物業調研報告（通用5篇）

物業調研報告 篇1

物業管理是今年鎮經濟工作會議確定的三個突破之一。物業管理是一個成長的過程，也是迎接挑戰自我加壓探索精選論文新課題的過程。

一目前我鎮物業管理試點工作開展情況

上半年，鎮城管辦在七個城區社區各選一處居民小區做為物業管理試點，打破社區原有的小區負責制的管理模式，重點在髒亂差的無人管小區開展物業管理。上半年工作重點是選定試點，解決遺留問題，成立業主委員會。城市七個社區的試點具體情況為：

1社區：社區選擇三星花園小區做為試點。三星花園位於東城區閆家壩地段，共有居民近一百户。該小區前期開發遺留問題很多，圍牆未建好，沒有物業管理用房，長期無人管，垃圾成堆，草坪損毀，很多業主對在此居住失去了信心，打算賣掉房子。對於物業管理，多數人擁護，但缺乏信心。經過初步測算，要在該小區建立物業管理，尚需七萬元解決遺留問題。社區在小區召開了業主委員會籌備會，向各家各户發放了物業管理倡議書，徵求有關意見。下一步準備成立業主委員會。

二社區：社區去年最先推行物業管理，併成功地在糧食局小區成立了業主委員會，建立了業主規約，協助小區實行了物業自治管理。今年，社區將綜合批發城作為物業管理重點整治單位。綜合批發城有業主近三百户，建成十多年來，沒有物業管理，遺留問題多，一直是縣城城市管理衞生創建的死角難點。經走訪，綜合批發城要實施物業管理需解決四大遺留問題：清掏化糞池拆除消防通道上的違章建築恢復大門及門崗提供物業管理用房，總測算費用近五十萬元。經過半年多的協調，目前成立了小區業主委員會，簡單疏通了下水道，基本拆除了消防通道上的違章建築，向開發商爭取了兩間門面作為物業管理用房，已由致遠物業公司拿出了初步管理方案，並正在協商解決大門及門崗的問題。7月30日晚，鎮政府組織在綜合批發城小區召開全體業主會議，正式宣佈小區管理移交縣致遠物業管理公司，該小區走上規範化管理軌道。

三觀山社區：試點一：佳美公司宿舍區。因佳美公司（原一建公司）改制時已將其宿舍區（建築公寓）移交社區，並和鎮政府簽定協議，不再承擔建築公寓內的衞生創建等任務，請求取消建築公寓做為其創建包乾責任區。建築公寓有居民六十多户，以前社區在小區內實施過物業管理，後因少數業主私搭亂建而中止，成為無人管小區，後來小區衞生包乾到佳美公司，但缺乏長效管理。現在社區已召集業主代表開會，下發選票，籌備成立業主委員會，下一步再確定物業管理方案。試點二：原天鵝賓館院落。此事由農辦牽頭，鎮城管辦協助，在現場走訪了業主。針對院內的環境問題，我鎮拿出了初步改造方案。因院內主體繁多，改造資金龐大，我們已向縣政府反映，準備召開相關責任主體的協調會，解決環境問題後再議物業管理事宜。

四老西門社區：老西門社區做為老城區，無人管小區最多，縣長熱線投訴最多，創建任務最難，實施物業管理的難度也最大。社區先後在百貨庭院電影庭院土產庭院醬園廠庭院商業新村橋頭花園等地開會走訪，徵求業主意見，瞭解物業管理現狀，最終確定在電影庭院醬園廠庭院和土產庭院實施物業管理。目前準備籌集資金解決電影庭院的物業管理用房和大門的問題。

五渫陽社區：試點一：農資大市場。農資大市場一期工程建成多年，二期工程尚未售完。建成以來市場物業一直由市管中心（宏天物業）管理，但建設方和業主對物業管理強烈不滿，準備重新聘用物業服務企業。經社區推薦，建設方多方瞭解後，擬定由致遠物業公司接管。從五月份開始，致遠物業開始走訪業主，制定了初步管理方案，得到了建設方的認可。八月份，縣房管局準備採取邀標的方式，重新聘用物業公司。試點二：旺佳園。旺佳園共有業主75户，一部分是原勞動服務公司職工，另一部分是新開發樓房入住户。由於新遷户入住前交納了兩年物業管理費，兩年期滿後，物業公司退出，現在小區沒有物業管理，而且由於以前管理不規範，公共部分佔用嚴重，業主強烈要求實施物業管理。目前，社區已在小區內召開了業主委員會籌備小組會議，張貼了有關宣傳法規，投票選舉了業主委員會，下一步準備擬定物業管理方案並召開業主大會。

六中渡社區：社區選擇小區做為試點。小區是原廣福橋煤礦職工宿舍區，有業主近七十户，改制後由社區接管，但由於收費狀況不好，管理有難度，每年社區還要負債投入。今年，社區在該小區率先推行物業管理，組織召開業主大會，選舉成立了業主委員會，並協助完善了業主規約。六月份，小區正式開始自治管理。

二物業管理工作開展過程中存在的難點

1社區對物業管理的社會效益認識不足。個別社區認為物業管理與小區管理在利益上存在着衝突，工作積極性不是很高。

2硬件設施不配套。一是相當一部分院落建設不規範，無門崗和門廳，現在組織修建也不好規劃。二是居民區下水道電路等物業管理所涉及到的設施嚴重滯後，維修或建設需大量資金。

