小區物業管理方案（精選15篇）

小區物業管理方案 篇1

20xx年，在和直接領導和大力支持下，我公司圍繞“依託、開拓發展、做大做強”的發展思路，創新工作模式，強化內部管理，外樹公司形象，努力適應新形勢下對物業管理工作的發展要求，在強調“服務上層次、管理上台階”的基礎上，通過全體員工的共同努力，較好地完成了全年各項工作任務。截至12月底，我公司共實現收入萬，總體實現收支平衡並略有盈餘，基本走上了自主經營的發展軌道。現將我公司20xx年主要工作總結如下：

一、工作任務完成情況

(一)以物業管理和工程維修為重點，全力完成和交辦的各項中心工作任務

在物業管理方面，我公司順利完成了各小區及辦公大樓的物業管理工作，此外，受委託，我公司負責了臨時停車場經營管理工作，取得了良好的社會效益，圓滿完成上級交付的任務。在物業工程維修方面，我公司完成了裝修工程9項，各小區房屋維修共387套，其他各小區零星維修改造工程13項，進一步改善了辦公大樓的辦公環境和各小區的生活居住環境，確保各項工作的順利推進。統計數據表明，我公司共投入工程維修費用679.49萬元，是去年的兩倍多。

(二)完善各項規章制度，建立健全內部管理機制，進一步深化企業管理體制改革

20xx年是我司轉變業務職能和下屬公司合併重組的關鍵年，我公司敢於迎接挑戰，主動把握機遇，在加強物業管理和內部管理上做文章，按照現代企業制度的標準和要求深化管理體制改革。我們經過對目前形式的認真分析和準確定位，轉變以前僅對安置小區做好日常維護管理的單一工作模式和發展思路，把擴大服務範圍、提高物業管理水平、參與市場競爭，主動開拓城市公共物業管理市場作為今後可持續性發展道路，為此，我們建立健全了一系列適應公司自身發展需要和市場競爭需求的規章制度，如《物品採購暫行規定》、《廢舊物資管理規定》、《加班制度》、《維修工程監管工作規定》、《小區管理目標責任考核表》(包括辦公內務、安全防範、車輛管理、機電設備、綠化衞生、住户投訴、裝修維修等方面)、《物業管理有償服務規定》等，為公司發展的規範化和可持續化奠定了基礎。

同時，本着開源節流、多勞多得、提高小區管理服務水平的原則，在我公司管理的各小區內建立並推行了經營目標責任制和管理目標責任制，對小區進行年度經濟指標與服務指標的考評。實踐證明，該項制度不但減少了業務成本，增加了公司的經營收入(見下表1)，而且激發了服務中心全體員工的積極性，提高了他們的工作能力和效率，進一步明確了小區服務中的責、權、利，保證小區物業管理的良性、高效運作。此外，我公司還統一規範了各小區服務人員的服飾，加強禮儀培訓，公司的對外形象煥然一新;推行了保安人員星級考核制度，為建立更優秀、精幹的保安隊伍奠定了基礎。

表(略)

同時，我們清醒的認識到制度建設的關鍵在於落實，因此，我公司不斷加大檢查和執行力度，發現問題不迴避，及時糾正，確保各項工作有計劃、有依據、有落實地穩步展開。

(三)加強企業文化建設，構建環境整潔、管理有序的和諧小區，打造悦華物業品牌

為加強企業本部和服務社區的文化建設，創建了公司網頁，為住户與公司更好的交流提供了便捷的互動平台;不斷豐富公司季刊內容，已嘗試在小區內向住户派發，加強公司的品牌宣傳，使住户能更好的瞭解我公司的各項業務，增加了他們的認同度和信賴度;結合各小區的實際情況，舉辦了各種類型的社區文化活動，累計投入6.5萬活動資金，與去年同比增長了333.33%，增強了與住户互動和溝通，其中較為大型的活動是花園“x大賽”及xx小區運動會，取得圓滿成功，在住户中引起了強烈反響，得到了他們的大力支持。此外，我公司還投入大量人力、物力在花園重新裝修了文化娛樂活動中心並投入使用，為小區居民提供了良好的休閒娛樂環境，為構建和諧小區創造了條件。 頁123

(四)參與市場競爭，積極拓展公司業務

我公司於接手大樓的後勤工作，經過幾個月的努力，對飯堂部分設備設施進行了維修，完善了各崗位分工，做好設備設施的維修及辦的保潔工作，並全面開展了對大樓機電設備的保養工作，為良好的工作環境和後勤服務提供了有力保障。

我公司把通過ISO質量認證的審核作為奮鬥目標，通過多種形式做好品牌宣傳，以停車場項目為契機，進一步向外界展示了公司的形象。我公司承接停車場經營管理工作，投入大量人力物力，並加強了基礎設施的投入。期間，停車場累計停放約30000車次，總收入約xx萬元。由於我公司管理工作到位，車場管理井然有序，既無堵車現象發生，沒有發生任何事故和投訴事件，同時也取得了良好的社會效益，圓滿完成上級交付的任務，為今後拓展公司業務，打造公共物業管理品牌積累了寶貴的經驗。

(五)加強員工隊伍建設和人力資源儲備，構建團結共進團隊

在員工隊伍建設方面，公司一方面嚴格管理，對不能勝任本職工作的人員堅決進行撤換;另一方面，開展人性化管理，合理進行崗位調整，營造良好的工作氛圍。我們通過與x學院共同建立校企合作關係，建立“x學院實習基地”，為公司進一步發展儲備了人力資源;安排員工參加多種培訓，提高公司工作人員的業務能力和綜合素質。

我公司重視團隊建設，一方面通過各種活動讓員工感受到大家庭的温暖，例如，中秋節組織遠離家鄉的員工聚餐，並舉行文體活動;另一方面，讓員工認識團隊價值，將自身利益和發展與公司的興衰相關聯，促使全體員工形成一支富有戰鬥力的和諧共進團隊，以滿足公司不斷變革創新和成長髮展的需要。

(六)強化安全意識，建立安全責任關聯制度，始終把安全生產作為一切工作的根本

確保服務社區住户的人身和財產安全是物業管理工作的基本要求，也是至關重要的工作內容。為此，公司一方面非常注重提高全體員工的安全服務知識和安全防範技能，對全體員工進行經常性的安全生產教育，並適時舉辦安全生產知識培訓和防火安全練兵活動;另一方面，建立安全責任關聯制度，將安全生產與相關責任人的收入和責任擔保掛鈎，明確一旦出現安全事故，相關責任人應承擔的安全責任和經濟責任，確保為小區創建安定的居住生活環境。20xx年，我公司管理的各小區沒有發生一起因公司職工瀆職引發的安全生產事故。

(七)加強紀律教育，紮實推進黨風廉政建設和精神文明建設

我公司結合實際情況，組織黨員、幹部開展反腐倡廉、重温新黨章學習活動，參加七月紀律教育月學習動員大會、聽報告、觀看錄像，還組織大家學習反腐倡廉的文章，重温新黨章，牢固樹立社會主義榮辱觀。我公司根據工作業務需要，將學習人員的範圍擴大到小區服務中心，以“八榮八恥”為主題，組織員工進行學習心得的交流討論。對全體黨員幹部及各部門負責人開展治理商業賄賂專項工作和紀律教育學習，進行了自查自糾工作，針對存在的與可能發生的問題進行了討論、分析，制定整改措施，落實整改責任。今年，我公司實現所有經濟類合同或協議的簽訂實行雙經辦人制度，確保合同的公平、公正。經過整改，公司內部加強了廉政建設工作，提高了幹部職工的職業道德素質，在我公司的物業管理工作中不斷湧現好人好事，受到住户好評。

二、存在的主要問題及難點

一是物業管理員工隊伍文化程度不高，整體素質相對偏低;再加上小區管理人員和保安隊伍變動相對頻繁，他們一方面對新環境不能及時適應，溝通協調不足，另一方面大多沒有接受比較專業的物業管理技能培訓，工作能力欠缺，導致工作效率較低。

二是我公司各項管理與考評制度仍有待於在實踐中不斷改進，企業文化與社區文化建設處於起步階段，缺乏經驗，仍然需要不斷探索和總結經驗。

三是由於體制等各種客觀原因，企業的激勵制度不完善，對企業持續發展有一定的限制。

三、20xx年工作計劃與思路

20xx年，我公司將繼續以科學發展觀和黨的xx屆六中全會提出的構建和諧社會為指導思想，一方面認真完成和交給我公司的各項工作任務，另一方面，繼續加強公司自身的各項制度建設，進一步拓展業務範圍，提高服務質量，創建有信譽、有實力的物業管理品牌。

(一)進一步創新工作機制，內強管理，外拓業務，使公司的發展再上一個新台階

經過這幾年的努力和發展，以及市建委和辦黨委的大力支持，我公司各項工作不斷規範，業務範圍進一步擴大，20xx年我們將進一步創新完善工作機制和管理模式，進一步強化內部管理水平，繼續鞏固及完善現有各項制度，深化內部機制改革，試行定員定崗定酬及費用包乾制度，繼續實行小區經營目標責任制及管理目標責任制，向管理要效益;依託城建，充分發揮自身優勢，希望能在繼續做好每年交易會車管工作的基礎上，把進一步開拓物業管理新市場當作一項重點工作來抓，促使公司的發展狀況和經濟狀況有明顯好轉。

(二)加強企業和社區文化建設，打造物業品牌

我公司在完成中心工作任務的基礎上，20xx年繼續將重點放在企業文化與社區文化的建設上，繼續完善公司的網頁、季刊，努力搞好小區的社區活動，把深入拓展企業文化與社區文化的建設作為我公司拓展服務深度與提升服務質量的突破點，繼續推進黨風廉政建設和精神文明建設工作，不斷加強小區的物業管理工作，提升市場競爭力。

(三)加強人力資源的培養與人才隊伍建設

要加強培訓和學習力度，以提高其業務素質和整體管理水平;加強對高技術、高能力人才的引進，並通過培訓挖掘內部技術潛能，發現、培養和儲備技術人才。通過與x學院校企共建物業管理專業實習基地，選拔優秀畢業生，加強人才隊伍建設。

小區物業管理方案 篇2

根據市紀委關於糾風工作的部署和全市20xx年糾風工作要點，結合全市物業管理行業實際，制定本工作方案。

一、指導思想

認真貫徹落實市紀委全會精神，以科學發展觀為指導，堅持以人為本、執政為民理念，圍繞全市物業管理行業存在的實際問題，紮實開展物業管理糾風治理工作，認真解決損害羣眾利益突出問題，為促進物業管理事業科學發展提供有力保證。

二、工作目標

按 照市紀委**屆**次全會精神和物業管理糾風調研彙報會的指示，全市物業管理糾風工作將認真貫徹落實上級部署，在市紀委統一領導和相關部門的通力協作下， 實現以下目標：一是將優化經濟發展環境與物業管理糾風工作相結合，結合行業存在的問題，將物業服務企業的管理服務行為上升到全市優化經濟發展環境工作上 來，提高物業服務企業對優化經濟發展環境的重要性認識;二是認真落實我市環境建設的工作重點，嚴肅“工作人員五條禁令”，加強學習，提高認識，嚴格落實各 項規章制度，特別是考勤制度、請銷假制度等，嚴禁工作中的“吃、拿、卡、要”現象，樹立部門良好形象;三是加強監管手段，樹立服務為民的思想，進一步規範 行政行為，強化服務意識，解決百姓關注的熱點難點問題，拓寬羣眾投訴渠道，廣泛接受社會各界監督，及時辦理羣眾的諮詢和投訴。

三、主要任務和責任分工

(一) 重點加強物業管理法制建設。在市紀委支持下，擬定《關於加強物業管理工作的實施意見》，報請市政府頒佈實施。加強物業管理關鍵環節監管。規範物業市場準 入、退出流程，緊緊抓住物業服務企業資質管理、前期物業管理招投標、前期物業管理備案、物業項目竣工(承接)驗收、物業管理用房落實、物業服務企業退出項 目管理“六個”關鍵環節，依法加強行政監管，依法維護物業管理各方當事人合法權益。在強化監管的同時，形成各部門聯動，齊抓共管的工作局面，為構建和諧社 區形成聯動合力。

