無效的房屋租賃合同【詳解】

怎麼樣的合同算是無效的房屋租賃合同?下面是整理的關於房屋租賃合同無效的的案例分析，歡迎閲讀參考!

基礎事實

原告系某區某平房的產權人，產權證上登記的建築面積為 148 平方米。原告在未報審批的情況下自行翻建，將房屋改建成為二層樓房。

2019年9月3日，原告與被告簽訂《定金協議》，約定雙方於2019年9月6日前簽訂租賃合同，簽訂合同時原告帶產權人的證件和房產權證正本。2019年9月5日，原告與被告簽訂了《房屋租賃合同》，約定原告將涉案建築面積為 490 平方米的二層房屋出租給被告，租賃期限自 2019年 11月3日起，至2019年11月 2日止。租金每月 35萬元，被告應向原告支付35萬元作為租賃保證金。甲乙雙方在本租約有效期內，任何一方提出解約或違約導致合同解除的，違約方應向守約方支付70萬元的違約金。合同簽訂後。被告共向原告支付租金及保證金140萬元。

2019年1月31日，區城市管理監察大隊在涉案房屋張貼限期拆除通知書。2019年4月5日，被告將房屋騰空後交還原告。

訴辯意見

原告於2019年 4月 24日訴至法院，稱被告拖欠房屋屋租金，違反合同約定，要求解除租賃合同、被告向原告支付拖欠的房屋租金及違約金。

被告稱，原告簽訂合同時承諾出租的房屋系商業用房，但涉案房屋實際上是違章建築，城管部門在租賃期間發出限期拆除的通知書，導致被告無法正常使用。被告提起反訴，要求確認合同無效、原告返還被告房屋租金及押金 140 萬元、賠償被告裝修損失 360 萬元。被告提出確認合同無效的反訴請求後，原告變更訴訟請求，要求判令被告支付2019年9月5日至2019年4月5日的房屋使用費5 950 000元、被告向原告支付違約金70萬元。

庭審中，原告認可房屋自行翻建和張貼過限期拆除通知書的事實，但主張房屋可以正常使用。被告向法院提供有關證據證明對房屋進行裝修花費 360 萬元。被告方證人唐某出庭作證時，經法院要求提供了收取工程款的銀行轉賬憑證，顯示2019年10月9日至 2019年 12月12日間，被告共向其轉賬240萬元。證人認可被告提交的360萬元的工程款收據(2019年10月10日)，是其事後向原告補開的。原告將房屋收回後轉租，裝修已拆改，無法再進行裝修價值鑑定。

裁判觀點

出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。涉訴房屋翻建沒有取得建設工程規劃許可證，故《租賃合同》無效。

原告將未取得建設工程規劃許可證的房屋出租給被告，對於合同無效的後果負有主要責任，被告在簽訂合同時，未盡合理審查義務，應承擔次要責任。合同無效或被撤銷後，因該合同取得的財產，應當予以返還;不能返還或沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯一方應當賠償對方因此所受的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應責任。房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋佔有使用費的，法院一般應予支持。被告要求原告返還租金及押金的反訴請求，於法有據。

鑑於被告於2019年4月5日將涉案房屋交還原告，故其理應向原告支付佔用房屋期間的房屋使用費，具體數額，法院比照合同約定的租金標準及房屋的實際情況，依法酌情判定;對於原告要求被告支付違約金的訴訟請求，依據不足，法院不予支持;對於被告要求原告賠償其裝修、設備、器材、貨品等投資損失的反訴請求，法院根據被告提交的證據及雙方的過錯程度予以確定。

最終，法院作出判決確認原告和被告簽訂的《租賃合同》無效;原告返還被告房屋租金、租賃保證金 140 萬元;被告向原告支付房屋使用費 400 萬元;原告賠償被告房屋裝修損失 180 萬元;駁回原告的其他訴訟請求;駁回被告的其他反訴請求。