3規範控制混亂。小區內亂搭亂建現象嚴重，臨時建築擠佔了消防通道。綠化率達不到設計標準，居民利用空坪隙地種菜，擠佔了綠化空間。

4收取物業管理所必須的費用存在一定的難度。有些業主認為物業公司賺了錢，不願交費，或不願接受管理。很多人的思想還停留在單位提供後勤福利和大鍋飯的時代，對自己應盡的責任和義務不明。

5物業管理企業動作欠規範。現有的幾個物業管理企業，市場化程度不高，管理不是很專業，缺乏先進的管理經驗與模式，營利的目的太明顯。

6前期物業管理不規範，開發建設所遺留下來的問題對物業管理形成了極大的障礙。

7業主大會難組織。居民對物業管理的含義認識不清信心不足，參加會議的積極性不高。

8媒體關注程度不夠。

三對我鎮開展物業管理工作的幾點建議

1嚴格執行物業管理的法律法規及規章，使物業管理的管理服務經營收費等各方面各環節做到依法管理和運作。政府要加強服務意識，出台相應的扶持政策，為廣大企業營造良好的發展環境，提供宏觀的政策支持與引導。建立物業管理市場準入制度。加強物業管理市場的培育，鼓勵房地產開發房地產管理分業經營。鼓勵開發商從社會上聘請那些經過實踐被業主認可的物業管理公司來進行專業化的管理。鼓勵通過招投標等方式公開選聘物業管理公司，引進競爭機制，促使物業管理行業朝高度市場化方向發展。

2物業管理企業要按照“產權明晰權責明確政企分開管理科學”的要求，建立現代企業制度。要逐步提高物業管理從業人員的素質，多種渠道多種形式培養人才，為物業管理持續發展提供人才資源。

3社會公眾應客觀公正的看待物業管理這一行業，加深對這一行業的瞭解並對這一行業的作用充分重視，促使業主形成正確的物業管理消費觀念。

四下一步工作重點

一是廣泛宣傳，營造良好輿論氛圍；

二是建立健全新的物業管理模式和管理機制；

三是加強業主大會組建的指導監督工作；

四是進一步規範前期物業管理招投標工作；

五是建立“質價相符”的服務收費機制；

六是大力提高物業管理從業人員素質；

七是理順好物業管理與社區建設的關係。

物業調研報告 篇2

今年暑假，我在科海物業管理有限公司進行了物業管理實習工作。在實習期間，我依次對設施管理、事務管理、保安管理進行了實習。在實習中，我通過對科海物業公司的調研，瞭解了物業企業實際經營情況，使我知道了物業公司經營的基本情況，我加深了對公司具體經營操作認知，不再片面地知道公司的營業。我知道了公司經營並不是我所想象的那麼簡單，一個公司的經營是複雜的，就如同一個機器工作，裏面的電子元件非常複雜。實習的過程中，既緊張，又新奇，在這個過程中，鍛鍊了自己，讓我感受頗多，也收穫了很多。通過實習，使我對物業管理工作有了深層次的理性的認識。

我所實習的科海物業有限公司，是一家致力於住宅、大廈，各類商務寫字樓，政府行政大樓，別墅及涉外樓宇的物業管理企業。目前公司管理面積近二百萬平方米，包括小區、政府大樓、商場、大廈等各種類型物業樓盤40多個，公司現有員工400餘人，其中大專以上學歷60人，擁有中級職稱的40餘人，持證上崗率100%。雖然公司並不大，但是公司運營的還是比較好。

在我實習瞭解過程中，感觸是很深的，收穫也比較大。在實習中，我通過看和問等方式，對科海物業有限公司展開了深層次地瞭解，開展物業管理有關工作的特點、方式、運作。同時，對管理處的設施管理、事務管理、保安管理有了初步瞭解。

一、加強人力資源管理，提高整體能力

公司給每位員工提供了最大的發展空間，使其能充分施展才華，實現自我人生價值。對員工的身高、體能、知識、品格、心理素質等都進行嚴格考核挑選。而且員工具有相關的技術，能夠在所處的位置對客户能夠提供好的服務，使客户滿意，幫助顧客在一些小問題上能夠得到很好的解決。

做好員工的入職、在職培訓工作。公司給每位員工提供了最大的發展空間，使其能充分施展才華，實現自我人生價值。而各項因時利導的培訓計劃，為部門經理，主管及各階層員工的專業知識、業務水平的提高提供了有力保障。隨着市場競爭激烈，知識、技能的不斷更新，對在職員工提供各類專業性的培訓機會，使員工個人素質得以提高，管理處的管理服

務水平和管理效益得以提高，樹立了良好的企業形象。

從實際出發，管理處嚴格參照lS09001質量體系運作，制定了嚴格的規章制度和崗位規程、工作標準、考核標準。管理處根據員工的工作職責，制定全方位的上級、平級、下級的360度考核辦法，管理人員不定時對員工的工作進行檢查，督促員工不能偏離自己的崗位，盡好職責，及時糾正員工的錯誤行為。公司並且根據員工的實際情況出發，給員工安排合適的職位和合適的工作時間，並且依據員工的個人要求，對員工進行更好的安排。公司對員工實行輪班制，每段時間就輪到另一批員工，保證員工能夠在不同時間段工作。制定一些獎罰措施，增強了員工的危機感、緊迫感，促使員工不斷提高自身素質。

