福州市物業管理若干規定大綱

(XX 年8月31日福州市第十二屆人民代表大會常務委員會第十六次會議通過　XX年12月3日福建省第十屆人民代表大會常務委員會第十二次會議批准　 XX年12月14日福州市人民代表大會常務委員會頒佈　根據XX年10月31日福州市第十四屆人民代表大會常務委員會第六次會議《關於修改<福州市物業管理若干規定>的決定》修正　XX年12月14日福建省第十一屆人民代表大會常務委員會第三十四次會議通過　XX年1月11日福州市人民代表大會常務委員會頒佈施行)

第一條　為了規範物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、《福建省物業管理條例》等法律、法規，結合我市實際，制定本規定。

第二條　本規定適用於福州市行政區域內的物業管理活動。

第三條　物業管理實行業主自治、專業服務與政府監管相結合的原則，建立屬地管理、分級負責的工作機制。

第四條　市、縣(市、區)房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作，履行下列職責：

(一)組織實施關於物業管理的法律、法規以及本規定;

(二)指導、協調鄉鎮人民政府、街道辦事處、行業協會等依法開展與物業管理相關的工作;

(三)負責物業服務企業的行業管理;

(四)法律、法規規定的其他職責。

第五條　城鄉規劃、建設、市容、公安、民政、環保、物價、工商、園林、質監等有關行政主管部門應當按照各自職責，依法做好與物業管理有關的監督管理工作。

第六條　鄉鎮人民政府、街道辦事處對本行政區域內物業管理活動履行下列職責：

(一)組織、指導業主成立業主大會並選舉產生業主委員會;

(二)指導、監督業主大會和業主委員會依法開展活動，協調處理轄區內物業管理的日常事務;

(三)協助有關行政主管部門對物業管理活動進行監督;

(四)法律、法規規定的其他職責。

村(居)民委員會根據有關規定對業主大會和業主委員會進行指導、協調和監督，依法協調處理物業管理糾紛。

第七條　建立物業管理聯席會議制度，協調處理業主大會成立、業主委員會換屆、業主委員會履行職責、物業服務企業退出、物業服務糾紛等物業管理中的問題。

物業管理聯席會議由鄉鎮人民政府、街道辦事處負責召集，由所在地的縣(市、區) 房地產、建設、市容、公安、環保等有關行政主管部門和有關村(居)民委員會、業主委員會、物業服務企業組成。

第八條　房屋的所有權人為業主。

業主在物業管理活動中，享有下列權利：

(一)按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務;

(二)提議召開業主大會會議，並就物業管理的有關事項提出建議;

(三)提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議;

(四)參加業主大會會議，行使投票權;

(五)選舉業主委員會委員，並享有被選舉權;

(六)監督業主委員會的工作;

(七)監督物業服務企業履行物業服務合同;

(八)對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權;

(九)監督專項維修資金的管理和使用;

(十)法律、法規規定的其他權利。

第九條　業主在物業管理活動中，履行下列義務：

(一)遵守社會公德、管理規約和業主大會議事規則;

(二)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衞生的維護等方面的規章制度;

(三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;

(四)按照國家有關規定交納專項維修資金;

(五)按時交納物業服務費用;

(六)維修、養護危害安全、妨礙公共利益以及影響其他物業正常使用的物業專有部分;

(七)法律、法規規定的其他義務。

第十條　業主大會由一個物業管理區域內的全體業主組成。

物業管理區域是指只成立一個業主大會、相對獨立的，並由一個物業服務企業實施統一物業管理的區域。

已實施物業管理的不同物業管理區域經各自的業主大會同意後可以合併為一個物業管理區域。

第十一條　市、縣(市、區)人民政府應當逐步組織對未實施物業管理的舊住宅區域實施綜合改造。

鄉鎮人民政府、街道辦事處應當組織綜合改造後的住宅區域業主按照縣(市、區)房地產行政主管部門確認的物業管理區域，

確定管理方式，並推廣專業化物業服務。

第十二條　在一個物業管理區域中，物業出售並交付使用的建築面積達到該區域總建築面積的百分之五十以上，或者首套物業出售並交付使用已滿兩年的，在縣(市、區)房地產行政主管部門的指導下，由鄉鎮人民政府、街道辦事處會同村(居)民委員會、建設單位、業主代表組成首次業主大會會議籌備組，組織召開首次業主大會會議。

業主大會籌備組成員名單應當自成立之日起七日內在物業管理區域的顯著位置公告。

召開首次業主大會所需文件資料由建設單位提供，建設單位未能提供的，由業主大會籌備組書面申請，經鄉鎮人民政府、街道辦事處確認，可以向房屋登記機構等單位查閲、複製物業管理區域內各業主獨立產權建築面積等資料，各有關單位應當予以配合。

第十三條　同一物業業主超過一人的，物業共有人可以推選並委託一人蔘加業主大會會議。

物業使用人根據業主的書面委託，可以代理業主行使投票權和物業管理相應的權利和義務。

第十四條　未參與表決的業主，其投票權數是否可以計入已表決的多數票，按照管理規約或者業主大會議事規則的規定確定。

第十五條　業主委員會由業主大會選舉產生，業主委員會每屆任期三年，業主委員會應當每年至少向業主大會報告一次工作。

業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力、遵守管理規約和物業管理有關規定的業主擔任，業主委員會委員可以連選連任。

在物業管理區域內，與物業管理有關屬於全體業主權益的糾紛，經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主同意，業主委員會可以代表全體業主依法行使訴訟權利。