一審宣判後，原、被告均未上訴。

需要梳理的法律適用問題

建設工程規劃許可證與房屋租賃合同效力

建設工程規劃許可證是城鄉規劃行政主管部門依法核發的，確認相關建設工程符合城市規劃要求的法律憑證。

1989年頒佈的《城市規劃法》第40條作出規定：在城市規劃區內，未取得建設工程規劃許可證件或者違反建設工程規劃許可證件的規定進行建設，嚴重影響城市規劃的，由縣級以上地方人民政府城市規劃行政主管部門責令停止建設，限期拆除或者沒收違法建築物、構築物或者其他設施;影響城市規劃，尚可採取改正措施的，由縣級以上地方人民政府城市規劃行政主管部門責令限期改正，並處罰款。

《城鄉規劃法》2019年開始施行後，《城市規劃法》即廢止。但是《城鄉規劃法》並未廢止《城市規劃法》中規定的規劃行政許可制度，而是予以繼承發揚，分別規定了城鎮和鄉村規劃行政許可制度。

《城鄉規劃法》第64條規定：未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定進行建設的，由縣級以上地方人民政府城鄉規劃主管部門責令停止建設;尚可採取改正措施消除對規劃實施的影響的，限期改正，處建設工程造價百分之五以上百分之十以下的罰款;無法採取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實物或者違法收入，可以並處建設工程造價百分之十以下的罰款。

《城鄉規劃法》第65條規定：在鄉、村莊規劃區內未依法取得鄉村建設規劃許可證或者未按照鄉村建設規劃許可證的規定進行建設的，由鄉、鎮人民政府責令停止建設、限期改正;逾期不改正的，可以拆除。

對於未取得建設工程規劃許可證，或者未按照建設工程規劃許可證的規定進行建設的房屋所簽訂的租賃合同的效力問題，《合同法》第7條規定，當事人訂立、履行合同，應當遵守法律、行政法規，尊重社會公德，不得擾亂社會經濟秩序，損害社會公共利益。《合同法》第52條第四、五項也規定，損害社會公共利益、違反法律、行政法規的強制性規定的合同無效。

未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定進行建設的房屋及其他建築(包括超出批准使用期限的臨時建築)規避了國家對於城鄉規劃體系、建築產品質量、房地產市場的監管，損害了國家和社會的公共利益，也違反了《城鄉規劃法》的強制性規定，以此類房屋對外出租所簽訂的房屋租賃合同應為無效合同。[1]

2019年最高法院《關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》對此類房屋的租賃合同效力認定又做了進一步規範。解釋第 2 條規定，出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規劃許可證或者經主管部門批准建設的，人民法院應當認定有效。解釋第 3 條規定，出租人就未經批准或者未按照批准內容建設的臨時建築，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批准建設的，人民法院應當認定有效。租賃期限超過臨時建築的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批准延長使用期限的，人民法院應當認定延長使用期限內的租賃期間有效。

針對建設工程規劃許可證與房屋租賃合同效力認定關係的問題，可以説，房屋租賃合同解釋是更為合理和符合社會的價值取向的。鼓勵交易，重視物盡其用，實現資源的最優化配置和最大化利用，從而增進社會最大多數人之福利，是涉財產性法律法規的立法目的和價值取向。

出租房屋因為辦理相關審批手續不及時或者相關審批材料不全導致暫時不能取得建設工程規劃許可證或相關審批的，如果在訴訟中，出租的房屋在一審法庭辯論終結前取得建設工程規劃許可證或者經主管部門批准建設或者在一審法庭辯論終結前經主管部門批准延長使用期限的，認定合同無效的法定事由已消滅，合同繼續履行不存在法律障礙和事實障礙的話，法院應當認定租賃合同有效，以鼓勵房屋承租關係延續，保障房屋經濟價值最大化，也避免房屋繼續尋租產生不必要的交易成本。

如果出租的房屋本身就是違法違章建築，不符合城鄉整體規劃，也不可能取得建設工程規劃許可證或相關審批的，法院應當及時作出裁決，認定合同無效。[2]

在前文所舉案例中，原告將其不足 150 平方米的房屋改擴建為近 500 平方米的二層建築，違反《城鄉規劃法》的規定，事後也無法取得建設工程規劃許可證。原告將未取得建設工程規劃許可證的房屋出租給被告，雙方就該房屋簽訂的房屋租賃合同應為無效合同。

租賃合同無效時的過錯責任區分和損失範圍確定

《合同法》第 216 條規定，出租人應當按照約定將租賃物交付承租人，並在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。對出租人來講，房屋本身合法與否是明知的，也有義務保證出租房屋系其合法有權出租的房屋，符合雙方合同約定的用途。如果出租房屋沒有建設工程規劃許可證導致房屋租賃合同無效，出租人應當承擔全部或主要責任。

