在於讓大部分客户能自覺的加入到社區文化活動中來，變客户被動接受管理處提供的文化活動，為客户主動參與各種活動，並在整個小區中形成一種獨特的文化氛圍，一種有別於其他小區的文化氛圍。

六、多種多樣的特約經營服務

常規的物業服務內容僅是對公共設施設備進行維修、保養，對公共場所進行管理，對全體客户提供共同的服務，而沒辦法滲透到客户個人的衣、食、住、行中，因此開展多種多樣的特約服務，不僅僅是物業服務內容的深入，也大大方便了客户的生活，同時也可為管理處獲得一些額外的收入。做好多種多樣的特約服務將是除了社區文化活動以外的另一種新穎的服務內容。

七、實行完全的封閉式管理

傳統的封閉式管理僅僅是對來訪人員和無關人員的管理，並沒有對外來送水、送飯、送報的人員進行管理，而我們實行的完全封閉式管理，是除了客户和拜訪人員能進出小區外，其他送水、送飯、送報人員將完全不能進入小區，而由我們的人來完成這些服務，進而在做好服務工作的同時，把小區的安全隱患減到最少。這也是我們做好多種特約服務所帶來的另一個好處。

最新物業管理方案 篇15

一、XX項目物業分析：

1、物業地域範圍開闊，封閉性交強。

2、購置物業人員層次較高，屬於房地產市場尖端客户羣體，其對居住的私密性、安全性要求較高，並且具有相當強的物業消費承受潛力；

3、購置物業用途複雜，有居住類要求、有辦公類要求、有會所類要求等；

4、物業管理為混合式管理，即有河道及市政道路的管理，又有客户私有設施及服務的管理。

二、根據以上分析，對XX項目物業推薦如下：

1、推薦在保潔管理方面實行兩個分開，即河道及市政道路的保潔工作與針對業主帶給的保潔工作相分開。因為，河道及市政道路的保潔工作是屬於項目區域內具有公共及社會性質的工作，其對具體的環境衞生標準及人員素質與直接為業主帶給保潔服務的'要求不同，分開管理有利於降低物業管理成本，必要時能夠透過物業公司將該部分工作對外進行分包處理。

2、突出物業管理的兩個體系，即突發事件的應急處理體系以及針對業主的管家式的服務體系。

三、物業管理帶給日常服務的資料：

1、對河道的清理與水質的保護（如透過種植水生性綠植改善水質、根據季節放養魚類加強河道景觀效果；

2、對市政道路的保潔；

3、對業主庭院環境的保潔（主要集中在季節更替時，如颳風導致的塵土積累或落葉）；

4、24小時水電維修；

5、對業主生活垃圾的定時清運；

6、對水、電、燃氣等設備日常的保養與維護；

7、項目範圍內綠化的種植與養護；

8、業主能源費用的代收代繳；

9、定期花木殺蟲及滅鼠；

10、暫住證等社區性證明u》

11、業主院落檔案的管理。

四、物業特約服務－管家式服務體系：

1、管家的服務，是指由管家負責，帶領包括保安、保潔、廚師、司機等為主人帶給儘可能完善的服務，針對玉河項目提出的管家式服務，應理解為透過物業管家的努力為業主帶給儘可能多的服務，隨時解決業主提出的關於生活、出行等方面的需求。

2、管家式的服務推薦由2至3人24小時專職負責三到四位業主隨時有可能提出的服務要求，業主有需求只針對所負責管家提出，由該管家負責儘可能的解決業主提出的問題；任何針對業主的服務均需由物業管家陪同。這樣，業主提出的要求有專人負責，，避免了處理問題相互推託的狀況提高解決問題的效率，同時對業主的各種服務也同樣由該物業管家帶領陪同，增加了業主對物業人員的認同感並且避免陌生工作人員帶給業主的不安全因素。

3、管家式服務的資料：

A、業主訂購報刊的派送（報紙需經過熨燙，免費）

B、帶領工作人員完成業主提出的家政服務要求（付費）

C、為業主帶給車輛接、送服務（付費並需要提前預約）

最新物業管理方案 篇16

第一節、顧問工作綱要

1、引進香港先進的物業管理制度

結合項目實際狀況，引進香港先進的物業管理制度和先進的設施、設備管理經驗，包括計算機網絡系統、智能化管理體系及其它電腦軟件，另定期派出資深專家組成員巡視並指導、培訓。

