社區民情走訪調研報告

市委辦社區民情調研小組

根據全市黨的羣眾路線教育實踐活動安排，市委辦組織調研小組到聯繫的丹溪社區開展民情調研。在走訪社區臨街店面過程中，經營户反映去年以來客流量不斷減少，而房租不降反升，幾乎難以承受，而房東堅持房租只漲不跌。調研小組又走訪了商貿區、化工路一些店面，發現這一現象較為普遍。經營户與房東之間就租金問題形成了一個無奈的“囚徒困境”(兩個被捕囚徒之間的一種特殊博弈，説明個人理性有時能導致集體的非理性)，若長期得不到破解，勢必影響我市商貿業的持續繁榮。

一、轉型升級時期客流量減少凸顯，租金壓力加劇

經營户反映，XX年下半年客流量明顯減少，同樣的店面、經營模式、商品價格，銷售額大約減少了一成，而店面租金卻普遍上漲了7%-10%，經營壓力急劇加大。對於一般零售經營户而言，經營淨利潤與租金比為1.5：1時，能感覺心理平衡;如果1-1.2：1感覺是在為房東打工;若淨收入還低於房租，則認為缺乏發展潛力;如果是0.5：1，則大多數經營户都會選擇離開。以社區水果店為例，2間店面年租金7萬元，經營毛利20-25%。XX年銷售額80多萬元，XX年只有70萬元，除去日常經營開支、房租，淨利潤只有7.5萬元。而經營户在續簽合同時提出要減少房租，普遍遭到了房東拒絕。

客流量減少的根本原因，在於我市正處於產業轉型升級的特殊時期，隨着低產值落後產能的逐步淘汰、企業技術改造升級和生活成本不斷上升，一大批低技能、低學歷、低收入的外來建設者轉移到其他地方(XX年義烏流動人口同比下降約4.6萬人，減幅3.34%。流動人口中從事生產製造加工行業的68萬人，佔51.22%，較XX年減少了11.8萬人)。當然，隨着新興產業發展，也有新的外來建設者湧入義烏，帶來新的商機(流動人口中自主創業、自謀職業的38.4萬人，佔28.9%，較XX年增加8萬人，增幅26.34%。大專及以上學歷增加了1萬多人，上升了0.91個百分點)。改變，需要成本和時間。如果房東不能根據市場形勢進行調整，一廂情願要求保持甚至提高租金，最終經營户只得用腳投票，選擇離開義烏。逐步的更新換代一旦演變成短時期內的集體“逃離”，勢必對我市的店面商鋪造成雪崩式的衝擊，這對於一個商貿城市而言將會是沉重的打擊。

二、房東不願意調整租金主要有三方面原因

經營户與房東是個利益共同體，合則兩利，分則兩傷。店鋪租金本是經營户與房東雙方博弈的結果，由市場決定。但在經濟轉型、市場急劇變化時期，如果雙方不能很好應對這種變化，一昧堅持既得利益不肯做出一點讓步，最終會使雙方陷入“囚徒困境”導致兩敗俱傷。房東不願讓步原因有：

第一類是盲目樂觀，不能察覺發展形勢的變化。隨着房東經濟的興盛，大多數房東的幸福指數很高，羣眾開玩笑稱，男房東天天旅遊、麻將、ktv，女房東則是購物、美容、看韓劇。心無壓力，生活固然滋潤，卻會逐漸跟不上經濟社會發展節奏。一個有趣的對比：經營户每天起早摸黑，辛勞異常，但大都精神抖擻，也經常關注財經類新聞;而很多房東雖然生活安逸，卻大都精神不振，少了一股精氣神。一個小房東稱，他圈子裏的朋友一年不看新聞聯播、義烏新聞的是普遍現象。很多房東總是認為“房租從來都是隻有漲沒有跌的，店鋪從來不用擔心租不出去”。

第二類是怕冒風險，過於注重眼前收益。

去年的“雞毛換糖”再出發解放思想大討論，對房東經濟過分繁榮的弊端進行了深入剖析，也讓一些房東意識到如果沒有產業的支撐，沒有城市承載力、競爭力的提升，房東經濟是不可持續的。一些房東儘管也認識到只有主動適應市場的變化，通過降低房租、為經營户提供增值服務，才能實現雙贏，但真正要進行調價，又放不下眼前收益。有房東就表示，“將來的事説不準，即便降了房租也未必有利，還不如現在多收一點是一點”。

第三類是畏首畏尾，不願積極改變。

調研中有房東表示，自己怕當領頭羊，如果其他店鋪租金沒有下調，自己下降了很可能會帶動周邊店鋪的整體下降，房東稱“那可是要被邊上的人罵死的”。於是，經營户和房東都只能苦苦支撐，等待新的轉機或是市場最終的“判決”。