承租人在承租房屋時，也應盡到相應的審慎義務，要求出租人出示房屋的產權證件或審批手續。如果承租人未盡必要審核義務，對於損失的產生也應當承擔相應的責任。當然，承租人所盡的審慎義務應為形式上的審查義務，如果出租人故意偽造相關產權證件或者審批材料，導致承租人在形式上盡了審核義務後，無法得知承租房屋為違法違章建築，事後，承租人對合同無效而產生的損失不應承擔任何責任。

一般來講，出租人對於房屋的情況明知，對於合同無效所產生的損失，出租人應當承擔70%以上的責任。但如果承租人對於房屋是違法違章建設的情況是明知的，仍與出租人簽訂租賃合同，對於這種情況下的損失責任分配，有觀點提出應由承租人承擔全部損失。筆者認為，出租人是房屋的建設者或者受益者，對房屋的情況也最為熟知，如果出於經濟利益的考慮，將房屋出租，情況不是極為特殊，仍應由出租人承擔50%以上的責任;如果情況比較特殊，比如出租人出租房屋的價格極低，時間較短，合同中對責任承擔又有明確約定的情況下，可以判令出租人在其受益範圍內承擔責任較低的相應損失。

對於無效合同雙方損失的範圍如何確定的問題：

《合同法》第58條規定，合同無效或者被撤銷後，因該合同取得的財產，應當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。

《合同法》第 113 條規定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當於因違約所造成的損失，包括合同履行後可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。

那麼，無效租賃合同中雙方當事人損失包括哪些?有觀點提出，合同無效後，有過錯一方應當按照違約責任賠償守約方受到的所有損失，包括在合同有效情形下對方通過履行合同可以獲得的利益。筆者認為這種觀點有失偏頗。

首先，由於合同無效所引發的賠償損失的性質，一般是締約過失責任，而非違約責任。締約過失責任的產生是因為當事人違反先合同義務所致，所謂先合同義務是指當事人為締約而磋商時，基於誠實信用原則而產生的協力、告知、保護、照顧、保密等義務。違反先合同義務，給對方造成損害的，則產生締約過失責任。違約責任則是違反了合同約定，不履行合同義務而產生。合同無效為自始無效，即於合同成立時合同約定內容即不對當事人產生約束力，不產生合同義務，故不產生違約責任。

其次，依據《合同法》的規定來看，合同無效情形下的損失賠償對象也不包括合同履行的利益。《合同法》第58條規定的是合同無效或者被撤銷後，有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失;而《合同法》第 113 條規定的是當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當於因違約所造成的損失，包括合同履行後可以獲得的利益。第 113 條對違約責任損失賠償的規定比第 58 條的規定多了“合同履行後可以獲得的利益”。因此，《合同法》第58條規定的合同無效情形下的損失賠償不應包括履行利益。[3]

也就是説，合同無效情形下，當事人對合同無效存在過錯，且對方當事人因此遭受損失的，過錯方應基於締約過失行為向對方當事人承擔賠償損失的法律責任。賠償的損失應限於其簽訂合同和履行合同所產生的直接損失和間接損失，但不包括在合同有效情形下通過履行可以獲得的利益。

具體到房屋租賃合同中，出租人的損失一般是指出租房屋受到損害的損失(恢復原狀的費用)，承租人的損失一般是指裝修及為履行合同添置物品、購置貨物產生的損失。如果出租人主張空置期損失、承租人主張預期利潤等合同正常履行可能產生的收益，法院應不予支持。

在所舉案例中，原告私自改擴建房屋，將未取得建設工程規劃許可證的房屋出租給被告，並按照改擴建後的房屋面積收取被告高額租金，故對於合同無效的後果負有主要責任。而被告在簽訂合同之前，已經約定原告向其提供房屋產權證件，但在簽訂合同時被告未盡合理審查義務(抑或存在僥倖的心理)，在房屋產權證件與房屋明顯不符的情況下，仍與原告簽訂房屋租賃合同，故對合同無效產生的實際損失亦應承擔相應的次要責任。對於雙方的損失，原告收回的房屋是被告裝修後的房屋，被告對房屋進行了添附，不存在損壞房屋的損失;被告對房屋進行裝修、添置物品，這是被告為履行合同產生的間接損失，應按照雙方的過錯確定各自應承擔的數額。

租賃合同無效雙方如何主張權利

《合同法》第58條規定，合同無效或者被撤銷後，因該合同取得的財產，應當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。合同無效的雙方當事人，如何主張自己的權利呢?

