房產新政解讀【熱點】

①新政即日起執行，已經在進行交易的，以網籤時間為準;②堅持“認房不認貸”原則，目前在房地產交易系統內查詢到已擁有1套住房的，無論其是否有貸款記錄、無論其住房貸款是否結清，均執行差別化信貸政策，即購買第二套普通自住房的，首付款比例不低於50%;購買非普通自住房的，首付款比例不低於70%;③企業購買的商品住房再次上市交易，需滿3年及以上，如果其交易對象為個人，也將嚴格按照本市限購政策執行。更多熱點問答見下文。

1、問：《關於進一步完善本市住房市場體系和保障體系促進房地產市場平穩健康發展的若干意見》(以下簡稱《意見》)的重要一條是實行差別化住房信貸的政策，如何認定二套房，是否既認房又認貸?

答：關於房地產信貸政策，將堅持“認房不認貸”原則，嚴格實施差別化住房信貸政策。凡目前在房地產交易系統內查詢到已擁有1套住房的，無論其是否有貸款記錄、無論其住房貸款是否結清，均執行差別化信貸政策，即購買第二套普通自住房的，首付款比例不低於50%;購買非普通自住房的，首付款比例不低於70%。對目前沒有住房的購房者，還是實施首套房政策。

2、問：企業購買的商品住房，如再賣給個人，是否也要遵循限購政策?

答：企業購買的商品住房再次上市交易，需滿3年及以上，如果其交易對象為個人，也將嚴格按照本市限購政策執行。

3、問：《意見》什麼時候開始施行?

答：《意見》從即日起施行，已經在進行交易的，以網籤時間為準。

4、問：《意見》對非本市户籍居民家庭購房繳納個人所得税或社會保險的年限從2年提升到連續5年，主要出於怎樣的考慮?中間補繳算不算?

答：延長限購年限，主要是考慮上海的住房發展原則，是堅持以居住為主、以市民為主、以普通商品住房為主。房地產市場事關上海經濟發展和廣大人民羣眾切身利益。去年下半年以來，本市房地產市場交易非常活躍，量價齊升，尤其是出現非理性過熱的情緒，房價出現了快速上漲，一些區域的漲幅非常大，有些完全是非理性的上漲。這也造成了一些恐慌性的購買，對房價起到了推波助瀾的作用。二手房交易中跳價頻現，出現不規範、不誠信、不理智的現象。

因此，我們從上海實際出發，加強了房地產調控力度，提高非本市户籍居民家庭購房繳納個人所得税或社會保險的年限，將自購房之日起計算的前3年內在本市累計繳納2年以上，調整為自購房之日前連續繳納滿5年及以上。這主要是由相關社會管理部門查錄信息為準，補繳行為不符合政策。

對於在本市有合法穩定工作的常住人口的階段性住房困難，特別是青年職工、引進人才等“新上海人”，我們將加快構建多層次、全覆蓋的住房供應體系，主要是通過公共租賃住房等來解決他們在過渡階段的住房困難問題。

5、《意見》中提到的建立二手房的資金交易第三方資金監管制度什麼時候開始實施?如何保障購房者資金的安全?

答：這幾年在相關部門接到的投訴中，二手房交易中的一些資金管理一直是比較大的問題，比如説保證金、定金等。因為房地產交易標的比較大，相應的定金和保證金數額也不小。這筆資金如何有效保管，是個大問題。國內曾發生過中介捲款而走、公司突然消失、或被暫時挪用等現象。合同執行過程當中，由於跳價或者不按照原來的定價制度或者約定執行，糾紛也很多。所以，二手房資金監管是為了保障當事人的資金安全，防範交易風險，規範房地產經紀行為，促進交易。

上海二手房交易資金監管去年在松江進行了試點，監管全過程通過市房地產交易中心搭建和管理的存量房交易資金監管平台，並由第三方資金監管專業機構提供服務，交易雙方簽訂好二手房交易合同之後通過區資金監管窗口，簽訂資金監管協議，買方將資金轉入監管機構開設的銀行帳户。在雙方完全產權轉移以後，買方取得房產證，通過資金監管專户將監管資金給賣方，保障交易資金的安全。接下來，市住房城鄉建設管理委將會同金融監管部門，在總結經驗基礎上，加快在本市全面實施二手房交易資金的監管制度。

6、問：針對鏈家的調查進展如何?下一步對上海房地產中介規範化有哪些舉措?

答：針對鏈家公司的相關投訴，市住房城鄉建設管理委高度重視，約談了鏈家上海公司的負責人，後來與鏈家主要負責人進行了溝通，同時暫停了相關涉案門店和經紀人的網籤資格。目前調查的取證已經基本結束，現有證據表明鏈家上海公司違反了國家《房地產經紀管理辦法》的有關規定，我們將按照法定程序，依法依規對涉案門店和相關經紀人作出行政處罰，並把相關的信息納入到上海市公共信用信息管理平台當中。同時會同市工商局對全市房地產中介機構進行檢查，對不符合管理要求、有違規違法操作行為的中介機構和人員進行嚴肅查處。

下一步將按照住建部開展房地產中介專項整治行動的要求，會同工商等部門加強執法力度，重點查處虛假房源、虛假廣告、炒作房價，利用不正當手段誘騙消費者交易等違法違規行為。對違法違規的中介機構可依法取消相關門店的網籤資格，情節嚴重的將取消區域網上籤約資格。同時進行公開曝光，並將相關信息納入本市公共信用信息平台。不僅要打擊違法違規的中介機構從業人員，更要提高房地產中介的服務整體質量和服務水平。對這支隊伍的管理，既要加強系統培訓，也要強化企業特別是從業人員的行為自律。同時，加大社會監督和行業監管力度。

7、問：普通房和非普通房有何區別?是不是説只要140平米以下都是普通房?

答：目前上海對於普通商品房的定義須同時滿足以下條件：①五層以上(含五層)的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等;②單套建築面積在140平方米以下;③實際成交價格：低於同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下，坐落於內環線以內的低於450萬元/套，內環線與外環線之間的低於310萬元/套，外環線以外的低於230萬元/套。

8、問：去年以來上海房價出現較快上漲，原因有哪些?

答：去年上海住房價格上漲較快，尤其是去年年末和今年年初，這與其他一些一線城市的情況基本類似。

主要原因，一是流動性相對寬裕，一線城市的樓市成為遊資主要的流向。據房地產交易信息資料以及其他相關資料分析，去年，尤其是去年下半年以來，通過信貸、股市資金轉移，還有外地一些城市的資金，流入到上海房地產市場的比較多。

第二，信貸税收政策對交易量的推動。去年“330”新政，以及今年2月20日新的税收政策，對房價上漲可能也有一定作用。

第三，供求關係存在矛盾。一方面是上海本地的剛性需求集中釋放，也帶動了一些本來沒有買房預期的購房者，看到房價上漲後提前入市。同時，投資投機性需求也有所回潮。但相對於需求，商品住房的供應面積和可售面積有所下降，也造成了一部分的供需矛盾。

第四，部分企業違規操作，一些開發商、中介機構，通過P2P的平台推出了首付貸等場外配資的業務，使本來一些沒有條件購買二套房的人，通過首付貸、過橋貸等入市。這類操作對市場起到了很大的推力，同時助長了投資和投機行為，也增加了金融風險。還有部分商業銀行在執行國家和本市“二套房貸”政策時，把第二套普通住房的政策擴大到非普通住房。