二、提高服務能力，提升核心競爭力

在實習中，我知道了科海物業和房地產商合作方共同投資註冊成立公司，科海物業以無形資產與資金投入，與合作方成立有限責任公司，科海物業派遣有關人員負責公司運作。 並且科海物業本着以員工滿意、客户滿意、社會滿意是我們永遠的追求，尊重和關心員工是企業生命，質量、環境方針不斷為客户營造環保、安全、舒適、方便的社區環境，我們深深明白，客户是我們生存和發展的基礎，是我們朝夕相伴的親人和朋友，從我們開始為客户服務的那一天起，我們就一直在努力追求以科學、嚴謹的管理，優質、真誠的服務去把握機遇，贏得客户的滿意為服務理念。

而且科海物業公司同時擁有一支技術力量雄厚，服務意識超前，勇於探索，敢打硬仗的具有強大凝聚力的管理隊伍。公司本着以業主滿意為宗旨，以目標管理為導向，以基礎管理為兩翼，藉助公司的整體優勢，全力打造科海物業品牌，創造精品，樹立行業新形象。公司講究團隊精神，公司成員是一個大的團隊，大家需要齊心協力，創造一個更加美好、更加強大的公司，並且讓公司成員有一種歸屬感，使員工做事更加積極。公司講求卓越溝通，公司與客户需要卓越溝通，公司的團隊內部需要卓越溝通，溝通產生共鳴，溝通產生原動力，溝通也讓我們彼此更加坦誠。公司做到盡職盡責，盡責是做人與做事之本，盡責也是自我價值實現的標尺。有盡責之心可助事業騰飛，有盡責之心可獲得客户與更多的回報。

科海物業公司以敬業——要求公司總經理到基層每一個員工牢固樹立敬業愛崗的思想，幹一行，愛一行，工作要有熱情，要有事業心。誠信——個人要有誠信，企業更要有誠信，許諾答應業主，客户，員工的事情必須況現，必須得完成。創新——管理模式上的不斷創新，經營理念上的不斷創新和服務意識的不斷創新為企業精神。從而，實現了公司更好的經營，提高公司的影響力，使公司有一個更加美好的未來，公司實現了高效的管理運作，解決了客户的諸多問題，讓客户更加滿意，並且感到舒心和放心，創造了一種無微不至、無所不在的

服務，提升了服務效率，提高了業主滿意度，提升了物業管理服務的水平和服務質量，最終提升了公司在激烈的市場競爭中的核心競爭力。

三、物業管理的重要基礎工作——設備管理

對於設備的管理，在我實習中，我看到在小區裏，公司對於設備的管理並不到位，如小區內的公共設備基本得不到管理，設備壞了，並沒有得到及時地修護，但對於商場裏的設備，雖然得不到及時維修，但也不會等多久就會修護好，除了一些大的、重要的、需要用的會及時修護。而且在小區裏，設備並不會得到很好的檢查，但在其他的管理地方，設備的檢查做的還是比較好的，因為我並不會看到損壞嚴重的設備，但小區裏就會有這種狀況。所以説在這一方面做得並不到位。

四、管理的保障——安保隊伍

公司的下層管理處的保安管理設大堂崗、巡邏崗、監控崗、指揮崗，崗與崗之間密切聯繫，不同的地方有不同的設置。對小區實行24小時的安全保衞。建立並完善各項治安管理規章制度。在商場或者其他地方，保安要求要有相應的技術，對所在的地方的服務能夠提供一些幫助，方便客户對不懂的方面進行指導，對客户的一些小問題提供以一些解決辦法，保證客户放的車子或其他東西不會丟失，讓顧客放心、滿意。並且及時提醒客户注意自己的東西，以免落下，還有，把客户所落下的東西收起，再想辦法歸還給客户，所以在招聘保安時，需要對保安的個人素質進行考核，保證整體員工的素質，營造一個更好公司形象，為公司的進一步發展做好鋪墊。對於保安的要求：要做到注重崗位形象、禮節禮貌、應急處理能力等培訓。從而增強安保員的工作責任心和整體素質；強化服務意識，樹立“友善與威嚴共存、服務與警衞並在”的服務職責，安保人員在做好治安管理職能外，還為顧客提供各種服務，形成了管理處一道亮麗的風景線。

五、公司經營狀況和存在的問題

目前，因為物業這一行業在我國正是起步的階段，所以很多方面還不是很完善。科海物業公司目前也正處在發展的階段，公司的人員有限，所以管理的範圍有限。資金並不是很多，所以公司的管理的力度並不是很大。科海物業目前運營的還算可以，每個管理的區域都會派遣一名經理，所以在某些方面會出現問題，因此公司需要不定時的去查看。科海物業每個地方的運營還是比較好的。公司管理處對於每個地方的經營是比較成功的，科海物業對每個管理去很負責，會配合每個的管理，使客户增加對公司的信任，為了可以發展更多的客户。而且科海物業公司也會幫助每個客户處理好他們所遇到的困難，使得每個客户能滿意公司的服務，增加對公司的好感。這樣客户便可以帶來更多的客户，使得公司得到更好的發展，這

樣就可以擴大公司經營，增加公司的影響力，讓公司做得更大、更廣，為公司的未來帶來更好的明天。目前，科海物業公司的下層人員對公司的管理並不是很滿意，主要是員工的工資問題，這也是許多物業公司存在的問題，而且公司的高層人員的工資有的也並不是很多，這也正是打擊了許多員工的積極性的重要原因。公司對這方面的經營不是很好，上層人員或多或少會剋扣下層員工的工資，這是一般公司的存在的問題。這也物業公司因為剛起步的原因，物業公司中員工工資普遍比較低，比其他的公司都少許多。科海物業目前經營的情況是對大廈、政府行政大樓、別墅等方面管理力度比居民住宅要好多了，居民對公司的投訴比較多，對公司的服務並不很滿意，所以公司對這方面的經營並不好。科海物業公司會派遣1到2名物業方面的專家作為哪個地區的顧問，而且這個顧問分為常駐和間歇性兩種，這是比較好的方法。科海物業公司在根據經營理念運作是還沒有完全做到的，所以科海物業正朝這方面努力。科海物業公司正以全方位服務，多元化經營為業主提供更多選擇空間，使得公司的管理正日趨完善和規範。公司存在的問題正在慢慢地解決，為了讓更多的客户接受和支持科海物業。