2、實行建築後期介入管理

根據專業管理經驗和物業的具體情況，於建築後期實行物業管理前期介入，對工程設計、物業功能、規劃和佈局等提出改進或完善建設性意見。

3、協助接管驗收入住工作

協助物業管理公司與開發商做好接管驗收管理工作，分清雙方權力、義務、責任和費用關係，並簽定委託管理合同。

4、協助公司行政架構優化組合

協助物業管理公司行政架構的整改，合理地設計組織結構，優化崗位設置、工作流程和組織編制，削減不必要的人員，減少行政費用，以達到精簡、高效的目的。

5、推行專業人員培訓計劃

對原有人員進行多方面考核，協助培訓、篩選各類專業管理人員，制定各級員工考核計劃，並實施各類員工專業培訓，以提高服務水平。

6、爭取專業管理質量標準

協助物業管理公司不斷改善工作效率和管理運作體系，調研修改各種管理程序、規章制度和操作表格，以通過ISO9002國際質量標準體系的認證。

7、編制物業公約手冊

根據國家建設部指引和當地政府有關法律、法規、提供和制訂物業公共契約、業户手冊、裝修管理手冊以及各項規章制度和各部門工作手冊，以提高管理效率，並制定各項工作長遠計劃方案，每月向委託方作出工作彙報。

