物業管理調研報告彙編（通用3篇）

物業管理調研報告彙編 篇1

7月15日，市政協社會法制委員會組織部分委員，在副主席帶領下，調研我市城區物業管理工作。委員們實地察看了園林小區、天一城市花園、天森國際花都小區物業管理情況，並召開座談會，聽取市國土房產局關於《我市城市住宅小區物業管理工作情況的通報》。委員們在實地察看和聽取通報的基礎上，就如何進一步加強住宅小區物業管理工作提出了意見和建議。現將調研情況報告如下：

一、基本情況

1、加快物業管理行業建設。1995年，市國土局設置了物業管理股，具體負責物業行業管理。截止目前，全市共有物業服務企業38家，本地27家，其中二級資質1家；外地入駐本地的11家，其中一級資質2家，二級資質4家。從業人員1900多人，有近600人蔘加各類培訓並已取得相關證書。目前已對50多個住宅小區實施了物業管理，總服務面積約510萬平方米，物業管理覆蓋率達70%。

2、培育規範物業管理市場。一是引入招投標機制，創造公開、公正、公平的競爭環境。20xx年，我市逐步推進物業管理招投標工作，至今已有19個小區實行招投標。二是整頓市場秩序，規範物業管理運作。針對一些業主反映較突出的問題，如物業服務不到位、服務質量差、亂收費等，開展了物業服務企業達標考核、物業設施設備專項檢查、安置小區綜合管理考核等工作。

3、努力提高物業管理水平。倡導“誠信物業”，開展創優評比活動。截止目前，我市已創全省示範住宅小區2個，全省優秀物業管理小區（大廈）5個，xx市示範住宅小區（大廈）4個。積極推動業主大會和業主委員會建設，全市業主委員會已成立並備案在冊22家。

二、存在問題

1、少數物業企業管理不規範。不按規定配備專業維修人員，公共設施設備維修不及時，物業費用收支不按規定公示等。加上有的小區業主委員會成員責任意識不強，缺乏足夠的精力和熱情，不督促物業企業提高服務水平，業主委員會形同虛設，不能發揮應有作用。業主遇到問題而缺乏有效途徑溝通，導致上訪投訴維權，增加了政府和主管部門的負擔。

2、部門之間職責需進一步理順。作為新興行業，法律法規體系雖已建立，但部門間的工作職責還需進一步理順。國家《物業管理條例》規定的供水、供電、供氣等單位應向最終用户收費，但我市有例外現象，如大多數小區是自備變壓器，電力部門只收取高壓終端的電費，小區內業主的電費由物業公司代收，但電損、線損、變損等費用由業主承擔，引起廣大業主的強烈不滿。此外，住宅小區的房屋質量、違章搭建、破牆開門、車輛停放、開廠經營、垃圾清運等問題，按照有關職能應由住建、城管、環保、公安、消防等部門依法處理。但由於一些法規的交叉，出現部門之間互相推諉、執法不到位現象，增加了管理難度。

3、從業人員整體素質不高。我市物業管理從業人員大多來自下崗工人、轉業軍人及農村剩餘勞動力，素質不高。不能滿足物業管理行業發展需要，而企業自身經濟效益低，難以引進人才，善管理、懂技術的.專業人才更為緊缺。

4、業主權利義務認識不清。人們普遍認為物業服務屬於簡單的勞務服務，行業技術含量低，嚴重挫傷了物業服務企業的工作積極性。隨着業主的維權意識日漸增強，對物業服務企業不斷提出高標準的服務要求，但也有相當一部分業主對自身應承擔的義務認識不清。表現為:一是房屋維修養護責任意識不強；二是不服從管理，亂裝修、亂搭建行為屢禁不止；三是房屋質量等開發商遺留問題、鄰里糾紛等都作為不交費的理由，拖欠物業費現象時有發生，一些小區形成惡性循環，導致物業企業服務質量下降，廣大業主深受其害。

5、房屋工程及基礎設施不完善。儘管房屋工程通過了驗收，但向業主交房時仍可能存在一些並不完備的情況，如物業管理區域內的環境、綠化、道路、供電、供水、供氣、上下水、通訊等設施未完全落實，從而引發業主與物業公司之間的矛盾和糾紛。據調查，60%以上的物業糾紛都是由工程建設遺留問題引發的。近三年來，市國土房產局已處理羣眾投訴300餘件，投訴舉報呈現逐年遞增態勢。

6、部分老小區無物業管理。我市部分上世紀八十年代、九十年代初建造的住宅樓，由於當時條件限制，規劃、建設、用地方面不夠規範，存在小區配套不齊全、綠地面積小、停車位不足、消防設施欠缺、環境髒亂差、房屋立面破損等問題。這些老舊小區目前尚無物業管理，基本由社區居委會代管。

