物業管理培訓方案（精選18篇）

物業管理培訓方案 篇1

為提升我市老舊小區全面整治後的物業管理水平，鞏固各類改善工程成果，改善人民羣眾的居住生活品質，決定在市區範圍內實施老舊住宅小區物業管理改善工程。現制定如下實施方案：

一、指導思想

圍繞共建共享與世界名城相媲美的“生活品質之城”的目標，堅持解放思想、敢為人先，按照政府主導、企業和市民共同參與的要求，推進老舊住宅小區物業管理“擴面提質”，構建與__經濟社會發展水平相適應的住宅小區物業管理服務模式，着力提升人民羣眾居住生活品質。

二、主要目標

總體目標：力爭到2020__年末，__市區(包括__區，以下簡稱__區)實施庭院改善和危舊房改善後的住宅小區(共約__幢房屋，建築面積約__萬平方米，涉及住户約__萬户)基本實現物業管理全覆蓋，未列入庭院改善和危舊房改善的住宅小區根據實際條件開展物業管理改善，逐步建立老舊住宅小區“低收費、廣覆蓋、有補貼”的物業管理長效機制，提升物業管理服務水平。

具體目標：在整治完善老舊住宅小區硬件配套設施的基礎上，建立物業管理機制，爭取實現“八個有”，即有物管用房、有公共保潔、有秩序維護、有停車管理、有設施維保、有綠化養護、有道路保養、有維修管理。

三、實施範圍

__市區__區範圍內同時符合下列條件的老舊住宅小區和零星住宅：

1.20__年以前建成;

2.房屋標準成套;

3.尚未開展專業化物業管理。

四、基本原則

1.堅持屬地管理。要按照“條塊結合、以塊為主、屬地管理”的原則，充分發揮屬地街道辦事處(鄉鎮政府)和社區居委會的組織指導作用，因地制宜建立長效管理機制。

2.堅持突出重點。主要針對已完成庭院改善和危舊房改善，且目前尚未推行專業化物業管理的住宅小區，重點是在已完成庭院改善和危舊房改善工程的老舊住宅小區建立日常物業管理長效機制。

3.堅持“軟”“硬”共建。在開展住宅小區基礎設施改造完善的同時，建立健全日常物業管理工作機制，實現建管並舉。

4.堅持項目結合。物業管理改善工程應與危舊房改善工程和庭院改善工程緊密結合。實施危舊房改善工程和庭院改善工程的老舊住宅小區，要結合物業管理改善工程的要求，對住宅小區的硬件設施進行改善，做到危舊房改善和庭院改善完成一個、物業管理改善推進一個，避免重複施工影響居民生活。

5.堅持業主參與。要重點突出業主、居民共同參與，在工程中切實落實“四問四權”，確保業主、居民的“知情權、參與權、選擇權、監督權”，明確業主、居民共同管理小區的義務與職責。

五、實施步驟

1.調查計劃階段。20__年__月底前，完成機構組建、__區住宅小區物業管理現狀調查、相關政策標準制訂及計劃安排等工作。

2.全面推進階段。20__年__月-20__年底，全面推進__區物業管理改善工程，主要針對已開展庭院改善和危舊房改善的住宅小區，按照庭院改善和危舊房改善完成一個、物業管理改善工程推進一個的原則組織實施，其中20__年完成__萬平方米，20__年完成__萬平方米，__年完成__萬平方米，累計完成__萬平方米。

對未列入庭院改善或危舊房改善計劃的其他老舊住宅小區或零星住宅，每年根據財政預算安排和住宅小區實際情況因地制宜地實施住宅小區整治和物業管理改善工程。

六、改善措施

(一)完善硬件配置。

1.已列入庭院改善和危舊房改善計劃的住宅小區，除完成原定改善任務外，還要按照物業管理改善工程的要求同步完成住宅小區物業管理所需硬件設施的配置完善。本方案出台前已完成庭院改善和危舊房改善工程的住宅小區，市庭改辦或危改辦要通過“回頭看”進行查漏補缺，按照物業管理改善工程的要求進一步完善硬件配置。具體新增硬件配置任務如下：

(1)劃定物管區域。在住宅小區設置圍牆，形成相對封閉獨立的物業區域;零星住宅和小規模住宅區，可因地制宜歸併為一個物業管理區域實行管理。

(2)建設特種設施。包括小區房屋單元防盜門和小區內電子監控器安裝，小區消防等設施設備檢查和修繕。

(3)配備物管用房。補充配置小區物業管理用房，有條件的要爭取按總建築面積5‰的標準配置，暫時不能配置物業管理用房的可臨時採取租賃、借用等辦法過渡。

2.未列入庭院改善或危舊房改善計劃的住宅小區和零星住宅，由財政每年安排一定的資金實施物業管理改善工程，具體由市物改辦根據住宅小區實際，因地制宜、有選擇性地組織實施。小區整治和硬件配置主要內容如下：

(1)新增配置。同列入庭院改善和危舊房改善計劃的住宅小區新增配置內容。

(2)環境整治。包括小區道路平整、汽車停車位劃定、自行車棚(庫)整飭、綠化整理、公共照明配置完善等。

(3)房屋整治。包括屋頂等共用部位維修整理、立面整治、樓道刷白、管線序化、危房修繕等。

(4)公用事業管網整治。包括小區內自來水、電力和燃氣等公用事業管線和設施的基礎改造。

(二)建立物管機制。

在對住宅小區開展硬件設施整治改善的基礎上，根據居民意願引入物業服務企業實施專業化物業管理或由當地街道辦事處(鄉鎮政府)委託社區公共服務工作站組織實施社區化準物業管理，建立住宅小區物業管理長效機制。

1.確定管理模式。

街道辦事處(鄉鎮政府)應在硬件設施整治改善項目竣工並接收後一個月內完成居民意見的徵求工作，確定小區管理模式。部分老舊小區(或零星住宅)因特殊原因未開展整治或硬件配置改善未全部完成的，經當地街道辦事處(鄉鎮政府)確認同意後予以接收。

徵求居民意見以户為單位(一個獨立產權單位為一户)，採取書面形式進行，公示告知居民專業化物業管理和社區化準物業管理的組織形式、服務內容和相應收費標準。小區內1/2以上户數居民選擇採取專業化物業管理的，由街道辦事處(鄉鎮政府)委託社區居委會在兩個月內組織小區居民召開業主大會併成立業主委員會，指導業主委員會通過業主大會選聘物業服務企業;選擇專業化物業管理的居民户數達不到總户數1/2以上的小區統一採用社區化準物業管理模式，由街道辦事處(鄉鎮政府)委託社區公共服務工作站在兩個月內組織建立日常物業管理機制。

2.實施物業管理。

(1)社區化準物業管理。社區化準物業管理由社區公共服務工作站組織開展。可以分別聘請保潔、秩序維護等工作人員負責小區日常管理，或統一委託一家物業服務企業負責管理，或組織居民自治管理，為小區居民提供基本服務，包括公共區域保潔、小區內安全秩序維護、停車秩序維護、共用設施維保、公共綠化養護、小區內道路保養、房屋共用部位維修管理等服務，並由社區公共服務工作站按照__市社區化準物業管理服務收費管理辦法向住户收取一定的服務成本費。小區內公共路面停車、物業管理用房等的經營性收入由社區公共服務工作站統一收取和使用，作為小區物業管理資金，以彌補小區管理經費不足。

(2)專業化物業管理。專業化物業管理由專業物業服務企業組織實施。業主委員會通過業主大會選聘專業物業服務企業進駐小區開展專業化物業管理，雙方簽訂物業服務合同。受聘的物業企業應根據《物業管理條例》等的規定和《物業服務合同》的約定，提供專業化物業管理服務並按合同約定向住户收取物業服務費。

七、資金政策

1.硬件配置工程列入庭改和危改工程實施的，其硬件配置項目費用列入庭院改善和危舊房改善工程專項經費。

2.硬件配置工程列入物業管理改善工程實施的，其硬件配置項目費用列入物業改善工程專項經費。經費承擔方式如下：

(1)環境整治涉及的道路平整、雨污管道改造和收水口設置、照明及休閒設施設置、環衞設施改造、綠化改造等納入工程招標範圍內的內容以及電力“上改下”工程的土建費用，由市、區兩級財政根據工程決算結果按1：1配套解決。

(2)房屋整治涉及的平改坡、外立面和樓道等房屋公共部位的整治費用，按照“誰家孩子誰家抱”的原則，由產權單位承擔;承擔確有困難的，由產權單位向區政府提出申請，經區政府審核並報市物改辦同意後，由市、區兩級財政根據工程決算結果按1：1配套解決。

直管公房、房改房和無產權單位的房屋整治費用由市、區兩級財政根據工程決算結果按1：1配套解決。

(3)弱電杆線“上改下”和合杆序化梳理所需費用按照“誰家孩子誰家抱”的原則，由各產權單位承擔;電力杆線“上改下”的電氣配套費及一户一表改造經費由市電力局承擔;管道煤氣的建設(改造)費用由市燃氣集團承擔;自來水一户一表改造費用，除居民按規定需繳納的相關費用外，其餘由市水業集團承擔。

(4)物業管理改善工程原則上免繳工程涉及的綠化補償、佔道挖掘以及因市政工程需要遷移綜合管線等費用。工程實施單位必須根據相關部門的要求，按照有關標準做好綠化恢復和路面修復工作。

3.住宅小區日常管理長效機制建立後，困難羣眾物業服務費用減免補貼和社區公共服務工作站物業管理人員崗位補貼所需經費由市、區財政按1：1配套解決。

八、保障措施

1.建立工作機制。成立市物業管理改善工程領導小組，負責改善工程的組織和領導。領導小組下設辦公室(設在市房管局)，具體負責物業管理改善工程的組織、監督和政策制訂等工作。各區政府及所屬各街道辦事處(鄉鎮政府)應建立相應的組織機構，負責實施本轄區內物業管理改善工程的各項具體工作，協調有關問題。各級建設、規劃、房管、民政、公安、城管、城管執法、交通、綠化、環保、價格、工商、質監、消防等部門按照各自職責依法開展住宅小區物業管理的有關工作。

2.落實資金保障。物業管理改善專項經費列入財政年度預算，具體使用規定另行制訂。各級財政應確保資金的配套落實，並實行全程跟蹤審計。要加強對資金使用的管理，審計結果作為最終決算依據。

3.加大扶持力度。住宅小區實行“準物業管理”的，原綠化、市政等各項資金補貼和優惠政策不變，並根據社區準物業管理小區規模設置服務人員崗位補貼;建立物業管理改善考核評優機制，對考核優秀的單位(個人)進行獎勵;住宅小區內的困難羣眾確實無力支付物業服務費的，經所在社區公示無異議後予以減免;水、電、環衞等各公用事業專業單位委託管理單位統一收費的，應嚴格執行物價部門核定的收費標準，並支付管理單位專項委託費用。社區公共服務工作站統一委託物業服務企業提供社區化準物業管理的，補貼和優惠政策不變。

4.加強考核督查。物業管理改善工程要按照市區聯動、以區為主、屬地管理的原則，建立市、區、街道(鄉鎮)、社區四級聯動機制。市政府與各區及市各相關單位簽訂目標責任書，實施年度目標考核，具體考核辦法另行制訂。

5.加強輿論引導。各有關部門要加強對物業管理改善工程的輿論宣傳，引導羣眾瞭解物業管理的基本內容，理解物業管理行業運作的基本規則和標準要求，配合做好小區物業管理工作。

物業管理培訓方案 篇2

在送舊迎新之際，物業公司在回顧20xx年工作開展的基礎上，總結經驗，找出不足，以更加務實的態度，積極配合集團經營的戰略方針，細化管理，從內 部挖掘潛力，向管理要效益，更加嚴格要求，加強培訓，勇於面對不足，團結一心，增強大局意識、責任意識和協作意識，同心同德，努力完成工作。我們會繼續發 揚敬業、奉獻的精神，共同為公司的迅速發展竭心盡力。

《孫子兵法》説：“間於天地之間，莫貴於人。”員工是企業的根本，員工素質是企業優質服務的基礎。我們將把培養一支專業、高效、嚴格管理的服務團隊 作為20xx年物業開展內部管理的基本戰略，實行嚴格管理，善待員工的方針，開展系列的培訓計劃、績效考核，推進企業文化，強化品牌意識，提高團隊的凝聚 力和向心力。

一、人事行政

人事行政工作目標：

人員當月流動率小於 5%

人員培訓覆蓋率達到 100%

人員招聘到崗率達到 98%

員工生活滿意度達到 90%

1、團隊的建設在於制度化的管理，人事行政部年度首要工作是完善管理制度，細化崗位責任制，把責、權、利充分統一，落實到位。推行與之相配合的績效 考核制度，調動員工的積極性。績效源於執行力，執行力源於細節，人事部計劃以保安部作為試點，對每個崗位提出具體的崗位職責要求，推行新的績效考核制度， 調動員工對工作的積極性，使員工不斷加強自我管理能力，明確工作標準，提高自我提升的動力並逐步推廣。在各個崗位上採取績效管理，力求在三月份全面覆蓋， 以提高整體的服務水平和團隊的執行力度。在有效的績效考核制度和崗位責任制的基礎上，人事行政部將加強監督的力度，對崗位的操作和執行進行有計劃巡查管理。及時發現問題，及時改進。

2、人事行政部將把提高員工素質作為部門工作的重點，制定有針對性的培訓計劃，以業務知識培訓和企業精神相結合，堅持正面灌輸，強化理念，增強員工 主人翁責任感和事業心，培養開拓進取，勇於奉獻的精神。要求員工在工作中真正做到“100%業主第一”。以企業精神和宗旨作為統一員工意志，述職報告統一 行動的共同基礎。在人事管理流程中，採取優勝劣汰的方針，對入職、轉正的員工嚴格按標準把關，逐步提高員工素質，繼而提高團隊的整體素質。

3、在提高管理要求的同時，更進一步關心員工生活，重視員工需求，加強員工宿舍、飯堂的管理，組織相應的員工生日活動、團隊活動。重視改善員工福利，加強與員工的溝通，以多方渠道聽取員工意見加以綜合，並及時給予改善。

4、效益是企業的最終目標，通過崗位責任制的落實，人事行政部將重新審核各部門、崗位人員定編的情況，避免人浮於事，以建立一支精幹、高效的服務團隊為目標，嚴格控制人事成本。

5、行政方面，將以配合業務部門開展工作的需要為前提，積極與各部門加強溝通協調，大力配合。修正現有的工作程序，使之更標準化、規範化。及時完成 物料採購，嚴格管理物料的採購、使用控制流程，重視公司資產、倉庫、車輛的管理，堵塞漏洞，做好把關的工作，保證公司財物、利益不受損失。

二、客服中心

物業管理是以服務為主，客服中心是整個物業公司的服務窗口。為此，服務中心將把服務放在第一位，堅持 “以人為本”的服務宗旨，規範管理、追求創新、至誠服務。不斷提高江南世家物業價值，使物業發揮最大的使用效能。

工作思路：

強調成本控制意識和成本管理程序;

強調團隊的有效運作和服務流程;

強調公眾服務的規範化與特約服務的個性化;

強調“以人為本”的服務理念和服務的人性化;

致力於建立與業主有良好溝通的和諧社區。

目標設置：

客户綜合滿意率不低於 90%;

服務綜合及時率不低於 85%;

業務技能培訓 100%;

小區

綠化完好率不低於 90%;

綠化覆蓋率不低於 60%;

管理費收費率一期逐步達到 70%;

二期收費率達到 90%;

生活垃圾日清率為 100%;

工作重點：

根據對20xx年的工作回顧和反思，20xx年將致力於加強規範管理、協調溝通、落實執行，以提高管理服務效能，營造和諧生活環境。

(1)制定、完善工作手冊，使員工翻開手冊即可操作，如《管理規章制度及操作規程》等。使每一位員工瞭解工作規程，熟悉管理程序，達到規範自我、服 務業户的目的。並對員工進行定期的業務、技巧、服務意識等方面的培訓，通過不斷的強化學習，不斷提高服務中心員工水平。儘快帶領出一支業務過硬、服務意識 強的員工隊伍。對進入服務中心工作的員工嚴格把關，定期進行考核評比，對不稱職員工堅決撤換。

(2)小區的環境管理極為重要，如何為業户創造一個良好、舒適的居住環境，是我們非常重視的問題，以往的管理經驗告訴我們，保潔工作責任到人，督 導、檢查、培訓落實到位，才能充實發揮每個人的潛能，認真地去做好每天的保潔工作。積極宣傳環保意識，使小區的環境衞生狀況達到最佳狀態。

(3)根據目前的收樓情況，強化對工程維修的監管力度，與各部門積極協調配合，完成收樓任務。

(4)對物業管理費收取率較低的現狀，由於綜合因素較多，將通過定期開展社區文娛活動、定期安排上門家訪及問卷調查等多種渠道與業户進行溝通，聽取 業户的意見。接受合理的要求及意見，採取有效措施進行相應的整改，提高管理質量;對於超出管理標準的要求，按國家及有關規定向業主耐心解釋，並加強對物業 管理行業的政策宣傳，以轉變以往固有的觀念，爭取業主的理解，對經解釋無效拒交管理費的業户，將通過法律途徑解決，使管理工作得以順利開展。

(5)加強社區文化的建設，建立與業主的良好溝通，共建和諧社區。

(6)協助成立業主委員會籌備小組，實行業主自治，共同管理。

三、工程維修

四、保安部

保安部針對20xx年總結和分析工作情況，繼續堅持以固強補弱和狠抓落實為中心，以做好安全和服務工作為前提，搞好團隊建設。結合公司的發展需要和管理方向，做好小區的全面安防工作，保證人、財、物的安全，配合客服，加強對小區的巡查，提高整體管理水平。

工作目標

住客及公司綜合滿意度 95%;

無因管理責任事故率 0;

新員工崗前培訓率 100%;

不合格項整改率 100%;

員工流動率≤20%(不包括非正常流動率);

突發事件快速反應率為 98%;

非正常投訴率低於 2%。

並全力配合做好二期水鄉別墅外售和收樓工作及本部相關工作事項的接管，同時全面做好二期有關工作的服務和管理，樹立保安隊伍的形象。

2、 做好元旦、春節期間小區各項安防工作，節日前小區安全大檢查，由主管領導負責;同時落實好春節期間主管領導巡查和值班;明確強調放假不放制度;組織和安排 好春節期間部門員工的業餘娛樂活動。隨着本部人員增加和三期宿舍籃球場地的修復完工，擬成立物業公司籃球隊，既可豐富員工業餘生活，又可為公司聯誼公關比 賽做好準備。

3、 保安部將於1月份開展為業主或客人優質服務月活動，體現保安隊伍的服務意識和服務熱情，同時建立良好的口碑。

4、 做好一二期智能化系統投入使用的前期準備工作，建立和完善智能化系統的使用和管理制度，及時進行智能化系統操作規範培訓，逐步改變完全靠“人防”的管理模式。同時設專人負責在監控中心上崗，保證小區24小時的監督和管理，提高安防標準。

5、 針對一、二期消防設備設施的分佈和配備情況，更進一步完善設備設施管理和使用運作培訓，同時加強日常消防培訓和突發事件處理演練。根據實際情況將小區日常 安全管理注意事項、家居與森林防火、突發事件處理方法等安防常識製作後派發業主，提高安防意識的宣傳和羣防羣治工作。

6、 做好人員的培養和儲備工作。對保安員管理方向是力求轉型和建設成為強有力綜合型的隊伍。結合保安職業特性，在年初人員流動高峯期前做好人員安撫工作，加強與人才市場、部隊和保安學校的聯繫，做好人員補充儲備工作。全年退伍軍人佔總 人數比例為75%，其它佔比例為25%(保安學校、警校、武校人員)。發揮和利用現有人力創造最大價值，做好物業公司排頭服務部門。