完成時限：20xx年6月底。

牽頭部門：住房保障局

責任部門：市政府法制辦、各區政府、建設局、規劃局、工商局

(二) 切實加大行業監管工作力度。嚴格糾正隨意降低服務標準或只收費不服務行為，促進物業行業規範服務，保障羣眾基本權益。一是開展業主委員會培訓工作。結合推 行社區物業服務站工作，舉辦社區、業委會專題培訓，指導業主委員會切實發揮作用，促進業主自我管理、自我約束機制儘快形成，切實發揮業主委員會依法維護權 益的功能。二是嚴格實行物業管理招投標制度。督促房地產開發與物業管理分離,鼓勵有實力、信譽好的物業服務企業參與競爭，扶持其做大做強。三是嚴格規範物 業服務收費行為。加快對住宅小區開展物業服務分等定級標準工作,實行優質優價,體現質價相符，進一步推廣物業服務“菜單式”模式，切實提高服務收費透明 度。

完成時限：20xx年12月底。

牽頭部門：住房保障局

責任部門：各區政府、物價局

(三) 開展創建業主滿意的物業公司活動。今年市物業辦將組織成立物業管理行風監督員隊伍，同時開展創建業主滿意的物業公司評議活動。通過以上載體，完善物業管理 監督運行機制。指導行業內部處理好以下五個方面的關係：一是要處理好社區和物業的關係，建立社區與物業的良性互動機制;二是要處理好業主與物業公司的關 系，提高物業服務企業的服務意識和技能;三是要處理好新區和老區的關係，通過有關制度和激勵措施，妥善處理好協調發展的關係;四是要處理好日常管理和應急 管理的關係，提高處理應急問題管理的能力;五是要處理好公共管理與物業公司的關係，梳理有關水電熱氣等公共服務與物業服務的界限，明晰物業管理範圍。

完成時限：20xx年12月底。

牽頭部門：住房保障局

責任部門：市紀委環境辦、各區政府(社區、城管)、建設局、規劃局、環保局、供排水、供熱、供電、供氣、通訊等單位

(四)在保障性物業管理工作上實現突破。針對老舊小區物業管理存在的問題，進一步探索保障性物業管理工作，通過組織貼心人行動、好鄰居行動、新管家行動等多種措施，

推進棄管樓房管理工作，計劃成立社區物業服務站40個。

完成時限：20xx年12月底。

牽頭部門：住房保障局

責任部門：各區政府、財政局、民政局

四、工作措施和保障措施

(一)工作措施

市 物業辦以推進物業管理糾風工作為契機，深入解決影響和制約行業發展存在的問題，嚴格處理侵害百姓權益的違規企業。重點從以下三個方面入手，一是重點研究解 決如何規範服務行為問題。20xx年要從規範管理和服務方面出台有關規範性文件，明晰物業管理與公共服務單位的職責範圍，解決好供水、供熱、排水等維修管 理責任劃分問題。在市紀委的支持下，將物業管理服務與公共服務的責任進行界定。二是要規範入住收費工作。針對物業公司收取裝修保證金及進户不合理收費問 題，要會同價格主管部門共同研究規範收費行為的具體工作措施。建立收費價格公示制度，將企業等級、小區等級、服務標準、收費標準全面公示，服務成本也要定 期公示，既是約束物業公司按標準提供服務，也能督促業主按標準履行義務。三是要開展經常性培訓。現在的服務水準層次過低、服務程序、流程、職責不清晰，特 別是一線人員缺少與服務標準對應的崗位培訓。對此，我們將全面開展物業管理培訓工作，開展多層次的崗位培訓工作，提升服務水平。四是強化物業投訴調查、協 調、調解措施，探索調解糾紛速裁平台，對業主的合理訴求提供法律支持，維護業主合法權益。

(二)保障措施

一是加強組織領導。物業辦高度重視物業管理糾風工作，為認真貫徹落實市紀委**屆**次全會和全市優化經濟發展環境工作會議精神，成立物業辦糾風工作專項推進領導小組，狠抓落實。

二是強化責任意識。各科室要認真履行職責，圍繞糾風工作重點和百姓投訴熱點，切實解決好百姓反響強烈的問題，明確責任，抓出實效。

三是加強協調和配合。不定期與有關部門溝通，研究解決問題的措施和辦法，對重大問題及時與糾風辦請示彙報。

五、組織領導

組長：

成員：

領導小組下設辦公室在局監察室，具體負責綜合協調、督辦落實工作。

小區物業管理方案 篇3

一、物業管理公共服務質量標準

1、房屋共用部位、共用設施設備的維護

(1)房屋

(2)協調配合水、電等專業部門做好水、電等設施設備正常運行的保障工作，並保障小區內下水道、化糞池正常暢通運行。

(3)環衞設施完好無損。

(4)道路暢通，路面平整。

(5)消防設施完好無損，可隨時啟用。

2、安全護衞

(1)主出入口設有值班室，並實行24小時值班;

(2)安全護衞人員24小時巡查;

(3)小區24小時監控;

(4)交通、車輛管理有序;

A、機動車輛出入登記、按章行駛，確保道路暢路。

B、機動車輛按序停放。

(5)危及用户安全處，設有明顯的標誌並制定防範措施;

(6)有應急處理計劃、措施，遇警能及時報警，並努力防止事態近一部惡化，協助保護現場。

(7)小區內無重大火災、刑事和交通事故。

3、綠化與環境衞生

(1)綠化貼合規劃要求，佈局合理，綠化覆蓋率不低於30%;

(2)花草樹木長勢良好，無枯死，無破壞，無大面積蟲害現象;

(3)修剪及時，整齊美觀;

(4)綠化品味高，有較高觀賞價值;

(5)小區內全方位持續清潔;

(6)房屋立面整潔，公共樓道及道路整潔，無堆放雜物現像;

(7)水、電等設施設備整潔，水箱定期清洗，供水貼合衞生標準，無二次污染及隱患;

(8)環衞設施整潔;

(9)無亂貼、亂掛、亂劃現象;

(10)噪音等貼合環境標準。

4、收費管理

(1)服務人員盡職盡責，崗位職責上牆公佈;物業管理收費實行明碼標價;

(2)用户主動參與、支持物業管理工作，自覺維護環境、秩序，共創禮貌小區;

(3)建立收費管理制度，職責落實到人，每六個月向業主委員會或物業產權人、使用人公佈服務費收支狀況;

(4)模苑遵守國家收費政策，無擅自增加收費項目、提高收費標準等亂收費行為;

(5)認真接等羣眾投訴，並建立羣眾投訴記錄，有效投訴辦結率98%以上，回訪率100%;

(6)業主意見反饋滿意率90%以上。

5、相關條件

(1)硬件環境

A、小區貼合規劃要求，無違章搭建，無擅自改變房屋用途現象;

B、小區樓宇、建築等各類標識明顯;

C、供水、排水、供電、消防、綠化、環衞等設施設備齊全;

D、停車場分類(汽車、摩托車、自行車可分別存放);

E、有集中監控設備;

F、有生活服務配套設施;

G、有教育、文體活動及商務服務設施。

二、物業管理公司帶給的服務項目(分期逐步到位)

1、便民服務(部分收費)

2、商務服務(部分收費)

3、社區娛樂、文化活動服務

三、物業管理企業

1、企業須持有物業管理企業資質證書;

2、企業建立現代企業制度，內部考核制度健全，崗位職責明確;

3、人員培訓，持證上崗;

(1)企業從業人員統一着裝、佩戴胸卡;

(2)檔案管理規範，資料齊全;

(3)用心使用新技術，廣泛使用計算機管理。

結構及外觀：

1、嚴禁改動和損壞原有的結構、外觀和公共設施，嚴禁改變房屋及配套設施的使用功能，否則，乙方應負責恢復原狀;

2、不允許拆、敲打室內的柱子、承重樑等，避免不安全的隱患;

3、樓板打衝擊鑽時要避開水管、線纜等，深度不得超過10毫米，若由於裝修打擊管線造成損壞或影響其他住户的，應賠償損失並負責修復。

陽台及門窗：

1、嚴禁自行封閉陽台，加設防盜欄杆以及其他任何形式的附加物;

2、貼磁磚時不得污損外牆，若出現該狀況時要立即清洗乾淨;

3、嚴禁改動入户門、門套;

4、嚴禁在窗户上安裝防盜網，嚴禁加裝防盜門;

5、靠窗部位推薦裝修材料採用防水材料，以避免將來因滲水引起質變。

管道：

1、嚴禁改動廚房、衞生間的排水(排污)管道;

2、若將排水管埋於牆體內，應留有檢修口，便於管道堵塞時的檢修;

3、處理好排污口、地漏及周圍防水，避免滲漏水;

4、推薦對預埋在牆體內的水管試壓後再封閉。

廚房及衞生間：

1、嚴禁改變廚房及衞生間原有的位置;

2、按煤氣公司有關規定煤氣管道不得做任何改動和埋於牆體，避免不安全因素存在;

3、嚴禁敲打和改變屬公共部分的通風管道井;

4、吊頂需做成活動式的或預留檢查口，便於日後檢修;

5、廚房及衞生間已有防水層，嚴禁鑿擊地面或重力碰撞給排水管，以免造成滲漏，破壞防水層的要重新補做，避免滲水;

6、安裝浴缸、馬桶時，處理好接頭，保證流水順暢，防止滲水。

智能設施及管線：

嚴禁更改智能設施管線，嚴禁擅自更改智能系統所屬設備的安裝位置。

空調：

1、裝修前應先確定好室內機的安放位置，以便於事先預埋好管線及插座;

2、空調外機務必放在指定的位置，保證整體外觀的統一;

3、空調滴水管應接於預埋好的冷凝水管中。

小區物業管理方案 篇4

為了節省製作前期物業管理方案的時間，依照原有的樣板做出相應的方面是比較有效的方法。

一、前期物業管理方案之高層負責人職責。

1、在業主接房中要用心宣傳禮貌和諧小區建設要求和建設部《室內裝飾裝修管理辦法》，告知業主禁止高空拋物及防火常識。

2、直接負責高層物業管理的各項工作。

3、負責防盜門、防火門、管道井、梯間玻璃等公共設施設備的同常巡視和維護工作。

4、負責公共防火及鑰匙管理，保證特殊狀況的快速使用，領導裝修管理員做好業主前期的裝修管理工作。

5、領導電梯管理員對電梯使用管理，負責電梯、消防設施等特種設備的檢查和維護工作。對屋面進行管理，除正常設備檢查維護維修需要，嚴禁上人。

負責高層治安秩序維護工作以及治安秩序維護人員的管理。

6、做好高層外環境(衞生)及各類裝飾裝修材料出售的管理，廣告張貼、懸掛要有序，出售商品擺放整齊、統一。

7、負責接待業主的各類投訴，並與開發公司等相關單位用心協調聯繫解決。

8、做好突發事件預案，發生突發事件時要及時啟動預案，防止重大事故發生，協助處理各類突發事件。

二、前期物業管理方案之具體工作程序和標準：

1、每一天定時檢查電梯的運行狀況，並做好記錄。裝修期間每小時記錄一次(正常使用後，每2小時記錄一次)，發現問題，及時告知管理員。

2、公共鑰匙要有借有還，借出要簽字，做好業主和外部人員鑰匙的借用記錄。

3、發現違章使用電梯、亂倒垃圾、損壞公共設施的行為，透過對講系統及時記錄並制止，並進行勸説。

4、如遇突發緊急事件，及時告知領導，並採取力所能及的措施。(如電梯進水故障、業主家中跑水等)