三、意見和建議

1、進一步加快物業發展。培養一批骨幹企業，增強企業競爭力。穩步推行物業管理師制度，逐步建立一支懂經營、善管理、肯開拓的物業管理職業經理人隊伍。大力引導物業企業更新服務理念，拓寬管理範圍和服務領域，發展物業服務新的增長點。做好物業管理成本核算工作，逐步建立“分等定級、以質論價、優質優價”的物業服務收費機制，使收費與服務標準有機結合起來。完善物業企業內部管理機制，開展規範的管理和服務，向社會公開收費項目及標準、服務內容、收支情況等重要信息，讓業主明明白白交費。

2、建立完善長效管理機制。物業管理業務範圍比較廣泛，涉及規劃、住建、城管、供電、供水、消防、公安、環保等多個部門，應理順機制，明確物業管理所涉單位的工作職責，建立物業管理工作聯席會議制度，定期會商物業管理重點工作。

3、發揮小區業主自治作用。加大業主委員會組建力度，按照《物權法》等法律法規和政策的要求，建立健全業主管理委員會自我管理、自我服務，自我約束機制，規範活動行為。充分發揮業主的自主權與能動性，依法維護好廣大業主的切身利益和合法權利。

4、規範物業企業服務行為。加強對物業服務企業資質的動態監管。督促指導物業服務企業依法依規健全管理制度和內部崗位責任制；督促指導物業服務企業培訓提高員工素質，隨時監督檢查物業管理的亂收費行為等。

5、高度重視小區建設質量。一是要嚴把商品房質量驗收關，從工程項目立項規劃開始，相關的物業服務企業應同步介入，對房屋的功能、佈局、管網、水、電等設施建設提出合理性建議，供開發建設企業參考。詳細規劃方案評審及竣工驗收時要邀請物業管理等相關部門參與論證、驗收，聽取意見建議。二是強化房屋建設質量保證金制度，在政策範圍內提高房屋質量保證金標準，延長質押年限，對房地產開發商和承建方形成經濟壓力，以確保建房質量。三是逐步解決“停車難”問題。建議政府相關職能部門對今後新建的樓盤，從高起點、高標準出發，提高停車能力。對已建成小區引導物業企業通過規範管理，挖掘內部潛力，緩解停車位不足的矛盾。

物業管理調研報告彙編 篇2

根據縣政府統一部署，近日縣商務局會同房產局、城市管理行政執法局、xx鎮組成了調研組，對城區各集貿市場物業管理情況進行了摸底調查，旨在加強城區集貿市場物業管理，改善市容市貌，創造良好的城市環境。

一、基本情況

城區現有各類集貿市場11家，其中菜市場4家，小百貨市場4家，家居建設。

二、現行管理模式

三、存在的主要問題

集貿市場是城市的一個窗口，是城市人居環境和城市整體形象的一個重要體現。從調查的情況看，我縣集貿市場絕大部分只建不管或管理不到位問題比較突出，與廣大市民的生活需求極不相適應，已經成為潛山打造宜居環境、提升城市品位、創建文明城市的最薄弱環節，也是城市管理的一個難點，存在的問題十分突出。具體來講，主要是三個方面：

（一）綜合配套服務設施不完善，存在安全隱患。

旺業大市場商户入駐後，開發商安良公司當初也曾聘請物業公司進行管理，劃定專門停車場，按標準收取物業管理費，但由於市場是開放性的，加上商户素質參差不齊，物業管理費不能收繳到位，物業公司經營虧損，後與安良公司解除成立合同。除天柱菜市場、零碑菜市場、旺業大市場、秀獅商業步行街、天柱山大市場、皖鎮等入市車輛管理較為有序外，其餘市場各種車輛沒有固定地點停放，導致市場的道路不暢，不少市場消防設施不齊全，消防安全隱患嚴重。個別市場設施簡陋、陳舊，電線老化、大棚破損嚴重，急需整治改造。

（二）開發建設市場的企業建市場與管市場錯位，權責不明確。

（三）少數市場經營氛圍不濃、不景氣，經濟效益低下。

金源菜市場內有近300個攤位閒置，天柱山大市場、旺業大市場、姚衝大市場除臨街門面房在經營外，市場內門面房儘管已售出，但大多數基本閒置，不少居民買回後，只做倉庫或車庫。這些市場的交易額很小，有的攤位費收入僅幾萬元，經濟效益十分低下。