8、檢查公共設施良好運作

檢查和保持各類公共設施（如電梯、水、電、空調、消防、監控系統和防盜系統等）良好運作，監察各項保養服務素質。

9、制定物業管理財務收支預算方案

協助制定物業管理財務收支預算方案，並報物價管理部門核實有關物業管理費和其它收費標準，並每季或每月準時做出詳細財務收支報告。

10、努力爭取優秀管理榮譽

不斷提高管理服務水平，改善公共設施，進行及時維修，協助管理者爭創市、省，以至全國城市物業管理優秀項目榮譽。

11、研究促進物業銷售方法

進行市場調查、定位、定價和推行有效的市場策劃，制定推廣宣傳計劃，研究促進物業租售方案，提高物業使用率及出租和出售率，以達到物業保值目的。

12、推廣社區文化娛樂活動

協助籌辦各項節、日裝飾，社區活動及推廣節、目，定期主辦各類學術講座、康樂、文娛比賽，以創造物業文化之特色和形象，提高業户對工作環境的歸屬感。

13、拓展一條龍全方位服務

協助物業管理公司開展“一條龍”服務，實行多種經營，開辦小型超市、洗衣、托兒、專線汽車、快餐中心、商場中心、代理租售中介服務等。

第二節、顧問工作計劃安排

根據世紀大廈項目進程和現狀，我司將該項目分為常規期顧問、監督檢查期顧問兩個階段提供顧問服務。

一、常規期顧問階段的顧問服務內容

1、在甲方需要對物業設施、設備系統進行增加、減少或改動時，協助甲方進行整改，並提供切實可行的方案和解決辦法，確保系統的完善和穩定運行。

2、協助管理者選聘各專業物管工作人員，組建工作隊伍，並對各專業技術工作崗位進行考核及資格等級的評定，以確保人員素質。

3、提供設備移交、接管驗收的全套程序、問題缺陷和解決方案建議書樣本及其它資料清單。

4、指導管理者對設備外觀出現的缺陷進行整改，對維修保養工作的程序等級進行劃分，對運行中的設備進行節、能改造以利於提高設備管理質量。

5、提供本物業內物業管理VI設計需求及進行設計方案要素評審。

6、協助管理者按ISO9001（20xx版）體系標準編制各項管理制度及建立相關資料、文件，並在此基礎上引進ISO14000和SA8000的理念。

7、協助管理者建立各專業原始技術資料、維修保養記錄等檔案；並就物業管理檔案資料的整理提供諮詢和指導。

8、協助項目入夥階段的工作。

9、協助管理者編制對外分包的有關程序，協助評審各專業分包方。

10、顧問小組定期對項目進行考評，並就各專業所涉及的內容、範圍進行全面檢查，提出問題，分析原因並提出整改意見，跟蹤糾正落實情況。

11、提供物業管理迎檢創優諮詢指導。

12、對本項目物業管理從業人員進行物管常識，相關法律、法規，各項專業技能，酒店式物業管理服務意識及行為規範培訓。

二、監督檢查期顧問階段的顧問服務內容

1、顧問小組每三個月對項目現場進行考核評價，並就各專業相關內容在運行中存在的問題或不足，給出書面整改意見及建議。

2、協助整理各專業圖紙及資料，保證設備的完好，確保交接工作順利完成，物業管理正常運行。

3、根據管理者的需要提供物管工作各專業諮詢服務。

第三節、顧問期限、方式、價格及付款方式

一、顧問期為18個月。共分兩個階段，常規期顧問（12個月）和監督檢查期顧問（6個月）。其中：

1、常規期顧問（12個月）的起止時間為：

2、監督檢查期顧問（6個月）的起止時間為：

二、顧問方式及費用

1、緊密型顧問方式：

（1）根據項目工作進度及計劃，在常規期階段，分別派出顧問經理、工程顧問主管、安全顧問主管常駐現場，為顧問項目量身定做管理與發展模式，打造一支一流的物業服務團隊，使業務和管理骨幹在最短的時間內擔當起項目管理重任。協助項目負責人進行項目日常運作與管理，對顧問項目進行諮詢、策劃、指導，使其快速步入正規、躋身一流，最終達到顧問服務承諾的指標。

（2）公司由業務副總經理、總工及安全管理專家組成顧問組，不定期對該項目進行現場檢查、考評和作業指導。

（3）顧問費用：總計人民幣陸拾萬元整（￥600，000）。

2、鬆散型顧問方式：

（1）根據項目工作進度及顧問計劃安排，在常規期階段，採取分期派駐現場顧問經理、工程顧問主管、安全顧問主管到場協助、指導各項工作展開的形式提供顧問服務（不長駐現場），現場顧問針對每一個階段性的顧問專題，定期赴現場提供顧問服務。