六、公司的理念和存在的問題及解決方法

科海物業博採眾長，吸取了國內外許多先進企業的管理經驗和理念，使公司的各項管理日趨優化 。同時，公司給每位員工提供了最大的發展空間，使其能充分施展才華，實現自我人生價值。而各項因時利導的培訓計劃，為部門經理，主管及各階層員工的專業知識、業務水平的提高提供了有力保障。科海物業公司同時擁有一支技術力量雄厚，服務意識超前，勇於探索，敢打硬仗的具有強大凝聚力的管理隊伍。公司本着以業主滿意為宗旨，以目標管理為導向，以基礎管理為兩翼，藉助公司的整體優勢，全力打造科海物業品牌，創造精品，樹立行業新形象。科海物業充分利用自己豐富的物管經驗，從物業管理角度，協助開發商進行小區規劃與有關設備選型，保證物業在將來長期的使用過程中擁有一個良好的硬件平台。並且公司對樓盤推廣中的物業管理要求提出建議，並配合開發商在樓盤銷售中各種活動的開展及樓盤銷售現場的管理等。業主的需求不斷更新與提高，科海物業將以服務為基礎，以品質為生命，以業主滿意為最高目標，依託科學管理，不斷創新，不斷拓展服務領域，積極營造物業的文化氛圍。我們隨時將以自身的優勢為基礎，擴展企業規模，打造企業品牌。並以全方位服務，多元化經營為業主提供更多選擇空間，在取得經濟效益的同時，創造良好的社會效益。科海物業公司對居民住宅小區進行綠化，使得公司不斷為客户營造環保、安全、舒適、方便的社區環境，為客户提供更好的生活環境。現在在住宅小區，科海物業公司的管理出現了許多嚴重的問題，雖然科海物業公司開通了網絡投訴，解決了一些問題，但很快又依

然會出現許多同樣地問題。甚至出現了員工對住宅小區的居民惡言相向，使得公司的形象受到了嚴重的影響。小區里居民的住宅環境並不是很好，水電問題，而且出了問題並不能得到及時的解決。所以科海物業應該派遣技術人員常駐在小區裏，而且是要有足夠的技術人員，能夠在特殊狀況，能夠足夠應急。在小區中健身設施沒有得到好的修繕，那些壞了就壞了，公司人員並沒有及時修理。在調研期間，我看到很少員工去巡查小區的設施，只有偶爾會巡查一次，還有的就是在特殊情況才會巡查。在小區裏，公司很少派人去檢查用電、用水設施，只有在居民打電話告訴時，維修人員才會姍姍來遲。解決方法是:公司應該加強人員的管理，要求公司對每個不同工作的人，在有事時能夠隨叫隨到，做到盡職盡責。公司要加強員工的責任心、事業心，要求公司總經理到基層每一個員工牢固樹立敬業愛崗的思想，幹一行，愛一行，工作要有熱情，要有事業心，提高員工的素質和能力，客户合理的要求，要盡力做到，滿足顧客的要求。

通過這次實習，我認識到要做好物業管理工作，既要注重物業管理知識的，更重要的是要把實踐與理論兩者緊密相結合。我知道了做事要仔細，認真，每個行業有每個行業的難處。物業行業是一個服務行業，做得工作是比較繁瑣，所以我們應該做到盡心盡責。在調研中，遇到了一些困難。首先，自己不敢去，其次，不知道該怎麼做，怎麼去問。所以，在這次調研中，我只是問了居民和保安，其他的是從網上了解，還有的是自己看到的。我知道物業這一行業的工作比較困難，員工的工資是個很大的問題，所以很多人才不會選擇物業這一行業。而且大多數的人對物業這一行業不瞭解，人們並不注重物業這一行業，所以在我國這一行業發展不起來，但國外已經發展的很好，我國剛起步，所以要慢慢來，而且在中國有些城市發展的比較好，在一些大城市，如北京、上海等。而且，物業管理作為微利性服務行業，它所提供的產品是無形的服務，物業管理是一種全方位、多功能的管理。做好物業管理，營造一個更加和諧，舒適的生活。

物業調研報告 篇3

一、基本情況

我市物業服務工作從20xx年左右開始起步，經過十多年的摸索，從無到有，從小到大，呈現出良好的發展勢頭，物業服務的整體水平有了較大提高，對優化人居環境，提升城市形象，保障人們安居樂業，維護社會穩定起到了重要的作用。

二、工作開展情況

一是加強了制度建設。根據國家和省、荊門市的有關規定，結合我市實際，先後制定出台了《關於加強住宅小區物業管理的實施意見》、《關於貫徹落實的通知》、《關於進一步規範前期物業服務招標投標工作的通知》等制度。通過具體制度的建立和落實，基本保障了物業服務工作的順利開展。

二是推行了“菜單式”物業收費服務模式。重新制定了《住宅小區前期物業服務等級標準》，將物業服務內容劃分3個等級、5個小項，進一步細化服務內容、量化服務標準，讓業主明明白白交費，企業清清楚楚服務，基本做到了業主期望的“質價相符”。