四、下一步工作安排

集貿市場是城市一項公益性基礎設施建設，與城鎮居民和廣大消費者利益息息相關。構建整潔有序的集貿市場交易環境，保護經營者和消費者的合法權益，促進市場的繁榮和經濟發展，是加強集貿市場物業管理的根本目的。現就下一步工作提出如下意見：

根據我縣城區現有集貿市場現狀，將其分為三類，按不同類別，明確各部門監管職責：第一類是有專門管理人員進行管理的市場，如天柱菜市場、零碑集貿市場，仍由縣商務局管理，管理方式維持現狀不變。零碑集貿市場由於已劃入零碑地塊老城區綜合改造項目範圍，不宜對現有市場進行改造。縣商務局應督促市場管理人員，加強對市場內部管理，確保市場安全。第二類是建成時間早，市場產權分散，居民區與商住户混雜的北河街由縣城市綜合執法局管理。第三類是市場規模程度較高，商住户較集中的旺業大市場、姚衝大市場、彰法山菜市場、金源菜市、皖鎮、天柱山大市場、秀獅商業步行街、舒州農貿市場由縣商務局牽頭，縣房管局、工商局、住建局、財政局等相關部門參與，全面推行物業管理。

物業管理調研報告彙編 篇3

物業管理關係千家萬户，做好物業管理對於改善城區環境，鞏固三創成果，構建和諧社會具有重要意義。近年來，XX縣物業管理逐步發展，取得了一定成績，但也面臨諸多困境，物業管理髮展任重道遠。

一、我縣物業管理基本狀況

近年來，我縣城鎮化建設日新月異，小區物業管理逐步推行和發展，目前整體態勢平穩。但是我縣物業管理市場化運作機制尚不健全，物業管理水平仍然較低，業主與物業公司的矛盾難以調解，物業管理行業監管體制不完善，已經到了一個需要全面規範整頓提高的階段。

（一）穩中求進，我縣物業管理髮展迅速。

我縣物業管理起步於20xx年，縣房地產管理局成立了物業管理辦公室，負責全縣物業行業監督管理。10年來，我縣物業管理從無到有，從小到大，穩步發展。截至目前，全縣共有物業服務企業10家，管理居民住宅小區17個，物業服務建築面積近200萬平方米，新建住宅小區物業管理覆蓋率達98%，從業人員達 1000多人，服務小區人口達25000人。

（二）多措並舉，我縣物業管理逐步完善。

縣物業管理辦公室成立以來，對物業行業管理髮揮了一定作用。一是加強物業服務隊伍培訓，提高了從業人員的業務技能、政策法規水平和職業道德；二是加強外派交流。進一步開闊了物業管理人員的視野，找準了自身存在的問題，也明確了今後努力方向。三是加強市場準入管理。積極實行物業管理提前介入制度，在房地產開發企業辦理商品房預售許可證時，必須明確項目前期物業管理計劃。從20xx年5月1日起，所有新建樓盤前期物業管理實行了招投標制度。四是加強行業監管。制訂了《XX縣城區物業服務企業實施年度測評細則》，加強對物業服務企業的監管，將測評結果作為評先評優考核晉級的重要依據。五是加強公共維修資金的歸集和管理。截至目前，累計歸集物業公共維修資金1300萬元。

（三）物業管理髮展不平衡。

一些小區如鉑金華府、中偉世紀城和煙草局的物業管理比較規範。而巨龍家園、玉盤小區、書香和苑等一些小區因物業費收繳率不高，小區物業管理已經撤離。巨龍御園、名人府邸也岌岌可危。此外，黨政機關、學校醫院等企事業單位的物業管理還未全面啟動。

二、我縣物業管理存在的主要問題及原因分析

我縣物業管理業在快速發展的同時，暴露的問題和隱患也日益凸顯，主要表現在：

（一）小區開發建設質量堪憂、設施配套不完善。我縣部分小區，儘管通過了竣工驗收，但仍存在規劃未嚴格實施、小區配套設施不完善、房屋外牆屋面滲漏、衞生間漏水、消防及安保設施不到位、電梯質量低劣，甚至存在安全隱患等等問題。這些問題在建設過程中沒有得到根本解決，留下質量安全隱患和矛盾根源。

（二）物業管理粗放型發展。一是部分物業企業服務質量不高，服務信譽不佳，重收費輕服務。二是物業管理專業化水平低，物業服務企業小、弱、散，缺乏上規模、上檔次的物業公司。從整體而言，我縣物業管理服務水平不高，實力不強，難以適應市場化、專業化、社會化的需求。