5、如遇業主搬運物品，告知業主注意事項，監督業主對樓道單元門、電梯的使用狀況，直到搬運結束，如有損壞及時告知管理員。

6、每一天對樓道消防防盜門、樓道消防箱、安全出口燈，消防報警器進行檢查，並做好記錄。時間為上班後、下班前各一次。

7、不與業主發生爭執，處理問題要注重語氣和態度，無法處理時及時告知管理員。

小區物業管理方案 篇5

一、恆大名都項目概況

“恆大名都”南昌市東北，臨近市高新開發區，同時距城東次中心商圈僅15分鐘車程，周邊配套齊全。項目總佔地289畝，總建築面積421152平方米，共13幢高層住宅，3幢酒店式公寓，1幢高層寫字樓，共分三期開發。一期有5棟27層的高層，面積區間從80平方米到160平方米，主力户型為80多平方米的兩房和90平方米左右的三房。

小區規劃以“人本、自然、超前、融合、科技、實際、安全”為中心原則，以整體社會效益，經濟效益與環境效益三者統一為基準點，着意刻畫優質生態環境，為居民塑造自然優美、舒適便捷、衞生安全、人與自然共生的怡然棲息之地。充分利用本小區的綜合區位優勢和自然條件，創造獨具特色的整體景觀和空間秩序，塑造高品質的內在及外在環境以提升居民的生活質量，為經營城市提供切實可行的成功規劃範例。

恆大名都有超過5200平方米的五星級會所，各項配套設施齊全。

恆大名都由全國一級資質的金碧物業有限公司為您提供國際水準的英式管家貼心服務。

1、項目優勢：13大精品優勢，鑄造古城奢裝生態人居

(2)坐擁滻灞咽喉門户，尊享世界生態人居

(3)276441萬㎡歐陸古典主義，建築古城稀缺人居

(4)法式園林設計理念，沿襲歐陸醇正風情

(5)歐陸新古典主義理念，演繹古城人居新標準

(6)35500㎡歐陸皇家園林，3000㎡闊景中央內湖

(7)7144㎡殿堂級湖畔會所，國際標準星級配套

(8)户型面積從60㎡一房到180㎡躍層，產品類型豐富;五明式設計，陽光通透

(9)滿屋名牌9A精裝

(10)國際品牌攜手名都，打造高性價比人居

(11)恆大地產精品領航中國十強

(12)6縱12橫路網相織，咫尺都市生活圈

位於酒十路與礦山路十字西北角，佔地面積117.8979畝，總建面276441平米，小區綠化面積高達35500平米。綠化覆蓋率達到45%以上。小區總規劃約2597户，一期規劃1716户。

2、區域的配套環境

從城市配套設施來看，相對於名都其他城區，城東區康復路、輕工小商城已經成了名都對外的貿易平台，加之長樂路商圈的崛起，也使得區域的配套日趨完善，在充分滿足區域內居民的日常生活需求外，也能吸引越來越多的名都市民來此區域消費購物。教育——諸多名校如名都交通大學、名都第四醫大學等及重點中學分佈項目周邊區域。

商業——大明宮建材市場、易初蓮花、華潤萬家、海星超市等生活便利東郊長樂商圈，包含康復路服裝市場、多彩商城、華東服裝城等購物方便。

醫療——西京醫院、唐都醫院、灞橋區中醫醫院、秦都口腔醫院等。

銀行——工商銀行、農業銀行、招商銀行、商業銀行等。

酒店——建國飯店、香格里拉金花飯店、凱賓斯基超5星級酒店。

二、管理服務理念及管理思路

按設計説明，恆大名都高尚住宅小區在户型設計上本着大户型的設計理念，以人為本，着意追求迴歸自然、遠離喧囂的鬧市環境。而我們的調研結果也顯示：恆大名都住宅小區是“都市文化人”的居所，“文化人”重情、講理、守法。開展物業管理工作，就必須高度重視他們的文化需求、服務需求及主動參與社區建設的願望。

我們提出構建“恆大名都文化區”的人居理想模式，強調由物化管理上升到文化管理，實現傳統家居理念與現代生活方式高度融合的“文化社區”的管理目標。文化管理涉及兩個層面，一是通過多種交流形式促進物業管理人與社區成員以及社區成員之間的正常溝通，使“睦鄰親善”的傳統社區概念得以理性迴歸，並激發社區成員共同參與建設社區人文環境的積極性。二是通過多種宣傳形式培養社區成員集體主義觀念，進而深入到他們在使用物業尤其是在使用共用性較強的物業中，進行約束和引導，以降低管理難度，提升管理效果。我們的設想是：

1、倡導“天天讓您滿意”的.服務理念：

我們秉持“實施科學管理，持續改進服務，不斷開拓創新，增強顧客滿意”的質量方針,對小區實行標準化、專業化的管理服務方式。每一項服務作業、每一個作業動作都有嚴格的操作標準,都經過大量的培訓,足以達到省時、高效的服務準則。我們實施“管理報告制度”，每季度如實向業主報告物業管理服務費的收支使用情況，以及本體維修治安、保潔、綠化、社區文化等各專項工作的運作情況，真正做到尊重業主權益。

2、營建“事業至真，生活至愛”的文化服務理念

社區文化是物業管理人與社區成員共同創造的、具有社區特色的精神財富和物質形態的完美結合，社區文化建設的最終目的是在居住區內建立一種“生活至愛”的文化氛圍，以取代社區中正在漫延的“人情沙漠”。我們將以開展健康豐富的社區文化活動為紐帶，建立嶄新的社區文化。

我們將圍繞“環境保護、科普家教、社區公益、物管宣教、健康家居”等五大主題來組織、策劃社區活動，努力把恆大名都高尚住宅小區創建為精神文明建設的窗口。

3、塑造“樸實無華，追求時尚”的審美理念

在新世紀裏，業主更加關注居住區內的人文環境。物業管理人與業主一起參與環境文化的建設，將極大地滿足業主愉悦身心、親近自然的居住需要。在環境文化氛圍營造上，我們將導入一套結合現代與傳統、符合建築設計特色的形象識別系統，提升檔次;提供高品質的園藝維護，保持綠化的良好長勢;以多種形式組織業主開展環境保護及美化家園活動，並不斷完善居住區內的園林小品及自然景觀，營造厚重的人文氣息，建立人與環境和諧共融的“城市家園文化區”。

科學技術的發展帶來了建築設計理念的日新月異,業主對服務的需求也不斷提升。作為二十一世紀的恆大物業管理人，必須建立現代的管理體制和先進的管理運作機制。我們在管理體制上實現了內部員工持股，並建立起符合市場經濟規律的現代企業制度。在管理機制上，建立了按勞分配和按資分配相結合的分配機制，建立了多種體系有機結合的激勵機制，建立了競爭上崗、雙向選擇的用人機制。

三、探求、創造“恆大名都文化區”物業管理新模式

“恆大名都”，是專為有識之士和南昌市的創業先鋒們打造的精品住宅。從小區規劃、户型設計、工程建設、樓盤銷售到物業管理環節，恆大名都高尚住宅小區未來的

小區物業管理方案 篇6

為切實加強我街道老舊小區物業管理工作，努力構建與城市管理水平相適應的物業管理新機制，進一步完善小區公共配套設施，提升小區居住環境，規範物業管理活動，提高居民安居樂業的滿意度，根據區政府關於加強住宅小區物業管理工作的有關要求，結合我街道實際，特制定本方案。

一、指導思想

以科學發展觀為指導，以體制機制創新為核心，按照行業管理與屬地管理相結合、物業管理與社區管理相結合、業主自主管理與社區自治相結合的“三結合”原則，強化屬地管理職能，理順物業管理體制，擴大物業管理覆蓋面，建立健全規範、穩定、有效、和諧的物業管理長效機制，不斷鞏固文明城市創建成果，進一步促進文明社區與和諧寧南建設。

二、職責任務

(一)強化屬地管理，建立責權明確的工作體系

按照“重心下移、屬地管理”的原則，建立街道物業管理辦公室領導下的“兩站一中心”物業管理體系，承接市區物業管理部門下放的部分職能，具體落實轄區住宅小區物業管理的組織、監管工作，。

1.街道物業管理辦公室職責

(1)會同主管部門參與轄區物業管理招投標、新建居住小區的物業承接驗收、物業服務企業資質審核、物業管理區域劃分;負責物業維修資金續籌與使用審核，物業服務質量檢查考評，物業管理項目交接監管等。

(2)指導、監督業主委員會的成立、改選和換屆工作，並對業主委員會的備案提出審核意見;負責指導、監督業主大會、業主委員會日常運作。

(3)對本轄區內沒有物業管理或物業公司棄管的住宅小區，在業主大會沒有確定管理方式之前，負責組織街道物業服務中心有償提供物業基本服務。

(4)協調處理轄區內有關物業管理投訴和信訪方面的工作。

(5)對未按規劃建設配套共用設施、社區和物業管理用房，或配套用房、設施存在質量問題的，提請有關部門責令開發建設單位整改。

(6)組織建立轄區物業管理的領導機構。

2.街道各科室職責

(1)街道城建科負責研究制定轄區內住宅區物業管理的發展戰略，指揮協調領導小組各成員單位搞好住宅區物業管理工作。

(2)街道財政所負責落實配套資金，按照規定及時撥付補貼款，監督資金使用，參與對社區的年度考核與獎懲評比。

(3)街道市容衞生管理辦公室負責牽頭和督促社區及時拆除住宅區內違建，指導和督促保潔員做好職責範圍內各住宅區的衞生保潔工作。

(4)街道司法所負責協助街道成立物業管理矛盾調解站，加強對調解員的政策業務培訓與工作指導，充分發揮調解機制作用，協調解決各類物管矛盾糾紛。

(5)街道社會事務科負責社區建設的組織協調和綜合管理工作。將社區符合低保條件的居民納入保障範圍，督促和協助社區和物管企業按照先徵後返的原則，對低保户實行先徵後返。

(6)街道綜合科負責積極協調住宅區內幼兒園和學校繳納相應的物業管理費，以減輕物業公司經營負責。

(7)街道紀工委負責對社區管理工作的年度考核，對物管資金使用進行監督和審計。

3.社區居委會職責

(1)指導成立業主大會籌備組，派代表參加籌備工作;會同開發建設單位組織新開發的小區召開第一次業主大會，並監督指導業主委員會依法選舉;指導監督業主委員會換屆和新老業主委員會的交接工作等。

(2)監督、指導業主委員會的工作。負責傳達街道對社區公共利益作出的決定，對業主委員會的決議提出建議和意見。

(3)配合街道辦事處建立轄區物業管理責任體系，並融入到社區綜合管理當中。

(4)成立物業管理監督小組，負責對物業管理服務質量進行日常監督，並及時把信息反饋給街道物業管理辦公室。

(5)負責協調物業管理企業與業主委員會之間的關係。

4.物業管理服務中心職責

(1)負責老舊小區內住宅及公共設施、公共秩序、居住環境、衞生、綠化、停車場、裝修的管理和服務工作。

(2)接受業主委員會或業主管委會的監督，廣泛聽取業主、使用人意見，提出整改措施並落實;定期參加業主大會，為業主、使用人提供優質服務。

(3)受理業主來訪、查詢、委託、投訴等事宜，能解決的及時解決。

(4)建立健全住户檔案，完善老舊小區管理台帳。

(5)檢查、督促清潔人員做好樓道和小區環境衞生工作，加強老舊小區環境保護宣傳工作。

(6)定期檢查保養公用設施設備，對下水道、化糞池適時組織疏通清理，發現問題及時解決。

(7)每天不少於兩次在小區內巡邏，遇突發事件採取必要措施並及時向有關部門報告。

(8)對小區進出車輛進行管理、疏導，保持出入口暢通。

(9)按時保質完成上級部門交辦的物業管理其他工作。

5.物業管理應急維修站職責

(1)按照快速反應、及時組織、優質服務、有償微利的原則，開展轄區內無管理單位住宅區的共用部位、共用設施設備和業主自用部位的應急維修工作。

(2)負責實行全天候24小時專人接聽應急報修電話並做好記錄。

(3)負責安排維修單位，承諾服務時限，30分鐘內到場及時排險，並做到修水不過天，修電不過夜，及時提供下水道疏通、化糞池清理服務。

(4)負責督查受理結果，反饋維修信息，建立維修服務枱帳。

(5)對於不在服務範圍內的維修項目，向報修人提供相關維修諮詢，對涉及供水、供電、燃氣等部門的報修，應提供相關電話。

(6)對屬於房屋共用部位、共用設施設備的維修項目，向報修人提供專項維修資金政策諮詢，並協助其辦理維修資金申請手續。

6.物業管理矛盾投訴調解站職責

(1)受理調解業主、使用人與物業服務企業之間物業管理方面矛盾糾紛的投訴。

(2)受理調解業主與業主、使用人、業主委員會之間物業管理方面矛盾糾紛的投訴。

(3)受理調解業主、使用人與開發建設單位、物業服務企業之間物業管理方面矛盾糾紛的投訴。

(4)受理調解其它物業管理方面矛盾糾紛的投訴。

(5)有關政策規定社會矛盾糾紛大調解不予受理的矛盾糾紛，物業管理投訴調解工作站不予受理。

(6)凡物業管理方面的投訴不經街道物業管理投訴調解工作站受理調解的不得越級上訪，如越級上訪原則上不予受理。

(二)完善分類管理模式，逐步實現物業管理規範化

1.已實施市場化物管的小區管理要求：建立健全業主委員會，協調業主對物管公司的監管;加強物管公司的培訓指導，不斷提升服務水準;對物管公司的服務質量進行考評，為主管部門年審提供基本意見;參與優秀小區評比活動，推廣優秀小區的管理和服務模式，推動物業管理規範運行。