三是積極開展了物業政策法規宣傳培訓工作。通過報刊、專欄等傳統媒體和微信羣、視頻等新媒體，採取多種形式向廣大業主和社會各界宣傳物業知識，着力增強業主對物業服務的參與意識，努力贏得社會方方面面對物業服務工作的理解和支持。通過集中培訓、集體研學，多措並舉，提升從業人員的思想素質，提高從業人員的服務能力。

三、當前存在的主要問題

（一）物業服務整體水平不高。

我市現有一部分物業服務企業是建設單位的附屬企業，僅對自已開發的項目小區提供服務，市場化程度不高。前期物業建管不分，沒有形成良好的制約與監管體制，企業缺乏危機意識，缺乏創新能力。在現有的物業服務企業中，普遍存在從業人員年齡偏大、素質不高，企業管理不規範、服務不到位等問題，物業服務簡單粗放，僅限於清掃衞生、秩序維護、綠化養護等低標準、低水平的基礎性服務，難以滿足業主多樣化的需求，無法提供更多增值服務，而且有的物業服務企業沒有簽定物業服務合同，沒有得到業主的認可，造成業主、物業服務企業、建設單位之間互不信任，矛盾時有發生。

（二）物業服務消費觀念滯後。

部分業主對物業政策法規、物業服務企業、業主委員會、業主的權利和義務及相互間的關係缺乏瞭解，對物業服務的社會性、公共性、有償性認識不足，只顧個人利益，無視公共利益，對物業服務企業的工作不僅不主動支持、配合，反而煽動對抗。少數業主有償服務的觀念淡薄，“花錢買服務”的意識還未形成。老舊小區的業主思想仍然停留在住福利房的時代，拒交物業服務費的現象普遍存在。目前，全縣住宅小區物業服務費平均收繳費率為65%，個別企業甚至才只有30%。過低的收繳率，致使部分物業企業入不敷出，只能靠減少服務、降低標準來維持正常運轉，造成管理服務能力低下的惡性循環。

（三）老舊小區物業服務管理難度大。

我市老舊住宅小區由於建設年代較久遠，物業服務基礎條件差，物業服務企業不願介入，即使介入也因條件限制不能正常開展工作而退出，加之老舊小區的業主絕大多數屬工薪階層或社會低收入羣體，我市目前也暫未對這部分住房徵收專項維修資金，導致維修、更新和改造的費用無人承擔，造成房屋和小區內設施設備年久失修、道路坑窪不平、衞生和治安環境差，業主極為不滿，反映非常強烈。

（四）開發建設前期遺留問題較多。

由於規劃驗收不嚴格，建設單位為追求經濟利潤最大化而不管不顧後續的物業服務，大部分住宅小區建成後遺留問題較多。比較突出的有建設單位擅自更改規劃設計，如將地面停車位改為公共綠化帶；違法佔用消防通道；不履行房屋保修責任；私自佔有使用小區共用部位等問題，均為今後實施物業服務埋下許多隱患。還有部分小區內無物業服務用房，只有門房、無綠化用地、無摩托車停車棚、監控安防設施設備技術落後、數量不足、使用壽命短。老舊小區公共配套設施更是嚴重不足，引發了許多矛盾和糾紛。

（五）業主大會、業主委員會組建難，發揮作用更難。

由於業主對物業服務參與意識不強，缺乏能勝任的組織者，業主委員會的辦公場所、經費、人員薪酬等得不到落實，社區居委會的日常監督作用發揮不到位，導致我市大部分住宅小區業主大會、業主委員會成立、選舉難困難重重。目前，在64個實施物業服務的住宅小區中，成立業主委員會的只有20個，業主的合法權益無法得到有效保障，小區物業服務的難度很大。同時，由於業主委員會維權意識不強，運行中缺乏必要的監督機制，致使業主委員會難以發揮監督和協調作用，已成立的業主委員會中，大部分名存實亡。

（六）物業服務監管體制不夠完善。

物業服務屬多頭管理，參與部門較多，但我市目前物業服務關係尚未理順，建設單位、物業服務企業、業主以及相關行政主管部門之間相互依賴，物業服務的責任主體缺位，基層政府組織的綜合協調作用並未充分發揮，工作合力沒有形成。物業服務監管機制尚不健全，行業監管部門之間缺乏有效溝通，行政監管力度不大，導致基層政府、行政主管部門、物業服務企業和業主之間職能與責任、權利與義務、管理與服務“三不清”。最突出表現在部門執法進小區方面。

四、意見和建議

（一）進一步完善規章制度，規範管理服務

建議荊門市政府結合全市近年來的物業服務工作實際，儘快出台關於加強住宅小區物業管理的意見辦法，並將車輛管理納入小區物業服務之中。建立健全行之有效的目標考核責任制和監督體系，嚴格物業服務市場準入與退出制度。完善競爭機制，鼓勵和支持有實力的物業服務企業做大做強，增強行業的危機意識，提高行業整體水平。物業服務企業要與業主簽訂物業服務協議，明確雙方的權利和義務，增強信息公示力度。住建、城管、規劃、公安、物價等行政主管部門要加大對物業服務質量等相關情況實行動態管理力度，要對管理水平低、服務質量差、收費不規範、社會形象差的企業進行清理整頓。進一步完善投訴舉報制度，對羣眾的投訴和舉報，要限時查處和答覆。大力推廣先進地區的管理經驗，倡導建管分離的物業服務模式，強化物業服務隊伍建設，提升服務水平、提高管理能力，推動物業服務企業依法規範經營。