（三）業主物業服務消費觀念沒有普遍形成

一些業主缺乏法制觀念和物業消費觀念，對市場化物業管理不理解、不支持，有些業主只要求接受服務卻拖欠物業費，有的只選擇價格低廉的物業公司，卻要享受品質的物業服務，而物業公司因收費標準低而難以運作，從而造成業主與物業公司之間的對立情緒與矛盾糾紛不斷增加的惡性循環。

（四）物業公司和業主權責不清，業主委員會沒有充分發揮橋樑作用。我縣小區大部分業主委員會沒有成立，有的業主委員會在物業管理中不能發揮應有的作用。部分小區業主和物業公司沒有訂立物業服務合同，雙方的權利和義務沒有明確，造成雙方應盡職責和義務不能全面履行，權利受到侵害時不能很好維權。

（五）物業管理體制不完善。從全縣看，缺乏一個強力有效、協調各方的綜合物業管理部門，縣房產局作為物業行業管理主管部門，委託物業管理辦公室負責業務管理，但該機構面對日益增加的管理任務和物業矛盾糾紛調處力不從心，亟待全面加強。開發商、物業企業、業主以及政府相關職能部門之間的職責不清；屬地政府、社區的綜合協調作用未充分發揮。在業主和物業公司產生矛盾時，政府及相關部門不能及時調處，導致矛盾升級擴大。

三、加強我縣物業行業管理的幾點建議

（一）加強宣傳，引導樹立正確的物業管理和物業消費觀念。深入宣傳《物權法》、《物業管理條例》等有關法律法規，讓廣大業主瞭解物業服務對小區環境的重要性，增強廣大業主的物業服務消費觀念，使“花錢買服務”的觀念深入人心。同時，引導物業服務企業依法經營、公平競爭，提高服務質量，珍視企業信譽，推動整個物業服務行業健康、有序發展。

（二）部門聯動，建立物業管理齊抓共管機制。一是在工程項目規劃、設計階段開始，規劃建設部門要對小區的功能、佈局、公共設施和配套建設等提出明確要求，為後期物業服務打下堅實的基礎。二是小區建設要嚴格執行有關規劃建設標準，做到圖紙與建設一致，嚴格規劃管理和工程質量管理，確保建設工程質量。三是建立商品房綜合竣工驗收制度，房產部門要參與綜合驗收。政府相關部門應實行驗收責任追究制，未通過綜合驗收的物業，不能投放市場。四是物價部門要完善細化收費標準，明確服務內容。五是縣房產部門要建立物業企業的信譽等級測評制度，引導物業服務企業加強行業自律，提高企業信譽，確保服務質量。使信譽低、質量差的物業企業逐步退出市場。對無正當理由擅自中止物業服務的物業公司在以後的投標時予以限制。規範物業承接查驗手續，明確開發商、物業服務企業、業主三方之間的權利和義務。同時，要認真規範公共維修基金的管理和使用，制定公共維修基金提取使用程序。

（三）積極扶持，促進物業企業良性發展。建議政府對物業服務企業徵收的相關税費予以優惠，在物業公司遇到困難時予以關心支持。引導物業企業走強強聯合之路，積極鼓勵物業公司重組兼併，做大做強物業公司，做響物業公司品牌。積極扶持培育實力較強、專業化水平較高的物管企業，走規模經營之路。

（四）加強保障，推進物業管理法制化進程。業主和物業公司的矛盾糾紛一般屬於民事糾紛，如當事雙方已提起訴訟，可按法律程序處理。建議縣人民法院優先受理、快審快結，維護當事人的權益。當業主惡意拒交物業費時，要發揮司法調解的作用，建議明確物業企業催繳物業費更為簡單的措施或程序。為從根本上規範我縣房地產開發建設管理和物業管理活動，建議儘快出台我縣加強房地產開發管理的實施辦法和加強物業管理的實施細則兩個規範性文件。

（五）理順體制，實行屬地管理和行業管理相結合。按照“條塊結合，屬地管理”的原則，進一步明確鄉鎮和社區居委會在物業管理工作中的權、責關係，把物業管理納入社區綜合管理範疇，政府投入一定的經費。鄉鎮、社區居委會加強對居住小區的屬地管理，全面承接和履行政府延伸至社區的各項公共管理與服務職能，建立起對業主委員會的引導和監督機制。縣房產部門要加強對物業服務企業的行業監管，指導物業服務企業規範、高效開展工作。建議縣委政府加強縣物業管理辦公室的機構設置，增加人員編制，明確其職能職責，加強其履職監督。對業主、業委會與物業公司之間出現的各種矛盾和糾紛，縣物業管理辦公室要和社區居委會及時介入、引導，共同協調處理。堅持屬地管理原則，業主委員會自覺接受社區居委會的領導，社區居委會積極參與協調處理物業矛盾糾紛。