2.單位自管小區的物管要求：督促自管單位切實擔負起物管責任，及時將各級有關檢查考評情況向物管公司及其行政主管部門進行通報，形成齊抓共管的合力。

3.不具備市場化運作的老舊小區的接管要求：由街道物業管理服務中心負責有償提供基本物業服務，經過一段時期運行，逐步過渡到由業主委員會與街道物業管理服務中心簽訂服務委託合同，進行基本業務規範管理。

4.對經濟適用房住宅區的接管要求：經濟適用房住宅區屬於政府保障性住房，原則上由街道物業服務中心統一實施物業管理，實行低標準收費。開發商按規定建設一定比例的商業用房，其收益用於補貼物業管理費的不足。

(三)加大幫扶力度，推進物業管理持續健康發展

一是加大對小區居民的宣傳力度，增強居民花錢買服務的意識。組織社委會協助物業公司收取物業管理費，以收費促管理，以管理促環境，以環境再促收費，形成良性循環。二是積極爭取上級部門支持。協助搞好出新小區房屋維修、保潔護綠、治安巡邏等工作，為物業管理創造條件、提供支持。三是鼓勵具有一定實力的物業管理企業參與競爭。提高市場份額，推進物業公司規模化管理，降低運營成本，提高整體水平。

三、組織領導

街道成立物業管理服務工作領導小組，成員如下：

領導小組下設辦公室，與物業管理辦公室合署辦公，負責日常事務處理工作，辦公室主任由郭治宇同志兼任，謝洪同志任副主任，各社區成立社區物業管理服務站，站長由社區主任擔任，聯繫電話：。

四、機構設置

為便於機構運轉，街道成立物業管理辦公室，下設立“兩站一中心一小組”執行機構，具體負責物業管理過程中的事務處理。

1.街道物業管理矛盾投訴調解站

2.街道物業管理應急維修服務站

3.街道物業管理服務中心

4.社區物業管理監督小組

各社區居委會成立物業管理監督小組，實行二級監管。一級監管，由街道物業管理辦公室與各社區主任組織實施，履行區物業科下放職權與職責;二級監管由小區“四位一體”組織實施，由居委會社工代表、社區業主代表，社委會代表、物業公司代表組成，社委會主任任組長，負責對物業管理服務質量進行日常監督，並及時把信息反饋給街道物業管理辦公室。

五、實施步驟

1.制定方案階段(6月12日前)

(1)調查轄區內住宅性質。分已實行物業管理小區、自管小區、失管小區，摸清範圍、樓幢數、居民户數等情況。

(2)外出調研，深入試點單位調研住宅小區屬地化管理經驗。

(3)落實辦公的場地，各種制度及網絡流程圖上牆。

2.宣傳發動階段(6月20日前)

(1)召開領導小組成員及“兩站一中心一小組”人員動員會。

(2)通過各社區物業執行機構。召開社區居民骨幹、樓幢長、黨小組長、社區積極分子，進行廣泛宣傳發動，提高社區居民對實行物業管理的認識，積極協助物管公司開展工作。

3.全面實施階段(6月21日—6月30日)

“兩站一中心一小組”全面開展工作，切實為社區居民開展物業服務。

六、工作要求

1.加強領導，提高認識。各級領導要從建設新型現代社區、提升城市管理水平，促進和諧社會建設、推進文明城市創建的高度出發。認真領會物業管理體制創新的重要意義，強化責任意識，精心組織，周密部署，明確措施，建立問責體系，確保體制創新各項工作落到實處。

2.強化宣傳，營造氛圍。要做好輿論正面引導，大力宣傳實行規範化物業管理的意義、作用及物業管理的有關政策法規。採取散發宣傳單、印製便民手冊、宣傳板報等方式，積極引導業主自覺遵守物業管理的有關規定，樹立物業管理是消費、是商品的意識，營造全社會共同關心、支持、參與住宅小區實行規範化物業管理工作的良好氛圍。

3.明確職責，落實要求。各職能科室要齊抓共管，相互配合，落實支持物業工作的各項政策。各社區要建立物業管理工作領導機構，建立“一把手”負總責的責任體系，抽出精幹力量落實社區責任及考核標準。街道物業管理辦公室要認真組織檢查考核工作，建立健全聯席會議制度，嚴格督辦並通報檢查結果，確保試點工作順利進行。

4.突出重點，加大投入。各社區要加大對本轄區物業管理的監管，特別對老舊小區要重點扶持，完善各項公共配套設施，並延伸服務內容。同時，街道將採取爭取一點，自籌一點的辦法，對老舊小區物業管理給予必要投入。

小區物業管理方案 篇7

為提升我市老舊小區全面整治後的物業管理水平，鞏固各類改善工程成果，改善人民羣眾的居住生活品質，決定在市區範圍內實施老舊住宅小區物業管理改善工程。現制定如下實施方案：

一、指導思想

以科學發展觀為統領，圍繞共建共享與世界名城相媲美的“生活品質之城”的目標，堅持解放思想、敢為人先，按照政府主導、企業和市民共同參與的要求，推進老舊住宅小區物業管理“擴面提質”，構建與杭州經濟社會發展水平相適應的住宅小區物業管理服務模式，着力提升人民羣眾居住生活品質。

二、主要目標

總體目標：力爭到20xx年年末，杭州市區(包括上城區、下城區、江乾區、拱墅區、西湖區，以下簡稱五城區)實施庭院改善和危舊房改善後的住宅小區(共約3000幢房屋，建築面積約1000萬平方米，涉及住户約13.2萬户)基本實現物業管理全覆蓋，未列入庭院改善和危舊房改善的住宅小區根據實際條件開展物業管理改善，逐步建立老舊住宅小區“低收費、廣覆蓋、有補貼”的物業管理長效機制，提升物業管理服務水平。

具體目標：在整治完善老舊住宅小區硬件配套設施的基礎上，建立物業管理機制，爭取實現“八個有”，即有物管用房、有公共保潔、有秩序維護、有停車管理、有設施維保、有綠化養護、有道路保養、有維修管理。

三、實施範圍

杭州市區五城區範圍內同時符合下列條件的老舊住宅小區和零星住宅：

1.1999年以前建成;

2.房屋標準成套;

3.尚未開展專業化物業管理。

四、基本原則

1.堅持屬地管理。要按照“條塊結合、以塊為主、屬地管理”的原則，充分發揮屬地街道辦事處(鄉鎮政府)和社區居委會的組織指導作用，因地制宜建立長效管理機制。

2.堅持突出重點。主要針對已完成庭院改善和危舊房改善，且目前尚未推行專業化物業管理的住宅小區，重點是在已完成庭院改善和危舊房改善工程的老舊住宅小區建立日常物業管理長效機制。

3.堅持“軟”“硬”共建。在開展住宅小區基礎設施改造完善的同時，建立健全日常物業管理工作機制，實現建管並舉。

4.堅持項目結合。物業管理改善工程應與危舊房改善工程和庭院改善工程緊密結合。實施危舊房改善工程和庭院改善工程的老舊住宅小區，要結合物業管理改善工程的要求，對住宅小區的硬件設施進行改善，做到危舊房改善和庭院改善完成一個、物業管理改善推進一個，避免重複施工影響居民生活。

5.堅持業主參與。要重點突出業主、居民共同參與，在工程中切實落實“四問四權”，確保業主、居民的“知情權、參與權、選擇權、監督權”，明確業主、居民共同管理小區的義務與職責。

五、實施步驟

1.調查計劃階段。20xx年6月底前，完成機構組建、五城區住宅小區物業管理現狀調查、相關政策標準制訂及計劃安排等工作。

2.全面推進階段。20xx年7月-20xx年年底，全面推進五城區物業管理改善工程，主要針對已開展庭院改善和危舊房改善的住宅小區，按照庭院改善和危舊房改善完成一個、物業管理改善工程推進一個的原則組織實施，其中20xx年完成100萬平方米，20xx年完成500萬平方米，20xx年完成400萬平方米，累計完成1000萬平方米。

對未列入庭院改善或危舊房改善計劃的其他老舊住宅小區或零星住宅，每年根據財政預算安排和住宅小區實際情況因地制宜地實施住宅小區整治和物業管理改善工程。

六、改善措施

(一)完善硬件配置。

1.已列入庭院改善和危舊房改善計劃的住宅小區，除完成原定改善任務外，還要按照物業管理改善工程的要求同步完成住宅小區物業管理所需硬件設施的配置完善。本方案出台前已完成庭院改善和危舊房改善工程的住宅小區，市庭改辦或危改辦要通過“回頭看”進行查漏補缺，按照物業管理改善工程的要求進一步完善硬件配置。具體新增硬件配置任務如下：

(1)劃定物管區域。在住宅小區設置圍牆，形成相對封閉獨立的物業區域;零星住宅和小規模住宅區，可因地制宜歸併為一個物業管理區域實行管理。

(2)建設特種設施。包括小區房屋單元防盜門和小區內電子監控器安裝，小區消防等設施設備檢查和修繕。

(3)配備物管用房。補充配置小區物業管理用房，有條件的要爭取按總建築面積5‰的標準配置，暫時不能配置物業管理用房的可臨時採取租賃、借用等辦法過渡。

2.未列入庭院改善或危舊房改善計劃的住宅小區和零星住宅，由財政每年安排一定的資金實施物業管理改善工程，具體由市物改辦根據住宅小區實際，因地制宜、有選擇性地組織實施。小區整治和硬件配置主要內容如下：

(1)新增配置。同列入庭院改善和危舊房改善計劃的住宅小區新增配置內容。

(2)環境整治。包括小區道路平整、汽車停車位劃定、自行車棚(庫)整飭、綠化整理、公共照明配置完善等。

(3)房屋整治。包括屋頂等共用部位維修整理(含平改坡)、立面整治、樓道刷白、管線序化、危房修繕等。

(4)公用事業管網整治。包括小區內自來水、電力和燃氣等公用事業管線和設施的基礎改造。

(二)建立物管機制。

在對住宅小區開展硬件設施整治改善的基礎上，根據居民意願引入物業服務企業實施專業化物業管理或由當地街道辦事處(鄉鎮政府)委託社區公共服務工作站組織實施社區化準物業管理，建立住宅小區物業管理長效機制。

1.確定管理模式。

街道辦事處(鄉鎮政府)應在硬件設施整治改善項目竣工並接收後一個月內完成居民意見的徵求工作，確定小區管理模式。部分老舊小區(或零星住宅)因特殊原因未開展整治或硬件配置改善未全部完成的，經當地街道辦事處(鄉鎮政府)確認同意後予以接收。