7、 加強骨幹隊伍的建設，拓寬員工知識面，條件允許組織骨幹參觀兄弟單位學習，查找自身問題，提高整體素質和層次，(骨幹隊伍)使用原則為能者上、庸者讓，每季度開展工作自評，部門上半年工作總結時工作述職。

五、會所經營

20xx年上半年將繼續以服務為先、效益為本的經營方針，積極配合營銷及客服工作的開展。採取靈活的經營手法，推出更貼身的服務，把會所經營做到推陳出 新。在內部管理上，加強本部門各經營點的協調合作性，着力增強和提升員工工作技能和服務意識，最大限度地調動人員的積極性、創造性;切實加強餐廳出品管理 工作，在飲食出品上不斷推陳出新，做好小區配套服務工作的開展。

工作目標

力爭半年創收3萬元;

六、財務管理

圍繞集團發展戰略和財務年度工作目標，促進效益增長，完善財務管理體系，加強資金、資產、成本、採購價格的管理和控制。在把服務放在第一位的同時，建立規 範的賬務管理，積極配合業務部門工作的開展，加快科耐物業管理軟件的投入使用。為全面完成物業的各項工作指標和工作任務，制定物業財務部20xx年上半年工作 計劃如下：

工作目標：

服務滿意度90%;

控制虧損在20萬元以內;

建立君華物業成本庫;

1、物業財務部在集團財務中心的統一指導下, 根據物業公司財務管理制度,結合物業財務工作的實際情況,建立一套詳細完整的成本庫,合理的進行成本控制, 及時準確地向管理層提供最真實的財務數據。

2、負責公司資金計劃的制定與跟蹤對比，管理台帳的登記與財務狀況分析，並向管理層提供財務報告,進行成本分析,提出相關的建議,力爭控制半年虧損額在20萬以內。

3、以服務為宗旨，與客服中心一起做好管理費的收繳工作。對於前期欠費的業主要與客服中心配合，一起商定催繳的辦法，爭取催繳率達到30%。把物業公司的收費工作推向一個新的台階。

4、負責各種款項的審核，規範財務付款審核程序，進行新的財務制度的培訓。主要是對物業公司各部門負責人及本部門員工組織一起學習新的財務制度，對以前修改的部分要進行重點的講解，新的制度實施後，要嚴格按照制度執行。財務部門進行監督把關。

5、完成20xx年的年終財務總結，進行財務狀況分析，編制財務報告。並且根據各部門提供的數據編制20xx年上半年資金計劃，上報集團資金計劃部，根據集團批准的資金計劃，合理安排物業公司20xx年上半年每個月的資金，並與各部門協商對一些付款計劃進行相應的調整。

物業管理培訓方案 篇3

為落實《關於依法加強居民小區物業管理的議案》，進一步規範物業管理活動，切實維護業主和物業管理企業的合法權益，努力提高物業管理水平，根據《物業管理條例》及有關法律、法規，結合我市物業管理工作實際，特制定本方案：

一、指導思想

以國家《物業管理條例》為依據，以瀋陽市城市管理工作會議精神為指導，以落實《關於依法加強居民小區物業管理的議案》為重點，以規範管理、提高物業服務水平為宗旨，進一步加強居民小區物業管理工作，推動我市物業管理健康發展。

二、目標和範圍

(一)目標：

1、有效解決開發遺留問題，年底前整改率達到90%;對存在工程質量問題的房屋要及時維修，維修及時率達到90%。

2、新建住宅小區推行招投標率達到100%;20__年新進入市場的樓盤，在商品房銷售前要100%簽訂《前期物業管理合同》和《業主臨時公約》。

3、凡從事物業管理活動的企業，要100%取得《物業企業資質證書》。

4、強化對物業管理行為的監督及從業人員的培訓，物業企業經理持證率達到100%，並建立起物業管理企業誠信檔案、物業管理企業經理信用檔案。

5、大力推行物業管理，年底前對具備物業管理條件的住宅小區物業化率達到100%。

6、加強業主自治自律行為，具備條件的住宅小區年底前要達到80%以上成立業主大會和業主委員會。

(二)範圍：對全市實行物業管理的244個住宅小區進行排查。根據排查結果，進行清理整頓，進一步規範物業管理行為。

三、工作內容

(一)完善我市物業管理地方性規章建設。依據國家《物業管理條例》及相關配套法規、規章，結合我市物業管理實際情況，通過調研，同時借鑑國內先進城市取得的成功經驗，儘快頒佈實施《瀋陽市物業管理規定》，依法加強我市物業管理活動的監督管理。

(二)全力解決開發建設遺留問題。開發建設單位作為行為主體要切實承擔起責任，按照規劃設計和施工標準，對住宅小區存在的問題從新進行完善，建委、規劃、房產等相關部門，按照各部門職責，落實到責任單位，做到誰的問題、誰負責、誰解決。並對存在開發建設遺留問題的住宅小區，逐個建立整改檔案，制定整改措施，整改合格後再行消號。特別是存在工程質量問題的房屋要確保及時維修，年底前房屋維修責任要全實到單位、到個人，維修及時率確保在90%以上。同時，有關部門要抓緊制定相應的規定和措施，明確住宅區的交付使用制度，杜絕新建住宅小區產生開發建設遺留問題。

(三)加大對物業市場的監管力度，規範物業管理行為。

一是加強物業管理招投標的監督和指導，全面推行前期物業管理招投標機制，創造公平、公正的競爭環境，促進物業管理的專業化、市場化和社會化。依據國家《物業管理條例》和《前期物業管理招投標辦法》，及時制定符合我市實際的《瀋陽市前期物業管理招投標管理辦法》。要求新建住宅小區實行招投標制度，建築面積在5萬平方米以上的(含5萬平方米)的新建住宅區，必須採取公開招投標的方式選聘物業管理企業，建築面積5萬米以下的新建住宅區在區、縣(市)房產行政主管部門的批准下可以採用邀標和議標的方式選聘物業管理企業。同時，鼓勵業主大會採用招投標的方式依法選聘物業管理企業。並且，及時簽訂《(前期)物業服務合同》和《業主(臨時)公約》，對於新建住宅小區要在商品房銷售前100%簽訂《前期物業管理合同》和《業主臨時公約》。

二是嚴格物業管理企業的資質審查。在我市從事物業管理活動的物業管理企業，要按照國家《物業管理條例》的要求依法取得《物業企業資質證書》，並遵照建設部《物業管理企業資質管理辦法》的規定，按物業管理企業取得資質等級，承接物業管理項目。同時，加強物業管理企業的年檢和資質評定，出現違規違諾等行為的要予以警告，限期整改，情節嚴重的取消其物業管理資質。

三是強化對物業管理行為的監督及從業人員的培訓，提高物業管理水平。建立物業管理企業誠信檔案、物業管理企業經理信用檔案和准入、退出機制，監督物業管理企業和從業人員以及物業管理企業履行《物業服務合同》情況，對物業管理企業和物業管理項目經理，實行實名誠信考評制度，如物業管理企業或物業項目經理出現違法、違規、違諾現象，依據情節的嚴重程度，扣除相應的分數，年終進行綜合考評，考評結果作為物業管理企業年檢和定級的要件，報房產行政主管部門，並在瀋陽房產信息網予以公佈。督促物業企業按照《合同》約定的標準提供質價相符的服務，提高管理服務水平。同時，加強對物業管理從業人員的培訓，與建設部培訓中心聯合，繼續對我市物業管理從業人員進行培訓，達到從業人員要持證上崗。特別是要對物業管理企業經理以及項目經理(物業管理處主任)進行培訓，在取得建設部《物業管理企業經理崗位證書》的基礎上，市房產行政主管部門與中國物業協會聯合進行上崗培訓制度，經過實務操作培訓，考試合格的頒發中物協《物業管理實務操作專業崗位證書》，不合格的取消其上崗資格。

四是規範業主大會和業主委員會，積極引導業主正確行使權力和履行義務。根據國家和建設部的有關文件，結合我市實際，爭取年底前出台《關於加強組建業主大會、業主委員會工作的指導意見》，明確各部門職責，充分調動街道、社區的積極性，依據《條例》依法成立業主大會、業主委員會，使這項關係到羣眾利益、社區穩定的工作，更具規範性、操作性。引導業主大會，在充分尊重全體業主意願的基礎上，按照合法程序選舉熱心公益事業、責任心強、有一定組織能力的業主進入業主委員會。規範業主大會、業主委員會的行為，促進業主自律和民主決策，切實維護自身的合法權益。

(四)建立市、區、街道、社區職責明確責任體系。

對於具備物業管理條件的住宅小區，要明確由物業管理企業實行專業化管理，爭取年底前物業化率達到100%;對於尚不具備物業管理條件的住宅區，要確定管理單位，實行專項服務，待具備條件後，推行物業管理。逐步形成以社區為主，專業管理和業主自治管理相結合的新型管理體制。各涉及物業管理活動的相關單位、部門按各自的職責承擔社會管理的責任，為物業管理創造良好的環境。

(五)採取多種形式，加大對物業管理方面法規的宣傳工作。

制定具體的宣傳方案，分階段、有步驟、深入細緻宣傳國家《物業管理條例》及相關配套文件，引起社會各界物業管理的重視，讓廣大業主不斷了解物業管理的政策法規，引導全社會樹立正確的消費觀念，促進社會的和諧。

三、組織領導

略

四、職責分工

規範物業管理工作是一項系統工程，要堅持“條塊結合、區域負責”的原則，市領導小組全面負責此項工作的監督、指導;市領導小組辦公室具體負責此項工作的日常指導、協調和監督、檢查;各區政府要針對物業管理存在的問題負責此項工作的具體實施;各相關部門按照職責分工，密切配合各區政府實施整改工作。各單位、各部門要明確分工，落實責任，相互配合，加強檢查驗收，切實提高我市的物業管理水平。

市房產局為全市住宅小區物業管理的行政主管部門，具體負責全市物業管理工作的指導、監督，並會同相關部門抓好物業管理企業和住宅小區存在問題的整改工作，如：物業管理立法、前期物業管理招投標、物業管理企業資質審查、業主大會、業主委員會組建、物業管理工作的調研和宣傳等工作。

市建委、規劃局為開發、建設單位的管理部門。一是在進行住宅小區前期規劃時，要規劃建設必要的物業管理服務用房等相關配套設施，以方便後期的物業管理工作;二是嚴格按照規劃對住宅小區進行竣工驗收，不按規劃建設的住宅小區，不能予以驗收，並限期整改;三是對開發建設遺留問題，要制定整改工作方案，積極組織整改，達到合格標準。

市行政執法局、公安局負責對物業管理行為的查處工作，使物業管理活動更加規範，促進物業管理水平的提高。

各區政府為物業管理工作的責任主體，要針對目前物業管理工作存在的問題，制定具體的整改工作方案，積極配合市政府相關部門，加大管理力度，認真組織整改，使問題得到及時有效的解決。

五、實施步驟

依法加強居民小區物業管理是一項長期工作，為確保完成本方案確定的工作內容，今年要分三個階段進行實施。

(一)排查階段(20__年5月10日至5月31日)

由市領導小組牽頭，建委、規劃、房產、公安、行政執法等相關部門配合，各區政府組織實施，對開發建設遺留問題、物業管理和住宅小區存在的問題進行一次拉網式排查，並進行登記造冊，建立管理檔案。

(二)整改完善階段(20__年6月1日至10月31日)

各區政府對排查中出現的各類問題進行認真分析，查找根源，制定相應的整改措施，報市領導小組審查，審查合格後，方可按責任分工認真組織整改。

(三)驗收階段(20__年11月1日至11月15日)

領導小組成員單位按照工作內容和標準，集中時間，認真組織，對整改後的物業企業和住宅小區逐個進行審核，確保達標。

六、保障措施

(一)提高認識，明確責任。各級領導要把加強居民小區物業管理工作當作重要工作來抓，實行“一把手”負責制，層層落實責任。建立市、區、街道、社區職責明確的責任體系和長效管理機制。市政府有關職能部門要按照各自的職責承擔起社會管理責任，切實把居民小區物業管理工作抓細、抓實、抓出成效。

(二)密切配合，抓好整改。市政府相關部門和各區政府要上下聯動，密切配合，針對物業管理存在的問題，制定切實可行的整改措施，認真抓好整改。對整改不及時或不徹底的，有關部門要按照相關規定進行查處，確保全部達標。

(三)加強宣傳，營造氛圍。要結合開展“貫徹《物業管理條例》，整頓規範物業管理市場”活動，大力宣傳物業管理的政策法規及有關規章制度，使廣大居民瞭解物業管理的有關政策和權利義務，進一步增強參與意識和維權意識，樹立正確的消費觀念，使物業管理逐步走向良性循環軌道。

(四)強化管理，鞏固成果。市政府相關部門和各區政府要把物業管理作為社會管理的重要組成部分，分工負責，強化管理。特別是對存在問題進行整改後，要進一步明確管理單位和管理責任，避免類似問題的再次發生，切實維護廣大居民的切身利益和社會穩定。

物業管理培訓方案 篇4

一、 項目分析

根據所提示數字，管理面積約為14.5萬平方米，其中，高層建築約佔總數的50%，其餘為小高層建築或別墅區。小區包含變電站、換熱站、二次加壓水泵房、以及電梯、電子監控系統等大型公共設備，其設備數量不詳。住宅約10萬平米,綠化面積約1.7萬平米,地下車庫約2.9萬平米,其中涵蓋25部電梯、217個車庫、264個車位等。

二、主要管理方案內容

根據上述數字顯示，做出對該項目的物業管理方案如下：

1、管理機構設置及人員配置

根據管理服務的總體設想及小區的特點，本着“以人為本、服務至上、精幹高效、以崗定人”的原則建立物業管理機構，管理實行項目經理負責制。該項目設項目經理1人和客户服務部(以下簡稱客服部)、維修部、安防部、環境部等四個職能部門，共需配置約39人。每個部室分別設立一個主管，協助項目經理完成小區日常的各專項服務工作。並制定個部門主管及員工的崗位責任書(附後)，在公司檢查時，可依照崗位責任書內容進行對員工的BI行為規範和工作質量進行檢查。員工薪酬待遇和假期福利等由物業公司辦公室根據本公司薪酬制度決定。

至於服務人員的服務標準要求，如客服部的維修處理及時率、回訪率，維修部的維修及時率、設備設施完好率，安防部對項目的巡查頻次以及環境部對園區的打掃頻次和標準，則依照公司所提供的服務等級為準。

1.1 客服部

根據管理面積和國際質量體系標準，客服部安排5名管理人員。其中包括：

客服主管一名，主要負責項目客服部的日常管理工作，檢查客服人員的日常行為規範、服務質量及工作完成情況，處理客户的投訴和下屬員工的績效評定及培訓，並參與小區各項費用的收取工作。

接待員1名，負責項目部服務電話的接聽、記錄、維修任務傳達和客户滿意度回訪工作以及顧客花名冊的管理、更新工作。

收費員(財務)1名，負責項目物業費、水電費的收取，並控制有償服務費的收繳和管理工作，對所收取款項應在當日做好相關記錄後，交總公司財務室保管。並負責相關票據和收費台賬的管理工作。(如有水電錶查抄工作，可委託維修部門協助完成)

庫房管理員1名，負責項目所需物資的採購報表，出入庫管理和辦公設備的管理工作。

行政文員1名，負責項目日常文件的打印、申報以及對外相關部門的溝通協調工作。

四名員工相輔相成，協作溝通，在完成本職工作的前提下，分別分配相應的收費任務，以便收費工作更順利的開展。各項工作做到日產日清、及時記錄、及時回訪，並生成電子文檔，以便日後查找。

1.2 維修部

根據本項目實際情況和按照國際質量體系標準，維修部共設維修人員6-8名(如有高壓配電室則設值班人員2名，24小時輪流值班，並負責項目大型電力設施的維修保養工作)，其中設：

主管1名，主要負責管理本部門員工處理本部門日常報修、日常設備巡檢、維護保養和下屬員工的培訓及績效評定工作。

其餘5人分別為電工2名、水暖工2名、電梯維護人員1名(如電梯維保由專業維修公司分包，則可省去該職務人員)，分別負責項目的水電暖日常維修和電梯維保工作。為擴大項目的服務範圍，分別對5名維修人員培訓學習物業相關的其他技能，例如單元對講系統維修、土建維修、門窗維修等，使維修人員能夠全方位發展。員工薪酬以績效考核制制定，以激勵員工的工作積極性。每天設一名維修人員夜間值班，負責項目夜間報修工作的處理和小區照明系統的檢查與維修工作，做好值班記錄。

負責轄區內大型設備設施的春秋季檢修工作，每年的4月和10月對小區內的大型公共設施(如：配電箱、水泵房、給排水系統等)進行常規性檢查，確保設備設施的完好運行(春秋季設備設施維保計劃需根據實際另行擬定)。

負責轄區內重大節日期間，社區文化活動的協助實施工作。如節日期間的園區佈置及維保工作等。

1.3 安防部

根據項目實際情況，安防部設安防人員13名，以8小時三班倒的制度負責項目24小時安全防範工作。其中包擴：

安防部主管1名，主要負責管理本部門員工，處理本部門日常事務，並負責對下屬員工的BI行為規範和工作的檢查，下屬員工的培訓及績效評定工作。

門崗3名，主要負責小區車輛及人員的出入管理和外來人員的檢查工作，對出入小區的車輛進行檢查登記，如有物品出入時，應在接到客服部的物品放行憑證後方可放行。

巡邏崗6名，分別負責高層區、小高層區和地下車庫區的安全防範和車輛疏導工作。

電子監控室3人，以8小時3班倒制度負責24小時電子監控系統的監視，協助安防人員管理小區安防工作，力爭在第一時間發現安全隱患，以便及時排除。並負責項目部各部門員工的工作監督。

1.4 環境部

根據項目的實際情況，環境部設服務人員12名，負責項目所轄區域的保潔、綠化等工作，其中包括：

環境主管1名，主要負責管理本部門員工處理本部門日常事務和下屬員工的工作檢查、培訓及績效評定工作。

室內保潔員5名，9棟高層安排3名，6棟多層安排2名，負責項目樓宇內的環境衞生打掃及電梯打掃和腳墊的更換工作。

室外保潔員3名，負責項目樓宇外的環境衞生打掃工作，包括項目水系的衞生維護工作。

綠化工3名，負責項目區域內的花草樹木養護、修補、澆水、防寒等工作。

服務標準則根據項目物業服務等級而定。

三、其他管理方案

1、常見突發事件的處理

1.1 火災突發事件處理

1.2 水浸突發事件處理

1.3 電梯困人突發事件處理

1.4 未知停電事件處理

1.5 暴力突發事件處理

1.6 盜竊以及其他犯罪活動處理

以上各種突發事件均根據小區的實際情況制定詳細的突發事件處理流程，防範於未然，確保項目的公共安全。

2、社區文化的開展

服務中心結合項目的實際情況，以“健康、求知、情趣、文娛、公益”為導向，開展豐富多彩的社區文化活動，營造小區特有的文化氛圍。主要為重大節日的園區裝飾及宣傳，有必要的情況下可開展相應的公益娛樂活動，例如由業主參加的節日聯歡會、組織社區老年或兒童出行等，以增進物業與業主的友好關係，促進物業公司的發展。

物業管理培訓方案 篇5

(一)產業園項目概述及物業概述

項目規劃佔地200畝，建築面積20xx00平方米。項目建設內容包括：綜合服務區、生產區和物流中心。

1、綜合服務區包括辦公樓、食堂、公寓以及集體宿舍四部分。總計建築面積為10萬平方米。

2、生產區佔建築面積3萬平方米，兩座建築面積各2平方米和1平方米的大跨度聯合車間、一座設有100T龍門吊車的原材料堆場。

3、物流中心佔地50畝，建築面積7萬平方米。建設三個功能區，一是保税庫區，建築面積3萬平方米;二是庫區，建築面積1萬平方米;三是露天貨場和管理區建築面積3萬平方米。