對於出租人而言，儘管因房屋系違法違章建築而導致合同無效，但該自建房屋在被拆除之前還是其佔有的財產。

首先，合同無效後出租人可以要求承租人將房屋返還。對於承租人在租賃期間損壞房屋及其設施的，根據最高法院房屋租賃合同解釋的規定，出租人有權要求承租人恢復原狀或者賠償損失。

對於此類案件，筆者認為，因出租房屋本身即為違法、違章建築，在處理時，應儘量適用賠償的方案，不宜適用恢復原狀的處理方式，一則可能造成不必要的社會財產損失，二則也不利於昭示國家司法機關對違法違章建築的否定態度。

其次，出租人有權要求承租人支付其佔用房屋期間的佔用費。根據《合同法》的規定，合同無效或者被撤銷後，因該合同取得的財產，應當予以返還。出租人根據合同獲取的房屋租金、押金等費用，因合同無效應當返還承租人。但是，依據公平原則，出租人作為自建房屋的建設者或控制者，本身面臨着國家行政機關拆除房屋產生損失和遭受行政處罰的風險，而承租人則利用了涉案房屋進行收益，如果因合同無效導致承租人收回租金而不支付任何費用，則存在顯失公平的情形。

根據最高法院《房屋租賃合同解釋》的第5 條規定 ，房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋佔有使用費的，人民法院一般應予支持。也就是説，出租人雖然不能取得租金收益，但是有權向承租人主張承租人使用房屋期間的佔用費，具體標準可以參照合同約定的租金標準及周邊房屋的租金標準。如果自建房約定的租金標準與一般房屋無異，可以參考租金標準酌情降低;如果約定的租金標準已經考慮自建房因素，較低於一般房屋約定的租金標準，也可以按照約定的租金標準執行，具體案件可以具體確定。

對於承租人而言，因承租的房屋系違法、違章的自建房屋導致合同無效，承租人首先有權要求出租人退還所繳納的租金、押金、租賃保證金等合同約定的費用。當然如果合同期滿或者雙方在產生糾紛後及時辦理了房屋交接手續，承租人支付的租金與應當向出租人支付的房屋使用費基本相當，不存在明顯不公平的情形的，對雙方互相主張的返還租金、支付佔用費的訴求，可以一併駁回，不再處理。

承租人已經對房屋進行了裝飾裝修的，有權按照雙方的過錯程度向出租人主張裝修損失 。根據最高法院 《 房屋租賃合同解釋 》第 9條規定，承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有;不同意利用的，由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現值損失。第13條規定承租人未經出租人同意裝飾裝修或者擴建發生的費用，由承租人負擔。出租人請求承租人恢復原狀或者賠償損失的，法院應予支持。

也就是説，承租人對房屋進行裝飾裝修的情形，如果承租人對房屋的裝飾裝修是經過出租人同意的，裝飾裝修除了承租人可以拆除、出租人同樣利用並折價的部分以外，其餘部分可以視為承租人在該租賃合同中所受到的損失，根據雙方過錯程度確定應承擔的損失數額。

需特別注意的是，承租人尤其是租賃房屋用於商業經營的，對房屋進行裝飾裝修以便開展經營活動有合理性。承租人對租賃的房屋進行了裝飾裝修，除非出租人能夠提供相反證據，應推定為出租人是同意的，舉證責任應當由出租人承擔。如果出租人沒有相反證據，就裝修損失，對出租人不能以承租人沒有經過其同意對房屋擅自裝飾裝修而拒絕承擔相應責任的意見，筆者認為應審慎對待。