三、加強監管引導，努力構建和諧共贏局面

借鑑經濟學思維，破解“囚徒困境”當在機制引導、增進溝通理解、營造“友善”氛圍等方面着手，促進雙方達成共識，建立相對穩固的利益共同體。

1.通過加強市場秩序監管樹立遵守規則的社會導向。當前店面經營户對房東意見較大的是不顧合同隨意漲價。如一經營户反映，XX年在化工路租了一間36平方米的店面，當時合同約定連租3年，年租金13萬元，每年上浮8-10%，到XX年房價漲到22萬元。換個地方也是如此，只好每年換地方，又要重新裝修，由此造成時間、財務成本巨大損失。經營户表示，很多房東認為漲價天經地義，想怎麼漲就怎麼漲，即便工商、法院介入也很難執行到位。一旦發生糾紛，就算贏了官司生意也會大受影響。違反合同隨意漲價，不僅急劇加重經營户負擔，還會讓他們覺得義烏秩序不佳、規範不夠，對義烏持續繁榮的信心大受打擊。建議從規範秩序樹立良好導向的角度，加強監管，打造誠信、公平、規範的市場經營環境，切實維護經營户的合法權益，增強外來創業者對義烏的信心。

2.創新宣傳方式更好凝聚創業共識。以往宣傳主要依靠電視、報紙等主流媒體，以正面宣傳引導為主。而現實中許多房東生活壓力小、收入高，再加上生活習慣、生活圈子影響，對經濟社會發展變化的敏感度不高。建議提高宣傳針對性，在內容、形式和宣傳途徑方面有所創新。內容上，儘量用通俗易懂、羣眾能直觀感受的事例，如快餐店客流量、中低端手機銷售量、夜市攤位租金等方面的變化，以經濟漫畫的形式讓羣眾願意看、能看懂、看了有印象。更好發揮社區的宣傳作用，把宣傳內容放到社區電梯間、樓道處以及公共娛樂場所等，讓更多房東有機會看到。宣傳途徑上，更加重視qq、微信等新媒體作用，通過微信朋友圈轉發一些外地或歷史上因創業創新而成功，因自滿守成而衰敗的故事傳奇，讓他們看了有興趣、有感觸。

發展實踐早已表明，無論是個人還是地方，一旦失去了拼搏進取的創業精神，無論多麼富有終究都會走向衰敗。歷史上湖(州)商的興衰就極具警醒意義(1876年前後湖商鼎盛時期，僅“四象八牛七十二金狗”財富就達8000萬兩白銀，超過當時清政府一年的財政收入。但富起來的湖商沒有抓住振興民族工業的機會，將大量的資金流向捐官賣爵、修園建樓等非經營性的領域，並以上海為中心的房地產行業作為最大的投資。如四象之一的劉墉家第四房就在上海出租房屋700多棟，房租收入達到每月5萬銀元以上，按當時購買力計算約相當於現在的350萬元。到了20世紀20年代，隨着技術革新人造絲大量湧入市場，湖州七裏絲簡直沒有機會在市場上競爭。再加上第一次世界大戰前後，白銀匯率大幅波動，對出口影響巨大，盛極一時的湖商幾乎是一夜之間走向沒落)。

3.增厚創業氛圍增強城市的吸引力親和力。與經營户訪談中，一位來自潮州的陳姓經營户有兩句話讓我們悚然動容。一句是：“如果義烏經濟環境不好了，做生意的人看不到希望，就會選擇離開，那時義烏就真成了底特律了”。另一句話是：“現在義烏的一些房東、富二代，上午10點前電話都打不通的，你們義烏既沒有海(不靠海)、又沒有田(空間小)，如果再沒了吃苦拼搏的精神勁，以後靠誰(什麼)來發展?”這兩句話真是讓我們深受震撼。去年“雞毛換糖”再出發解放思想大討論，讓“新奶酪”、“中國的底特律”、“温水煮青蛙”、“房東”等成了羣眾口中的熱點詞彙，也讓外來創業者感受到義烏再出發的熱切願望。他還表示在報紙上能看到很多外來者成功創業的事蹟，讓他們覺得很暖心，也感受到義烏的開放包容和對外來創業者的尊重。建議主流媒體能多關注、宣傳一些白手起家、創業小成的典型事例，更好展現義烏親商重商的發展氛圍，增強義烏城市對廣大創業者的親和力。同時，通過宣傳身邊艱苦拼搏的青年小人物、創業小故事，進一步激發義烏年青一代的創業激情，讓他們認識到光靠父輩留下的財富難以獲得社會的普遍認可，唯有積極進取創業創新方能擔起發展的歷史責任，贏得真正的尊重。