（2）公司顧問組遠程指導現場作業工作。

（3）顧問費用：總計人民幣肆拾捌萬元整（￥480，000）。

3、顧問人員深圳、克拉瑪依之間往返差旅費、現場住宿費由甲方提供，上述顧問費中未含。

三、顧問費用構成

1、顧問組成員、顧問期派駐人員的人工費（含工資、保險、各種福利補貼）；

2、對項目各階段進行顧問指導、培訓的費用；

3、卓越物業管理的品牌使用費用；

4、項目管理者來深參觀、考察、交流卓越物業管理的國優、省優等項目費用（不含往返交通、食宿費）；

5、税金；

6、其他相關費用。

四、付款方式

採用分期付款方式，全部款項按5期分階段付清，即：

1、簽約後一週內，甲方向乙方支付顧問費總額的30%；

2、常規期顧問工作開始後一週內，甲方向乙方支付顧問費總金額的20%；

3、常規期顧問工作滿3個月的第一週內，甲方向乙方支付顧問費總金額的20%；

4、常規期顧問工作滿9個月的第一週內，甲方向乙方支付顧問費總金額的20%；

5、監督檢查期顧問工作開始後一週內，甲方向乙方支付顧問費總金額的10%。

最新物業管理方案 篇17

我項目學習了總公司關於《項目服務管理》的文件後，根據考核表的各項內容在規定的時間內完成自查，發現本項目工作中存在不足之處：

一、保安服務方面：管理較鬆散，保安員服務素質較低；

二、車輛管理方面：車輛亂停亂放時有出現；

三、環境衞生清潔方面不到位；

四、其他方面。

針對以上不足之處，提出整改措施如下；

一、保安服務方面：

1、圍繞提高保安的責任心問題加強培訓教育，結合工作考評，考評不合格進行嚴肅處理；

2、對個別年齡偏大的逐步進行調整；

3、加強對夜間重點部位的巡查，如車庫、樓道、辦公層及小區四周；

4、在提高責任心的同時加強對保安的監督，對晚間保安的值勤情況每週進行查崗，對責任心不強者及時進行處罰或辭退。

二、車輛管理方面：

1、做好車庫方向指示、導示牌；

2、做好停車管理的告示宣傳；

3、增加人員對車庫的管理。

三、加強環境衞生清潔方面：

1、加強對保潔人員的業務培訓，嚴格環境衞生日檢工作及時發現死

角和清理死角，對不負責任的保潔員予以處罰；

2、裝修垃圾做到及時清理，提高對裝修現場的巡查力度。對垃圾亂堆放的行為及時進行教育與整改；

3、對地下車庫進行全面清掃，安排專人對車庫進行保潔，實施車輛和保潔的規範管理；

4、小區樓道地面太髒問題，將組織多次清理。

四、其他方面：

1、監控布點問題：對於增加監控布點問題，將會同開發單位和施工單位，對小區監控布點進行定位，施工；

2、樓道照明問題：對於匯源大廈電路老化、短路等情況。

①重新佈線

②改造舊電路

③更換聲光控

3、已完成的工作：車庫內溝蓋板的更換。匯源大廈電梯因在辦理電梯更換的手續，採用臨時性處理辦法，地上用地毯裝飾，吊頂缺失的頂板用亞克力板重新安裝。電梯牆面的小廣告進行了清理。車庫內增加了指示牌，進車道進行改造，避免小車進出時刮擦底盤的現象。在今後的工作中，我們將強化敬業精神，增強責任意識，提高完成工作的標準。不足之處請領導指正。

最新物業管理方案 篇18

對合同意向的承諾

一、承包方式：物業設計圖紙預算。

二、服務價款的計算方式：

1、各項服務的工作量依照物業設計圖紙及行業常規計算；

2、普通服務單價依照國家服務行業統一收費標準計算；

3、特定服務單價參照國家類似服務統一收費標準，並適當浮動，予以確定；

4、設備的購置租賃價及材料價格按本市有關規定執行；

5、管理期間，凡遇有關政策性調整，按政策調整規定執行。

二、在計算服務費用總成本的基礎上，乘以我方招標承諾的優惠百分比作為實際收取費用。

四、服務款項收取方式。

物業峻工接管時，由物業管理公司從開發商處收取物業總造價1％的管理基金。物業管理中日常服務收費由全體業主派出代表(或者固定或者輪流)收取並交至物業管理處。收取時間為每月一次，下月15日以前交至物業管理處。

五、材料設備供應方式

管理所用材料、設備除臨時所需的個別種類外，其他的應由甲方供應到現場，乙方提供材料和堆放場所；臨時所需材料設備由業主認質定價，乙方負責採購，並按委託管理合同有關規定執行。

六、服務質量必須能使業主的合理要求得到滿足。

在合同中制定出對物業管理公司高質量滿足業主要求行為的獎勵與不能提供符合業主要求服務的處罰。

七、為保證服務質量所需的技術升級費和協調費，應由物業管理公司通過精心組織管理和加強成本核算自行消化，不得向業主另行收費。

八、文明管理，確保安全，實現無重大事故。

物業管理投標書樣本

投標文件五

1、企業信謄

2、企業資質(證書樣本見第四章附表)

3、企業榮譽證書(略)

4、企業安全生產證明資料

5、企業物業管理服務質量證明資料(格式同上)

6、近幾年所接管主要物業的服務質量、期限、安全情況及物業管理班子配備明細表：

最新物業管理方案 篇19

一、保安服務方面

1.圍繞提高保安責任心問題，加強培訓教肓，結合工作考評，考評不合格進行勸退;

2.對個別年齡偏大逐步進行調整，新進保安限至40歲以下;

3.夜間由每小時巡查改為每半小時巡查一次，對重點部位實行不間斷巡查，如車庫，樓道 及小區四周;

4.在提高責任心同時，加強對保安監督，對晚間保安值勤情況每週進行一次查崗，對責任心不強者及時進行處罰或辭退;