在本文所舉的案例中，房屋租賃合同被確認無效，鑑於房屋雙方已完成交接，不存在返還問題。對於相關費用，承租人要求出租人返還租金及押金的反訴請求，於法有據應予支持。出租人原起訴的訴訟請求為要求解除雙方合同、被告支付原告拖欠的租金，在被告反訴後要求被告支付房屋佔用費，其委託律師做出的變更也表現出了律師應有的水準，因為出租的房屋本為非法建設，法院很有可能做出合同無效的判決。如果堅持訴請解除合同、支付拖欠的租金，法院可能駁回其本訴請求。故原告變更為要求被告支付佔用房屋期間的房屋使用費，也得到了法院的支持。被告為進行經營所裝飾裝修的費用，被告在訴訟前與原告辦理了交接，而原告已將房屋轉租，房屋裝修的價值無法進行鑑定，最終法院根據被告提交的證據及雙方過錯程度確定出租人應向承租人支付的數額，也是合理的。

本案帶給我們的提示

第一，商業性用房租賃合同簽訂時，要對房屋性質審慎審查。在寫《租房時的那些法律事兒》時，筆者曾經提出簽訂房屋租賃合同時，首先就是要確認房屋是可以合法出租的。在商業性用房的租賃合同中當事人更要注意。

在租房居住的案件之中，一般不涉及裝飾裝修的問題，即使合同無效，最終的處理結果一般也只確認合同無效後，租客提前搬走，租金和佔用費問題法院一般也是參照租户居住使用的時間確定，租客和房主在經濟利益上不會收到太大的損失。

而在商業性用房的租賃中，租户在接收房屋後出於經營需要，一般都會進行相應的裝飾裝修。一旦合同無效，裝飾裝修及其他損失數額都比較大，而無論是租户還是房主都會因其過錯對該損失產生責任，因此商業性用房租賃合同簽訂之前，出租人和承租人都要審慎對待，避免產生不必要的損失。

第二，房屋租賃合同無效，應及時主張權利、履行義務。以所舉案例為例，承租人在2019年 1 月已接到某區城市管理監察大隊催告書，得知涉案房屋系違章建築，不能正常出租。承租人應及時與原告協商交還房屋及賠償事宜，如果協商不成，應當及時起訴，保護自己的權利。但被告在得知房屋是違章建築後，既未起訴，也未交還房屋，而是一直佔用該房屋直至一年後才將房屋交還。

根據《房屋租賃合同解釋》第 5 條，即使房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋佔有使用費的，人民法院一般應予支持。也就是説，如果沒有特殊原因，即使租賃合同無效，也應本着公平的原則，誰受益、誰擔責，誰佔用房屋，誰承擔房屋佔用期間的費用。儘管承租人主張在此期間無法正常使用，但由於其長期佔用房屋，也應參照租賃合同約定的標準向出租人支付佔用房屋期間的合理佔用費。

前述案例之中，儘管法院最終認定原告將未取得建設工程規劃許可證的房屋出租給被告，對於合同無效的後果應負有主要責任，並判令原告返還被告房屋租金、按照過錯比例賠償被告部分裝修損失，但由於被告長期佔用涉案房屋，產生較大數額的房屋佔用費，即使法院最後按照房屋的實際情況參照租金標準酌情減少了佔用費的數額，但最終被告仍要另行向原告支付較大數額的佔用費。既不及時行使權利，又不及時履行義務，被告最終是得不償失。

當然，對於出租人來講也是一樣的，如果承租人以合同無效為由要求交還房屋，而出租人拒不收回房屋，出租人則無權向承租人主張此期間的房屋的佔用費，房屋空置產生的損失，由出租人自擔。

第三，承租人對承租房屋進行裝飾裝修應留存合法有效證據。司法實踐中，裝飾裝修的價值問題往往爭議較大。而且承租人一般為了減少裝修成本，多采取自行委託無相關資質的裝修公司甚至個人進行裝修，也不要求出具正規發票，糾紛進入訴訟後，很難提供合法有效的證據證明裝飾裝修所支出的費用數額。

如果承租人在交還房屋之前提起訴訟，法院一般可以通過專門的司法鑑定機構來確定裝飾裝修的價值，這種鑑定相對公平、準確，不至於產生對承租人不利的情形。但如果房屋已經交回，無法鑑定，則根據誰主張誰舉證的證據規則，承租人如果不能提交進行裝飾裝修所支付費用的有效證據，則法院可能作出對其不利的裁決。