徵求居民意見以户為單位(一個獨立產權單位為一户)，採取書面形式進行，公示告知居民專業化物業管理和社區化準物業管理的組織形式、服務內容和相應收費標準。小區內1/2以上户數居民選擇採取專業化物業管理的，由街道辦事處(鄉鎮政府)委託社區居委會在兩個月內組織小區居民召開業主大會併成立業主委員會，指導業主委員會通過業主大會選聘物業服務企業;選擇專業化物業管理的居民户數達不到總户數1/2以上的小區統一採用社區化準物業管理模式，由街道辦事處(鄉鎮政府)委託社區公共服務工作站在兩個月內組織建立日常物業管理機制。

2.實施物業管理。

(1)社區化準物業管理。社區化準物業管理由社區公共服務工作站組織開展。可以分別聘請保潔、秩序維護等工作人員負責小區日常管理，或統一委託一家物業服務企業負責管理，或組織居民自治管理，為小區居民提供基本服務，包括公共區域保潔、小區內安全秩序維護、停車秩序維護、共用設施維保、公共綠化養護、小區內道路保養、房屋共用部位維修管理等服務，並由社區公共服務工作站按照杭州市社區化準物業管理服務收費管理辦法向住户收取一定的服務成本費。小區內公共路面停車、物業管理用房等的經營性收入由社區公共服務工作站統一收取和使用，作為小區物業管理資金，以彌補小區管理經費不足。

(2)專業化物業管理。專業化物業管理由專業物業服務企業組織實施。業主委員會通過業主大會選聘專業物業服務企業進駐小區開展專業化物業管理，雙方簽訂物業服務合同。受聘的物業企業應根據《物業管理條例》等的規定和《物業服務合同》的約定，提供專業化物業管理服務並按合同約定向住户收取物業服務費。

七、資金政策

1.硬件配置工程列入庭改和危改工程實施的，其硬件配置項目費用列入庭院改善和危舊房改善工程專項經費。

2.硬件配置工程列入物業管理改善工程實施的，其硬件配置項目費用列入物業改善工程專項經費。經費承擔方式如下：

(1)環境整治涉及的道路平整、雨污管道改造和收水口設置、照明及休閒設施設置、環衞設施改造、綠化改造等納入工程招標範圍內的內容以及電力“上改下”工程的土建費用，由市、區兩級財政根據工程決算結果按1：1配套解決。

(2)房屋整治涉及的平改坡、外立面和樓道等房屋公共部位的整治費用，按照“誰家孩子誰家抱”的原則，由產權單位承擔;承擔確有困難的，由產權單位向區政府提出申請，經區政府審核並報市物改辦同意後，由市、區兩級財政根據工程決算結果按1：1配套解決。

直管公房、房改房和無產權單位的房屋整治費用由市、區兩級財政根據工程決算結果按1：1配套解決。

(3)弱電杆線“上改下”和合杆序化梳理所需費用按照“誰家孩子誰家抱”的原則，由各產權單位承擔;電力杆線“上改下”的電氣配套費及一户一表改造經費由市電力局承擔;管道煤氣的建設(改造)費用由市燃氣集團承擔;自來水一户一表改造費用，除居民按規定需繳納的相關費用外，其餘由市水業集團承擔。

(4)物業管理改善工程原則上免繳工程涉及的綠化補償、佔道挖掘以及因市政工程需要遷移綜合管線等費用。工程實施單位必須根據相關部門的要求，按照有關標準做好綠化恢復和路面修復工作。

3.住宅小區日常管理長效機制建立後，困難羣眾物業服務費用減免補貼和社區公共服務工作站物業管理人員崗位補貼所需經費由市、區財政按1：1配套解決。

八、保障措施

1.建立工作機制。成立市物業管理改善工程領導小組，負責改善工程的組織和領導。領導小組下設辦公室(設在市房管局)，具體負責物業管理改善工程的組織、監督和政策制訂等工作。各區政府及所屬各街道辦事處(鄉鎮政府)應建立相應的組織機構，負責實施本轄區內物業管理改善工程的各項具體工作，協調有關問題。各級建設、規劃、房管、民政、公安、城管、城管執法、交通、綠化、環保、價格、工商、質監、消防等部門按照各自職責依法開展住宅小區物業管理的有關工作。

2.落實資金保障。物業管理改善專項經費列入財政年度預算，具體使用規定另行制訂。各級財政應確保資金的配套落實，並實行全程跟蹤審計。要加強對資金使用的管理，審計結果作為最終決算依據。

3.加大扶持力度。住宅小區實行“準物業管理”的，原綠化、市政等各項資金補貼和優惠政策不變，並根據社區準物業管理小區規模設置服務人員崗位補貼;建立物業管理改善考核評優機制，對考核優秀的單位(個人)進行獎勵;住宅小區內的困難羣眾確實無力支付物業服務費的，經所在社區公示無異議後予以減免;水、電、環衞等各公用事業專業單位委託管理單位統一收費的，應嚴格執行物價部門核定的收費標準，並支付管理單位專項委託費用。社區公共服務工作站統一委託物業服務企業提供社區化準物業管理的，補貼和優惠政策不變。

4.加強考核督查。物業管理改善工程要按照市區聯動、以區為主、屬地管理的原則，建立市、區、街道(鄉鎮)、社區四級聯動機制。市政府與各區及市各相關單位簽訂目標責任書，實施年度目標考核，具體考核辦法另行制訂。

5.加強輿論引導。各有關部門要加強對物業管理改善工程的輿論宣傳，引導羣眾瞭解物業管理的基本內容，理解物業管理行業運作的基本規則和標準要求，配合做好小區物業管理工作。

濱江區、杭州經濟技術開發區、杭州西湖風景名勝區，蕭山區、餘杭區可參照執行。

小區物業管理方案 篇8

一、管理目標：

1、業主委員會成立後12個月至18個月，達到深圳市安全文明(優秀住宅)小區標準。

2、業主委員會成立後24個月至30個月，達到廣東省優秀住宅小區標準。

3、業主委員會成立後36個月至42個月，達到全國城市物業管理優秀住宅小區標準。

4、小區實行封閉式管理，護衞班實行24小時值班，確保業主和住户生合財產安全。

5、小區清潔實行專職保潔員責任制，保證小區內24小時全天候乾淨、衞生、整潔。

6、小區車輛實行智能化ic卡管理，車輛憑卡進出，無卡無證車輛禁止駛出小區，所有外來車輛未經許可不得進入小區。

7、水電維修班實行24小時值班制度，業主遇到問題隨叫隨到，公共機電設備運作正常，設備完好率100%。

8、綠化按時修剪、維護、保持花草樹木茂盛美觀，綠化完好率99%以上。

9、營造小區濃厚的文化氛圍，每年社區文化活動不得少於12次，每次參與人員不得少於300人。

10、實施不少於10項的特約服務，把物業的.服務內容融入到業主的衣、食、注行中。

二、分項指標：

1、房屋完好率：100%

2、房屋零修、急修及時率：99%

3、維修工程質量合格率：100%

4、管理費收繳率：≥98%

5、綠化完好率：99%

6、清潔、保潔率：≥99%

7、道路完好率及使用率：100%

8、化糞池、雨水井、污水井、沙井完好率：100%

9、排水管、明暗溝完好率：100%

10、路燈完好率：100%

11、汽車場完好率：100%

12、公共文體設施、建築小品完好率：100%

13、小區內重大刑事案件發生率：0

14、小區內治安案件發生率：≤1/年

15、消防設施、設備完好率：100%

16、火警發生率：≤1%

17、火災發生率：0%

18、違章發生率：2%

19、違章處理率：100%

20、用户有效投訴率：≤2%

21、有效投訴處理率：100%

22、管理層員工專業培訓合格率：100%

23、特種作業員工持證上崗率：100%

24、維修服務回訪率：≥30%

25、業主(住户)對物業管理綜合滿意率：≥98%服務特色(“菜單式”服務模式)

(一)實行“菜單式”服務模式

即物業公司除了提供常規性的公共服務外，還提供了多種多樣的特約服務，將服務深度滲入到客户的衣、食、注行中，並明碼標價，除公共服務是必選的項目外，客户可根據自己的需要選擇不同的特約服務，並支付相應的費用。

(二)快速、完善的服務形式：首按責任制+三分鐘服務

1、首按責任制

每一位員工都有責任和義務接待客户的建議，任何一位員工接到建議後，統一傳遞到辦公室，並告訴建議人我處在二日內反饋處理結果。第一接待人負責跟蹤這項服務建議處理的情況直至客户滿意為止。

接待服務建議時應對處理時間做出適當的，儘量在最短的時間內處理完畢，因故未能在時間內處理的應及時通知對方，爭取取得理解。但不得出現同一件事情有兩次推遲處理的情況。時間控制在1~2天，一般不超過一週，特殊情況除外。處理完畢後，由處理人與對方交代清楚，需要讓對方簽字確認的應該留簽字記錄，並告知第一接待人。

2、三分鐘服務

第一接待人接到客户的建議時，應及時將客户的建議反饋到辦公室，由辦公室安排相關人員到客户指定的地方，為客户提供相應的服務，這一過程不能超過三分鐘。若有特殊情況，無法在三分鐘趕到客户指定的地方，應在事先跟客户解釋，取得客户的諒解，在客户同意的同提下，在最短的時間內，趕到現場為客户服務。

小區物業管理方案 篇9

為了貫徹執行《物業管理條件》，規範我街物業管理活動，維護業主和物業管理企業的合法權益，改善社區居民的生活和工作環境，現結合我街實際，制定物業管理工作實施方案。

一、組織領導

街道成立物業管理領導小組。主任由街道黨工委副書記、辦事處主任沈萌同志擔任;副主任由街道黨工委副書記鄭文珍、街道辦事處副主任陳旭同志擔任;成員由街道黨政辦、社區辦、物業管理公司和各社區居委會負責人組成。下設辦公室，由街道社區辦主任蔡瑩同志兼任主任，城管辦主任林燕芳同志擔任黨務副主任。辦公室設在社區辦。主要職責：負責指導各社區居委會劃分物業管理小區，抓好試點，協調幫忙社區居委會解決有關問題。各社區居委會要成立物業管理委員會，作為社區基層的物業管理協調機構。

二、規劃與目標

1、小區規劃

根據需要與合理原則，全街城建區規劃為56個物業管理小區，其中基礎條件較好的居民區(一類小區)15個;單位型居住區(二類小區)21個，目前，各方面尚不具備條件的小區(三類小區)20個。

2、工作目標

社區物業管理工作是城市管理工作的重要基礎，直接關係到居民的切實利益和社會的穩定與發展，加強社區物業管理不公有利於提高城市管理水平和改善城市居住環境，並且對於我市創立衞生城市、禮貌城市和一流人居環境具有重要意義。

20__年前，我街物業管理工作的目標是：加大物業管理工作的宣傳力度，讓社區居民充分認識到物業管理工作的重要意義，取得理解和支持;在36個一、二類物業管理小區逐個召開業主大會，成立業主委員會，切實發揮業主、業主委員會在物業管理活動中自治的作用;根據住宅小區的特點搞好分類指導，年內抓好五個試點，並認真推廣;進一步規範小區的物業管理。力爭到達36個一、二類物業管理小區在20__年底前，逐步實行規範化的物化管理，20個三類物業管理小區，按照“舊城改造一個規範一個”的原則進行，以全面提升城市管理水平。

三、實施步驟

1、制訂方案(20__年5月-6月15日)。組織街、居工作人員對社區居民住宅進行摸底調查，研究討論，在徵求有關單位和社區居民意見的基礎上，劃定物業管理小區，制定社區物業管理實施方案。

2、宣傳部署(20__年5月26日-6月31日)。召開各種會議，對社區物業管理工作動員部署;運用牆報、黑板報、專欄等形式加大物業管理工作的宣傳力度，使社區居民充分認識實行物業管理工作的必要性和意義，以及給羣眾帶來的切身利益。

3、抓好試點(20__年6月16日-10月30日)。街道確定江濱社區的永樂花園、後溪洋社區的後溪公寓小區、鴻燕社區的黃山新村一路、紅山社區的雙龍小區、黃山社區的貯木場新村作為物業管理的試點小區。試點方案另文。

