看知名連鎖企業如何選址

一、連鎖企業選址困惑：缺少規範選址成擴張難題

眾所周知，選址是連鎖門店成功關鍵的因素，業內有句名言：“門店最重要的是什麼。第一是選址，第二是選址，第三還是選址”，可見選址對於連鎖企業的重要性。成功的選址系統是連鎖企業核心競爭力之一，但受專業及經驗限制，國內連鎖 企業 在選址的成功率上一直不高，通過 諮詢 及接觸，我們總結多數連鎖 企業 在選址主要存在以下三個層面的困惑：

1、選址憑感覺，沒有科學依據，風險非常大。

2、成熟商圈店址很難獲得，缺少投資收益預測，導致決策失敗。

3、缺少系統和規範。選址成為擴張時最大難題。

第一種選址憑感覺的情況常出現中小連鎖企業，企業老闆憑多年經驗和直覺來判斷店址。往往説不清楚道不明，成敗多歸咎風水問題。説起自身選址經驗，多半是有緣或有感覺，沒有科學依據，風險非常大。曾經有這樣的故事，有位美體連鎖的女老闆介紹自己選店經驗時自豪地説：“站在那裏聞一下空氣，就知道能不能開店。”結果在深圳發展時連開三家都失敗了。另有位 企業 老總談到他選址經驗時説，就到小偷多的地方去 開店 ，結果標準完全不可量化，更多的門店老闆在選址的時候憑的是自己的主觀經驗，憑感覺來投資，由於沒有科學根據，其風險非常大，碰運氣成分居多。

第二種情況的連鎖企業已有一定的選址標準和經驗，也注重有策略選址，佔據有利位置。但往往旺鋪是一鋪吃三代，很少轉手，成熟商圈的店址更是千金難求，租金、押金高昂，選擇店址時如不能準確預測投資收益，租金成本高於本行業利潤率，將導致門店經營失敗。另有一種類型，某些連鎖 企業 為了降低成本或避開強勢競爭實現“農村包圍 城市 ”策略，選擇次商圈進行布點，也常因不能科學、準確地預測商圈成熟時機而淪為填坑或為人作嫁的下場。以東方家園建材超市在廣州的選址為例，作為在華南地區開設的第一家大型建材家居連鎖店，東方家園XX年選址芳村時，選擇在城鄉結合部的未成熟商圈發展，原預期可獲得周邊樓盤未來發展帶來增長收益。但由於選址過於偏僻，周圍都是批發市場，消費層次較低，客流量太少。整個市場至少需要2至3年的投入培育才能修成正果，選址先天不足加之經營手法上的缺陷，在辛苦煎熬1年多又歇業7個月之後，芳村店最終無奈地被百安居接管。

連鎖業必須進行快速擴張，以此來降低運營成本，連鎖 企業 在進入規模擴張時常出現第三種情況，由於沒有建立和完善選址標準及規範，缺少組織和系統，一旦批量 開店 選址，人員分身乏術，找不到想要店址，擴張計劃不得不一再延遲，選址最終成為擴張戰略最大阻礙，這裏有代表性的案例是連鎖藥店排名第一的老百姓大藥房，其進駐北京之後，在經過了6人拓展團隊兩年的“掃街”選址、三任總經理由此下課之後，才終於在北京開出了第二家店，延誤了發展的時機。

二、成功案例分析：科學的選址流程和嚴密的審批制度

以上談到的企業選址困惑主要都源於缺少科學、完備的選址標準和系統，如何構建成功的選址系統就成了連鎖 企業 成功的祕訣。跨國連鎖巨頭如沃爾瑪、家樂福、麥當勞、肯德基等經過了幾十年的發展，在選址時都形成了一套十分科學、嚴謹的選址系統，對 城市 、建築設施、周邊環境、道路交通、人口密度、人口結構、購買力等都做出定量分析，在此基礎上進行商圈分析及 開店 測算，因此選址成功率非常高，其經驗值得我們借鑑。以肯德基為例，肯德基目前在世界擁有連鎖店數約為14000多家，在中國短短時間就開出近2100多家門面，其選址投資成功率幾乎是百分之百，其成功經驗歸納下來有兩個方面：

1 建立了科學的選址流程與標準。通常肯德基進入 城市 後，選址先從商圈的劃分與商圈的選擇開始，然後進行聚客點的測算與選擇，包括店門前人流量的測定，最後將這些信息輸入專用的計算機軟件，就可以完成 開店 盈虧測算，明確地知道在此地投資額不能超過多少，超過多少這家店就不能開。