（二）加強源頭治理，夯實物業管理基礎

規劃和建設部門要嚴格住宅小區建設規劃審批程序和小區施工建設監管制度，加強對建設單位在建工程的監管，及時制止建設單位私自改擴建、縮小綠地面積、簡化配套設施等違反規劃的行為。制定工程竣工驗收報批制度和符合本地實際的物業服務項目綜合驗收標準，組織相關部門、物業服務企業參與驗收評定，對不符合建設規劃和質量標準的堅決不予驗收。

（三）強化業主大會制度，充分發揮業主委員會作用

對符合條件但尚未成立業主大會的小區，鄉鎮人民政府應在同級黨組織領導和民政部門指導監督下，儘快依法組織和指導召開業主大會，選舉業主委員會，明確業主大會、業主委員會、業主與物業服務企業的權利和義務，理順社區居委會、業主委員會與物業服務企業的關係，制定相關制度，規範運作程序，切實履行監督和協調職責。基層政府組織、房管等相關行政主管部門要積極支持業主委員會對物業服務工作進行監督，對違反物業相關政策法規，不履行物業服務合同的物業服務企業，要給予相應的處理和整頓，使業主委員會真正發揮監督、協調作用，推動小區物業服務有序發展。

（四）採取有效措施，加強老舊小區管理

要高度重視老舊小區物業服務工作，在基層政府組織的指導下，根據老舊小區的實際情況，對症下藥、靶向施策，採取靈活多樣的物業服務模式。對於配套設施相對獨立、較為完善、又有一定規模的老舊小區，及時組織召開業主大會，選舉業主委員會，公開選聘物業服務企業，開展物業服務工作。對不具備物業服務條件又無業主委員會的小區，可按照社區居民自治的原則，由社區居委會代表社區業主，與房屋和設施設備維修、保潔、保安等專業服務企業簽訂委託管理服務合同，也可以由社區居委會組織社區下崗失業人員組成維修、保安、保潔、綠化等隊伍，進行自我管理、自我服務，為廣大業主創造一個安全、文明、和諧的居住環境。

（五）宣傳引導，營造良好的物業管理氛圍

要深入宣傳《物權法》、《物業管理條例》、《湖北省物業和服務管理條例》等有關法律法規，教育引導廣大業主培養“小區是我家，愛護靠大家”的責任意識，牢固樹立物業服務的消費觀念，理解、支持、配合物業服務工作，及時繳納物業服務的費用，自覺維護小區環境和秩序。

物業調研報告 篇4

物業管理是城市管理和社會建設矛盾集中體現的領域，加強居住小區物業管理，改善居民生活環境成為人民羣眾普遍關注的熱點問題。為此，今年3月至6月，我們聯合開展了加強石景山區物業管理的調研，目的是全面瞭解我區物業管理現狀，反映羣眾所關心的物業管理實際問題，促進和諧社會的建設和區域形象的提升。此次調研聽取了區建委關於我區物業管理工作基本情況的介紹，實地走訪了部分居委會和物業管理公司，召開了由政府相關職能部門、物業公司、居委會、業主委員會等單位參加的不同層次的座談會，發放了近千份居民調查問卷，蒐集了關於加強我區物業管理的意見和建議，現將調研情況報告如下：

一、我區物業管理工作的基本情況

據調查，我區共有各類物業建築面積20xx萬平方米，其中住宅建築面積約1200萬平方米。2萬平方米以上的居住小區105個，其中，上世紀八十年代以前建成入住的小區46個(包括各類家屬院，不包括軍產)，佔44%;

九十年代後，按統一規劃、統一設計、綜合開發建設而成的小區59個，佔56%。已實行物業管理的小區79個，佔居住小區的75%;

成立業主大會的小區11個，佔實行物業管理小區的14%。全區共有物業管理企業68家，其中在我區登記註冊的44家，在外區註冊的24家，從業人員6000餘人。目前實行物業管理的小區內多種管理形式並存，既有商品房、承租房、房改房、拆遷房，還有康居房及單位直管樓等。

總體看，我區物業管理工作具有以下幾個特點：一是物業管理市場處於發育初級階段。目前仍然沒有實行物業管理的居住小區佔25%;

抽樣調查問卷顯示，未收取物業費的小區佔33%。同時，近年來我區部分實施物業管理的小區獲獎，物業管理覆蓋率呈上升趨勢。二是物業管理總體水平偏低。統計數據顯示，與北京市整體水平相比，我區轄區內註冊登記的物業管理企業數量少、規模比較小，資質等級偏低等;

物業管理企業從業人員素質普遍偏低。三是物業管理行業監管體制基本建立，20xx年8月以來，成立了專門的工作機構，加強了對物業管理企業的監督檢查，開展了物業管理規範化活動，積極探索社區物業管理自治方式，開展物業管理試點工作，推進物業管理市場化進程，進一步加強了我區物業管理行業政府監管的工作力度。

二、我區物業管理工作存在的主要問題

近年來，我區物業管理主管部門積極推進通過公開招投標選聘前期物業管理企業，着力搭建社區自治的新型組織平台，物業管理工作取得了一定成績，也總結了一些寶貴經驗，但由於體制、觀念、機制等因素的影響，我區物業管理工作仍存在以下四個方面的問題：

1.開發商遺留問題嚴重。開發商遺留問題嚴重是各地普遍存在的問題，我區也不例外。問題主要包括變更規劃、配套設施不落實、房屋及附屬設備質量不合格等等。這些問題遺留到物業管理階段並長期得不到解決，致使矛盾集中到物業公司身上，據調查問卷顯示，77%的受訪者認為居住小區物業公司沒有盡到管理責任，69%的受訪者認為居住小區技防措施不健全。