而且即使房屋租賃合同有效，如果合同履行過程中產生爭議，導致合同無法正常履行完畢的，一般也要涉及到未履行期間裝飾裝修價值的確定問題。通過司法鑑定的方式確定裝修損失所耗費的時間較長，房屋鑑定期間房屋空置的損失必然產生，也必然有一方來承擔該損失。如果房屋被收回後無法鑑定，沒有合法有效的證據，對主張裝修損失的一方也會產生不利影響。

根據司法實踐中的經驗，筆者建議出租方與承租方在簽訂房屋租賃合同時，可以根據房屋租賃合同的年限、房屋的用途等對裝飾裝修最高價格做出限定，並根據使用年限來確定裝飾裝修的折舊程度來提前約定合同需要提前解除時違約方應承擔的賠償數額。承租人對房屋進行裝修時，將相關的裝修方案、裝修價格報出租人審核，出租人審核確認後，將此作為處理雙方租賃合同不能正常履行時計算裝飾裝修費用的依據，不僅可以避免司法鑑定期間房屋空置的損失，也可以避免對裝修損失數額認定上出現較大誤差，而影響當事人雙方的合法權益。[4]

注：

[1]也有觀點提出，出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同違反的只是《城鄉規劃法》中的管理性規定，而非禁止性規定，故不應認定為租賃合同無效。對於此觀點，筆者認為，《城鄉規劃法》的規定雖然沒有出現禁止、不得之類字眼，不能必然從中推理出合同必然無效的結論，但是這類自建房屋違反了城鄉發展建設規劃，本身也處於隨時被拆除的危險狀態，從《城鄉規劃法》的規定來看是應當拆除的(討論的是無法取得規劃許可證的情況)，並且若是認定合同有效將會侵害城鄉整體規劃的實施和發展，損害國家和社會公共利益，故而將其視為禁止性規定未嘗不可。具體可參見王利明教授在《合同法新問題研究》中對管理型和效力性(禁止性)條款的解讀。

[2]必須注意的是，即使在出租人事後取得了建設工程規劃許可證或者獲得了主管部門的批准，法院認定雙方租賃合同有效。如果承租人因為涉案房屋沒有規劃、建設許可而導致無法正常辦理營業執照或無法正常經營，導致承租人受到損失的，承租人向出租人主張賠償損失或者減免租金，筆者認為法院應予以支持。

[3]當然合同無效還有其他情形，如當事人惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的致合同無效的，因雙方對合同無效均存在惡意.不存在一方過錯致善意方受損的問題，故雙方之間不成立締約過失責任，法院應當結合《合同法》相關規定及案件的事實綜合判斷，做出相應的裁決。必要時還可以收繳合同雙方獲得的非法收益。可以參考2019年第3期的《最高人民法院公報》中《垃圾短信服務合同違法無效，相應所得應予收繳》的案例。

[4]有人認為此處如果裝飾裝修的價值證據不全時，受害的只能是承租人，故而在作為出租人時不願意在租賃合同簽訂時固定證據，這種思路其實是不可取的。在租賃合同不能正常履行時，違約方是承租人，出租方自然無需承擔裝修損失。如果違約方是出租人，承租方的裝飾裝修損失自然應當由出租人負擔。如果沒有相應的證據，一般是通過以下三種途徑解決：一是房屋未交還，可以依據司法鑑定的結論確定數額。鑑定期間的損失應由出租人負擔，對出租人不利;二是房屋收回，無法鑑定時，依靠承租人舉證證明數額。根據司法實踐的經驗，承租人舉證時很可能存在事後補充證據甚至偽造證據的情況，如果法院在審理中能夠查明，自然是好，如果無法查明，出租人必然要負擔不必要的損失;三是房屋收回，無法鑑定，承租人無法提供充分的證據，這時如果有證據證明承租人確實進行了裝修，筆者認為，法官可以依據租房的用途、裝修公司的資質、租賃的期限等情況自由裁量，酌定相應的數額，這種情況下，風險就要自擔了。在簽訂租賃合同時，雙方都會向着正常履行的方向努力，而且不會在裝修上故作文章，其可信度也比較高，如果在當時能夠防患未然，無論對於減少雙方當事人不必要的損失還是對於法院審理查明事實、公平裁決，都是有很大的益處的。