4、推廣(20__年11月1日-20__年底)。試點工作經驗在各社區加以推廣，地試點中存在的問題和不中之處加以修正和改善。在具體實施過程中搞好分類督促指導，推進《物業管理條例》在我街的全面落實。

四、主要措施

1、物業管理業管理領導小組每月召開一次會議，學習上級有關文件和會議精神，分析進度，查擺問題，研究部署階段性工作等。

2、建立街、居二級目標管理職責制。街道和社區居委會主要領導是落實物業管理條例的第一職責人。對社區物業管理工作做到親自規劃部署，經常瞭解情景，進取協調解決問題，確保全街物業管理工作有步驟有秩序地推進。

3、強化考評，嚴肅紀律。街道將定期或不定期地對各社區居委會和駐區單位推進物業管理工作的情景進行督促檢查評比，對物管工作落實好的單位和表現突出的個人，年終進行表彰。對羣眾反映強烈，不認真宣傳條例，不主動劃定物業管理區域，不進取支持業主成立業主委員會或配合有關部門推進物業管理工作的單位，要及時督導，責令其限期改正，典型的要予以通報批評或組織處理。

小區物業管理方案 篇10

為了進一步整頓和規範物業管理小區，做好物業管理對改善居民的居住環境，促進和諧社區建設具有重要意義。根據《福州市房管局關於印發<關於開展規範提升城市住宅小區物業管理專項行動實施方案>的通知》要求，現結合我市具體情況，制定以下工作方案。

一、成立領導小組，加強組織領導

針對當前物業管理存在的熱點、難點問題，加強領導，由市建設局牽頭，會同社區、街道成立我市小區物業管理市場秩序專項治理工作協調小組，負責研究制定工作方案，並負責對具體實施工作監督、指導和協調。着力規範市場秩序和服務行為，提升行業形象，促進物業管理和諧健康發展。組長：陳桂鳳(建設局局長)、副組長：莊強(建設局副局長)、成員：陳乃秋(建設局房地產開發管理科科長)、陳蒲兒(建設局房地產開發管理科職員)、林學貴(建設局房地產開發管理科職員)、王麗香(建設局房地產開發管理科職員)，專項行動工作領導小組下設辦公室，掛靠福清市建設局房地產開發管理科。聯繫人：林學貴 電話85197229。

二、明確任務，落實工作責任。

堅持“標本兼治、綜合治理”的原則，通過物業服務企業自查自糾與行業主管部門檢查督促相結合、全面規範和重點提升相結合、專項整治與長效管理相結合的辦法，加強整改整治，以達到促進城市住宅小區物業管理面貌明顯改觀，行業管理得到加強的目的，力爭專項行動取得明顯成效。

三、分步組織實施，措施落到實處

(一)前期準備與動員部署階段(8月初至8月10日)

1、動員階段。物業管理主管部門、社區、街道及各物業服務企業統一思想，形成共識，制定具體工作方案和分佈實施計劃。。

2、對全市實施專業化物業管理的住宅小區進行全面調查摸底。

3、制訂工作方案。各物業服務企業要開展自查自糾，並根據自查情況，制訂物業項目整改提升方案，明確具體工作目標、內容及責任人。物業項目整改提升方案要於8月20日前要報我局備案。

(二)自查自糾階段(8月中旬至10月初)

1、召開各物業服務企業治理動員大會。佈置企業開展自查自糾，如實填報“整頓和規範物業服務企業自查檢查表”對存在問題的小區一律在9月5日之前自行整改完畢，並向協調小組提出整改書面報告。

2、根據示範項目考評標準，採取靠前服務、跟蹤推進的辦法，加強對物業服務企業新申報創建示範項目的指導。同時，對現有已評上省、市級示範項目將採取“回頭看”措施，加強檢查監督。

3、加大日常巡查力度，對發現問題要責令物業服務企業限期整改，同時把物業企業及管理服務項目結合開展物業管理規範提升專項行動工作情況，作為今年資質審驗考核評定的主要內容。

(三)整改、抽查階段(從10月中旬至11月中旬)

1、責令物業企業做好整改工作，對整改工作不落實的，將採取相關措施，督促物業服務企業落實。

2、對個別嚴重存在問題的物業小區進行再抽查。

四、嚴格工作要求，務求階段實效

(一)加強領導，強化組織實施

1、提高思想，統一認識。物業管理工作是一項關乎千家萬户的民生性行業，是改善廣大居民的居住環境和促進和諧社會、城市文明建設的一項基礎性工作，各物業服務企業要充分認識這項工作的重要、必要性，增強做好這項工作的緊迫感和責任感。

2、落實責任。加大對規範提升專項行動的日常督查，跟蹤項目進展、掌握工作動態，對物業企業對專項行動思想不重視、工作不力的，採取約談、通報、曝光等方式，督促物業項目規範提升實施方案的落實。對拒不整改、不執行、不落實工作方案的，要依照相關規定予以處罰，記入企業信用檔案，直至吊銷資質證書。

(二)強化監督檢查。加強對物業服務企業項目合同履約情況動態監管，每週安排不少於1個工作日對物業服務項目進行抽查、檢查。對檢查中發現的問題，下達書面整改通知書，督促物業服務企業限期整改到位，並做好各項迎檢工作。

(三)扶持行業發展。加大行業扶持力度，扶優扶強，引導、指導物業服務企業晉升資質等級，擴大經營規模，拓展經營項目。重點培育一批信譽好、市場競爭力強、業主滿意度高、誠信服務的品牌企業，帶動全市物業管理水平和服務品質的提升。

(四)加強宣傳力度。以簡報、信息報送的形式加強工作動態交流，上下情況溝通，同時要組織新聞媒體宣傳典型示範項目，曝光、通報違法違規行為，規範各方主體行為，引導業主支持和主動參與物業管理活動，營造有利於行業健康發展的良好輿論氛圍。

小區物業管理方案 篇11

1、服務結構

本方案為今後服務的基本結構，主要提供物業管理公共服務，包括客户服務、秩序、保潔、綠化、維修保養五個方面的內容。我們將根據實際情況，不斷完善各類服務操作規範，以便更有效的管理，為客户提供優質、超值服務。

2管理機構設置及人員配置

經理一名、辦公室文員一名、保安三名、保潔4名。

3物業服務的內容和標準

3-1房屋共用部位、共用設施設備的維修養護和管理

共用部位是指房屋主體承重結構部位(包括基礎、內外承重牆體、主、柱、樑屋頂等)户外牆面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

共用設施設備是指共用的上下水管道、落水管、供電線路、消防設施、綠地、道路、停車場、車庫和共用設施設備使用的房屋。

保潔服務內容和標準

一小區公共場所、公共綠地、主次幹道

1、公共綠地1次/天清理

2、硬化地面1次/天清掃

3、主次幹道1次/天清掃

4、室外標識、宣傳欄、信報箱、雕塑小品1次/月擦拭

5、水池、溝、渠、沙井1次/天清理

二、房屋共用部位

1、多層樓內通道、樓梯一次/天拖掃

2、樓道玻璃(不含封閉式玻璃)一次/天拖掃

3、樓梯扶手2次/周擦拭

4、公共活動場所一次/天清掃

5、積水、積雪及時清掃

6、室外石凳、石桌、燈罩、燈具1次/周擦拭

7、清潔完後、清潔區域內無垃圾、無污物。

三、來及處理與收集

1、合理設置垃圾桶、果殼箱。

2、垃圾每日收集一次，做到日產日清。

3、垃圾桶、果殼箱每日清理，定期清洗保持清潔。

4、對垃圾中轉站，根據需要進行沖洗、消殺、有效控制蚊蠅。 秩序服務內容和標準

1、小區出入口24小時站崗執勤

2、對重點區域、重點部位每小時巡邏一次;

3、對進出小區車輛進行管理，引導車輛有序通行、停放 。

4、在小區內危險隱患部位設警示牌。

5、秩序員每半年進行1次應急處理培訓。

綠化服務內容和標準

1、根據保潔員人數劃分鋤草範圍，綠化帶內雜草每半月清除一次，保證無顯目的雜草。

2、持續乾旱一週時，必須澆水一遍。3、綠化工每週檢查一次，發現蟲害及時消殺。

3、每年修剪至少五次，保持綠化植物外型美觀。

4、對枯死、病死、損傷死亡的綠化植物即使及時補種。

5、每週對綠化帶內的果皮、紙屑、垃圾袋清理一次

6、在綠地草坪設置宣傳牌，業主愛護花木，不隨意攀折、踐踏。

車輛管理內容和標準

1、車輛出入憑卡放行，一車一卡，業主遺失車卡，每個罰款10元。

2、對無照牌、超高、超重，攜帶危險品車輛嚴禁進入。

3、車進小區限速行駛;停放在規定車位，不能擋道。

4、外來車輛進入由業主申請後，可停放在指定地點。

5、每天12時到15時，19時到次日8時不許進入。

6、臨時停放車輛交清費用後方可進入;車輛停放實行先到先停，業主優先，停滿為止的原則。

維修服務

1、保修

①管理處組織建築單位施工，費用從建築單位保修款中支付。 ②業主在裝修過程中自己造成的損壞，不屬於保修範圍。 ③保修期限以《住宅質量保證書》上規定的各部位保修時間為依據。

④保修期內出現問題，急修半小時到現場處理，一般性維修3天內處理。

⑤通知施工單位的保修要填寫保修單，工程科維修要有派工單。

2 、有償服務

1、對有償服務，由業主申請，服務科約定維修時間

2、值班人員填寫維修登記表和派工單。

3、維修工帶着派工單上門維修，到現場後，先向業主出示工作牌，宣佈收費標準，業主同意後開始維修。

4、維修完成清理現場，請業主驗收並在維修單上簽字。維修單採取三聯制，客户、財務、存檔各一聯。

5、維修人員在服務時收費應公平合理，不能向業主索取吃、用、財務等。

小區物業管理方案 篇12

為鞏固我鎮開展全國文明城市創建成果，做好20xx年全國城市文明程度指數測評迎檢準備工作，大力開展我鎮各物業管理小區環境衞生整治工作，進一步加強我鎮物業管理工作，經研究制定具體工作實施方案如下：

一、健全組織，加強領導

為加強小區物業管理整治的組織領導工作，成立銀塘鎮小區物業管理整治工作領導小組，具體組成人員名單如下：

組長：

副組長：

成員：

二、工作目標

實施項目(小區)的服務企業應嚴格按照物業法律政策法規和有關管理文件的規定和要求，以及對照該項目委託服務的合同約定，認真實施該項目(小區)的各項管理和服務工作，全面開展小區環境衞生綜合整治工作，做到依法依規管理、誠信履約、合理收費、規範服務，按時間要求達到創建文明城市的整治目標。

全面開展整治工作，切實改變小區“髒、亂、差”的面貌，積極推進小區籌建業主委員會工作，通過大力整治小區環境，落實並引進物業管理單位，建立健全各項長效管理制度，達到整治和創建文明城區的目標，努力營造優美、舒適、温馨的人居環境。

三、工作重點

(一)小區共用設施設備管理。

1、排水、排污管道通暢。如：明溝疏通與加蓋，化糞池清掏，下水道疏通，窨井蓋無破損、管網修繕基本完好。

2、室外道路平整、整潔、無破損，基本完好，不影響行人和車輛通行。

3、供水、供電設備設施保持衞生，維護到位，運行正常。如路燈、樓道燈、電梯等公共設備配置基本完好，有應急處理方案。

(二)小區車輛、安全防範管理。

1、小區基本實行封閉式管理。

2、消防設備設施基本完好，安防人員認真負責，實行24小時值班及巡邏制度。

3、小區機動車及非機動車車輛有序停放管理。

(三)小區衞生保潔、綠化養護管理。

1、環衞設施較完備。小區定點設置垃圾桶，配有保潔人員實行日常保潔工作。

2、無擅自佔用公共部位堆放雜物、衞生保潔無死角的現象。

3、小區綠化養護做到日常及時修剪，無違章破壞和佔用綠地圈養家禽等行為，犬類管理妥善。

四、工作時間

各社區以及各相關物業管理服務企業要嚴格按照開發區管委會工作部署以及本工作實施方案精神，精心組織力量，按照整體計劃和實施步驟，集中時間，全力以赴，全面完成區域範圍內的各項環境衞生整治工作。