5. 門崗對外來人員 電動車一律禁止進入小區，同時對外來人員、材料、工具及車輛嚴格詢問登記，做到憑證出入。

二、車輛管理方面

1、於8月20日前落實機動車停車管理方案，制定路面停車和地下車場停車辦法及服務收費標準，於8月中旬實施車輛有效管理。

2、開設電動車充電和停車收費車庫，設施己經到位，與此同時開設臨時非機動車車庫，方便臨時停車和臨時充電。

3、做好停車管理告示宣傳 ，於8月20日起，對各樓道 公共出入囗電動車，自行車逐一進勸告 和清理，確保環境整潔有序。

三、加強環境衞生清潔方面

1、加強對保潔人員業務培訓，嚴格環境衞生日檢工作，及時發現死角和清理死角，對不負責任保潔員及時進行辭退。

2、裝修垃圾做到及時清理，管理員提高對裝修現場巡查力度，對垃圾亂堆亂放行為及時進行教育與整改。

3、對地下車庫進行全面清掃，12月份正式聘用車庫保潔員，實施車輛和保潔規範管理。

4、小區樓道牆面太髒問題，將組織一次全面檢查，對污跡嚴重狀況及時進行整改，由於目前處在裝修高峯期，大面積牆面整改需要暫緩，等到裝修完工80%之後，會對樓梯牆面進行一次統一整改。

四、其他方面

1、門禁刷卡系統已經進行整改，對小區整個安防系統，管理處於8月份進行一次全面檢查，對於業主報出增加監控布點問題，將會同開發單位和施工單位，對小區監控布點進行合理化探討，在不侵犯業主隱私情況下，可合理增加監控。

2、手機信號覆蓋，已和移動公司進行溝通，具體細節在進度中。目前信號覆蓋已經完工。

3、小區晚間照明問題，已經延長晚間照明時間，景觀燈實行部分增開，確保一定光亮。隨着住户增多，管理處會不斷進行晚間照明調節，由於公共照明能耗不例入目前物業收費內，本着為業主利益考慮，管理處在交房入住時沒有預收能耗費，準備試運作半年至一年再根據能耗消費情況考慮，其目也是儘量為業主節省開支。

最新物業管理方案 篇20

物業管理要點

物業管理服務可以説是一門專業學問，本公司以本着小心計算成本及為客户創造最理想的環境為原則，並通過長期的工作改進和提升，努力創造條件使每一座大樓的收益利投資潛質都能得以達致極限。而這種“投資管理”的哲學，能使業主充分保障其不動產的投資權益，不但使其保值，而且更能使不動產增值。

物業為高級工貿建築物。其物業管理重點茲分析如下：

一、工貿大廈管理

工貿大廈需要極為周全的服務，特別是現代的新型高級發展計劃，還要照顧相當複雜的電動和機械裝備的操作和保養，這些都需要有專門知識和技術。而這些裝備不單隻包括升降機和停車場電梯，還包括靈敏的裝備，如電腦控制的大樓自動化系統、中央空氣調節設備和通風裝備、保安監察和控制系統、自動濾水器、火警和其他消防裝置以及後備電力供應設備等。租用户對這類大樓，特別是出入口大堂、洗手間和公共通道等地方的管理水準期望相當高。大樓的外牆也必須定期清潔，以保持大樓的外貌美觀。清潔一座大樓例如香港新中國銀行大廈的幕牆，其難度和這項工程所涉及的龐大費用，實非一般人所能想象。一幢工貿大廈是否得到完善管理，這對該物業的租金及售價水平有很大影響，與此同時其資本價值也會因而受到影響。

二、停車塌管理

現今停車塌的設備的管理多采用先進的自動管理系統來滿足日益繁重的日常運作需要。採用自動管理，可以減少人為舞弊，節省人力資源，增快車輛流量，從而使物業管理運作更為暢順，租用户及訪客充分利用停車場設備也更加方便快捷。此外，停車場上的停車程序也必須作出周詳安排，以確保用户能獲得所需服務。停車場必須有閉路電視作監控，保障訪客安全。大樓後備電源發電機需與停車場自動化系統及照明系統相接通，以備在緊急時段時仍能操作提供必要服務。停車場內必須裝有足夠通風系統，供應新鮮空氣，以符合衞生安全。停車場經營管理策略應按照自給自足原則確定收費標準以降低管理費，而無須從管理費內補貼，這對整幢大樓出租及出售營運，都有着正面積極作用。