(二)產業園的物業規模

1、安全保衞系統

主要包括產業園區總體安全環境的管理;對入駐企業的管理;車輛交通及道路管理。

2、設備設施維護系統

主要包括房屋管理與維修養護;共用設備管理(給排水設備管理、供電設備管理、弱電設備管理、消防管理);專業設備的管理(空調設備、電梯設備管理);共用設施的管理。

3、環境綠化及保潔系統

主要包括辦公樓、宿舍、食堂、廠區及產業園區公共部分(廠區庫區內自管)以及公共設施的日常保潔工作;產業園區公共綠地的維護和保養工作。

4、園區食堂的管理

主要包括廚房管理以及員工就餐管理

產業園物業實施總體方案

對比現有的幾種物業管理模式的優缺點，並結合產業園和我公司現狀，建議採用自管與委託外包相結合的模式。由我公司單獨組建物管部門進行管理，可以充分利用公司現有各種資源，利於樹立產業園整體形象，降低運營成本，保證核心業務的收益。同時，將保安、特種設備、餐飲、保潔、綠化等需要專業資質和大量人力的業務外包，由物管部門對各個分包業務進行監督與協調，最終達到降低人員成本，降低運營費用，保證物管工作的掌控力度，提高服務質量的目的。

(一)物業管理架構

物業管理服務，要求有一個高效率及科學的組織架構，使人力、物力、財力得到合理的配置，以求達到降低管理成本、提供優質服務的目的。

公司下設物業管理部來具體負責園區的物業管理。其優點是集指揮和職能於一身，命令統一，責權分明，指揮及時，既能滿足本物業初期管理的要求，又能為將來業務的發展留下充足的空間。

(二)崗位設置

1、物業管理部經理

參與重大項目的合同或標書的評審;

編制新增項目的物業管理方案;

參與新接管項目的驗收工作;

組織本部門員工的專業技能培訓;

自我監督與質量體系有關的程序操作發現不合格時及時採取糾正措施及適當的預防措施;制定各專項規章制度對本部門員工工作業績予以評審;

負責所屬項目的物業管理的日常工作並對部門員工進行業務指導;

檢查監督各項業務計劃(年度、季度、月度等)的實施情況並向上級報告;

與政府有關部門聯絡瞭解行業最新規定;

推廣新的有效的管理方法並總結分析提出合理的建議。

2、物管員(兼資料員)

負責與公司各部門工作的對接，輔助部門經理做好內勤工作。

負責處理員工的諮詢、投訴，並提供協助。

書寫各類通知、通告，完善各類合同文本。

遇有緊急事故，及時向上級報告並協助處理善後工作;

協助經理制定本部門規章制度及員工守則;

配合客户服務文員做好水電費等其他費用的收取;

負責裝修檔案，客户檔案、管理處文書檔案的管理;

3、客服員

收取及審閲園區建築物的巡樓報告及每天的有關投訴記錄並對重點內容進行記錄歸納，重要情況及時向上級報告;

準時向客户派發各種費用的交費通知單;

負責做好水電等費用的收付。

負責園區的公共鑰匙和宿舍鑰匙的管理工作;

負責定期對服務質量進行統計、分析、評估、考核，並提出整改方案;

4、設備主管

負責向經理提交管轄範圍內設備、設施的更新、改造建議和大、中修計劃，協同經理共同向公司提交方案並組織、監督實施項目的整改全過程。向經理提交設備的改造、更新前後運行效果的各方面對比和改造、更新經驗總結;

負責設備相關的維修、保養、更換等合同的草擬。

物業管理培訓方案 篇6

一、概述

某項目位於甲縣城東，將是甲縣新城區及行政、文化、體育、經濟中心，地理位置優越，物業升值潛力巨大。由此良好的物業背景，某小區的物業管理水準將更顯重要。

二、目標

貫徹開發商開發某小區項目構思，引進大都市物業管理理念，通過優良的服務將某小區管理成都市居住區，讓業主在縣城裏享受都市生活氛圍。並使物業功能發揮最大，力促某小區物業保值增值。樹立某物管公司品牌，

三、組織

物業管理行業是一微利行業，當前多數物業管理企業處於虧損狀態。因此，物業管理企業的組織要更加簡潔、實用，降低組織內耗及勞資成本等。

反饋

運行機制

組織結構圖

經營環境圖

四、人事

人事設置原則:一人多崗，不要因人設崗。預計16名員工(按整個小區交付時設計)。

序號崗位人數主要職責備註

1經理1在董事會領導下，全面負責經營等。

2經營部主任1具體經營事務、人事等。

3辦事員3文書、財務、勞資、後勤等。財會要持證

4物業管理員1具體物業管理、裝修監管、收費、維保服務等。

5安全護衞員7門衞、巡更、停車管理、小區內公共秩序等。

6水電工1公共區域水電設施維護、水電維修服務等。

7保潔員2公共區域衞生保潔、綠化養護等。

員工招聘後即由公司聘請的物業管理顧問公司進行培訓，骨幹員工將送市主管部門的崗位培訓結構培訓。培訓率100%。

五、經營預測

a)經營收入:19.14萬元(年度，以下省略)

l物業管理費:11.34萬元

應收12.6萬元

30000*12*0.35=126000(元)

預計收入11.34萬元(收繳率20xx小區公共物業管理方案)

l維修服務費:0.5萬元

l特約服務:5.8萬元

l其他收入:1.5萬元

b)支出:20.25萬元

l人員工資福利:14萬元

l辦公費用:2.5萬元(辦公、安全護衞、綠化、保潔、消殺等)

l維修保養費用:1.5萬元

l税金:1.05萬元

l不可預見費用:1.2萬元

c)潤虧:-1.11萬元

d)物業接管期間

前期投入:10萬元(辦公設施購置費、通訊器材、員工服裝配置費、安全護衞用品、綠化等)

e)公共性服務費構成測算:21.962萬元/年，0.61元/月*M2

(1)員工的工資和按規定提取的福利費

序號崗位人數工資標準工資合計

1經理1120xx200

2經營部主任1800800

3辦事員36001800

4物業管理員1800800

5安全護衞員75003500

6水電工1700700

7保潔員2400800

工資總額合計9600

工資總額合計:9600元/月;115200元/年

福利:115200*23%=26496(元/年)

合計:14..17萬元/年

(2)公用設施設備維修及保養費:1.5萬元

(3)綠化管理費:綠化率45%1.04萬M2*1元/年*M2=1.04萬元

(4)清潔衞生費:2人*12月*80元/月*人=0.192萬元

(5)安全護衞費:7人*200元/年*人=0.14萬元

(6)辦公費:按管理人員工資總額25%計算

5.52萬元*25%=1.38萬元

(7)固定資產折舊費:按10%計算即1萬元

(8)税費:按營收5.5%繳納即1.052萬元

(9)保險費:暫不投保

(10)合理利潤:按營收8%計算1.36萬元

但為減輕業主負擔，我司將通過多元化經營、特約服務，嚴控經營成本等多項措施增加收入，減少支出，從而降低公共性服務費價格，擬向政府物價主管部門申報本小區公共性服務費價格指導價格為0.35元/月*M2。

物業管理培訓方案 篇7

針對侯集中學的實際情況，經過我們現場考察以及根據校方的要求，為確保學生能夠正常學習與生活、按時作息、及時上課，我們將侯集中學日常的物業管理分為三大塊：安全管理、環境衞生管理、水電及公共設施管理。

一、安全管理

1、成立有校方參與的共管機制。學校領導、班主任教師以及物業主要負責人組成的侯集中學物業管理領導小組，負責監督協調侯集中學日常物業管理運作，物業定期(每月或每季度)向物業管理領導小組彙報上階段的物業管理情況，增強溝通，促進了解，有利於物業管理日常工作的開展。

2、從專業物業管理的角度提出可行性的意見，與校方聯手製定學生宿舍管理規定，使學生在宿舍有一個行為規範，便利於管理。

3、管理人員持證上崗、着制服、標誌明顯。

4、管理人員24小時值班，編排管理人員24小時值班表，我們所有管理人員的聯繫方式交校方一份，以務緊急事件能夠聯繫到，24小時值班不因雙休與節假日而中斷。

4、抓好消防工作，把消防隱患消除在萌芽狀態。和校方合作在學生宿舍每層樓設置滅火器、緊急備用燈、張貼禁煙標誌成立義務消防隊，做好學生的防火監督教育工作。

5、24小時全面監管。保安與舍管不間斷24小時巡邏，保障學生不受侵害，保障宿舍樓內公共設施完好，保障宿舍樓內的治安環境，保障學生人身與物品安全。

6、完善各項管理制度

(1)來訪登記，來訪人員經被紡人確認後，本校人士可入內，校外人士須在大廳內等待。

(2)男女生不得互相串宿舍。

(3)按校方規定開關宿舍大門，非規定時間一律拒絕進入宿舍。

(4)每天查寢，對外宿、缺寢人員以及熄燈後點蠟燭、講話者進行登記，及時回報給校方。

(5)發現打架鬥毆現象立即上前制止，並第一時間報校方。

(6)開展意見調查，物業定期(每季度或半年)發放意見調查表，徵求學校與學生的意見，瞭解對物業管理的需求，確保我們能夠提供及時、周到、方便的物業管理服務。

7、員工服務態度：員工以發自內心的真誠笑容熱情服務，做到文明禮貌、談吐文雅、遵章守約、移冠整潔、舉止大方、動作雅觀、稱呼得當。

8、我方不承擔因學生自身行為造成的安全事故責任。

二、環境衞生管理

1、實行零干擾清潔衞生服務，學生上課後，清潔工再進行清掃。

2、做好環境衞生宣傳工作，把提高學生的清潔衞生意識、糾正學生的不良衞生習慣與環境衞生管理相結合，使學生也自覺地參與到環衞工作中。

3、遇到有損害環境衞生行為的學生，進行耐心教育和勸阻，決不因人而異，對於極少數屢教不改者採取典型暴光或讓其清理乾淨的方法，在校方的支持下公開其不文明行為以儆效尤。

4、每天上下午各打掃一次，全天候保潔，每小時循環保潔一次，先外至內。

清潔標準：公共場所無明顯泥沙、污垢，每100平方米]內紙屑不超過兩片，沒有1釐米以上的石子;排水溝無明顯泥沙、污垢;垃圾箱清運及時，清運率100%，周圍無污垢、無積水，離垃圾箱兩米無臭味;

玻璃門窗、鏡面和燈具標準是：玻璃面上無污跡、水跡，清潔後用紙巾擦拭50釐米無灰塵，清潔後的燈具無灰塵，燈具內無蚊蟲，燈蓋、燈罩明亮清潔;

樓梯的標準是：保持樓梯清潔，目視樓梯無果皮、紙屑、蜘蛛網、悟跡等;衞生間標準：地面無煙頭、污漬、積水、紙屑、果皮;天花、牆角、燈具目視無灰塵、蜘蛛網;目視牆壁乾淨，便器潔淨無黃漬，室內無異味、臭味;

宿舍樓層通道、地面標準：目視，乾淨，無污漬、無雜物。

三、水電及公共設施管理

1、建立巡視制度。每天上下午兩次巡視水電及公共設施。巡視內容：

(1)檢查學生生活區公共排污、排水管道有無雜物，發現後做好記錄，落實清理工作。

(2)檢查生活區內路燈及樓梯照明是否正常，發現問題及時進行維修。

(3)檢查有無損毀公共設施，包括門窗、牀鋪、桌子、室內照明、電線等，如有上述情況，立即進行維修，如屬人為破壞，立即進行制止並視破壞情節輕重報校方後給予一定的處罰。

(4)檢查各類管道電線有無破損、斷裂、生鏽等情況，一經發現立即進行維修並做好記錄，保證各類管道電線正常使用。

(5)檢查學生生活區大門、圍牆等設施是否完好。

(6)配電部分電纜溝(豎井)無水漬、雜物、鼠害，樓層配電箱外觀美觀、完好、清潔、開關運行無影響等。

2、水電工24小時值班，並把每個水電工的緊急聯繫方式腳校方一份，以務出現突發事件後聯繫。

3、宿舍樓內所有因維護不善而損壞的財物由我方承擔，但我方不承擔大修、更新換舊以及新投入設施項目的費用。

物業管理培訓方案 篇8

第一章前言

“×××”小區，位於“國家4A級旅遊度假區”--位於--，與大海近在咫尺。小區總建築面積20萬多平方米，由多層低密度住宅、特色點式樓和純版式小高層組成。小區內設有大型超市、大型酒店以及商辦服務區等，其中公寓面積×㎡;商鋪面積×㎡;地下停車場×㎡;地上停車場×㎡;車庫×個。房屋配套設施齊全:暖氣、燃氣、通訊、電視、寬帶系統。小區設備設施先進，設有電視監控，周界防範，電子巡更，樓宇對講系統，背景音樂，遠程抄表系統等，讓您感到方便、舒適、安全。

高檔的小區應該有高檔的物業管理服務來體現小區的價值，從而確保小區保值、增值。××××公司是具有物業管理二級資質的股份制企業。公司專業從事住宅小區、寫字樓、商場等物業項目的管理工作。現已管理物業面積達×多萬㎡。其中涉及智能化寫字樓、綜合商廈、花園別墅、住宅小區等。我們的企業精神是“銀灘物業，勇爭第一”。

我公司將利用我們“天時、地利、人和”的得天獨厚的管理優勢，以及公司先進的管理模式，豐富的管理經驗，專業化的管理隊伍，使×××小區更增魅力，更上檔次。通過全方位的服務，提高小區的知名度，使×××真正達到增值保值的目的，為業主營造一個方便、快捷、温馨、舒適的居住環境。我公司服務宗旨是以人為本、規範管理、追求創新、至誠服務。追求目標:以公司經營為主導，寓管理於服務之中，為業户推出完善的管理服務，為企業打造物業品牌。

第二章物業管理要點

◆運用持續發展的戰略，確保物業的保值與增值;

◆人性化的管理方針為業户鋪架溝通的橋樑，增進了解與信任，以誠信為本提高管理服務的信譽;

◆結合物業實際情況，導入切合實際的管理理念，以高效率的管理降低成本，全心全意為業户服務;

◆採用PDCA循環整改的方法，不斷提高物業管理水平;

管理處採用的管理體制是:企業化、專業化、一體化。管理思想是:安全第一，不斷滿足業户日益增長的對服務的需求，打造物業管理精品。最終達到經濟效益、社會效益、環境效益的統一。

在實際服務管理中，公司將抓住以下三個重點:

1、完善服務、誠信待人。

物業管理是以服務為主的行業，為此我們將在今後的服務工作中，充分體現我們的服務宗旨和追求目標，奉行“以人為本，業户至上”的原則和服務周到的服務理念，為業户提供全方位、高品質的優質服務，並將日常服務緊密融合於管理之中，與業户建立良好的服務關係。同時以走訪溝通的方式及時瞭解業户的意見與需求，在不斷完善的過程中真正為業户創造安心、舒心、稱心的生活和工作環境。

2、環境管理責任到人

小區的環境管理極為重要，如何為業户創造一個良好的環境，是我們非常重視的問題。多年的管理經驗告訴我們，保潔工作責任到人，督導檢查、培訓落實到位，才能充分發揮每個人的才能，使其認真地做好每天的工作，樹立環保意識，從而保證小區的環境衞生狀況達到最佳，為小區增加一道清潔、衞生、亮麗的風景線。

3、安全、消防真抓實幹

為確保業户的生命、財產的安全，我們主張以切合實際的人員防範為主，緊密聯繫職能部門，齊抓共管，使所轄物業在長年平安的條件下為業户服務。在日常管理中，制定與之相適應的應急處理安全操作程序，在發生特殊事件時儘量將損失降低到最小程度。

公司本着服務第一，以人為本，在管理中導入ISO9001質量管理體系、ISO14001環境管理體系。運用現代的科技手段及管理方法來管理與服務，最終實現社會效益、環境效益、經濟效益的統一。

公司將通過良好的物業管理，使“×××”保值、增值，真正為業户營造一個方便、温馨、舒適的生活和工作環境。

物業管理培訓方案 篇9

第一部分

項目物業管理的定位及總思路

一、本項目物業管理的定位

(一)、本項目業態對物業管理的要求

1、本項目業態對物業管理的基本要求

本項目的物業主要為商業性和經營性的，除此之外還有相當部分的物業用於居住使用，故此要求物業管理具備以下功能：

1)、維護和維修。即對物業維護和維修，對日常使用環境和生活、工作秩序的維護;

2)、組織和協調。對日常相關物管及社區活動進行組織和協調，對業主之間及業主與開發商、物業公司之間的交流進行組織和協調;

3)、經營和管理。對物業的使用、出租、出售進行經營，對客户檔案和物業檔案進行管理;展開相應的物業服務經營活動;

4)、服務。向業主和使用權提供必要的各類生活服務和增值服務及商務服務。

2、本項目業態對物業管理的特殊要求

除了對物業管理基本常規的要求外，本項目還對物業管理提出了一些特殊的要求，主要是用來配合物業的銷售和經營的要求，主要有：

1)、在銷售期中為銷售工作提供相關的配合性服務;

2)、在項目銷售期中配合開展物業招商、招租工作;

3)、在項目銷售期中配合提供物業管理文件和法律文書;

4)、在項目銷售期中配合銷售向客户解釋物業管理相關問題;

5)、在銷售期中向客户展示項目物管水平，配合提升項目品質。

(二)、本項目物業管理的定位

1、本項目物業管理的檔次

本項目物業管理的主要客户羣為商鋪的經營者以及酒店公寓的業者和使用者，由經營業態和未來可能的使用者可以看出，其對物業管理的要求產高，在服務水平、服務質量各方面均要求較高，故此本項目物業管理不能以一種常規的水平來要求，而是要求有一定的品牌性，至少有星級酒店的服務水平。

2、本項目物業管理形式

根據本項目物業管理檔次和業態對物業管理的要求，本項目物業管理的主要形式實質是酒店及商業經營管理，即以經營管理為核心，以經營帶動服務，以服務促進經營。

3、本項目物業管理的定位

按照以上要求本項目物業管理定位應該是：複合式高檔物業管理。

二、本項目物業管理的總思路

本項目物業管理的總體思路是：全程介入，系統運作，有機銜接。借用品牌提升檔次，以服務促進經營，經營帶動服務。整個物業服務體系的核心在於：以品牌奠定基礎，促進銷售，帶動服務，高水平服務和高效益經營互動，最終強化品牌，獲得利潤。

第二部分

本項目物業管理體系的建立

一、本項目物業管理的模式構想

按照物業管理的總思路，結合本項目實際銷售和物業管理運作的要求，提出本項目物業管理的基本模式為：引入品牌，委託管理，專業化運作，全程式服務。以品牌促進銷售、招商，以招商推動經營，以經營支撐服務，以服務增進經營。

二、本項目物業管理組織構架

本項目物業管理雖然管理物業的規模不大，但所涉及的球節較多，各環節之間的聯繫複雜，除了物業服務管理外，還有較強的經營管理工作，因此本項目物業管理的組織構架較為特殊。

1、基本組織機構建立的模式

本項目根據以上實際運作的要求和運作模式的要求適合於採用直線矩形模式。

2、本項目的基本組織機構圖

總 經 理

品牌物業顧問

3、項目物業服務各部門工作職責及人員結構

1)、品牌物業顧問

該部門由品牌物業管理及酒店經營管理公司委派資深顧問擔任。主要職責為定期分析客户羣所提供的服務及經營狀況報告，不定期地抽查各部門的工作，並根據最終結果向總經理提並工作評價書及建議書。