肯德基以家庭成員為主要目標消費者，推廣的重點是較容易接受外來文化、新鮮事物的青少年，餐廳選址主要考慮地理、經濟、市場及客源等幾個要素是否符合定位，肯德基根據這些要素自己的調查劃分出的不同商圈，並選擇可進入商圈，並在等到商圈成熟穩定後才進入。在選定商圈後，肯德基努力爭取在最聚客的地方和其附近開店。在選定商圈裏，人流動線是怎麼樣的，人從地鐵出來後是往哪個方向走等等。在計劃 開店 的地點單位時間內有多少人經過。這些都派人去掐表，去測量，有一套完整的數據之後根據標準填寫：商圈及競爭條件表、租賃條件表、現場情況表、綜合評估表等，並依據數據綜合評分確定店址。

2 選址決策兩級審批制。肯德基有其明確選址原則及 規劃 ，為保證選址成功率，選址流程要通過兩個委員會的同意，一個是地方公司，另一個是總部，總部掌握選址系統軟件並積累大量的數據及選址經驗，能做出準確高效的決策，有效保護了肯德基品牌和加盟商信心，相對國內大起大落的快餐連鎖來説，成功的選址系統是麥當勞、肯德基等洋快餐的制勝法寶之一。

肯德基、麥當勞等跨國連鎖企業的選址系統開發非常成熟，選址系統已實現IT化軟件化，目前已發展到應用地理信息系統GIS軟件進行新店拓展的選址及門店網點的佈局優化階段。如何有效學習、模仿直至超越他們，成功的構建連鎖選址體系是國內連鎖 企業 必須 研究 的課題。一旦在選址系統進行有效突破，將會極大加速連鎖事業成功，以國美選址系統發展為例做説明。

國美在1996年初還是僅有5億元營業額的民營企業 ，為了加速發展，國美選擇王府井商城開出近3000平方米的店，當時開業前的廣告費就達100萬元，但開業後卻發現：房租過高，經營成本居高不下;交通不便，緊鄰夜市因而導致交通堵塞，貨運車無法進入。在王府井購物的多是外地人，其購物的方向不是家電產品等選址失誤問題，迫使國美提前終止合同，撤出王府井。王府井商城的選址失誤，使黃光裕意識到連鎖經營的標準以及流程的重要性。於是他主持對十年來國美髮展的經驗進行了認真總結，製成《國美經營手冊》，其中規範了連鎖店的選址標準如下：

(1)面積：根據公司的經營品種及經營規模，展示規模應保持適當的經營面積，原則上營業面積應大於XX平方米，其中附屬週轉庫房面積應大於300平方米。(2)樓層：原則上只選擇首層，可考慮首層帶二層。(3)交通：具備不少於20個停車位，公共交通便利的商業區域為最佳。(4)期限：租賃期限應在5年以上，XX年以下。

隨着《國美經營管理手冊》規範和異地複製使用，國美的連鎖經驗很快被複制到了天津、上海、成都、重慶等。有了規範化基礎，國美全國擴張的速度也有了保障。而且各個地區的管理水平得到了有效的保證。

國美XX年聘請專業顧問公司對運營體系進行升級，經過專業 諮詢 ，國美經營形成完備的經營標準化體系，選址也由原來簡單評估要求形成為科學的標準化評估與經營預測工具，店址評估所需表單就有：電器店審批工作流程圖、電器店立項申請報批單、電器店可選賣場基本情況表、 城市 狀況調查表、商圈狀況評估表、賣場結構及設施評估表、交通及輻射狀況評估表、新開門店年經營情況預測表、租賃合同報批單、房屋租賃合同、賣場計租面積測量表。憑藉科學的選址系統，國美以平均每年100家以上的 開店 速度迅速擴張，新的選址系統有效地降低了成本，保障戰略成功，選址成為總部完全掌控的核心業務，在總部成立專門的選址部，同時對選址形成三級審核及管理的系統。國美對選址審核的規定如下：公司總裁負責新門店選址最終審批;連鎖發展部負責新門店選址的督導、審核;分部連鎖發展部負責新門店選址工作;大區負責分部新門店選址的審核。

眾所周知，開店是連鎖企業擴張事業的必由之路，地點的好壞對未來營業額有舉足輕重的影響，因此，選擇好店，搶佔好點，是連鎖 企業 發展的祕訣。