服務內容

依據物業現時的工程進度及運作安排，本公司建議首先向物業提供管理顧問服務，待大樓完工後再提供管理運作服務。

(一)、建築期管理顧問服務

1、這項服務將於大樓建築施工期內提供給業主參照，其主要功能為：

在管理前期能針對性地提出大樓現存且可能影響未來的管理問題，使業主能有時間考慮增減設施；

節省日後管理設施修改或增加的費用，並可避免影響物業管理運作；

在租用户入住前可訂定管理費及其他費用的分攤原則，使日後管理運作能暢順。

2、服務內容

1)提供大樓圖則專業意見

就本大樓的設計平面圖、立面圖、剖面圖及基地現況作出與日後管理相關的專業意見及分析。這項工作主要是針對大樓設計在落成後對管理操作的實際運行是否產生積極作用及其可行性而制定進行的。本公司將建議業主對部份設備的增添留出空間，如預留中央監控室及相關設施的預定位置、垃圾處理室的適當地方、停車場的設備需求、車輛日常進出運作的安排、電梯系統運作規劃、大樓自動化系統及其他各類設施的預留等。

2)提供大樓設施專業意見

就業主已決定或需要提供意見的各項設施作出對將來管理運作有利的顧問意見，主要從使用者角度出發選擇種類設施及配備，並提供是否適合日後使用者需要的意見。

大樓設施包括：

電梯

消防設備

電氣設備

照明設備

給/排水系統大樓自動化系統

垃圾處理設備洗窗機設備

後備發電機設備大樓廣播系統

停車場管理系統等

3)提供大樓建材專業意見

就業主己選定或預定的建樹資料作出對日後管理工作有影響的專業意見，例如對建材的耐用性、清潔性、優劣的區別，判斷有關材料是否能對使用者達到預期效果，以及對管理工作能否妥善處理等加以分析。

4)預估大樓管理運作成本

就業主預定的各項大樓設施及配備，提供初步管理運作收支及人力資源費用預算與業主參考。

5)大樓管理進度檢討

本公司將針對建築期內的不同情況提供意見，內容包括：

分析及評估大樓施工期間的圖則是否配合先前提出的專業意見：

當有重大設計修改時，派專業人員參加工程會議，與各有關單位配合協調，瞭解工作進度，以便即時提出專業意見，使日後管理運作能夠控制在一定的程度，省卻將來因修改設計而帶來的費用及時間耗費；

就各廠商的設施及配備，向業主提供專業意見，例如該設施日後保養程序、零件配備是否足夠。

最新物業管理方案 篇21

一、指導思想

以國家《物業管理條例》為依據，以瀋陽市城市管理工作會議精神為指導，以落實《關於依法加強居民小區物業管理的議案》為重點，以規範管理、提高物業服務水平為宗旨，進一步加強居民小區物業管理工作，推動我市物業管理健康發展。

二、目標和範圍

（一）目標：

1、有效解決開發遺留問題，年底前整改率達到90；對存在工程質量問題的房屋要及時維修，維修及時率達到90、

2、新建住宅小區推行招投標率達到100；20xx年新進入市場的樓盤，在商品房銷售前要100簽訂《前期物業管理合同》和《業主臨時公約》。

3、凡從事物業管理活動的企業，要100取得《物業企業資質證書》。

4、強化對物業管理行為的監督及從業人員的培訓，物業企業經理持證率達到100，並建立起物業管理企業誠信檔案、物業管理企業經理信用檔案。

5、大力推行物業管理，年底前對具備物業管理條件的住宅小區物業化率達到100。

6、加強業主自治自律行為，具備條件的住宅小區年底前要達到80以上成立業主大會和業主委員會。

（二）範圍：對全市實行物業管理的244個住宅小區進行排查。根據排查結果，進行清理整頓，進一步規範物業管理行為。

三、工作內容

（一）完善我市物業管理地方性規章建設。依據國家《物業管理條例》及相關配套法規、規章，結合我市物業管理實際情況，通過調研，同時借鑑國內先進城市取得的成功經驗，儘快頒佈實施《瀋陽市物業管理規定》，依法加強我市物業管理活動的監督管理。

（二）全力解決開發建設遺留問題。開發建設單位作為行為主體要切實承擔起責任，按照規劃設計和施工標準，對住宅小區存在的問題從新進行完善，建委、規劃、房產等相關部門，按照各部門職責，落實到責任單位，做到誰的問題、誰負責、誰解決。並對存在開發建設遺留問題的住宅小區，逐個建立整改檔案，制定整改措施，整改合格後再行消號。特別是存在工程質量問題的房屋要確保及時維修，年底前房屋維修責任要全部落實到單位、到個人，維修及時率確保在90以上。同時，有關部門要抓緊制定相應的規定和措施，明確住宅區的交付使用制度，杜絕新建住宅小區產生開發建設遺留問題。