品牌物業顧問也直接接受總經營及客户部經理的諮詢。

該部門一般需1~2名資深顧問。

2)、工程部

該部門主要是執行本項目物業及設施的維護、保養和維修的任務，直接接受物管部經理領導。

該部門設主管1人，水電、土建、機電三個專業的工人每個2種1~2人。

3)、綠化保潔部

該部門主要是負責本項目公用、共用部位綠化，環境衞生的清潔和保潔，直接接受物管部門經理領導。

該部門一般需4~5人，綠化人員1人。

4)、保安部

該部門主要對本項目日常經營秩序及生活秩序的維護，負責項目業主及使用者的生命及財產安全，並對周圍影響樓區生活噪聲及設施進行及時清除，直接接受物管部經理領導。

該部門設保安隊長1人，保安人員3人。

5)、酒店部

該部門主要負責對本項目酒店公寓部分的客户檔案管理，負責該部分物業的出租經營及日常鐘點式經營。

該部門設置主管1名，工作人員5~6人，主要在前台。

6)、商業部

該部門主要負責對本項目在交房後對商鋪進行招商及出租，及對商鋪、物業及商鋪客户檔案的建立與管理，直接接受經營部主管領導，

該部門設置檔案管理人員1名，商鋪招商及出租人員2名。

7)、多經部

該部門主要負責本項目在交房後對一些有償服務項目的實施，如家政、裝修等直接接受經營部主管領導。

該部門設置人員2名。

8)、財務部

該部門主要負責本項目物業管理運行日常財務工作，同時負責經營部的財務手續辦理。直接接受總經理領導。

該部門設置會計1名，出納1名。

三、本項目物業管理運作條件

1、在銷售現場提供物業管理場所;

2、明確本項目定位以制定前期物業管理服務協議;

3、一定數量的啟動資金;

4、明確後期物業管理製作方案。

第三部分

物業管理介入時機和介入方式

一、本項目物業管理介入時機

物業管理前期介入，可以把物業管理公司自身積累的一些物業設計、管理以專業經驗融入到項目的設計中去，這樣可以彌補物業開發中的各種缺陷，進一步滿足業主的需求，使難點提前得到妥善的解決，還可以全面瞭解物業，併為以後管理作好準備。為了提高該項目的質量，打造良好的樓盤品牌，建議物業管理在項目開發前期及銷售期就介入，讓消費者真切感受到我們作為開發商對物業管理的重視。

二、本項目物業管理介入方式

物業管理在項目開發前期介入，介入方式大致分為以下幾種：

1、在現場銷售中，銷售人員對客户的接待服務;

2、保安服務;

3、提供專門關於物業的諮詢台。

第四部分

常規服務和特約服務

一、常規服務

客户交納物業管理費後，所享受的服務包括：

1、清潔衞生;

2、安全保衞;

3、房屋維修;

4、房屋管理;

5、電梯升降;

6、報刊發放，文件傳遞;

二、特約性服務

為了提升本項目物業管理品質，物業公司多經部開展的一些有償服務，如：

1、餐飲服務;

2、商務辦公;

3、家政;

4、裝修;

5、醫療服務;

第五部分

本項目物業經營管理內容

一、本項目酒店公寓的經營服務

本項目酒店公寓的經營服務包括：

1、車庫出租：75個，按60%出租，200元/車•月收取停車費用;

2、產權式酒店按三星級酒店標準間100元/天的價格執行，每年出租率按總數的40%計算，與客户按6:4分紅，客户佔60%，出租率超過40%的部分由物管全部收入。

二、本項目商鋪的經營服務

商鋪的經營服務主要內容是對商鋪進行出租代理，一層租金為67元/㎡，二層租金為34元/㎡，物業管理公司按租金總額的1%收取代理佣金。

第六部分

本項目物業管理運行成本收益估算

一、物業管理運行成本

項目名稱金額(元)備註

物業公司人員年工資總支出344800人員共30名，其中高級管理人員1名，一般管理人員2名，職員27名

物業公司人員年獎金總支出103440年工資總支出的30%

物業管理及福利總支出45000總人數乘以1500元

服務運行成本96480總户數402户，以20元/户•月支出

合計589720

二、收益計算

項目名稱金額(元)備註

物業管理費287568總户數402户，按1.2元/㎡•月收取

車位出租費126000總車位75個，按60%出租，按200元/月•車標準收費

一層商鋪出租費19388一層商鋪面積按60%出租，按67元/㎡收取租金

二層商鋪出租費8522二層商鋪面積按60%出租，按34元/㎡收取租金

酒店595680酒店按每年出租率40%，每天標間費為100元計算

合計1037158

三、利潤計算

利潤=收入計算-物業管理運行成本

=1037158-589720=447438(元)

物業管理計劃書四：

一、公司籌建：

1. 出資人情況：法人與自然人

2. 物業管理企業的組建條件

1)企業名稱的確定;

2) 企業住所;

3) 法定代表人;

4) 註冊資本;

5) 公司章程;

6) 公司從業人員。

3. 物業管理企業的設立

在組建條件具備以後，申請物業管理企業的發起人或發起單位寫出由申請設立物業管理公司經營資質報告，連同相關申請資料送交房地產主管部門審批。收到核發的批准文件後，再按有關規定向工商行政管理機關辦理企業註冊登記手續，領取企業法人營業執照或營業執照，即可對外營業，並按規定在30日內到房地產管理部門申辦資質備案和資質等級證書，還要向税務機關辦理税務手續。

4. 在取得企業營業執照後，按照規定申報企業資質，物業管理企業的資質等級

1) 資質一級企業：註冊資本500 萬元以上;具有中級以上職稱的人員不少於30 人，

企業經理取得建設部頒發的物業管理企業經理崗位證書，80%以上的部門經理、管理員取得從業人員崗位證書;管理兩種類型以上的物業;管理各類物業的建築面積分別佔規定計算基數的百分比之和不低於100%;20%以上的管理項目獲得建設部授予的“全國城市物業管理優秀住宅小區(大廈、工業區)”稱號;具有健全的企業管理制度和符合國家規定的財務管理制度;建立了維修基金管理與使用制度。

2) 資質二級企業：註冊資本300 萬元以上;具有中級以上職稱的管理人員、工程技術人員不少於20 人，企業經理取得建設部頒發的物業管理企業經理崗位證書，60%以上的部門經理、管理員取得從業人員崗位證書;管理兩種類型以上的物業;管理各類物業的建築面積分別佔計算基數的百分比之和不低於100%;10%以上的管理項目獲得建設部授予的“全國城市物業管理優秀住宅小區(大廈、工業區)”稱號，10%以上的管理項目獲得省級城市物業管理優秀住宅小區(大廈、工業區)稱號;具有健全的企業管理制度和符合國家規定的財務管理制度;建立了維修基金管理與使用制度。

3) 資質三級企業：註冊資本50萬元以上;具有中級以上職稱的管理人員、工程技術人員不少於8人，經理取得建設部頒發的物業管理企業經理崗位證書，50%以上的部門經理、管現員取得從業人員崗位證書;有委託的物業管理項目：具有比較健全企業管理制度和財務管理制度;建立了維修基金管理和使用制度。

物業管理培訓方案 篇10

一、 概述

某項目位於甲縣城東，將是甲縣新城區及行政、文化、體育、經濟中心，地理位置優越，物業升值潛力巨大。由此良好的物業背景，某小區的物業管理水準將更顯重要。

二、目標

貫徹開發商開發某小區項目構思，引進大都市物業管理理念，通過優良的服務將某小區管理成都市居住區，讓業主在縣城裏享受都市生活氛圍。並使物業功能發揮最大，力促某小區物業保值增值。樹立某物管公司品牌，

三、組織

物業管理行業是一微利行業，當前多數物業管理企業處於虧損狀態。因此，物業管理企業的組織要更加簡潔、實用，降低組織內耗及勞資成本等。

四、 人事

人事設置原則：一人多崗，不要因人設崗。預計16名員工(按整個小區交付時設計)。

序號 崗位 人數 主要職責 備註

1 經理 1 在董事會領導下，全面負責經營等。

2 經營部主任 1 具體經營事務、人事等。

3 辦事員 3 文書、財務、勞資、後勤等。 財會要持證

4 物業管理員 1 具體物業管理、裝修監管、收費、維保服務等。

5 安全護衞員 7 門衞、巡更、停車管理、小區內公共秩序等。

6 水電工 1 公共區域水電設施維護、水電維修服務等。

7 保潔員 2 公共區域衞生保潔、綠化養護等。

員工招聘後即由公司聘請的物業管理顧問公司進行培訓，骨幹員工將送市主管部門的崗位培訓結構培訓。培訓率100%。

五、 經營預測

a) 經營收入： 19.14萬元(年度，以下省略)

l 物業管理費：11.34萬元

應收 12.6萬元

30000*12*0.35=126000(元)

預計收入 11.34萬元(收繳率90%)

l 維修服務費：0.5萬元

l 特約服務： 5.8萬元

l 其他收入： 1.5萬元

b) 支出：20.25萬元

l 人員工資福利：14萬元

l 辦公費用：2.5萬元(辦公、安全護衞、綠化、保潔、消殺等)

l 維修保養費用：1.5萬元

l 税金：1.05萬元

l 不可預見費用：1.2萬元

c) 潤虧：-1.11萬元

d) 物業接管期間

前期投入：10萬元(辦公設施購置費、通訊器材、員工服裝配置費、安全護衞用品、綠化等)

e) 公共性服務費構成測算：21.962萬元/年， 0.61元/月* M2

(1) 員工的工資和按規定提取的福利費

序號 崗位 人數 工資標準 工資合計

1 經理 1 1200 1200

2 經營部主任 1 800 800

3 辦事員 3 600 1800

4 物業管理員 1 800 800

5 安全護衞員 7 500 3500

6 水電工 1 700 700

7 保潔員 2 400 800

工資總額合計 9600

工資總額合計：9600元/月;115200元/年

福利：115200*23%=26496(元/年)

合計：14..17萬元/年

(2) 公用設施設備維修及保養費：1.5萬元

(3) 綠化管理費：綠化率45% 1.04萬M2*1元/年* M2 =1.04萬元

(4) 清潔衞生費：2人*12月*80元/月*人=0.192萬元

(5) 安全護衞費：7人*200元/年*人=0.14萬元

(6) 辦公費：按管理人員工資總額25%計算

5.52萬元*25%=1.38萬元

(7) 固定資產折舊費：按10%計算即 1萬元

(8) 税費：按營收5.5%繳納即 1.052萬元

(9) 保險費：暫不投保

(10) 合理利潤：按營收8%計算 1.36萬元

但為減輕業主負擔，我司將通過多元化經營、特約服務，嚴控經營成本等多項措施增加收入，減少支出，從而降低公共性服務費價格，擬向政府物價主管部門申報本小區公共性服務費價格指導價格為0.35元/月* M2 。

六、 前期物業接管

a) 派物業管理員、水電工等工程技術人員參與工程驗收(無驗收權，僅可從物業管理角度向開發商提出建議)。

b) 物業接管驗收

l 既應從今後物業維護保養管理的角度進行驗收，也應站在業主的立場上，對物業進行嚴格的驗收，以維護業主的合法權益。

l 是物業通過竣工驗收後，對物業主體結構安全和使用功能的再驗收;

l 供電、給排水、衞生、道路等設備設施能正常使用;

l 房屋幢、户編號已經有關部門確認;

l 落實物業的保修事宜(保修責任、保修期限、保修範圍)。確保保修項目、期限、標準、責任、方式的落實，重大保修項目細則與圖紙校驗到位;

l 接管小組按《圖紙資料移交清單》，技術資料進行對照檢查，發現產權、技術資料有缺漏的，應以書面形式上報開發商，請求給予協助解決。

l 接管小組按《設備移交清單》，對各類設備按數量、規格、性能、容量等進行對照檢查，發現接管設備(設施)與移交清單不符或有缺漏的，應以書面形式上報開發商，請求給予協助解決。

l 接管小組對每套單元房的水、電、土建部分進行全面檢查，並將檢查記錄在冊，對發現的問題應及時督促有關單位迅速解決。

l 在保修期內，因施工、安裝、設備等因素產生的質量問題，公司應查明原因，及時上報開發商，請求儘快解決。

l 抄水、電、氣表的底數，記錄備案。

l 接管驗收中若發現問題，應明確記錄在案，約定期限督促開發商督促建築商對存在的問題加固補強、整修，直至完全合格。

l 接管驗收符合要求後，物業管理企業應簽署驗收合格憑證，簽發接管文件。

l 當物業管理企業簽發了接管文件，辦理了必要的手續以後，整個物業驗收與接管工作即完成。

七、 入夥

1、準備工作

l 治安方面：小區四周種綠籬或安裝防護欄;增設報警系統;統一安裝防盜網、防盜窗或鋁金窗;

l 車輛管理：增設區間道路標誌;封閉小區由多個出入口到一進一出;增設自行車棚;加固架空層車庫;

l 垃圾清運：增設垃圾池(屋)或垃圾清運站等

l 樓道燈：改用節能燈(如：温感、聲控或角摸式等)

l 分步購置辦公、護衞、保潔、水電工等設備及工屬具和員工工作服等;

l 制定入住流程;

l 印刷入住表格;

2、協調工作

l 與供電局、自來水公司、石油液化氣公司和郵局等單位搞好聯繫工作，保證住户入住後的水、電、氣等的供應。

l 代業主與電話公司聯繫電話安裝事宜，爭取現場放號，方便業主。

l 與學校、派出所和居委會聯繫，瞭解小孩轉學和遷移户口的手續辦理細節，以及有關聯繫電話，入住時公告。

3、入夥現場

入夥準備、協調工作到位後，要部署入夥現場，彩旗、橫幅、花卉、背景音樂，安全護衞立崗、巡更，迎接業主入夥。

舉行入夥儀式：邀請政府官員、新聞媒體、業主代表剪綵，造聲勢。

注意事項：避免後期工地的灰塵、噪音等不和諧的現象。

4、業主、使用權人入住程序

發函 辦入夥手續

簽約

5、辦理入夥手續程序

已繳款票據 入夥手續書、身份證、購房合同

確認業主身份 繳清代墊代繳費用、裝修保證金

建築垃圾清運費、物管費，蓋章

業主簽署

向業主辦理手續

八、 物業裝修與管理

業主在收樓後有權對自己所購物業進行裝修，但裝修必須在規定範圍內進行。其有關規定包括：國家建設部發布的《建築裝飾裝修管理規定》和物業管理企業制定的《住户裝修管理規定》。根據上述規定，業主在裝修前必須向物業管理企業進行申請登記，包括填寫業主 裝修申請表、領取《裝修管理規定》，根據約定在申請表上簽字，繳納裝修管理押金及保證金，經批准後方可動工。業主在裝修完成以後，物業管理企業應組織驗收，合格後即退還裝修押金及保證金。

業主在裝修前向物業管理企業申請登記時，需如實填寫裝修施工內容，並註明委託施工單位及進場人數，業主、施工隊及物業管理企業三方應在申請書上簽字蓋章。

九、物業檔案的建立

物業檔案資料的建立是對前期建設開發成果的記錄，是以後實施物業管理時對工程維修、配套、改造必不可少的依據，也是更換物業管理企業時必須移交的內容之一。現代建築工程隨着科學技術的發展和使用需求的提高，樓宇設備設施以及埋入地下和建築體內部的管線越來越多，越來越複雜，越來越高科技化和專業化，因此一旦發生故障，物業檔案就成了維修必不可少的東西。物業檔案資料的建立主要抓收集、整理、歸案、利用四個環節。收集的關鍵是儘可能完整，時間上講是指從規劃設計到工程竣工的全部工程技術維修資料;從空間上講是指物業構成的方方面面，從地下到樓頂、從主體到配套、從建築物到環境，整理的重點是去偽存真、留下有用的，歸檔就是按照資料本身的內在規律、聯繫進行科學地分類與保存，利用即是在日後的管理過程中使用並加以充實。

十、 日常管理

(一)房屋管理運作一覽表

工作內容 核對業主 裝修審核 巡視 跟蹤監督 走訪回訪 熟悉 收費 財務

頻度 天 一天內辦完 二遍/天，入夥期間6H/天，消滅違章於未然 每週三次 100%

標準 準確 符合規定，無危及安全、外觀無改變、用途無改變 無亂堆亂放、亂挖亂接，無違章裝修，房屋完好率100%，投訴率 1‰以下。 無違章裝修 及時聽取業主意見、滿足業主合理要求，業主滿意率99%以上 對小區幢數、套數、面積、公共實施、管線、開關、業主幢號、房號、姓名、單位、電話以及家庭情況等隨問隨答，正確率90%以上 收繳率90%以上 日清月結，帳表相符，每六個月帳目向業主公開一次

工作程序 8：00~8：30向總值班瞭解和處理業主保修、投訴。8：30~17：00跟蹤監督、巡視、走訪、整理檔案

(二)綠化管理

工作項目 澆水 施肥 修剪整形 病蟲防治 除雜草 保潔 補苗

工作要求 冬春季晴天每二天澆一次水，時間近午為宜;夏秋季每天二次，時間近早晚為宜 春秋季一遍，根據長勢局部加施 灌木和粗生喬木春秋季多遍;冬季喬木一遍 春夏秋季多遍，冬季清園，嚴重者重點防治 每月一遍，嚴重者半月一遍 8H/天 春夏季一遍，嚴重者隨缺隨補

標準 均勻，保持綠色長勢良好 均勻，無重、無漏 喬木剪下叢生枝、內生枝、整形，灌木造型，地被草保持30~50MM 長勢優良不污染環境 純度90%以上 保潔率99%以上 綠化率95%以上

程序 7：00~9：30澆水、施肥;9：30~11：30除雜草、整形、保潔;13：30~15：30除殺蟲、補缺、保潔;15：30~17：00澆水、施肥

(三)房屋及公用設施維修、養護運作一覽表

工作內容 裝修審查、監督 巡視 清理 室內維修 室外維修及養護

道路停車場 天面 樓梯及牆面 明溝暗溝 外牆 供水供電供氣 路燈

頻度 8H內隨來隨辦，隨進度進行 每天一遍 污水井、雨水井一遍/月，化糞池一遍/半年，污水管二遍/季 急修不過夜，小修補24H內，中修二天，大修二天內有迴音 檢查二遍/天，及時維修 每月檢查一遍 每二年漆刷一遍，每週查換梯燈一遍，隨壞隨修 每週檢查一遍，即壞即修 每月檢查一遍，即壞即修 每月檢查一遍，責任範圍內即壞即修，責任區外及時報告有關部門 每月檢查一遍，即壞即修

標準 符合規定，無危及安全、外觀，無改變用途 熟悉房屋公用設施、種類、位置、分佈、安全要求、開關位置，公用設施完好率90%以上 無堵、少污積、無缺損、井蓋完好率100% 憑票收費不索要小費、好處，回訪率100%，業主滿意率90%以上 平整率無積水，缺損，完好率90%以上 無積水，無漏隔熱層完好 整潔無缺，扶手完好，梯燈正常，無張貼痕跡 暢通無積水、無塌陷無鼠洞 無脱無鼓、無滲水、無違章、整齊統一 運作正常，無亂搭亂接，無泄漏 燈泡正常，燈罩完好率90%以上

程序 8：00~8：30向總值班瞭解和處理業主保修、投訴。8：30~17：00跟蹤監督、養護維修、巡視、走訪、整理檔案

工作內容 定崗檢查 流動檢查 學習與訓練

消防設施 家居安全 違法行為 裝修監督 車輛行駛停放 保潔 單車、摩托保管 突發事件 學習法規 教育 訓練

頻度 24H 每週一遍 24H，每20分鐘一遍 24H 5分鐘內到達現場 每週一次，每次1H

標準 人車進出有序，車輛發牌、登記，交費90%以上，無收購、乞討、商販等可疑人物進出。 完好率100% 被盜、刑事、火災、治安案件發生率2‰ 違章率5%以下 無違章、無鳴笛叫人 100% 無違章 採取正確、恰當措施 國家和地方法規、業主公約等 遵紀守法、嚴明安全護衞紀律 健身、隊列等常規訓練