五、工作要求

(一)高度重視，形成合力。

各社區、各物業服務企業要統一思想，提高認識，把我鎮開展物業管理、小區環境衞生整治工作與全國城市文明程度指數測評迎檢工作緊密結合，強化對整治工作的組織領導，精心安排，形成合力，明確責任、任務和目標要求，確保整治工作的組織實施和管理到位。

(二)嚴格考核，確保成效。

鎮文教衞辦、鎮建設辦要牽頭組織物業管理公司及社區居委會，全力抓好有物業管理小區開展環境衞生整治活動情況的專項檢查和評議活動，對整個活動進行嚴格的跟蹤落實，確保整治工作取得實效。

小區物業管理方案 篇13

為規範小區管理，為業主提供優質的物業管理服務，我公司將採取一系列的管理措施，確保小區品質。

一管理目標

物業公司本着“科學規範、竭誠高效、安全文明、持續發展”的質量方針，堅持“以人為本”的服務管理念，對小區物業實施科學的管理、提供優質的服務，並在現有管理經驗及管理資源的基礎上，不斷調整更新，導入先進的管理理念，使廣大業主及使用人能真切地感受高品位的物業和高品質的管理所帶來的超值享受。我公司將按照河北省及唐山市有關標準(並高於此標準)，確保業主及使用人綜合滿意率達到90%以上。

二管理原則

為實現即定管理目標，追求的環境效益、社會效益和經濟效益，在物業管理過程中將始終把握以下原則：

(一)服務第一、管理從嚴的原則

“服務第一”是物業管理的宗旨，因此管理中要繼續秉承“以人為本”的管理理念，從業主及使用人的需求出發，強化服務機能，豐富服務內涵，提供優質、周到、及時的服務。“管理從嚴”是服務的保障和基礎，包括對物業的維護管理、員工的管理以及對業主及使用人不適當行為的管理和勸阻，建立嚴格、周全的管理制度，實施依法管理、從嚴管理、科學管理以確保物業管理服務收到應有的成效。

(二)專業管理與業主自治管理相結合的原則

在日常管理中，要充分發揮兩個積極性，即物業管理公司的積極性和業主使用人的積極性。物業管理公司應當尊重並按照廣大業主及使用人的要求，通過服務中心對小區實施專業化的管理，同時努力爭取業主及使用人的支持配合，使其能正確使用和維護物業，並自覺遵守業主公約，共同創建文明的辦公環境。

(三)物管為主、多種經營的原則

在搞好日常管理和常規服務的同時，從物業的實際出發，開展一系列服務性的多種經營，既滿足廣大業主及使用人的不同需求，又增強物業公司的造血功能，增加經濟積累，以利於更好地為業主及使用人服務。

三管理方法

(一)實施全程物業管理，從開發商、業主及專業物業管理公司的角度對物業提出合理化建議，構築一個優秀的物業管理硬件環境。

(二)成立物業服務中心，配備專業管理人員，實施專業化管理。

(三)在公司現有管理資源的基礎上，充分借鑑行業先進管理經驗，積極培養高素質的管理人才，組建一支高素質的物業管理隊伍。

(四)制定一套切合實際的規章制度，確定一系列高標準的物業管理行為規範，以制度促管理，寓管理於服務。

(五)嚴格遵守有關物業管理法規，制定切實可行的管理方案;與業主簽訂各項協議，依法約束雙方行為。

(六)依照市場化、企業化的運作方式，提供全方位服務，開展多元化經營。

小區物業管理方案 篇14

為不斷提高我市居民小區管理水平，規範物業管理活動，提高人民生活質量，特制定本方案。

一、指導思想

以“三個代表”重要思想為指導，以貫徹落實《物業管理條例》(以下簡稱《條例》)為主線，以爭創“中國最佳旅遊城市”為契機，堅持“科學謀劃，抓點帶面，點面結合，穩步推進，全面落實”的原則，理順物業管理體制，擴大物業管理覆蓋面，建立管理規範、責權明確的長效管理機制，不斷改善人民羣眾的生活和工作環境，促進全市各項事業健康快速發展。

二、工作任務

(一)理順管理體制，創新運行方式，建立責權明確的工作體系。

城市住宅小區的物業管理工作要按照街道辦事處負總責、社區居民委員會組織實施、物業管理辦公室監督指導的原則，明確各部門管理職責，以塊為主，實行屬地管理，建立市、街道、社區三位一體的物業管理體系。

1、街道辦事處職責。

組織、協調、指導和全面落實轄區內的物業管理工作。

(1)會同主管部門參與新建居住小區的物業承接驗收，對未按規劃建設配套共用設施、社區和物業管理用房或存在質量問題的，要提請有關部門責令開發建設單位整改。

(2)指導監督業主委員會的成立、改選和換屆工作，並對業主委員會的備案提出審核意見。

(3)對本轄區內沒有物業管理或物業公司棄管的住宅小區，在業主大會沒有確定管理方式之前，負責組織保潔隊伍實施保潔，並向業主收取相應費用，收費標準由街道辦事處與業主委員會協商確定。業主不願交費的，由社區委員會組織業主進行保潔，樓房的維修由業主自行選擇維修單位，並承擔維修費用。

(4)協調處理轄區內有關物業管理投訴和信訪方面的工作。

(5)合理劃分區域內物業管理小區，建立物業管理責任制，負責轄區內社區物業管理工作的組織、考核。

(6)協調監督轄區內物業管理項目的移交、接管工作。

(7)負責業主大會議事規則、業主公約的備案工作。

(8)組織建立轄區內物業管理的領導機構，

2、社區居委會職責。

根據街道轄區內住宅小區的劃分，組織成立業主委員會，協調業主、業委員會和物業管理企業之間的關係。

(1)組織指導成立業主大會籌備組，派代表參加籌備工作。

(2)會同開發建設單位組織新開發的小區召開第一次業主大會，並監督指導業主委員會依法選舉。

(3)監督指導業主委員會的工作。積極傳達街道對社區公共利益作出的決定，對業主委員會的決議提出建議和意見。

(4)指導監督業主委員會換屆和新老業主委員會的交接工作。

(5)經市物業主管部門同意，可直接召開業主大會。

(6)配合街道辦事處建立轄區內物業管理責任體系，對未實施物業管理的住宅小區落實保潔工作，協助業主委員會選聘維修項目施工隊伍，並及時處理轄區內物業糾紛。

(7)組織協調物業管理企業與業主委員會之間的關係。

3、市物業管理辦公室職責。

物業管理辦公室是全市物業管理工作的行業管理部門，負責全市物業管理的政策制定、業務指導、考核及物業從業人員培訓等工作。

(1)宣傳、貫徹、執行物業管理相關法律、法規和規章。

(2)對社區業主委員會的組建工作進行指導。

(3)監督物業承接、交接工作和物業用房的使用。

(4)負責業主委員會成立的相關資料和物業服務合同的備案管理工作。

(5)受理物業管理投訴和違法案件的查處工作。

(6)負責本轄區物業管理招投標活動的指導監管。

(7)負責商品房預售許可證的審批發放和商品房預售款的監督使用工作。

(8)負責物業維修基金的徵繳、管理和使用。

(9)對街道物業管理工作進行考核，對物業管理工作人員進行培訓。

(10)負責新建小區交付使用時的物業驗收工作。

(11)負責物業管理企業資質證的年檢、服務標準的制定和等級評定。

(二)規範物業管理模式，創新經營理念，逐步實現物業管理規範化。

1、實施老舊小區自管型物業管理。

開放式的老舊小區要採用保障型物業管理模式，即以社區為管理主體組織居委會劃分責任區，以單元或業主為單位落實衞生責任區保潔、綠化，房屋及設施維修由業主委員會自聘維修企業，社區對居委會工作進行檢查。住宅樓以居民自我管理、自我服務為主要形式，以充分發揮社區組織的作用為手段，通過動員居民積極參與社區物業管理活動，形成居民共建、共管、共享的局面。

2、實施老舊小區過渡型物業管理。

具有一定規模並且沒有物業管理的小區(如實驗小區、長安小區、長安新村、賓館小區)，由業主委員會聘請物業公司或與街道辦事處組織的物業服務站簽訂服務委託合同，進行規範管理，按標準收取一定費用，轉變居民享受福利服務的觀念，逐步實現物業管理規範化。

3、規範已實施物業管理的小區。

一是規範程序。社區要積極組織已有物業管理小區的業主委員會，在同意原物業管理企業繼續服務的前提下，指導業主委員會與物業管理企業簽訂服務委託合同，用合同約定雙方的權利和義務，為依法解決物業糾紛奠定基礎。二是規範服務和收費。制定物業管理企業收費和服務標準，促使業主和物業管理企業對照標準維護權力和履行義務。同時開展優秀小區評比活動，召開現場會，推廣優秀小區的管理和服務模式，以點帶面，穩步推進，逐步擴大影響，推動全市物業管理規範運行。

(三)加大物業管理資金投入，建立物業管理保障體系，完成物業管理從無到有的過渡。

對羣眾反映強烈且問題比較突出的小區優先進行整治，採取政府投一點、物業維修基金出一點、社會集一點的辦法，有組織、有計劃地整治，本着整治一個、規範一個、達標一個的原則，逐步完成住宅小區物業管理從無到有、從簡單到規範的過渡。

(四)強化房地產開發企業的監管，嚴格控制小區物業的接管與棄管。

開發建設單位在辦理施工許可證前必須到物業管理辦公室備案，並採取招投標形式，招聘前期物業管理企業負責物業的承接驗收和物業範圍內的質量監管，待業主入住50%以上後，再公開選聘物業公司。嚴格控制開發商私自將物業轉讓給他人管理，物業管理辦公室要制訂控制物業小區接管與棄管的辦法，對擅自棄管的物業管理企業要取消其資質。規劃設計部門要在規劃設計時將物業管理用房設計在門市或顯赫位置，並及時通知物業管理和產權部門備案，嚴格對物業管理用房的預留和使用進行監督和管理。物業管理部門在物業驗收時一定要堅持高標準、嚴要求，嚴把質量關，物業管理配套設施沒達到要求的，不予頒發驗收合格通知。質量監督管理站沒有接到物業驗收合格通知不予辦理綜合驗收備案手續，產權處不予辦理產權手續。紀檢監察部門要定期對此項工作進行檢查，不按此規定辦理的，一經發現要嚴肅查處，並追究責任。

(五)加大物業基金的歸集力度，制定科學合理的管理辦法。

各有關部門要研究制定切實可行的維修基金徵繳辦法，解決資金不平衡和無法使用問題。要增加物業維修基金繳存與使用的透明度，建立自動查詢系統，定期通報繳存使用情況。要加大物業維修基金的歸集力度，做到應收盡收。

(六)提供優惠條件，引進先進的物業管理理念，推進我市物業管理健康發展。

要加強對社區物業管理的政策扶持，使其儘快走上獨立生存、自我發展的健康軌道。一是堅持統一規劃，儘量以現有社區為依託，加快對社區現有基礎設施的整治改造。二是保證社區物業管理的基礎設施投入。三是放寬物業管理企業准入制度，先准入後規範。要鼓勵具有一定實力的物業管理企業參與競爭，提高我市物業管理水平。

(七)保證措施。

1、強化宣傳，營造良好的物業管理氛圍。

要充分利用媒體，採取散發宣傳單、電視講話、張貼標語、宣傳板報、文藝演出等多種形式，廣泛深入宣傳《條例》和我市相關政策，切實讓物業管理法律法規深入人心。要把《條例》的宣傳納入“”普法內容，認真組織好不同層面人員的法律知識和業務知識培訓。