（三）加大對物業市場的監管力度，規範物業管理行為。

一是加強物業管理招投標的監督和指導，全面推行前期物業管理招投標機制，創造公平、公正的競爭環境，促進物業管理的專業化、市場化和社會化。依據國家《物業管理條例》和《前期物業管理招投標辦法》，及時制定符合我市實際的《瀋陽市前期物業管理招投標管理辦法》。要求新建住宅小區實行招投標制度，建築面積在5萬平方米以上的（含5萬平方米）的新建住宅區，必須採取公開招投標的方式選聘物業管理企業，建築面積5萬米以下的新建住宅區在區、縣（市）房產行政主管部門的批准下可以採用邀標和議標的方式選聘物業管理企業。同時，鼓勵業主大會採用招投標的方式依法選聘物業管理企業。並且，及時簽訂《（前期）物業服務合同》和《業主（臨時）公約》，對於新建住宅小區要在商品房銷售前100簽訂《前期物業管理合同》和《業主臨時公約》。

二是嚴格物業管理企業的資質審查。在我市從事物業管理活動的物業管理企業，要按照國家《物業管理條例》的要求依法取得《物業企業資質證書》，並遵照建設部《物業管理企業資質管理辦法》的規定，按物業管理企業取得資質等級，承接物業管理項目。同時，加強物業管理企業的年檢和資質評定，出現違規違諾等行為的要予以警告，限期整改，情節嚴重的取消其物業管理資質。

三是強化對物業管理行為的監督及從業人員的培訓，提高物業管理水平。建立物業管理企業誠信檔案、物業管理企業經理信用檔案和准入、退出機制，監督物業管理企業和從業人員以及物業管理企業履行《物業服務合同》情況，對物業管理企業和物業管理項目經理，實行實名誠信考評制度，如物業管理企業或物業項目經理出現違法、違規、違諾現象，依據情節的嚴重程度，扣除相應的分數，年終進行綜合考評，考評結果作為物業管理企業年檢和定級的要件，報房產行政主管部門，並在瀋陽房產信息網予以公佈。督促物業企業按照《合同》約定的標準提供質價相符的服務，提高管理服務水平。同時，加強對物業管理從業人員的培訓，與建設部培訓中心聯合，繼續對我市物業管理從業人員進行培訓，達到從業人員要持證上崗。特別是要對物業管理企業經理以及項目經理（物業管理處主任）進行培訓，在取得建設部《物業管理企業經理崗位證書》的基礎上，市房產行政主管部門與中國物業協會聯合進行上崗培訓制度，經過實務操作培訓，考試合格的頒發中物協《物業管理實務操作專業崗位證書》，不合格的取消其上崗資格。

四是規範業主大會和業主委員會，積極引導業主正確行使權力和履行義務。根據國家和建設部的有關文件，結合我市實際，爭取年底前出台《關於加強組建業主大會、業主委員會工作的指導意見》，明確各部門職責，充分調動街道、社區的積極性，依據《條例》依法成立業主大會、業主委員會，使這項關係到羣眾利益、社區穩定的工作，更具規範性、操作性。引導業主大會，在充分尊重全體業主意願的基礎上，按照合法程序選舉熱心公益事業、責任心強、有一定組織能力的業主進入業主委員會。規範業主大會、業主委員會的行為，促進業主自律和民主決策，切實維護自身的合法權益。

（四）建立市、區、街道、社區職責明確責任體系。對於具備物業管理條件的住宅小區，要明確由物業管理企業實行專業化管理，爭取年底前物業化率達到100；對於尚不具備物業管理條件的住宅區，要確定管理單位，實行專項服務，待具備條件後，推行物業管理。逐步形成以社區為主，專業管理和業主自治管理相結合的新型管理體制。各涉及物業管理活動的相關單位、部門按各自的職責承擔社會管理的責任，為物業管理創造良好的環境。

（五）採取多種形式，加大對物業管理方面法規的宣傳工作。制定具體的宣傳方案，分階段、有步驟、深入細緻宣傳國家《物業管理條例》及相關配套文件，引起社會各界物業管理的重視，讓廣大業主不斷了解物業管理的政策法規，引導全社會樹立正確的消費觀念，促進社會的和諧。