(四)安全護衞、停車管理

(五)保潔管理

工作項目 地面清潔 保潔 樓梯道 垃圾清運 消殺 滅鼠、蟑螂

頻度 二遍/天 14H/天 掃二遍/周洗一遍/月 二遍/天 一遍/天 二遍/月，向業主發藥一次/年

標準 地面無雜物、垃圾、道路無泥沙，無雜草、積水，單車棚、樓梯口無雜物和蜘蛛網，清潔率95%以上 所有公共區域無雜物、垃圾，保潔率95%以上 無雜物和蜘蛛網，無張貼、亂堆，扶手無塵，清潔率95%以上 日產日清，整潔無味無污積，垃圾清運率100% 無蠅、少蚊、少蟲 鼠密度1%以下(夜夾法);蟑螂密度室內15M2或室外管道20M內3只以下

程序 5：00~7：00地面清掃;7：00~8：00清運垃圾;8：00~10：30保潔樓梯、清潔、消殺、滅四害;13：30~15：00清運垃圾;15：00~16：00地面清掃保潔。

物業管理培訓方案 篇11

一、概述某項目位於甲縣城東，將是甲縣新城區及行政、文化、體育、經濟中心，地理位置優越，物業升值潛力巨大。由此良好的物業背景，某小區的物業管理水準將更顯重要。

二、目標貫徹開發商開發某小區項目構思，引進大都市物業管理理念，通過優良的服務將某小區管理成都市居住區，讓業主在縣城裏享受都市生活氛圍。並使物業功能發揮，力促某小區物業保值增值。樹立某物管公司品牌，

三、組織物業管理行業是一微利行業，當前多數物業管理企業處於虧損狀態。因此，物業管理企業的組織要更加簡潔、實用，降低組織內耗及勞資成本等。

反饋

運行機制

組織結構圖

經營環境圖

四、人事人事設置原則:一人多崗，不要因人設崗。預計16名員工(按整個小區交付時設計)。序號崗位人數主要職責備註1經理1在董事會領導下，全面負責經營等。2經營部主任1具體經營事務、人事等。3辦事員3文書、財務、勞資、後勤等。財會要持證4物業管理員1具體物業管理、裝修監管、收費、維保服務等。5安全護衞員7門衞、巡更、停車管理、小區內公共秩序等。6水電工1公共區域水電設施維護、水電維修服務等。7保潔員2公共區域衞生保潔、綠化養護等。員工招聘後即由公司聘請的物業管理顧問公司進行培訓，骨幹員工將送市主管部門的崗位培訓結構培訓。培訓率100%。

五、經營預測a)經營收入:19.14萬元(年度，以下省略)l物業管理費:11.34萬元應收

12.6萬元30000*12*0.35=126000(元)

預計收入11.34萬元(收繳率90%)l維修服務費:0.5萬元l特約服務:5.8萬元l其他收入:1.5萬元b)支出:20.25萬元l人員工資福利:14萬元l辦公費用:2.5萬元(辦公、安全護衞、綠化、保潔、消殺等)l維修保養費用:1.5萬元l税金:1.05萬元l不可預見費用:1.2萬元c)潤虧:-1.11萬元d)物業接管期間前期投入:10萬元(辦公設施購置費、通訊器材、員工服裝配置費、安全護衞用品、綠化等)e)公共性服務費構成測算:21.962萬元/年，0.61元/月*m2

(1)員工的工資和按規定提取的福利費序號崗位人數工資標準工資合計1經理1120xx20xx經營部主任18008003辦事員360018004物業管理員18008005安全護衞員750035006水電工17007007保潔員2400800工資總額合計9600

工資總額合計:9600元/月;115200元/年福利:115200*23%=26496(元/年)合計:14..17萬元/年

(2)公用設施設備維修及保養費:1.5萬元

(3)綠化管理費:綠化率45%1.04萬m2*1元/年*m2=1.04萬元

(4)清潔衞生費:2人*12月*80元/月*人=0.192萬元

(5)安全護衞費:7人*200元/年*人=0.14萬元

(6)辦公費:按管理人員工資總額25%計算

5.52萬元*25%=1.38萬元

(7)固定資產折舊費:按10%計算即1萬元

(8)税費:按營收5.5%繳納即1.052萬元

(9)保險費:暫不投保(10)合理利潤:按營收8%計算1.36萬元但為減輕業主負擔，我司將通過多元化經營、特約服務，嚴控經營成本等多項措施增加收入，減少支出，從而降低公共性服務費價格，擬向政府物價主管部門申報本小區公共性服務費價格指導價格為0.35元/月*m2。

六、前期物業接管a)派物業管理員、水電工等工程技術人員參與工程驗收(無驗收權，僅可從物業管理角度向開發商提出建議)。b)物業接管驗收l既應從今後物業維護保養管理的角度進行驗收，也應站在業主的立場上，對物業進行嚴格的驗收，以維護業主的合法權益。l是物業通過竣工驗收後，對物業主體結構安全和使用功能的再驗收;l供電、給排水、衞生、道路等設備設施能正常使用;l房屋幢、户編號已經有關部門確認;l落實物業的保修事宜(保修責任、保修期限、保修範圍)。確保保修項目、期限、標準、責任、方式的落實，重大保修項目細則與圖紙校驗到位;l接管小組按《圖紙資料移交清單》，技術資料進行對照檢查，發現產權、技術資料有缺漏的，應以書面形式上報開發商，請求給予協助解決。l接管小組按《設備移交清單》，對各類設備按數量、規格、性能、容量等進行對照檢查，發現接管設備(設施)與移交清單不符或有缺漏的，應以書面形式上報開發商，請求給予協助解決。l接管小組對每套單元房的水、電、土建部分進行全面檢查，並將檢查記錄在冊，對發現的問題應及時督促有關單位迅速解決。l在保修期內，因施工、安裝、設備等因素產生的質量問題，公司應查明原因，及時上報開發商，請求儘快解決。l抄水、電、氣表的底數，記錄備案。l接管驗收中若發現問題，應明確記錄在案，約定期限督促開發商督促建築商對存在的問題加固補強、整修，直至完全合格。l接管驗收符合要求後，物業管理企業應簽署驗收合格憑證，簽發接管文件。l當物業管理企業簽發了接管文件，辦理了必要的手續以後，整個物業驗收與接管工作即完成。

七、入夥

1、準備工作l治安方面:小區四周種綠籬或安裝防護欄;增設報警系統;統一安裝防盜網、防盜窗或鋁金窗;l車輛管理:增設區間道路標誌;封閉小區由多個出入口到一進一出;增設自行車棚;加固架空層車庫;l垃圾清運:增設垃圾池(屋)或垃圾清運站等l樓道燈:改用節能燈(如:温感、聲控或角摸式等)l分步購置辦公、護衞、保潔、水電工等設備及工屬具和員工工作服等;l制定入住流程;l印刷入住表格;

2、協調工作l與供電局、自來水公司、石油液化氣公司和郵局等單位搞好聯繫工作，保證住户入住後的水、電、氣等的供應。l代業主與電話公司聯繫電話安裝事宜，爭取現場放號，方便業主。l與學校、派出所和居委會聯繫，瞭解小孩轉學和遷移户口的手續辦理細節，以及有關聯繫電話，入住時公告。

3、入夥現場入夥準備、協調工作到位後，要部署入夥現場，彩旗、橫幅、花卉、背景音樂，安全護衞立崗、巡更，迎接業主入夥。舉行入夥儀式:邀請政府官員、新聞媒體、業主代表剪綵，造聲勢。注意事項:避免後期工地的灰塵、噪音等不和諧的現象。

八、物業裝修與管理業主在收樓後有權對自己所購物業進行裝修，但裝修必須在規定範圍內進行。其有關規定包括:國家建設部發布的《建築裝飾裝修管理規定》和物業管理企業制定的《住户裝修管理規定》。根據上述規定，業主在裝修前必須向物業管理企業進行申請登記，包括填寫業主裝修申請表、領取《裝修管理規定》，根據約定在申請表上簽字，繳納裝修管理押金及保證金，經批准後方可動工。業主在裝修完成以後，物業管理企業應組織驗收，合格後即退還裝修押金及保證金。業主在裝修前向物業管理企業申請登記時，需如實填寫裝修施工內容，並註明委託施工單位及進場人數，業主、施工隊及物業管理企業三方應在申請書上簽字蓋章。

九、物業檔案的建立物業檔案資料的建立是對前期建設開發成果的記錄，是以後實施物業管理時對工程維修、配套、改造必不可少的依據，也是更換物業管理企業時必須移交的內容之一。現代建築工程隨着科學技術的發展和使用需求的提高，樓宇設備設施以及埋入地下和建築體內部的管線越來越多，越來越複雜，越來越高科技化和專業化，因此一旦發生故障，物業檔案就成了維修必不可少的東西。物業檔案資料的建立主要抓收集、整理、歸案、利用四個環節。收集的關鍵是儘可能完整，時間上講是指從規劃設計到工程竣工的全部工程技術維修資料;從空間上講是指物業構成的方方面面，從地下到樓頂、從主體到配套、從建築物到環境，整理的重點是去偽存真、留下有用的，歸檔就是按照資料本身的內在規律、聯繫進行科學地分類與保存，利用即是在日後的管理過程中使用並加以充實。

十、日常管理

(一)房屋管理運作一覽表工作內容核對業主裝修審核巡視跟蹤監督走訪回訪熟悉收費財務頻度天一天內辦完二遍/天，入夥期間6h/天，消滅違章於未然每週三次100%標準準確符合規定，無危及安全、外觀無改變、用途無改變無亂堆亂放、亂挖亂接，無違章裝修，房屋完好率100%，投訴率1‰以下。無違章裝修及時聽取業主意見、滿足業主合理要求，業主滿意率99%以上對小區幢數、套數、面積、公共實施、管線、開關、業主幢號、房號、姓名、單位、電話以及家庭情況等隨問隨答，正確率90%以上收繳率90%以上日清月結，帳表相符，每六個月帳目向業主公開一次工作程序8:00~8:30向總值班瞭解和處理業主保修、投訴。8:30~17:00跟蹤監督、巡視、走訪、整理檔案

(二)綠化管理工作項目澆水施肥修剪整形病蟲防治除雜草保潔補苗工作要求冬春季晴天每二天澆一次水，時間近午為宜;夏秋季每天二次，時間近早晚為宜春秋季一遍，根據長勢局部加施灌木和粗生喬木春秋季多遍;冬季喬木一遍春夏秋季多遍，冬季清園，嚴重者重點防治每月一遍，嚴重者半月一遍8h/天春夏季一遍，嚴重者隨缺隨補標準均勻，保持綠色長勢良好均勻，無重、無漏喬木剪下叢生枝、內生枝、整形，灌木造型，地被草保持30~50mm長勢優良不污染環境純度90%以上保潔率99%以上綠化率95%以上程序7:00~9:30澆水、施肥;9:30~11:30除雜草、整形、保潔;13:30~15:30除殺蟲、補缺、保潔;15:30~17:00澆水、施肥

(三)房屋及公用設施維修、養護運作一覽表工作內容裝修審查、監督巡視清理室內維修室外維修及養護道路停車場天面樓梯及牆面明溝暗溝外牆供水供電供氣路燈頻度8h內隨來隨辦，隨進度進行每天一遍污水井、雨水井一遍/月，化糞池一遍/半年，污水管二遍/季急修不過夜，小修補24h內，中修二天，大修二天內有迴音檢查二遍/天，及時維修每月檢查一遍每二年漆刷一遍，每週查換梯燈一遍，隨壞隨修每週檢查一遍，即壞即修每月檢查一遍，即壞即修每月檢查一遍，責任範圍內即壞即修，責任區外及時報告有關部門每月檢查一遍，即壞即修標準符合規定，無危及安全、外觀，無改變用途熟悉房屋公用設施、種類、位置、分佈、安全要求、開關位置，公用設施完好率90%以上無堵、少污積、無缺損、井蓋完好率100%憑票收費不索要小費、好處，回訪率100%，業主滿意率90%以上平整率無積水，缺損，完好率90%以上無積水，無漏隔熱層完好整潔無缺，扶手完好，梯燈正常，無張貼痕跡暢通無積水、無塌陷無鼠洞無脱無鼓、無滲水、無違章、整齊統一運作正常，無亂搭亂接，無泄漏燈泡正常，燈罩完好率90%以上程序8:00~8:30向總值班瞭解和處理業主保修、投訴。8:30~17:00跟蹤監督、養護維修、巡視、走訪、整理檔案工作內容定崗檢查流動檢查學習與訓練消防設施家居安全違法行為裝修監督車輛行駛停放保潔單車、摩托保管突發事件學習法規教育訓練頻度24h每週一遍24h，每20分鐘一遍24h5分鐘內到達現場每週一次，每次1h標準人車進出有序，車輛發牌、登記，交費90%以上，無收購、乞討、商販等可疑人物進出。完好率100%被盜、刑事、火災、治安案件發生率2‰違章率5%以下無違章、無鳴笛叫人100%無違章採取正確、恰當措施國家和地方法規、業主公約等遵紀守法、嚴明安全護衞紀律健身、隊列等常規訓練

(四)安全護衞、停車管理

(五)保潔管理工作項目地面清潔保潔樓梯道垃圾清運消殺滅鼠、蟑螂頻度二遍/天14h/天掃二遍/周洗一遍/月二遍/天一遍/天二遍/月，向業主發藥一次/年標準地面無雜物、垃圾、道路無泥沙，無雜草、積水，單車棚、樓梯口無雜物和蜘蛛網，清潔率95%以上所有公共區域無雜物、垃圾，保潔率95%以上無雜物和蜘蛛網，無張貼、亂堆，扶手無塵，清潔率95%以上日產日清，整潔無味無污積，垃圾清運率100%無蠅、少蚊、少蟲鼠密度1%以下(夜夾法);蟑螂密度室內15m2或室外管道20m內3只以下程序5:00~7:00地面清掃;7:00~8:00清運垃圾;8:00~10:30保潔樓梯、清潔、消殺、滅四害;13:30~15:00清運垃圾;15:00~16:00地面清掃保潔

物業管理培訓方案 篇12

根據“佳園”的設計特點，現擬出“佳園”物業管理方案。我們真誠希望在與貴方合作中，能使業主和住户能充分享受到物業管理所帶來的方便、温馨和周到的服務，使“佳園”物業持續升值，為住户營造一個安全、整潔、優美、方便的陽光社區，提升生活品質，實現業主、開發商、物業公司和諧、多贏的經營目標。

一、佳園物業概況

“佳園”位於福廈路、環城西路與205國道交匯處，總建築面積約2萬平方米，小區以多層住宅為主，配有較高價值的店面，其中A區、B區佔據交通“黃金點”，交通便捷，銀行、學校、超市、酒店、郵局等生活設施齊全，是居家置業的理想物業。美麗的社區，更需要“陽光物業”這樣較耐心、細緻、負責任的物業公司去用心呵護。

二、公司接管後將採取的管理檔次及服務標準

根據佳園的實況，我司確定佳園物業為中高檔管理。其服務標準如下：

(一)建立24小時值班制度，設立服務電話，接受業主和使用人對物業管理服務報修、求助、建議、問詢、質疑、投訴等各類信息的收集和反饋，及時處理並有回訪記錄。

(二)定期向住用户發放物業管理服務工作徵求意見單，對合理建議及時整改。滿意率達95%以上。

(三)建立落實維修承諾制，零修急修及時率100%，返修率不高於1%。

(四)每半年公開一次物業管理服務費用收支情況。

(五)物業檔案、業主樓案、設備設施檔案齊全。

(六)常規性公共服務

1、房屋管理及維修養護

(1) 棟號、樓層、房號等標誌明顯，設立引路方向平面圖。

(2) 物業外觀完好、整潔、外牆無脱落，無亂貼、亂塗、亂畫現象。

(3) 空調安裝統一。

2、共用設備管理，保證設備與機房環境整潔，設備良好，定期保養無事故隱患。

(1)供電系統。保證正常供電，停電提前1天通知用户，備用應急發電機可隨時起用。接地電阻每3年檢測1次。

(2)弱電系統。保證系統正常工作。故障及時排除。

(3)消防系統。24小時值班;設備設施齊全、完好無損，可隨時起用;組織開展消防法規及消防知識的宣傳教育，明確各區域防火責任人;消防疏散通道暢通;保證無火災安全隱患。

(4)給排水系統。每半年清洗水池1次，保證水質符合國家標準;水池、水泵周圍清潔衞生，無二次污染;停水提前1天通知;消防泵每月進行1次操作，每年進行1次全面檢查;排水系統通暢，汛期道路無積水，地下室、車庫、設備房無積水、侵泡發生;遇有事故，維修人員在20分鐘內到達現場搶修，並無長時間停水;制有應急處理方案。

3、共用設施管理。共用配套服務設施完好，道路、樓道等公共照明完好，道路通暢，路面平坦。

4、保安及車輛管理。

(1)專業保安隊伍，24小時值班及巡邏，保安文明執勤，言語規範，處理突發事件。

(2)出入車輛有序，無堵塞交通現象，不影響行人通行。

(3)車輛出入管理嚴格，有登記。

(4)停車場停放整齊，場地整潔。

(5)危及人身安全處設有明顯標誌和防範措施。

(6)聯繫羣眾，搞好羣防羣治。

(7)在公安派出所指導下搞好治安管理。

5、環境衞生管理。做到定人、定地點、定時間、定任務、定質量。

(1)環衞設施完備。

(2)實行標準化清掃保潔。

(3)垃圾日產日清，定期進行衞生消毒滅殺。

(4)共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫現象，大堂、樓梯、扶欄、天台、屋面等保持潔淨，共用場地無紙屑、煙頭等廢棄物。

(5)做好環衞宣傳工作，提高人的清潔衞生意識。

6、綠化管理

(1)綠地無改變使用用途和破壞、踐踏、佔用現象。

(2)花草樹木修剪整齊美觀，無病蟲害，無折損。

(3)綠地無紙屑、煙頭、石塊等雜物。

(4)綠化完好率達到95%以上。

7、室內裝飾裝修管理(二次裝修)。全過程監控，保證房屋的整體性，抗震性和結構安全。

(1)受理本小區二次裝修諮詢與審批。

(2)所有裝修人員到管理處辦理出入證。

8、房屋租售管理。

(1)督促外來人員在三天內辦理《暫住證》手續。

(2)配合派出所、居委會對小區內租户、流動人員的調查，並登記在冊，確保小區的生活安全。

9、社區文化

(1)設立學習宣傳園地，開展健康向上的活動。

(2)制有居民精神文明建設公約。

(3)配合街道辦事處、居委會、派出所開展各項工作。

(4)業主滿意率95%以上。

(七)針對性的專項服務(代理業務)

1、代住户進行室內衞生清掃、室內裝修、搬家等。

2、提供空房代管、房屋中介等服務。

3、代定報刊、郵件報刊的代收代發。

4、提供維修服務並做到小修不過夜，中修三天完成。

5、安裝、維護和修理各種家用電器和生活用品等。

三、公司擬採取的管理方式

“對物業進行嚴格管理，為業主、開發商提供優質服務”是本公司的根本理念，規範化管理，貼心服務，鑄造品牌物業公司的信譽與形象。

(一)標準化管理

物業管理涉及面廣，一般住用户對物業管理服務內容、標準、檔次很難進行全面瞭解，業主對服務質量與收費關係的誤解是當前物業公司與業主關係僵化的一個主要原因。房屋及設備保養不及時、日常管理鬆懈、隨意是物業管理水平低下、業主怨聲載道的根本原因。本公司從項目前期管理、入夥、二次裝修、房屋維修與養護、給排水及電氣設備管理、消防、安全、保潔、綠化以及便民服務，均實施全面的、標準化質量管理，使本公司物業管理行為向規範化的國際慣例靠攏，在內部管理上自律、制度上創新，以達到管理嚴格有序、服務質量高的管理目標，使開發商放心、業主滿意、公司信譽度得到提高。