2、提高認識，增強做好物業管理工作的緊迫感和責任感。

各部門要齊抓共管，相互配合，落實支持物業工作的各項政策。城管部門要積極做好小區垃圾清運工作，及時對主巷路及分支的下水管線進行維修、維護。各街道辦事處物業服務站要積極參與市場競爭，及時對老舊房進行維修養護，並向業主收取適當費用。供電、供水、供熱、供氣和通訊等部門要各自抓好小區配套設施建設及養護工作。公安、交通、税務和法院要制訂相應的扶持政策，對物業糾紛從速從快裁決。機關工委要監督各部門幹部職工在規定時間內完成物業維修基金的繳存和物業服務費的交納，增強物業管理的保障能力，擴大物業服務保障範圍，為業主提供舒適、高品質的生活環境。

3、落實責任，加強對物業管理工作的領導。

為加強領導，落實責任，市政府決定對蛟河市物業管理領導機構進行調整，並將物業管理工作納入街道重點工作目標責任制，與街道簽訂責任狀。各街道辦事處和相關部門要建立物業管理工作領導機構，建立“一把手”負總責的責任體系，明確分管領導，抽出精幹力量落實社區責任及考核標準，及時解決轄區內物業管理工作中的重大問題。市物業管理辦公室要制訂相關政策、工作計劃和考核機制，完善工作制度，提高人員素質，及時處理蛟蛟河市物業管理工作中的矛盾和問題。市政府督查室、監察局、物業管理辦公室要每半年對街道辦事處組建業主委員會等工作進行1次檢查、督辦，對有令不行、欺上瞞下的單位，要嚴格督辦並通報檢查結果，確保各項工作順利進行。

三、時間安排

(一)20xx年4月至5月，市物業管理辦公室要進行調查摸底，抓好試點工作，並組織有關部門大力宣傳《物業管理條例》。

(二)20xx年5月，組織召開物業管理工作現場會，推廣物業管理經驗，創新物業管理機制。

(三)20xx年2月至4月，市物業管理辦公室要將對全市物業管理企業的資質、管理人員的技術等級和服務合同承諾兑現等情況進行審查，清理整頓物業管理市場。

(四)20xx年5月至12月，組織物業管理企業與業户進行培訓，重點對《物業管理條例》知識、崗位資質、業主委員會如何開展工作等內容進行培訓。

(五)20xx年4月至12月，民主街道辦事處和長安街道辦事處要在本行政區域的住宅小區或以樓為單位成立業主委員會，加大工作力度，組織落實小區的物業管理工作，年底前轄區內物業管理的覆蓋率達到100%。

(六)20xx年11月至12月，市政府對物業管理工作進行檢查、總結和驗收。

小區物業管理方案 篇15

為促進全縣物業管理市場健康有序發展，規範物業管理行為，理順物業管理體制，全面提高物業管理服務水平，切實改善城市環境面貌，提高羣眾居住質量，創建文明、整潔、安全、便利的居住環境，根據國務院《物業管理條例》有關法律、法規規定，結合全縣物業管理實際情況，制定本實施方案：

一、指導思想和工作原則

(一)指導思想：以深入落實科學發展觀為指導，以縣委提出的建設“生態之縣”、“宜居之縣”為目標，以改善城市環境面貌、提高羣眾居住質量、構建和諧社會為宗旨，以建立社會化、專業化、市場化的物業管理新機制為根本，全面提高住宅小區管理水平。

(二)工作原則：總體按照“解決突出問題，完善服務功能，健全管理制度，提高物業管理水平”的原則，分步實施，整體推進。

二、工作目標

(一)建立並推行有關職能部門各司其職、分工協作、齊抓共管的物業綜合管理機制。

(二)新建住宅小區前期物業管理推行招標，招標率達到100%。《前期物業管理合同》簽訂率達到100%，《業主臨時公約》簽訂率達到100%。

(三)縣物業供熱辦接管城區內無人管理小區，遺留問題得到有效解決，年底前整改率達到居住小區物業管理方案。

(四)物業管理企業全部取得《物業管理企業資質證書》，人員經過培訓，經理持證上崗。

(五)加強業主自律行為，年底前入住的小區80%以上成立業主委員會。

(六)建立物業服務信用保證金制度。

(七)開展縣城內裸地硬化和綠化。

(八)縣城內100處二次供水水箱在8月25前100%完成清洗消毒。

三、工作任務及分工

(一)完成二次供水水箱清洗消毒工作

1. 現有的二次供水設施不符合衞生要求的，應當限期改造，短期內不能改造的應當加強衞生管理，加大監督檢測力度，並適當增加檢測頻次。(責任單位：衞生局)

2. 二次供水的產權單位應當保證供水設施及設備完好，建立健全清洗消毒制度。二次供水設施每年清洗二次。消毒清洗後，經縣衞生監督檢驗機構水質檢驗合格後方可供水。(責任單位：產權單位)

3. 負責對全縣100處水箱的責任單位清洗消毒工作完成情況檢查驗收。全面檢驗水質，對水箱內水質不合格的責任單位立即整改，確保居民飲用水安全。(責任單位：縣衞生局、縣物業供熱辦)

(二)完成裸地硬化和綠化任務

具備綠化條件的採取綠化方式覆蓋，不具備條件的採取硬鋪裝方式覆蓋。對車行道裸土地面，根據道路等級和承載能力，採用水泥混凝土或瀝青混凝土結構，按照道路施工標準進行硬化。對人行道裸土地面，從路邊石或人行道邊緣至建築物間進行硬鋪裝。不具備停車場功能的，採用普通人行步道板進行硬化;具備停車條件的，一律鋪水泥或瀝青混凝土。

1. 城關鎮所有街路、巷道、遊園廣場、城鄉接合部、出入城口。(責任單位：建設局)

2. 20個物業小區裸地9月末完成硬化和綠化。(責任單位：建設局)

3. 企事業單位自有庭院、自管居住區範圍內和道路。(責任單位：產權單位)

4. 臨街商家業户門前破損踏步。(責任單位：業户、行政執法局)

5. 基建工地內的裸土地面(包括已硬化出現破損形成的裸露地和未硬化的土路)進行分類硬化。(責任單位：建設局)

(三)加大物業監管力度，規範物業管理行為

1. 依據國務院《物業管理條例》、《哈爾濱市前期物業管理招標投標管理暫行辦法》，進一步加強物業管理招投標的監督和指導，全面推行前期物業管理招投標機制。(責任單位：建設局)

2. 嚴格物業管理企業的資質審查。按物業管理企業取得資質等級，承接物業管理項目。加強物業管理企業的年檢和資質評定。(責任單位：建設局)

3. 強化物業管理監督。建立物業管理企業誠信檔案、實行實名誠信考評制度，考評結果作為物業管理企業年檢和定級的要件。督促物業企業按照《合同》約定的標準提供相符的服務，提高管理服務水平。(責任單位：建設局)

4. 依據《哈爾濱市業主大會和業主委員會成立指導程序》依法成立業主大會、業主委員會，規範業主大會、業主委員會的行為，促進業主自律和民主決策，切實維護自身的合法權益。(責任單位：建設局)

5. 加大住房專項維修資金的收繳力度。嚴格按照依政辦發〔20xx〕18號文件的有關規定，加大力度足額收取，按照業主所有、專户儲存、專款專用、業主決策、政府監督的原則，切實收好、管好、用好維修資金，逐漸形成“資金依法交，問題有人管，故障有人修，設備有人換，物業質量優，生活環境好”的良好局面。(責任單位：建設局)

6. 依據《哈爾濱市物業服務信用保證金規定》收取物業服務信用保證金，對物業企業承接物業項目、提供物業服務的，應當交納物業服務信用保證金，保證金由縣建設局統一監管，專項用於物業企業擅自退出管理，出現重大質量事故的處置等。(責任單位：建設局)

(四)建立縣、鄉(鎮)、社區職責明確的責任體系

城市住宅小區的物業管理工作要接受建設局監督指導，各鄉鎮政府認真貫徹落實《物業管理條例》，各涉及物業管理活動的相關單位、部門要按照各自的職責承擔管理的責任，為物業管理創造良好的環境。

1. 理順管理體制，創新運行方式。

對具備物業管理條件的住宅小區，要明確由物業管理企業實行專業化管理，爭取年底前物業管理率達到100%;對達不到要求、基礎設施不配套，不具備物業管理條件無人管理的小區，統一由建設局物業供熱辦接管，提供基本的衞生保潔和二次供水服務。(責任單位：建設局)

2. 建立責權明確的工作體系。

縣建設局為全縣住宅小區物業管理的行政主管部門，具體負責全縣物業管理工作的指導、協調、監督和認證工作，並會同相關部門抓好物業管理企業和住宅小區存在問題的整改工作。

縣環保局負責住宅區(樓)有關噪音、油煙污染的治理工作。

縣工商局負責審查房地產開發企業房屋銷售廣告內容，加大對虛假銷售廣告的查處力度，對有減免、贈送物業管理費而損害其他業主利益的違規銷售廣告不予審批。治理和規範住宅小區(樓)各類經營行為。

縣法院對物業公司起訴業主拖欠物業管理費的案件，應依法予以支持。對事實清楚、無爭議的拖欠物業管理費的案件應依法採取支付令形式予以執行;對物業公司勝訴、業主拒不履行的生效判決應依法予以強制執行。

縣公安局負責住宅區(樓)安全防範工作，對存在的薄弱環節，督促管理單位消除隱患，堵塞漏洞，完善安全防範措施，提高物業企業安全防範服務能力和水平。督促落實住宅小區(樓)安全防範設施建設，大力推廣電子攝像監控系統、門禁對講系統為主要內容的安防技術，建立健全以管理單位為主體的羣防羣治工作制度，構建住宅小區(樓)安全防範體系。及時對住宅小區(樓)發生的治安、犯罪案件進行偵破。

縣行政執法局負責物業管理違法違規行為的查處工作，使物業管理活動更加規範，促進物業管理水平的提高。

社區居委會負責根據轄區內住宅小區的劃分，組織成立業主委員會，協調業主委員會和物業管理企業之間的關係。

水、電、有線電視、燃氣等供應單位作為經營和受益單位，負責住宅小區(樓)相關管網、線路的鋪設、維修及費用的收繳工作，一律實行收費到户。物業企業必須與相關部門簽訂委託代收協議後，方可代收水、電、有線電視、燃氣等費用。

四、保障措施

(一)提高認識，明確責任。加強居民住宅小區物業管理工作，實行“一把手”負責制，層層落實責任。成立縣物業管理工作領導小組，代縣長趙長滿任組長，副縣長張樹文、王國柏、李繼東，縣長助理王迎春任副組長，副縣長李繼東為常務副組長。縣建設局、法院、房產住宅局、衞生局、環保局、公安局、行政執法局、工商局、依蘭鎮等為成員單位。建立縣、鄉(鎮)、社區職責明確的責任體系和長效管理機制。縣政府有關職能部門要按照各自的職責承擔起社會管理責任，切實把居民小區物業管理工作抓細、抓實、抓出成效。

(二)密切配合，抓好整改。規範物業管理工作是一項系統工程，要堅持“條塊結合、區域負責”的原則，縣領導小組全面負責此項工作的監督、指導;縣領導小組辦公室(設在建設局)具體負責此項工作的日常指導、協調和監督、檢查;縣政府相關部門要上下聯動，密切配合，針對物業管理存在的問題，制定切實可行的整改措施，認真抓好整改。

(三)加強宣傳，營造氛圍。開展貫徹《物業管理條例》，整頓規範物業管理市場活動，大力宣傳物業管理的政策法規及有關規章制度，使廣大居民瞭解物業管理的有關政策和權利義務，進一步增強參與意識和維權意識，樹立正確的消費觀念，使物業管理逐步走向良性循環軌道。

(四)強化管理，鞏固成果。縣政府相關部門要把物業管理作為社會管理的重要組成部分，分工負責，強化管理，定期檢查。特別是對存在問題進行整改後，要進一步明確責任，避免類似問題的再次發生，切實維護廣大居民的切身利益和社會穩定。