三、組織領導

為使這項工作落到實處，市政府成立領導小組。

組長：邢凱

副組長：王鐵

成員單位：市房產局、建委、規劃局、公安局、行政執法局、民政局、各區政府。

領導小組辦公室設在市房產局，負責日常的組織協調。各區政府也要成立相應的組織機構，抓好具體的組織實施。

四、職責分工

規範物業管理工作是一項系統工程，要堅持“條塊結合、區域負責”的原則，市領導小組全面負責此項工作的監督、指導；市領導小組辦公室具體負責此項工作的日常指導、協調和監督、檢查；各區政府要針對物業管理存在的問題負責此項工作的具體實施；各相關部門按照職責分工，密切配合各區政府實施整改工作。各單位、各部門要明確分工，落實責任，相互配合，加強檢查驗收，切實提高我市的物業管理水平。

市房產局為全市住宅小區物業管理的行政主管部門，具體負責全市物業管理工作的指導、監督，並會同相關部門抓好物業管理企業和住宅小區存在問題的整改工作，如：物業管理立法、前期物業管理招投標、物業管理企業資質審查、業主大會、業主委員會組建、物業管理工作的調研和宣傳等工作。

市建委、規劃局為開發、建設單位的管理部門。

一是在進行住宅小區前期規劃時，要規劃建設必要的物業管理服務用房等相關配套設施，以方便後期的物業管理工作；

二是嚴格按照規劃對住宅小區進行竣工驗收，不按規劃建設的住宅小區，不能予以驗收，並限期整改；

三是對開發建設遺留問題，要制定整改工作方案，積極組織整改，達到合格標準。

市行政執法局、公安局負責對物業管理行為的查處工作，使物業管理活動更加規範，促進物業管理水平的提高。

各區政府為物業管理工作的責任主體，要針對目前物業管理工作存在的問題，制定具體的整改工作方案，積極配合市政府相關部門，加大管理力度，認真組織整改，使問題得到及時有效的解決。

五、實施步驟

依法加強居民小區物業管理是一項長期工作，為確保完成本方案確定的工作內容，今年要分三個階段進行實施。

（一）排查階段（20xx年5月10日至5月31日）

由市領導小組牽頭，建委、規劃、房產、公安、行政執法等相關部門配合，各區政府組織實施，對開發建設遺留問題、物業管理和住宅小區存在的問題進行一次拉網式排查，並進行登記造冊，建立管理檔案。

（二）整改完善階段（20xx年6月1日至10月31日）

各區政府對排查中出現的各類問題進行認真分析，查找根源，制定相應的整改措施，報市領導小組審查，審查合格後，方可按責任分工認真組織整改。

（三）驗收階段（20xx年11月1日至11月15日）

領導小組成員單位按照工作內容和標準，集中時間，認真組織，對整改後的物業企業和住宅小區逐個進行審核，確保達標。

六、保障措施

（一）提高認識，明確責任。各級領導要把加強居民小區物業管理工作當作重要工作來抓，實行“一把手”負責制，層層落實責任。建立市、區、街道、社區職責明確的責任體系和長效管理機制。市政府有關職能部門要按照各自的職責承擔起社會管理責任，切實把居民小區物業管理工作抓細、抓實、抓出成效。

（二）密切配合，抓好整改。市政府相關部門和各區政府要上下聯動，密切配合，針對物業管理存在的問題，制定切實可行的整改措施，認真抓好整改。對整改不及時或不徹底的，有關部門要按照相關規定進行查處，確保全部達標。

（三）加強宣傳，營造氛圍。要結合開展“貫徹《物業管理條例》，整頓規範物業管理市場”活動，大力宣傳物業管理的政策法規及有關規章制度，使廣大居民瞭解物業管理的有關政策和權利義務，進一步增強參與意識和維權意識，樹立正確的消費觀念，使物業管理逐步走向良性循環軌道。

（四）強化管理，鞏固成果。市政府相關部門和各區政府要把物業管理作為社會管理的重要組成部分，分工負責，強化管理。特別是對存在問題進行整改後，要進一步明確管理單位和管理責任，避免類似問題的再次發生，切實維護廣大居民的切身利益和社會穩定。