(二)溝通服務至上

組織、溝通、協調能力是物管企業的一項不可或缺的重要素質，具備這項素質，工作中的各項矛盾往往可以大事化小、小事化無;反之，則誤會重重，隔閡加深。目前大多數物業公司受投訴主要在於溝通不暢所致。為此，本公司專門設置業主聯絡處，通過禮貌走訪、接待業主投訴、較好解決業主提出的問題(合理要求)、答覆業主疑問、設置業主交流箱、公示欄、宣傳欄等方式，發展與業主的良好關係。同時，鑑於物業管理是一項具體、繁瑣的業務，公司要求管理人員親力親為，實行走動式管理，親臨服務一線，直接瞭解業主需求，認真負責，講道德，重誠實，對業主有求必應，保證服務質量。凡是業主對入夥交房時提出的涉及與開發商有關的問題，我們將利用規範物業公司的耐心、親切的服務優勢對業主進行溝通、疏導和撫慰，有效化解部分業主似懂非懂的怨氣、誤解或投訴，並按物業管理的規範要求登記下來，書面呈報開發商。絕對禁止加劇業主與開發商、開發商與物業公司、物業公司與業主之間錯綜複雜矛盾的做法與行為。

(三)締造親善的社區文化

創造一個和諧、文明、舒適、優美的生活與工作環境是我公司與業主的共同願望。因此，本公司提倡文明、禮貌、親善的社區文化，與業主共建共榮、友好相處、相互信任，主導公司員工發展與業主、派出所、社區居民委員會以及政府部門的友好協作關係。不論員工在工作期間或在工作區域之外，業主或員工的難處是否關係到本人，都要熱心助人、温善相待，主動構架良好的人際關係，為小區、為業主、為自己、為這個物慾橫流的社會開闢一方文明的淨土。

四、為開展佳園物業管理所配置的人力、物力資源

(一)人員設置。

根據所確定的管理檔次及實地考察，按物業管理面積2萬平方米計算,本公司“佳園”管理處擬設置工作人員11人。

職位 人數 負責內容

管理入主任兼業主聯絡處主任 1人 負責總體工作安排、業主溝通

工程人員 1人 負責設備、設施維修、保養

車管員/收銀員 2人 停車場管理、出納、收費

保潔綠化人員 1人 負責保潔綠化

保安人員 6人 負責崗亭、車輛出入、巡邏

注：財務人員由總公司兼任。

(二)綜合效益簡要分析

佳園綜合管理費及維修金收費標準可為(以上收費標準僅供參考，最後的收費標準以物價局批覆標準收費)：

管理費 維修金

多層住宅 0.50元/平方米·月 0.20元/平方米·月

商場 1.50元/平方米·月 0.25元/平方米·月

地上車位 40元/位·月

地下車位 60元/位·月

五、佳園物業管理的具體操作

公司貫徹“以人為本、業主至上”的服務理念，從項目前期管理、入夥、二次裝修、房屋維修與養護、給排水及電氣設備管理、消防、安全、保潔、綠化以及便民服務，均實施全面的、標準化質量管理 。逐步建立完善的安全保衞系統、設備設施維護系統、環境保結系統、綠化維護系統、共用設施管理系統、社區文化活動組織系統。

(一)前期準備

公司派出專業人員對待承接項目進行深入研究，瞭解項目規劃、物業特點以及周邊地區物業分佈情況、安全狀況，結合本方案擬定特定物業項目的管理方案;進駐前二個月開始籌建物業管理隊伍，進行人員選拔、培訓，針對項目特點制定各項管理規定及工作流程，擬定用户手冊、業主公約及前期物業管理協議;進駐前一星期必須安排好管理用房、員工宿舍及管理處相關辦公設備;物業接管必須進行驗收評估，妥善進行鑰匙、圖紙資料的交接。

1.內部機構的設置與擬定人員編制

2.物業管理人員的選聘和培訓

開展管理工作前3個月。培訓內容為：專業管理概念，緊急應變的處置，業主及用户投訴的處理，特別電梯配電應取得上崗證方可上崗。

3.規章制度制定

1)、根據政府有關部門的法律、法令、文件和示範文體，編寫《業主公約》、《用户手冊》並在入夥時發放。

2)、制定嚴謹、科學的管理文件(各項守則、管理規定，各級員工崗位職責及工作程序)並在入夥前完成。

(二)物業管理的啟動

1.物業的接管驗收

1)、產權資料(項目批准文件、用地批准文件、建築執照)。

2)、技術資料(竣工圖、設備的檢驗合格證書等)

2.入夥管理

1)、房屋驗收、交接執行公司嚴謹、科學的“入夥管理系統”。發放入夥通知書、住户手冊，明確入夥驗收手續、收費標準，簽署“業主公約”，禮貌、熱忱接待業主，主動解釋有關疑問;簽訂物業管理委託合同、業主公約;通過宣傳使用户瞭解和配合物業管理工作;向用户發放《用户須知》、《用户手冊》;配合用户搬遷，應打掃好室內外衞生、清掃進出道路、協助用户搬遷以及交通指揮等;做好用户搬遷階段的安全工作，合理協調保安人員值班、巡邏，適當增加保安力量。

2)、建立業主檔案和產權備案。在辦理移交手續中，系統瞭解業主相關資料，建立顧客檔案，界定每個產權人擁有產權的範圍和比例，建立產權備案制度，為今後順利管理打好基礎。

3.二次裝修施工全過程監控

二次裝修管理攸關樓宇的建築風格、品質，因此，為了保證樓房長期正常使用，公司將依《廈門市住宅區物業管理條例》、建設部第46號令《建築裝飾裝修管理規定》、《家庭居室裝飾裝修管理試行辦法》、《廈門市建築外牆裝飾管理規定》、《家庭居室裝飾二次裝修管理試行辦法》、《廈門市物業管理服務收費辦法》等有關法規以及《前期物業管理協議》、《用户手冊》、《業主公約》執行管理。

作業現場管理時，管理處將採取必要的安全防護和消防措施，保障作業人員和相鄰居民的安全，控制現場的各種粉類、廢氣、固體廢物以及噪聲、振動對環境的污染和危害，減輕或避免對相鄰居民的日常生活造成影響。

安全防範管理。二次裝修施工人員須按政府規定辦理證件，接受管理處管理，留宿施工人員由業主或代理人書面擔保，防範治安事件發生;進行二次裝修中用電、煤氣、明火安全管理，消除消防隱患;二次裝修與入住並存期間，加強安全防範重點宣傳，有針對性地採取措施，確保不遺留安全隱患。

環境衞生管理。規範二次裝修材料及垃圾的運輸和堆放，嚴禁投入下水道，確保樓宇內道路通暢及環境整潔;加強噪聲控制，限定二次裝修施工時間或進行噪聲隔離，最大限度降低對周邊居民正常生活及工作的影響，控制入住和二次裝修期交叉時造成的環境影響。

共用設備設施管理。確保二次裝修中水電主幹線、消防設施等户內外設備設施不受破壞，嚴禁任意動用消防設施，使其正常運行。

外二次裝修管理。嚴禁破壞外牆整體美觀，不得在外牆鑿洞;禁止安裝雨陽蓬或作任何形式的封閉;窗户、落地窗防護柵應設在窗扇內側;公共部位嚴禁安裝、架設私家物品及構築物，尤其是私自在樓梯口加裝鐵門。

土建二次裝修管理。不得用重磅大錘進行野蠻施工，以防止破壞樓板結構;不得變更或破壞房屋的柱、樑、板、承重牆等建築主體結構、外牆、屋面防水、廚衞防水;外牆體埋設管線，須進行防水處理，以防止外牆滲水;不得在無樑板上砌築檣體。

水電設施二次裝修管理。嚴禁在結構樓板鑿溝埋管、在公共牆體埋設水管;廚衞下水主管檢查口不得封死;二次裝修前堵塞好下水口，以防止二次裝修土頭、雜物造成堵塞;牆體及吊頂內埋設電線應使用套管;動員住户在進行吊頂裝飾時留出檢查口。

裝修工程完工後，由裝修户通知管理處工程部對工程進行驗收，出具竣工驗收單並辦理相關手續。

(三)完善的日常物業管理服務

A、安全保衞系統

1、總體安全環境管理

在社區四周、車牀進出口、社區出入口，電梯轎廂內設置閉路監控系統，建立24小時不間斷監控資料;結合公安110報警系統，對突發安全事件及時解決，依法辦事。

培訓專業保安巡查員隊伍，保安巡查員統一着裝、佩戴明顯標誌，文明值勤，言語規範，認真負責，對社區進行24小時值班及巡邏，制定詳盡巡邏路線及頻次;對危及人身安全處設有明顯標誌和防範措施並及時消除安全隱患。

在出入口處對來訪客人進行登記，控制樓宇內流動人員數量，防止推銷人員散發廣告傳單或無關人員流竄;建立我公司覆蓋全廈門市的物業保安呼叫系統，遇有突發事態，可以立即調配全公司人力和物力集中支援;制定應急準備和應急措施，如防颱風、防地震方案等。

2、對出租户管理

租户的社區角色不同，人員流動性大，社會背景、身份也極為複雜，因此，出租户管理成為當今物業管理中較難處理的問題。我公司將從提倡親和社區文化入手，對租户進行分類拜訪與重點關注;配合派出所、居委會對小區內租户、流動人員的調查。確保樓宇內業主、租户的生活安全與人際和諧。

3、車輛交通及道路管理

樓宇停車場有專人疏導，管理有序，排列整齊，機動車輛出入有登記;非機動車車輛按規定位置停放;每天巡查樓宇內道路，確保道路通暢，路面平整;井蓋無缺損、無丟失，路面井蓋不影響車輛和行人通行及業主的日常生活。

4、科學管理

記錄全面的事件日誌，針對事故多發地加強巡邏及監控，消滅安全隱患。

B、設備設施維護系統

1.房屋管理與維修養護

主出入口設樓宇平面示意圖，幢、單元(門)、户標號標誌明顯;定期檢查外牆，發現破損及時修補，確保房屋外觀完好、整潔，外牆面磚、塗料等裝飾材料無脱落、無污跡;空調安裝位置統一，冷凝水集中收集;設立小告示板，開展與業主交流，及時通報相關事項。

2.共用設備管理

本公司設備保養與維修，一是以預防為主，堅持日常保養與計劃維修並重，使設備始終處於良好狀態;二是對房屋設備做到“三好”，“四會”和“五定”。三好是指用好、修好和管理好重要的房屋設備。“四會”是指物業維修人員對房屋設備要會使用、會保養、會檢查、會排除故障。“五定”是對房屋主要設備的清潔、潤滑、檢修要做到定量、定人、定點、定時和定質;三是實行專業人員修理與使用操作人員修理相結合。以專業修理為主，同時設備的使用操作人員參加日常的維護保養和進行部分的小型維修。四是完善設備管理和定期維修制度。制度科學的保養規程，完善設備資料和維修登記卡片管理，合理制定定期維修計劃。

1)給排水設備管理

管理目標：細心保養，確保給排水設備、閥門、管道工作正常，無跑冒滴漏，方便住用户生活。

供水設備(包括蓄水池、供水泵、管網、屋頂水箱、水錶、閥門等)。對生活水泵、給水管網定期檢修及防腐保養，確保供水設備運行正常、設施完好、無滲漏、無污染;每天2次巡視水泵房、給水管網、屋頂水箱;水泵、水池、水箱有嚴格管理措施，無污染隱患;生活用水的水質符合衞生標準;對二次供水蓄水池、屋頂水箱每半年清洗、消毒一次，無二次污染，保存二次供水衞生許可證、水質化驗單;停水提前一天通知住用户。

排水管理。每天巡視排水管道等設施，確保排水、排污管理通暢，無堵塞、外溢現象;汛期道路、車庫、設備房無積水、浸泡發生;每年一次清理化糞池、污水井;遇有事故，維修人員在規定時間內進行搶修，無大面積跑水、泛水、長時間停水現象。

2)供電設備管理

供電設備(變壓器、電錶、供電線路、總開關、户外型負荷開關、户內型漏電保護自動開關、避雷針等)。建立24小時運行和維修值班制度，及時排除故障;每天檢查供電線路，確保正常供電，道路、樓道等公共照明完好;建立配電室巡查制度(每班巡查一次，每月細查一次，半年大檢修一次)，並做好運行記錄;停電提前一天通知各用户;臨時施工及住(用)户裝修制定臨時用電管理措施;發生地震、火災、水災等情況及時切斷電源;備用應急發電機隨時起用。

配電房管理。由機電技術人員管理和值班，無關人員禁止入內;建立配電運行記錄，每班巡查1次，每月細查1次，半年大檢修1次，查出問題及時處理，並做好記錄;室內照明、通風保持良好;操作開頭的標誌明顯，停電拉閘要掛標誌牌，檢修停電，更應掛牌;操作及檢驗時，必須按規定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、絕緣手套等。

供電設備的正常維護和保養。觀察種類儀表、電壓是否正常，使用電流的變化情況，高峯用電時的電流數值，三相電流是否平衡，對照值班記錄檢查分析有關差異;核對各個支路的實際負荷是否與裝設的保護元件整定值相符合;配電箱固定是否牢固，箱內器件是否完好無損，各閘具的接頭有無鬆動，操作是否靈活，刀刃及接點有無燒傷，導線絕緣是否老化、變脆、熔斷器有無焦痕;導線絕緣是否良好，各類絕緣導線的絕緣是否老化，各接頭處無燒焦、變脆、絕緣包布有無失效，接頭之間有無腐蝕現象;金屬管連接的地線是否良好，有無虛脱或腐蝕，各種管路固定是否牢固。管子接頭有無脱扣拔節現象，管路有無塌腰變形;各用電器具是否牢固;各種地板的接地電阻是否符合規定。

3)弱電設備管理

每天對門禁對講系統進行維修保養，確保故障能及時排除。

4)消防管理

消防控制中心24小時值班，消防系統設施設備齊全，完好無損，可隨時起用;制訂突發事件應急方案;消防管理員接受嚴格正規的培訓。

建立日常防火檢查制度，每週一次檢查消防系統設施設備，每月全部檢查一次，及時發現並消除火災安全隱患，確保消防設施齊全、完好，標識完整，可隨時起用;在明顯處設立消防疏散示意圖。照明設施、引路標誌完好，緊急疏散通道暢通無阻;全體管理人員掌握消防設施設備的使用方法並能及時處理各種問題;組織開展消防法規及消防知識的宣傳教育，明確各區域防火責任人;建立義務消防隊，制訂突發火災應急方案;每年舉行一次消防演習，增強應急技能、提高業主消防意識。

C、環境保結系統

環境衞生管理的目的是淨化環境，給住用人提供一個清潔宜人的工作、生活環境。我司對清潔衞生工作將嚴格“五定”管理，即定人、定地點、定時間、定任務、定質量。

管理標準：垃圾箱、果皮箱等環衞設備完備;標準化保潔(專職人員及清潔衞生責任制);垃圾日產日清，定期進行衞生消毒滅殺;房屋公共部門共用設施無蟻害;樓宇內道路等共用場地無紙屑、煙頭等廢棄物;房屋共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫;樓梯扶欄、天台、公共玻璃窗等保持潔淨。

1、日常保潔

範圍 工 作 內 容 頻 次 標 準 備註

樓道 1 收垃圾，洗垃圾桶 2次/天 無遺留物、臭味

2 掃地板及樓梯 1次/天 無雜物，無積水

3 沖洗樓梯 1次/周 無雜物，無積水

4 擦公寓口信報箱 1次/天 無灰塵，無手印

5 擦電梯 2次/天 無灰塵，無手印

6 擦公共防盜門 1次/周 無灰塵

7 擦樓梯扶手 1次/周 無灰塵

8 擦公共天花板 1次/周 無灰塵、蜘蛛絲

9 擦消火栓 1次/月 無灰塵

10 擦窗户 2次/月 無灰塵

道路 1 路面 循環清掃 無雜物

2 路邊綠地 2次/天 無雜物

3 水泵結合器 1次/周 無灰塵

4 路燈柱 1次/周 無灰塵

綠地 清理 2次/天 無灰塵、枯葉

2、四害消滅

在樓道、道路、綠地等公共區域，每月定期一次採取措施消滅老鼠、蟑螂，二次消滅蚊子、蒼蠅，配合周圍區域對四害滋生地消毒處理。

D、綠化維護系統

制定綠化管理標準，定期對樓宇綠化進行澆水、施肥、修剪、殺蟲等工作;對樓宇綠化進行改進、栽種;綠地無改變使用用途和破壞、踐踏、佔用現象;花草樹木長勢良好，修剪整齊美觀，無病蟲害，無折損、無斑禿;綠地無紙屑、煙頭、石塊等雜物。

項 目 措 施 標 準

綠化澆水 澆水(依氣候變化) 澆足澆透

草皮 修剪(按季節進行) 草皮美觀平整

雜草 清除(每週一次) 確保基本無雜草

防蟲 病蟲害防治(一年2次) 無病蟲害

養護 施肥(一年4次) 綠化生長旺盛

喬灌木 修剪造型一年4次

E、共用設施管理系統

制定共用設施管理標準，對業主的共用設施：籃球場、網球場、羽毛球場等制定相應的管理辦法，定期對共用設施進行維護保養;開發收益性服務項目，藉助專業的物業管理服務對共用設施進行有效管理，並引入良好的運營機制充分發揮物業的使用價值，為業主及開發商獲取收益也為良好的物業管理注入動力。

F、社區文化活動組織系統

1、社區文化建設

創造一個和諧、文明、舒適的生活與工作環境是我公司與業主的共同願望。在一年裏，特別是節日，如春節、中秋節等，管理處騰出活動空間，與社區居委員會一道，組織社區居民參與開展各種積極向上的文藝活動，使住用户擁有一份歸屬感;各項活動事先計劃，爭取政府有關部門支持，並發展與業主委員會、社區居委會以及政府有關部門的良好合作關係;在樓宇告示欄上設立學習宣傳園地;配合、支持、參與社區文化建設，提倡高雅的社區文化。

2、便民服務

“不出社區門，照樣過日子”是本公司服務的一項重要目標，當住户遇到生活上或工作上的多方面問題而難以應對時，全公司員工都能夠有求必應地提供服務，主動為住户排憂解難，積極開展臨時性的、專項性的、業户自願選擇的特約服務方式。

1)、日常服務

設置業主聯絡處、服務專線，開闢為業主/業主委員會與本公司溝通交流場所，不但要接受住户的質疑、問詢、投訴、求助、報修，還要求公司員工必須熱情相待，及時處理和反饋住户的各種要求;建立回訪制度並記錄，定期向住用户發放物業管理服務工作徵求意見單，對合理化建議及時整改;每半年公開一次物業管理服務費用收支情況;代定報刊，郵件報刊代收代發。

2)、特約服務

提供有償特約維修服務。室內維修裝潢業務，小修不過夜，中修三天完成;空房代管，房屋中介;委託代裝家用電器;代辦家庭清潔、消毒、打蠟;委託代聘各種類型的保姆、家教和醫療護理;信息諮詢服務等

六、物業接管事項説明

(一)我公司一旦接受委託進行物業管理，保安、環境衞生等關係小區基本生活秩序的工作立即入場開展，各項接管工作一週內完成，以保障小區業主的切身利益。

(二)為了高效完成接管工作，公司領導成立以陳副總經理為首的接管驗收小組(具9年物業管理工作經驗)。成員包括2名工程師、1名會計師。

物業管理培訓方案 篇13

在送舊迎新之際，物業公司在回顧20__年工作開展的基礎上，總結經驗，找出不足，以更加務實的態度，積極配合集團經營的戰略方針，細化管理，從內部挖掘潛力，向管理要效益，更加嚴格要求，加強培訓，勇於面對不足，團結一心，增強大局意識、責任意識和協作意識，同心同德，努力完成工作。我們會繼續發揚敬業、奉獻的精神，共同為公司的迅速發展竭心盡力。