2.物業管理公司定位不準確。我區現有物業管理企業規模小、資質等級低，物業管理服務水平偏低，經營管理理念陳舊，市場競爭力不強。我區登記註冊的44家物業管理企業中，按資質分類，一級資質僅有2家，二級資質也只有3家，三級資質39家，與全市整體水平比較相差太遠;

按照性質分，24家為國有或國有控股企業，17家由單位後勤部門轉制而來，2家是直管公房房管所改制企業，這些物業公司受計劃經濟企業體制的影響比較深，有些企業甚至仍按照事業單位方式運作，以管理者自居，服務意識差;

有些企業低水平服務、高標準收費，甚至出現亂收費;

有些企業錯誤認為物業管理從業人員門檻低，缺少對員工的培訓和嚴格規範的制度管理，造成人員素質普遍偏低;

有些企業不經業主同意，擅自經營物業共用部位，侵害了業主的合法權益。

3.部分業主觀念陳舊且缺乏組織性。我區部分居住人羣收入水平不高，對物業管理收費的理解尚未到位，不願意按照目前價格享受較為全面的物業管理服務。業主普遍存在維權意識強烈而責任意識淡薄，經常出現業主權利濫用現象。據調查問卷顯示，只有1%的受訪者對《北京市居住小區物業管理辦法》很瞭解，不瞭解的多達37%;

71%的受訪者表示不瞭解《中華人民共和國物權法》有關房產權利方面的規定。

業主相互不熟悉，往往出現“誰都可以牽頭成立業主大會，但誰都無法真正成立業主大會”的無序局面，業主委員會的權威受到質疑。據調查問卷顯示，78%的受訪者所居住的社區沒有成立業主委員會;

當居住方面合法權益受到侵害時，更多人傾向於選擇通過居委會維權;

87%的受訪者認為業主委員會作用發揮不好，居委會作用發揮好。

4.政府相關職能部門公共服務水平有待提高。物業與園林、環衞、公安、交通、市政等管理部門之間不可避免地存在着職責劃分和相互配合的問題，有些是行政監管關係，有些是業務合作關係。目前，我區政府相關職能部門之間的關係以及與物業管理公司、業主、居委會等相關部門的關係還未理順，責權利的劃分有待進一步明確，公共服務水平有待進一步提高。

此外，開發商、物業企業、業主以及政府相關職能部門之間的銜接也存在一些問題。如本應由政府提供的公共服務職責被人為地轉嫁到了物業公司，使物業公司客觀上既承擔一個企業的責任，又承擔着部分政府公共服務的職能等等。

三、關於加強我區物業管理工作的建議

石景山區地處城鄉結合部，物業管理具有一定的特殊性，需要探索適合我區實際的物業管理模式。通過此次調研，提出以下幾個方面的建議供有關部門參考：

1.推廣物業管理企業前期介入。物業管理企業前期介入是指物業管理企業在正式接管物業之前就參與物業管理小區的“規劃—設計—施工—安裝—銷售—管理”等過程。這樣有利於避免開發項目在設計、施工和配套方面出現後期物業管理難以解決的問題，從源頭上減少開發商遺留問題對物業管理的隱患，有助於形成房地產開發企業、物業管理企業及業主和諧相處，三方共贏的良好局面。建議政府相關職能部門從政策、資金、管理以及技術手段等多方面問題入手深入研究，加強引導，推進我區物業管理企業前期介入工作。

2.發揮物業管理行業協會作用。要充分發揮物業管理行業協會的作用，在為物業管理企業提供交流平台，促進行業自律，推動公平競爭，協調利益衝突，維護企業合法權益等方面的作用。協會應着力開展以下幾方面的工作：摸清行業基本狀況，研究行業發展理論;

建立行業自律機制，規範企業經營行為;

反映企業合理訴求，維護企業合法權益;

開展各種形式活動，形成行業的凝聚力;

正確引導輿論宣傳，樹立行業良好形象;

加強從業人員技能和職業道德培訓，形成在職繼續教育的長效機制。

3.推動各方思想觀念轉變。在對開發商誠信考核中，要增加其開發小區物業管理好壞的考評，使其注重樹立品牌意識，做好建管銜接;

行業主管部門要改變姿態，充分利用全方位的媒體手段主動宣傳物業管理的必要性，積極推行我區一些社區典型做法，如七星園小區，引導廣大業主維好權、用好權、盡好責;

物業管理公司應拋棄行政管理的方式，加大對業主的情感投入，與業主建立良性互動，用更好的服務取得業主理解和配合，同時要像首鋼物業公司一樣積極向外尋求發展機會，過度期採取兩種體制並存的運做模式。政府有關部門和社區組織應組織成立物業調解協調機構，繼續完善社區黨委、居委會、業主及業主委員會、物業管理企業四方自治組織的聯動議事平台，理順物業管理體系，建立基層管理長效機制，推動業主大會組建工作。

4.探索我區物業分類管理模式。我區物業管理有特殊性，應針對居住小區的特點探索不同的物業管理模式。對於一些老舊小區來説，由於觀念限制和硬件條件的制約，讓居民出錢引入物業公司很難行得通。對這類長期以來欠賬較多的老舊小區，政府有關部門及產權單位應加強資金的合理投入，探索規範的物業管理以外的新形式，如充分延伸居民委員會、房管所的作用，或發動羣眾建立自我管理的自治組織，力求用比較低的成本解決物業管理的基本需要問題。對於新建商品房小區，政府應加強引導和約束，引入市場化、專業化的管理模式，為企業創造更好的公平競爭環境，逐步打造代表自身核心競爭力的物業管理企業品牌，為建設和諧社會做出更大貢獻。