《孫子兵法》説：“間於天地之間，莫貴於人。”員工是企業的根本，員工素質是企業優質服務的基礎。我們將把培養一支專業、高效、嚴格管理的服務團隊作為20__年物業開展內部管理的基本戰略，實行嚴格管理，善待員工的方針，開展系列的培訓計劃、績效考核，推進企業文化，強化品牌意識，提高團隊的凝聚力和向心力。

一、人事行政

人事行政工作目標：

人員當月流動率小於 5%

人員培訓覆蓋率達到 100%

人員招聘到崗率達到 98%

員工生活滿意度達到 90%

1、團隊的建設在於制度化的管理，人事行政部年度首要工作是完善管理制度，細化崗位責任制，把責、權、利充分統一，落實到位。推行與之相配合的績效考核制度，調動員工的積極性。績效源於執行力，執行力源於細節，人事部計劃以保安部作為試點，對每個崗位提出具體的崗位職責要求，推行新的績效考核制度，調動員工對工作的積極性，使員工不斷加強自我管理能力，明確工作標準，提高自我提升的動力並逐步推廣。在各個崗位上採取績效管理，力求在三月份全面覆蓋，以提高整體的服務水平和團隊的執行力度。在有效的績效考核制度和崗位責任制的基礎上，人事行政部將加強監督的力度，對崗位的操作和執行進行有計劃巡查管理。及時發現問題，及時改進。

2、人事行政部將把提高員工素質作為部門工作的重點，制定有針對性的培訓計劃，以業務知識培訓和企業精神相結合，堅持正面灌輸，強化理念，增強員工主人翁責任感和事業心，培養開拓進取，勇於奉獻的精神。要求員工在工作中真正做到“100%業主第一”。以企業精神和宗旨作為統一員工意志，述職報告統一行動的共同基礎。在人事管理流程中，採取優勝劣汰的方針，對入職、轉正的員工嚴格按標準把關，逐步提高員工素質，繼而提高團隊的整體素質。

3、在提高管理要求的同時，更進一步關心員工生活，重視員工需求，加強員工宿舍、飯堂的管理，組織相應的員工生日活動、團隊活動。重視改善員工福利，加強與員工的溝通，以多方渠道聽取員工意見加以綜合，並及時給予改善。

4、效益是企業的最終目標，通過崗位責任制的落實，人事行政部將重新審核各部門、崗位人員定編的情況，避免人浮於事，以建立一支精幹、高效的服務團隊為目標，嚴格控制人事成本。

5、行政方面，將以配合業務部門開展工作的需要為前提，積極與各部門加強溝通協調，大力配合。修正現有的工作程序，使之更標準化、規範化。及時完成物料採購，嚴格管理物料的採購、使用控制流程，重視公司資產、倉庫、車輛的管理，堵塞漏洞，做好把關的工作，保證公司財物、利益不受損失。

二、客服中心

物業管理是以服務為主，客服中心是整個物業公司的服務窗口。為此，服務中心將把服務放在第一位，堅持“以人為本”的服務宗旨，規範管理、追求創新、至誠服務。不斷提高江南世家物業價值，使物業發揮最大的使用效能。

工作思路：

強調成本控制意識和成本管理程序;

強調團隊的有效運作和服務流程;

強調公眾服務的規範化與特約服務的個性化;

強調“以人為本”的服務理念和服務的人性化;

致力於建立與業主有良好溝通的和諧社區。

目標設置：

客户綜合滿意率不低於 90%;

服務綜合及時率不低於 85%;

業務技能培訓 100%;

小區

綠化完好率不低於 90%;

綠化覆蓋率不低於 60%;

管理費收費率一期逐步達到 70%;

二期收費率達到 90%;

生活垃圾日清率為 100%;

工作重點：

根據對20__年的工作回顧和反思，20__年將致力於加強規範管理、協調溝通、落實執行，以提高管理服務效能，營造和諧生活環境。

(1)制定、完善工作手冊，使員工翻開手冊即可操作，如《管理規章制度及操作規程》等。使每一位員工瞭解工作規程，熟悉管理程序，達到規範自我、服務業户的目的。並對員工進行定期的業務、技巧、服務意識等方面的培訓，通過不斷的強化學習，不斷提高服務中心員工水平。儘快帶領出一支業務過硬、服務意識強的員工隊伍。對進入服務中心工作的員工嚴格把關，定期進行考核評比，對不稱職員工堅決撤換。

(2)小區的環境管理極為重要，如何為業户創造一個良好、舒適的居住環境，是我們非常重視的問題，以往的管理經驗告訴我們，保潔工作責任到人，督導、檢查、培訓落實到位，才能充實發揮每個人的潛能，認真地去做好每天的保潔工作。積極宣傳環保意識，使小區的環境衞生狀況達到最佳狀態。

(3)根據目前的收樓情況，強化對工程維修的監管力度，與各部門積極協調配合，完成收樓任務。

(4)對物業管理費收取率較低的現狀，由於綜合因素較多，將通過定期開展社區文娛活動、定期安排上門家訪及問卷調查等多種渠道與業户進行溝通，聽取業户的意見。接受合理的要求及意見，採取有效措施進行相應的整改，提高管理質量;對於超出管理標準的要求，按國家及有關規定向業主耐心解釋，並加強對物業管理行業的政策宣傳，以轉變以往固有的觀念，爭取業主的理解，對經解釋無效拒交管理費的業户，將通過法律途徑解決，使管理工作得以順利開展。

(5)加強社區文化的建設，建立與業主的良好溝通，共建和諧社區。

(6)協助成立業主委員會籌備小組，實行業主自治，共同管理。

三、工程維修

四、保安部

保安部針對20__年總結和分析工作情況，繼續堅持以固強補弱和狠抓落實為中心，以做好安全和服務工作為前提，搞好團隊建設。結合公司的發展需要和管理方向，做好小區的全面安防工作，保證人、財、物的安全，配合客服，加強對小區的巡查，提高整體管理水平。

工作目標

住客及公司綜合滿意度 95%;

無因管理責任事故率 0;

新員工崗前培訓率 100%;

不合格項整改率 100%;

員工流動率≤20%(不包括非正常流動率);

突發事件快速反應率為 98%;

非正常投訴率低於 2%。

並全力配合做好二期水鄉別墅外售和收樓工作及本部相關工作事項的接管，同時全面做好二期有關工作的服務和管理，樹立保安隊伍的形象。

2、 做好元旦、春節期間小區各項安防工作，節日前小區安全大檢查，由主管領導負責;同時落實好春節期間主管領導巡查和值班;明確強調放假不放制度;組織和安排好春節期間部門員工的業餘娛樂活動。隨着本咳嗽痺黽雍腿謁奚籃球場地的修復完工，擬成立物業公司籃球隊，既可豐富員工業餘生活，又可為公司聯誼公關比賽做好準備。

3、 保安部將於1月份開展為業主或客人優質服務月活動，體現保安隊伍的服務意識和服務熱情，同時建立良好的口碑。

4、做好一二期智能化系統投入使用的前期準備工作，建立和完善智能化系統的使用和管理制度，及時進行智能化系統操作規範培訓，逐步改變完全靠“人防”的管理模式。同時設專人負責在監控中心上崗，保證小區24小時的監督和管理，提高安防標準。

5、 針對一、二期消防設備設施的分佈和配備情況，更進一步完善設備設施管理和使用運作培訓，同時加強日常消防培訓和突發事件處理演練。根據實際情況將小區日常安全管理注意事項、家居與森林防火、突發事件處理方法等安防常識製作後派發業主，提高安防意識的宣傳和羣防羣治工作。

6、做好人員的培養和儲備工作。對保安員管理方向是力求轉型和建設成為強有力綜合型的隊伍。結合保安職業特性，在年初人員流動高峯期前做好人員安撫工作，加強與人才市場、部隊和保安學校的聯繫，做好人員補充儲備工作。全年退伍軍人佔總人數比例為75%，其它佔比例為25%(保安學校、警校、武校人員)。發揮和利用現有人力創造最大價值，做好物業公司排頭服務部門。

7、加強骨幹隊伍的建設，拓寬員工知識面，條件允許組織骨幹參觀兄弟單位學習，查找自身問題，提高整體素質和層次，(骨幹隊伍)使用原則為能者上、庸者讓，每季度開展工作自評，部門上半年工作總結時工作述職。

五、會所經營

20__年上半年將繼續以服務為先、效益為本的經營方針，積極配合營銷及客服工作的開展。採取靈活的經營手法，推出更貼身的服務，把會所經營做到推陳出新。在內部管理上，加強本部門各經營點的協調合作性，着力增強和提升員工工作技能和服務意識，最大限度地調動人員的積極性、創造性;切實加強餐廳出品管理工作，在飲食出品上不斷推陳出新，做好小區配套服務工作的開展。

工作目標

力爭半年創收3萬元;

六、財務管理

圍繞集團發展戰略和財務年度工作目標，促進效益增長，完善財務管理體系，加強資金、資產、成本、採購價格的管理和控制。在把服務放在第一位的同時，建立規範的賬務管理，積極配合業務部門工作的開展，加快科耐物業管理軟件的投入使用。為全面完成物業的各項工作指標和工作任務，制定物業財務部10年上半年工作計劃如下：

工作目標：

服務滿意度90%;

控制虧損在20萬元以內;

建立君華物業成本庫;

1、物業財務部在集團財務中心的統一指導下, 根據物業公司財務管理制度,結合物業財務工作的實際情況,建立一套詳細完整的成本庫,合理的進行成本控制,及時準確地向管理層提供最真實的財務數據。

2、負責公司資金計劃的制定與跟蹤對比，管理台帳的登記與財務狀況分析，並向管理層提供財務報告,進行成本分析,提出相關的建議,力爭控制半年虧損額在20萬以內。

3、以服務為宗旨，與客服中心一起做好管理費的收繳工作。對於前期欠費的業主要與客服中心配合，一起商定催繳的辦法，爭取催繳率達到30%。把物業公司的收費工作推向一個新的台階。

4、負責各種款項的審核，規範財務付款審核程序，進行新的財務制度的培訓。主要是對物業公司各部門負責人及本部門員工組織一起學習新的財務制度，對以前修改的部分要進行重點的講解，新的制度實施後，要嚴格按照制度執行。財務部門進行監督把關。

5、完成09年的年終財務總結，進行財務狀況分析，編制財務報告。並且根據各部門提供的數據編制10年上半年資金計劃，上報集團資金計劃部，根據集團批准的資金計劃，合理安排物業公司10年上半年每個月的資金，並與各部門協商對一些付款計劃進行相應的調整。

物業管理培訓方案 篇14

為進一步加強物業管理工作，提高物業管理水平和服務質量，改善人們羣眾的生活和工作環境，建立物業管理長效機制，根據國務院《物業管理條例》和《大連市實施〈物業管理條例〉辦法》等有關規定，結合我區的實際情景，制定以下實施方案。

一、創新機制，構築適應城市發展的物業管理模式

按照“重心下移、屬地管理、條保塊管、綜合協調”的原則，在我區率先構建與現代城市管理相適應的物業管理新體制。明確街道辦事處和社區居委會在住宅區管理中的主體地位，充分發揮社區基層組織與業主自治組織的作用，各職能部門履行各自職責範圍內的工作，建立轄區內物業管理的監督、協調、考核工作體系和工作機制，實現社區建設與物業管理相互促進、共同發展。

(一)房管部門是物業管理的行業主管部門，負責監督、指導物業管理工作

1、擬定物業管理髮展規劃、發展目標及工作思路，制定相關配套措施;

2、負責專項維修資金的歸集，會同財政部門制定專項維修資金的使用方案，同時做好監督管理和檢查工作;

3、落實物業管理項目的招投標制度，組織物業管理行業的檢查、考核和人員培訓工作;

4、監管物業服務企業，規範物業管理服務行為，調處物業管理重大糾紛案件。

(二)街道辦事處負責具體實施轄區內住宅區的物業管理綜合協調和監督管理工作

1、負責所轄區域住宅小區物業服務企業日常工作的指導和監督，續籌與使用審核物業維修資金、檢查考評物業服務質量、交接監管物業管理項目，參與轄區物業管理招投標、查處物業管理違法行為、新建住宅區公共配套設施竣工驗收、物業服務企業資質審核、物業管理區域劃分;

2、牽頭組織召開業主大會，成立業主委員會，負責指導、監督業主大會、業主委員會日常運作;

3、負責將住宅區物業管理作為社區居委會重要工作之一，融入社區綜合管理;

4、協調處理轄區內物業管理方面的投訴和信訪工作;

5、物業服務企業退出物業管理區域後，業主大會尚未選聘出物業服務企業的，由街道辦事處負責協調城建部門委託經核准的生活垃圾經營性處置單位負責環境衞生工作，物業公用設施設備、場地需要維修養護的，組織利益相關的業主按照規定使用專項維修資金維修，沒有專項維修資金或者專項維修資金不足的，組織利益相關的業主自籌。

(三)社區居委會在街道辦事處的領導下，協調業主委員會，配合物業服務企業實施物業管理。

協調轄區內的物業管理活動，組織業主委員會制定管理公約、業主大會議事規則，協調業主和物業服務企業之間的關係，規範物業服務行為。

街道辦明確分管領導，根據轄區規模和工作量配備落實相應的管理人員和工作經費並指定村委會代行社區居委會職責，待街道和社區組織機構建設完善全面落實此項工作。

(四)公安、經發、財政、規劃、城建、社管、執法、工商、環保、技術監督等各職能部門各司其職，做好以下工作：

1、公安局負責物業服務企業保安人員的行業管理，負責指導、支持業主大會、業主委員會和物業服務企業落實各項治安管理措施，督促物業服務企業做好公共秩序維護工作，定期對物業管理區域內消防設施和消防工作進行檢查和指導，依法處理物業管理區域內破壞消防設施的行為;

2、經發局負責我區物業服務費收費管理和機動車停放服務收費管理，查處物業服務企業違規收費行為;

3、財政局負責物業管理工作必要的財政資金的配套落實;

4、規劃局負責物業管理區域內建築外立面、搭建、開挖地坪的審批、監管;

5、城建局負責對物業管理區域內市政、綠化等建設期的監管;

6、社管局負責參與對業主大會和業主委員會的監督管理，負責住宅小區二次供水的監督管理;

7、執法局負責行使對物業管理區域內綜合執法職能;

8、工商局負責查處物業管理區域內非法廣告行為和無照經營行為，對利用住宅或車庫作經營(辦公)場所的不予核發營業執照;

9、環保局負責處理物業管理區域內的除交通、社會噪聲源等其他已經環保審批的三產等企業噪聲、油煙、廢氣等超標行為;

10、技術監督局負責對物業管理區域內特種設備的檢驗和監督管理。

二、建立物業管理工作聯席會議制度

建立管委會領導分管、會議決策、部門協調抓落實的物業管理運行機制和快速反應機制。聯席會議成員單位由街道辦事處、社區居民委員會、公安派出所、物業服務企業、業主委員會或者業主代表、專業經營單位及各相關職能部門的代表組成。街道辦事處為聯席會議召集人。

(一)聯席會議主要協調下列事項

1、業主委員會和有關部門不依法履行職責的情景;

2、物業服務企業在履行退出程序以及交接工作中出現的問題;

3、物業管理區域內發生的突發事件;

4、物業管理與社區管理的銜接和配合;

5、物業管理區域劃定後的調整;

6、因欠繳物業費、調整物業費價格、共用部位及物業管理用房租賃收益等引發的糾紛、矛盾;

7、業主、業主大會、業主委員會、物業服務企業、專業經營單位、建設單位之間因物業管理問題發生的爭議;

8、需要協調的其他物業管理事項。

(二)聯席會議議事議程

1、街道辦事處無法獨立協調解決的重大問題、難點問題，可召開物業管理聯席會議。一般問題應自接到問題反映之日起3日內組織召開，應急問題須隨時召開;

2、聯席會議召集人根據反映問題所涉及資料，書面通知各職能部門，明確事件發生情景、聯席會議協調問題、會議時間及地點、參加人員等;應急問題需多部門協調的，可電話聯繫各部門負責人指派與會人員及時召開物業管理聯席會議;

3、聯席會議所涉及的單位需按照通知要求及時參會，對反映的實際問題認真研究，提出解決方案，制定具體措施，明確職責人及解決問題的時限;

4、會議團體議定後，由街道辦事處負責整理聯席會議記錄並構成會議紀要，同時負責相關資料的整理、存檔、備查;

5、街道辦事處負責議定事項的督促、落實，並將最終落實情景以簡報形式發至各參會單位。

三、加強管理，推進物業管理市場化進程

(一)開展前期物業管理招投標，實現建管分離

在實施物業企業備案的基礎上，全面推行前期物業管理招投標制度，推進房地產開發與物業管理的分業經營。經過公開、公平的市場競爭，實現雙向選擇、優勝劣汰，提高物業行業整體素質。關於物業管理招投標及前期物業管理的相關規定，由房管部門另行制定。

(二)制定貼合我區實際的物業服務費收費指導標準

由經發局牽頭，國土、城建、街道辦等單位參與，按照市場規律，經過市場調研，必要時舉行聽證會，制定出貼合我區實際的物業服務費收費指導標準。對物業服務各單項平均成本價格每年根據物價指數、勞動力成本增長指數等進行客觀、科學的調整，定期向社會公開發布，建立質價相符的收費機制。

(三)全面貫徹執行交接驗收制度

為減少建設單位的開發遺留問題，降低物業服務企業的管理服務風險，維護業主的共同財產權益，要嚴格落實《大連市房屋建築工程竣工驗收備案管理暫行辦法》(大政發〔20_〕70號)及我區有關規定，有效化解物業管理的矛盾糾紛，構建和諧互信的物業管理關係。

四、加強領導，健全組織機構

成立長興島臨港工業區物業管理工作領導小組，組長由分管城建的副主任擔任，下設辦公室，辦公室主任由房管部門主要負責人擔任，辦公室負責物業管理的日常指導工作，加強對《實施方案》貫徹情景的調查研究，及時協調解決工作中存在的問題，不斷完善管理措施。

物業管理培訓方案 篇15

依據總公司的管理要求和物業管理運作需要，物業公司將工作分為介入期管理、入住期管理(將驗收好的房屋交給業主;二次裝修管理、迎接業主遷入等)和常規管理三部分。按照輕重有序、科學實效的原則，現就介入期管理擬定如下工作計劃：

根據總公司工程部、拓展部提供的項目施工進度表、銷售進度表、入住計劃安排，制定相應的前期介入工作計劃，力求務實、高效，並有利於公司的銷售服務。

1、從物業管理的角度出發，提前掌握物業的情況，做好以下各項前期準備工作：

(1)根據公司相關銷售承諾內容，制定《業主臨時公約》、《前期物業服務協議》、《業主手冊》，並與公司簽訂《前期物業服務協議》;對集團公司售樓承諾文書從物管視角給予評審，避免入夥後口實不符導致糾紛;

(2)對園林佈置及景觀設計方案、園林綠化，從物業管理角度提供專業建議;

(3)參與項目組的工程例會，適時提出物業管理的專項建議;對智能化系統提出專項建議;對大廈的給排水、電力供應、電梯、消防、安全防範、水景、標識系統、管送煤氣系統、公共配套設施、管理用房的規劃與施工，從物管專業角度提出合理化建議;

(4)收集工程圖紙，建立設備檔案，參與設備的安裝調試;

(5)對設備設施及各類管線的隱蔽工程進行跟蹤並建檔管理;

(6)配合拓展部進行物業管理諮詢，同時與拓展部人員進行物業管理相關法律、法規、服務內容、契約的互動溝通;

(7)業主入夥前，先行參與大廈的驗收過程，發現問題及時彙總提交書面整改報告;

(8)收集裝修、裝飾材料供應商，以及相關設備廠家的信息(廠家聯繫人、聯繫方式等)，以滿足日後維修中的材料供應;

(9)與總公司工程部協商建立維保機制，力求在維修管理流程等方面建立有效的措施以確保維修的高效率，使業主在售後質量維保方面的訴求能夠得到及時的解決;

(10)建立與社會專業機構的聯繫，開展如通郵、通水、電、氣、電話申請等準備工作;

(11)與總公司協商確定管理處辦公場所以及安防人員的宿舍、食堂等生活場所的配置，確定裝修方案;人員配置、培訓計劃的制定與實施;

(12)擬定物業管理服務工作各項流程及與業主相關的各類資料，並印刷裝訂成冊(業主入夥時發放給業主)。

(13)針對未來需要完善的物業管理問題建立專項檔案。

2、開展業主服務需求調查

積極參與總公司開展的業主聯誼活動，集中收集了解業主反饋的信息，在拓展部幫助下，在入住前開展業主需求調查，以求瞭解業主的公司業態、人員年齡結構、文化層次、興趣愛好及各類服務需求，通過分析，確定管理服務標準及各項服務收費標準，使今後的物業管理服務工作更加貼近業主。

3、按規範實施接管驗收

充分利用前期介入取得的各類資料和數據，本着“對業主負責，對總公司負責”的宗旨，對大廈進行嚴格、細緻、全面的接管驗收。

4、介入期管理工作計劃表(略)

物業管理培訓方案 篇16

為規範小區管理，為業主提供優質的物業管理服務，我公司將採取一系列的管理措施，確保小區品質。

一管理目標

物業公司本着“科學規範、竭誠高效、安全文明、持續發展”的質量方針，堅持“以人為本”的服務管理念，對小區物業實施科學的管理、提供優質的服務，並在現有管理經驗及管理資源的基礎上，不斷調整更新，導入先進的管理理念，使廣大業主及使用人能真切地感受高品位的物業和高品質的管理所帶來的超值享受。我公司將按照河北省及唐山市有關標準(並高於此標準)，確保業主及使用人綜合滿意率達到90%以上。

二管理原則

為實現即定管理目標，追求的環境效益、社會效益和經濟效益，在物業管理過程中將始終把握以下原則：

(一)服務第一、管理從嚴的原則

“服務第一”是物業管理的宗旨，因此管理中要繼續秉承“以人為本”的管理理念，從業主及使用人的需求出發，強化服務機能，豐富服務內涵，提供優質、周到、及時的服務。“管理從嚴”是服務的保障和基礎，包括對物業的維護管理、員工的管理以及對業主及使用人不適當行為的管理和勸阻，建立嚴格、周全的管理制度，實施依法管理、從嚴管理、科學管理以確保物業管理服務收到應有的成效。

(二)專業管理與業主自治管理相結合的原則

在日常管理中，要充分發揮兩個積極性，即物業管理公司的積極性和業主使用人的積極性。物業管理公司應當尊重並按照廣大業主及使用人的要求，通過服務中心對小區實施專業化的管理，同時努力爭取業主及使用人的支持配合，使其能正確使用和維護物業，並自覺遵守業主公約，共同創建文明的辦公環境。

(三)物管為主、多種經營的原則

在搞好日常管理和常規服務的同時，從物業的實際出發，開展一系列服務性的多種經營，既滿足廣大業主及使用人的不同需求，又增強物業公司的造血功能，增加經濟積累，以利於更好地為業主及使用人服務。

三管理方法

(一)實施全程物業管理，從開發商、業主及專業物業管理公司的角度對物業提出合理化建議，構築一個優秀的物業管理硬件環境。

(二)成立物業服務中心，配備專業管理人員，實施專業化管理。

(三)在公司現有管理資源的基礎上，充分借鑑行業先進管理經驗，積極培養高素質的管理人才，組建一支高素質的物業管理隊伍。

(四)制定一套切合實際的規章制度，確定一系列高標準的物業管理行為規範，以制度促管理，寓管理於服務。

(五)嚴格遵守有關物業管理法規，制定切實可行的管理方案;與業主簽訂各項協議，依法約束雙方行為。

(六)依照市場化、企業化的運作方式，提供全方位服務，開展多元化經營。

物業管理培訓方案 篇17

一、前期之高層負責人職責。

1、在業主接房中要進取宣傳禮貌和諧小區建設要求和建設部《室內裝飾裝修管理辦法》，告知業主禁止高空拋物及防火常識。

2、直接負責高層物業管理的各項工作。

3、負責防盜門、防火門、管道井、梯間玻璃等公共設施設備的同常巡視和維護工作。

4、負責公共防火及鑰匙管理，保證特殊情景的快速使用，領導裝修管理員做好業主前期的裝修管理工作。

5、領導電梯管理員對電梯使用管理，負責電梯、消防設施等特種設備的檢查和維護工作。對屋面進行管理，除正常設備檢查維護維修需要，嚴禁上人。

負責高層治安秩序維護工作以及治安秩序維護人員的管理。

6、做好高層外環境(衞生)及各類裝飾裝修材料出售的管理，廣告張貼、懸掛要有序，出售商品擺放整齊、統一。

7、負責接待業主的各類投訴，並與開發公司等相關單位進取協調聯繫解決。

8、做好突發事件預案，發生突發事件時要及時啟動預案，防止重大事故發生，協助處理各類突發事件。

二、前期之具體工作程序和標準：

1、每一天定時檢查電梯的運行情景，並做好記錄。裝修期間每小時記錄一次(正常使用後，每2小時記錄一次)，發現問題，及時告知管理員。

2、公共鑰匙要有借有還，借出要簽字，做好業主和外部人員鑰匙的借用記錄。

3、發現違章使用電梯、亂倒垃圾、損壞公共設施的行為，經過對講系統及時記錄並制止，並進行勸説。

4、如遇突發緊急事件，及時告知領導，並採取力所能及的措施。(如電梯進水故障、業主家中跑水等)

5、如遇業主搬運物品，告知業主注意事項，監督業主對樓道單元門、電梯的使用情景，直到搬運結束，如有損壞及時告知管理員。

6、每一天對樓道消防防盜門、樓道消防箱、安全出口燈，消防報警器進行檢查，並做好記錄。時間為上班後、下班前各一次。

7、不與業主發生爭執，處理問題要注重語氣和態度，無法處理時及時告知管理員。

物業管理培訓方案 篇18

一、 概述 某項目位於甲縣城東，將是甲縣新城區及行政、文化、體育、經濟中心，地理位置優越，物業升值潛力巨大。由此良好的物業背景，某小區的物業管理水準將更顯重要。

二、目標 貫徹開發商開發某小區項目構思，引進大都市物業管理理念，通過優良的服務將某小區管理成都市居住區，讓業主在縣城裏享受都市生活氛圍。並使物業功能發揮最大，力促某小區物業保值增值。樹立某物管公司品牌，

三、組織 物業管理行業是一微利行業，當前多數物業管理企業處於虧損狀態。因此，物業管理企業的組織要更加簡潔、實用，降低組織內耗及勞資成本等。

反饋

運行機制

組織結構圖

經營環境圖

四、 人事 人事設置原則：一人多崗，不要因人設崗。預計16名員工(按整個小區交付時設計)。 序號 崗位 人數 主要職責 備註 1 經理 1 在董事會領導下，全面負責經營等。 2 經營部主任 1 具體經營事務、人事等。 3 辦事員 3 文書、財務、勞資、後勤等。 財會要持證 4 物業管理員 1 具體物業管理、裝修監管、收費、維保服務等。 5 安全護衞員 7 門衞、巡更、停車管理、小區內公共秩序等。 6 水電工 1 公共區域水電設施維護、水電維修服務等。 7 保潔員 2 公共區域衞生保潔、綠化養護等。 員工招聘後即由公司聘請的物業管理顧問公司進行培訓，骨幹員工將送市主管部門的崗位培訓結構培訓。培訓率100%。

五、 經營預測 a) 經營收入： 19.14萬元(年度，以下省略) l 物業管理費：11.34萬元 應收

12.6萬元 30000*12*0.35=126000(元)

預計收入 11.34萬元(收繳率90%) l 維修服務費：0.5萬元 l 特約服務： 5.8萬元 l 其他收入： 1.5萬元 b) 支出：20.25萬元 l 人員工資福利：14萬元 l 辦公費用：2.5萬元(辦公、安全護衞、綠化、保潔、消殺等) l 維修保養費用：1.5萬元 l 税金：1.05萬元 l 不可預見費用：1.2萬元 c) 潤虧：-1.11萬元 d) 物業接管期間 前期投入：10萬元(辦公設施購置費、通訊器材、員工服裝配置費、安全護衞用品、綠化等) e) 公共性服務費構成測算：21.962萬元/年， 0.61元/月* m2

(1) 員工的工資和按規定提取的福利費 序號 崗位 人數 工資標準 工資合計 1 經理 1 1200 1200 2 經營部主任 1 800 800 3 辦事員 3 600 1800 4 物業管理員 1 800 800 5 安全護衞員 7 500 3500 6 水電工 1 700 700 7 保潔員 2 400 800 工資總額合計 9600

工資總額合計：9600元/月;115200元/年 福利：115200*23%=26496(元/年) 合計：14..17萬元/年

(2) 公用設施設備維修及保養費：1.5萬元

(3) 綠化管理費：綠化率45% 1.04萬m2*1元/年* m2 =1.04萬元

(4) 清潔衞生費：2人*12月*80元/月*人=0.192萬元

(5) 安全護衞費：7人*200元/年*人=0.14萬元

(6) 辦公費：按管理人員工資總額25%計算

5.52萬元*25%=1.38萬元

(7) 固定資產折舊費：按10%計算即 1萬元

(8) 税費：按營收5.5%繳納即 1.052萬元

(9) 保險費：暫不投保　(10) 合理利潤：按營收8%計算 1.36萬元 但為減輕業主負擔，我司將通過多元化經營、特約服務，嚴控經營成本等多項措施增加收入，減少支出，從而降低公共性服務費價格，擬向政府物價主管部門申報本小區公共性服務費價格指導價格為0.35元/月* m2 。

六、 前期物業接管 a) 派物業管理員、水電工等工程技術人員參與工程驗收(無驗收權，僅可從物業管理角度向開發商提出建議)。 b) 物業接管驗收 l 既應從今後物業維護保養管理的角度進行驗收，也應站在業主的立場上，對物業進行嚴格的驗收，以維護業主的合法權益。 l 是物業通過竣工驗收後，對物業主體結構安全和使用功能的再驗收; l 供電、給排水、衞生、道路等設備設施能正常使用; l 房屋幢、户編號已經有關部門確認; l 落實物業的保修事宜(保修責任、保修期限、保修範圍)。確保保修項目、期限、標準、責任、方式的落實，重大保修項目細則與圖紙校驗到位; l 接管小組按《圖紙資料移交清單》，技術資料進行對照檢查，發現產權、技術資料有缺漏的，應以書面形式上報開發商，請求給予協助解決。 l 接管小組按《設備移交清單》，對各類設備按數量、規格、性能、容量等進行對照檢查，發現接管設備(設施)與移交清單不符或有缺漏的，應以書面形式上報開發商，請求給予協助解決。 l 接管小組對每套單元房的水、電、土建部分進行全面檢查，並將檢查記錄在冊，對發現的問題應及時督促有關單位迅速解決。 l 在保修期內，因施工、安裝、設備等因素產生的質量問題，公司應查明原因，及時上報開發商，請求儘快解決。 l 抄水、電、氣表的底數，記錄備案。 l 接管驗收中若發現問題，應明確記錄在案，約定期限督促開發商督促建築商對存在的問題加固補強、整修，直至完全合格。 l 接管驗收符合要求後，物業管理企業應簽署驗收合格憑證，簽發接管文件。 l 當物業管理企業簽發了接管文件，辦理了必要的手續以後，整個物業驗收與接管工作即 完成。

七、 入夥

1、準備工作 l 治安方面：小區四周種綠籬或安裝防護欄;增設報警系統;統一安裝防盜網、防盜窗或鋁金窗; l 車輛管理：增設區間道路標誌;封閉小區由多個出入口到一進一出;增設自行車棚;加固架空層車庫; l 垃圾清運：增設垃圾池(屋)或垃圾清運站等 l 樓道燈：改用節能燈(如：温感、聲控或角摸式等) l 分步購置辦公、護衞、保潔、水電工等設備及工屬具和員工工作服等; l 制定入住流程; l 印刷入住表格;

2、協調工作 l 與供電局、自來水公司、石油液化氣公司和郵局等單位搞好聯繫工作，保證住户入住後的水、電、氣等的供應。 l 代業主與電話公司聯繫電話安裝事宜，爭取現場放號，方便業主。 l 與學校、派出所和居委會聯繫，瞭解小孩轉學和遷移户口的手續辦理細節，以及有關聯繫電話，入住時公告。

3、入夥現場 入夥準備、協調工作到位後，要部署入夥現場，彩旗、橫幅、花卉、背景音樂，安全護衞立崗、巡更，迎接業主入夥。 舉行入夥儀式：邀請政府官員、新聞媒體、業主代表剪綵，造聲勢。 注意事項：避免後期工地的灰塵、噪音等不和諧的現象。　

八、 物業裝修與管理 業主在收樓後有權對自己所購物業進行裝修，但裝修必須在規定範圍內進行。其有關規定包括：國家建設部發布的《建築裝飾裝修管理規定》和物業管理企業制定的《住户裝修管理規定》。根據上述規定，業主在裝修前必須向物業管理企業進行申請登記，包括填寫業主 裝修申請表、領取《裝修管理規定》，根據約定在申請表上簽字，繳納裝修管理押金及保證金，經批准後方可動工。業主在裝修完成以後，物業管理企業應組織驗收，合格後即退還裝修押金及保證金。 業主在裝修前向物業管理企業申請登記時，需如實填寫裝修施工內容，並註明委託施工單位及進場人數，業主、施工隊及物業管理企業三方應在申請書上簽字蓋章。

九、物業檔案的建立 物業檔案資料的建立是對前期建設開發成果的記錄，是以後實施物業管理時對工程維修、配套、改造必不可少的依據，也是更換物業管理企業時必須移交的內容之一。現代建築工程隨着科學技術的發展和使用需求的提高，樓宇設備設施以及埋入地下和建築體內部的管線越來越多，越來越複雜，越來越高科技化和專業化，因此一旦發生故障，物業檔案就成了維修必不可少的東西。物業檔案資料的建立主要抓收集、整理、歸案、利用四個環節。收集的關鍵是儘可能完整，時間上講是指從規劃設計到工程竣工的全部工程技術維修資料;從空間上講是指物業構成的方方面面，從地下到樓頂、從主體到配套、從建築物到環境，整理的重點是去偽存真、留下有用的，歸檔就是按照資料本身的內在規律、聯繫進行科學地分類與保存，利用即是在日後的管理過程中使用並加以充實。

十、 日常管理

(一)房屋管理運作一覽表 工作內容 核對業主 裝修審核 巡視 跟蹤監督 走訪回訪 熟悉 收費 財務 頻度 天 一天內辦完 二遍/天，入夥期間6h/天，消滅違章於未然 每週三次 100% 標準 準確 符合規定，無危及安全、外觀無改變、用途無改變 無亂堆亂放、亂挖亂接，無違章裝修，房屋完好率100%，投訴率 1‰以下。 無違章裝修 及時聽取業主意見、滿足業主合理要求，業主滿意率99%以上 對小區幢數、套數、面積、公共實施、管線、開關、業主幢號、房號、姓名、單位、電話以及家庭情況等隨問隨答，正確率90%以上 收繳率90%以上 日清月結，帳表相符，每六個月帳目向業主公開一次 工作程序 8：00~8：30向總值班瞭解和處理業主保修、投訴。8：30~17：00跟蹤監督、巡視、走訪、整理檔案

(二)綠化管理 工作項目 澆水 施肥 修剪整形 病蟲防治 除雜草 保潔 補苗 工作要求 冬春季晴天每二天澆一次水，時間近午為宜;夏秋季每天二次，時間近早晚為宜 春秋季一遍，根據長勢局部加施 灌木和粗生喬木春秋季多遍;冬季喬木一遍 春夏秋季多遍，冬季清園，嚴重者重點防治 每月一遍，嚴重者半月一遍 8h/天 春夏季一遍，嚴重者隨缺隨補 標準 均勻，保持綠色長勢良好 均勻，無重、無漏 喬木剪下叢生枝、內生枝、整形，灌木造型，地被草保持30~50mm 長勢優良不污染環境 純度90%以上 保潔率99%以上 綠化率95%以上 程序 7：00~9：30澆水、施肥;9：30~11：30除雜草、整形、保潔;13：30~15：30除殺蟲、補缺、保潔;15：30~17：00澆水、施肥

(三)房屋及公用設施維修、養護運作一覽表 工作內容 裝修審查、監督 巡視 清理 室內維修 室外維修及養護 道路停車場 天面 樓梯及牆面 明溝暗溝 外牆 供水供電供氣 路燈 頻度 8h內隨來隨辦，隨進度進行 每天一遍 污水井、雨水井一遍/月，化糞池一遍/半年，污水管二遍/季 急修不過夜，小修補24h內，中修二天，大修二天內有迴音 檢查二遍/天，及時維修 每月檢查一遍 每二年漆刷一遍，每週查換梯燈一遍，隨壞隨修 每週檢查一遍，即壞即修 每月檢查一遍，即壞即修 每月檢查一遍，責任範圍內即壞即修，責任區外及時報告有關部門 每月檢查一遍，即壞即修 標準 符合規定，無危及安全、外觀，無改變用途 熟悉房屋公用設施、種類、位置、分佈、安全要求、開關位置，公用設施完好率90%以上 無堵、少污積、無缺損、井蓋完好率100% 憑票收費不索要小費、好處，回訪率100%，業主滿意率90%以上 平整率無積水，缺損，完好率90%以上 無積水，無漏隔熱層完好 整潔無缺，扶手完好，梯燈正常，無張貼痕跡 暢通無積水、無塌陷無鼠洞 無脱無鼓、無滲水、無違章、整齊統一 運作正常，無亂搭亂接，無泄漏 燈泡正常，燈罩完好率90%以上 程序 8：00~8：30向總值班瞭解和處理業主保修、投訴。8：30~17：00跟蹤監督、養護維修、巡視、走訪、整理檔案 工作內容 定崗檢查 流動檢查 學習與訓練 消防設施 家居安全 違法行為 裝修監督 車輛行駛停放 保潔 單車、摩托保管 突發事件 學習法規 教育 訓練 頻度 24h 每週一遍 24h，每20分鐘一遍 24h 5分鐘內到達現場 每週一次，每次1h 標準 人車進出有序，車輛發牌、登記，交費90%以上，無收購、乞討、商販等可疑人物進出。 完好率100% 被盜、刑事、火災、治安案件發生率2‰ 違章率5%以下 無違章、無鳴笛叫人 100% 無違章 採取正確、恰當措施 國家和地方法規、業主公約等 遵紀守法、嚴明安全護衞紀律 健身、隊列等常規訓練

(四)安全護衞、停車管理

(五)保潔管理 工作項目 地面清潔 保潔 樓梯道 垃圾清運 消殺 滅鼠、蟑螂 頻度 二遍/天 14h/天 掃二遍/周洗一遍/月 二遍/天 一遍/天 二遍/月，向業主發藥一次/年 標準 地面無雜物、垃圾、道路無泥沙，無雜草、積水，單車棚、樓梯口無雜物和蜘蛛網，清潔率95%以上 所有公共區域無雜物、垃圾，保潔率95%以上 無雜物和蜘蛛網，無張貼、亂堆，扶手無塵，清潔率95%以上 日產日清，整潔無味無污積，垃圾清運率100% 無蠅、少蚊、少蟲 鼠密度1%以下(夜夾法);蟑螂密度室內15m2或室外管道20m內3只以下 程序 5：00~7：00地面清掃;7：00~8：00清運垃圾;8：00~10：30保潔樓梯、清潔、消殺、滅四害;13：30~15：00清運垃圾;15：00~16：00地面清掃保潔