5.大力提高居民區自治水平。物業管理處於發展時期，配套政策尚不健全，不可能事無鉅細都採用法律手段。而社會矛盾糾紛得不到及時調整，就有可能陷入無法緩解的對立困境。因此，在我區物業管理中，要將鄉規民約納入法治體系，通過規劃居民區建設的內容，完善鄉規民約，提高居民的權利義務意識，在正確行使民主權利的基礎上，承擔民主管理的責任。建議選擇部分小區先行試點，深入開展調查研究，剖析居民區中缺乏公德的表現，針對性地建立鄉規民約，培育一批五好家庭、星級文明户、文明樓等品牌項目，堅決反對在居民區生活中地極端個人主義等自私自利現象，大力提升小區的社會公德和家庭美德水準。

6.提高物業公司服務質量。物業公司應結合實際需要，積極探索、大膽實踐，創造自己品牌，要通過提高員工知識技能的培訓，運用先進的管理手段，在企業內部應崗位明確，職責分明，建立一套行之有效的績效考核體系，降低企業管理成本，同時應充分利用自動化設施，加大管理智能化的科技含量，更有效地實施各項管理服務。要從日常檢查、客户交流、業主滿意度調查、管理費收繳、相關信息反饋等方面瞭解物業服務是否滿足業主的需求，從而制定相應的措施，有條件的企業應積極建立ISO9001標準體系，進一步提高服務質量。

7.完善物業管理相關法律法規。現行有關物業管理方面的法律法規包括《物業管理條例》、建設部的規章制度，但缺乏與法規相配套的規範性文件的制定，如：業主委員會運作;

物業管理招投標;

住宅維修基金管理;

物業管理服務用房設置使用;

業主委員會的法人地位及其職責、權力和義務;

明確物業管理企業、業主管理委員會、居委會三者之間的關係等，致使近期物業糾紛案件數量增多，並形成羣訪，區法院200 年就受理物業糾紛522件。建議積極通過人大、政協等呼籲相關部門制定與之相配套的實施細則和法規文件，使其更具體、更具有操作性，使之真正能夠規範和指導市場運作。

隨着物業管理水平的不斷完善，隨着物業管理機制的不斷創新，隨着廣大業主維權意識的不斷提高，隨着政府對物業管理監管力度的不斷加強，相信我區物業管理企業必將顯示出其強大的生命力和市場競爭力，不斷出現新的整潔、美觀、安寧、舒適的宜居小區。

物業調研報告 篇5

隨着城鎮化腳步不斷推進，各地新興小區如雨後春筍般圈地而起，五花八門的物業公司也有了巨大的發展空間，物業的品牌價值也成為了房地產商手裏越來越重要的籌碼。物業對小區的管理與城管對於城市的管理如出一轍，同時也有着包含關係。物業管的不光是小區整體環境，還要解決每個業主日常所遇到的`問題。當小區內住户的某些行為觸犯到城市管理相關法規時，就進入了城管管轄範圍，要解決好這些物業、城管均可介入的問題往往需要雙方開展協作。

在現實中，諸多問題使得原本可以開展協作的部分反而成了城管執法過程中的瓶頸。由於物業平時與業主關係密切，有的物業管理人員與業主幾乎如親友般熟悉，出於感情層面以及日後相處考慮，物業在遇到業主有違法行為時往往容易採取迴避乃至包庇業主的措施，以使自己脱離干係。甚至還有一些不顧及品牌效益的物業，管理不好就直接撒手不管了，這就使得執法人員在期望通過物業與業主溝通時吃到了無數閉門羹。

而如果物業管理者們更深層地思考下業主的違法違規問題，不難發現，只要有一户業主帶頭不遵紀守法，並且被縱容和默許，就會有更多家業主來鑽法律漏洞以謀私利。這些業主行為最後往往影響到周邊業主的共同利益，造成其他業主的不斷投訴，將物業置於眾矢之的。物業若能配合執法力量做好嚴管嚴打工作，及時先行溝通處理並主動反應上報業主違規行為，那麼日後的管理將輕鬆很多，同時也能得到更廣大業主的好評。

物業與城管開展協作應有效地發揮雙方的獨有優勢，互相填補不足。物業掌握着業主的基本信息，對整個小區有更深的瞭解和更綜合的考量，擁有更多與住户的溝通技巧，更便於作一些溝通調解工作，也能為城管執法過程中需落實的細節問題提供更多綜合的建議，以儘量減少執法過程所產生的其他負面影響。城管依照國家法律法規辦事，當物業的人情牌、管社區管理辦法行不通時，就需要城管介入，以更明確的行政職權來對業主行為作約束。城管借物業之巧勁，物業借城管之利劍，兩者協作方可攻堅克難。

城管與物業協作需要在平時就建立起一致思想，統一戰線，在關鍵時刻才能口鋒一致。這些磨針活不是一日兩日就能練就的，需要在兩者間先搭起人員、信息、政策的橋樑，多開展交流活動，落實現行政策，分析潛在問題，及時做好準備，提前給業主打好預防針。

新形勢下物業與城管打交道會越來越頻繁，有團結協作的心，運用好方式方法，才能夠化矛盾為橋樑，逐步優化物業城管協同管理格局。