第十六條　業主大會和業主委員會工作經費的使用情況應當每三個月在物業管理區域內的顯著位置公佈，並接受業主的監督。

第十七條　業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，將業主大會的成立情況、業主大會議事規則、管理規約及業主委員會委員名單等材料向物業所在地的鄉鎮人民政府、街道辦事處、縣(市、區)房地產行政主管部門備案，縣(市、區)房地產行政主管部門應當對依法選舉產生的業主委員會出具備案證明。

業主委員會備案的有關內容發生變更的，應當依照前款規定重新備案。

第十八條　尚未成立業主大會或者尚未選舉產生業主委員會的住宅區域，可以由所在地的鄉鎮人民政府、街道辦事處組織業主確定物業管理方式。

第十九條　在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關村(居)民委員會依法履行自治管理職責。

第二十條　物業服務企業承擔物業管理事務，應當按照相應的資質條件簽訂前期物業服務合同或者物業服務合同，合同應當向縣(市、區)房地產行政主管部門備案。

第二十一條　物業服務企業的基本權利：

(一)按物業服務合同的約定收取費用;

(二)勸阻和制止違反社會公德、管理規約和物業管理制度行為;

(三)委託專營公司承擔專項物業管理業務;

(四)要求業主委員會協調其與業主或者物業使用人的糾紛;

(五)法律、法規規定的其他權利。

第二十二條　物業服務企業的基本義務：

(一)履行物業服務合同，按照合同約定提供物業服務，建立重大事項彙報制度，接受業主諮詢和監督;

(二)執行物業服務等級標準和物業服務收費等級標準;

(三)在物業管理區域內的顯著位置公佈物業服務內容、服務標準、收費項目、計費方式、收費依據和標準等有關事項;

(四)每月在物業管理區域內的顯著位置公佈共用設施設備費用分攤等物業服務代收代支費用情況;

(五)合同終止之日起十日內，應當與業主或者有關單位結清債權債務，並移交物業管理用房及有關資料、設施、設備;

(六)法律、法規規定的其他義務。

第二十三條　物業服務合同應當約定下列基本內容：

(一)房屋及其附屬設施的維修、養護;

(二)衞生保潔及公共花木綠地管護;

(三)道路維護，車輛停放秩序管理;

(四)安全防範和維護公共生活秩序;

(五)法律、法規規定的其他應當約定的事項。

第二十四條　住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的，建設單位應當按照規定通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業進行前期物業管理，並按照規範簽訂前期物業服務合同。前期物業服務合同不得侵害物業買受人的合法權益。

建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。

第二十五條　建設單位在銷售物業前，應當制定臨時管理規約，並將臨時管理規約報物業所在地的縣(市、區)房地產行政主管部門備案。臨時管理規約不得侵害物業買受人的合法權益。

建設單位應當在物業銷售時將臨時管理規約向物業買受人明示，並予以説明。

物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當在臨時管理規約上以簽字同意的方式承諾遵守。

第二十六條　物業服務企業承接物業服務時，建設單位應當向物業服務企業提供物業共用部位、共用設施設備清單，並共同對共用部位、共用設施設備進行查驗，具體驗收程序和標準按照國家有關規定執行，建設單位應當對物業服務企業提出的物業質量和設計問題以及其他遺留問題及時解決。查驗結束後，雙方應當按照規定簽訂承接查驗書。

第二十七條　建設單位應當按照規定配置物業管理用房。建築面積十萬平方米以下的按照不少於總建築面積千分之四配置，但最少不低於五十平方米;建築面積超過十萬平方米的，超過部分按照千分之三配置。城鄉規劃主管部門審批建設項目時，應當予以核實。

按照規劃配建的物業管理用房不得挪作他用。

第二十八條　物業管理區域內的下列設施歸屬全體業主所有：

(一)物業管理用房;

(二)垃圾集散間、廁所;

(三)按照規劃配建的公共綠地、道路、圍牆以及其他公共用地使用權;

(四)住宅的物業管理區域按照規劃配建的公共停車場所;

(五)建設單位以書面形式在出售物業時承諾歸全體業主所有的其他設施。

第二十九條　業主委員會經營物業共用部位應當經過業主大會同意。

利用物業的部分共用部位獲取的收益，歸擁有該部分物業的業主所有;利用物業的全體共用部位獲取的收益歸全體業主所有。

獲取的收益主要用於補充專項維修資金。

業主委員會經營物業共用部位的收支情況應當每三個月在物業管理區域內的顯著位置公佈，並報送鄉鎮人民政府、街道辦事處，接受業主和鄉鎮人民政府、街道辦事處的監督。拒不公佈的，經業主提議，鄉鎮人民政府、街道辦事處可以組織業主代表對其收支情況進行審查並公佈。

第三十條　車輛在物業管理區域內公共停車場所的停放和管理事項，前期物業管理期間，可以在前期物業服務合同中約定，其收費標準按照價格主管部門的規定執行;業主大會成立後，由業主大會決定。業主對車輛停放有特殊保管要求的，由業主和物業服務企業另行簽訂保管合同。

治安、消防、搶險、衞生、市政、市容等特種車輛在執行公務時可以在物業管理區域內無償停放。

第三十一條　物業服務企業與業主或者建設單位可以採取包乾制或者酬金制等形式約定物業服務費用。前期物業服務收費實行政府指導價，採取包乾制。

物業交付業主前，物業服務費由建設單位承擔;物業交付業主後，物業服務費由業主承擔，自物業交付之日起交納。

物業服務企業為業主提供合同約定以外有償服務的，應當徵得業主同意。

第三十二條　物業服務收費應當區分不同物業的性質和特點分別實行政府指導價和市場調節價。價格主管部門應當會同房地產行政主管部門每年公佈一次政府指導價及其構成，推行分級分類服務，明碼標價。

價格主管部門應當會同房地產行政主管部門對物業服務收費進行監督管理。

第三十三條　物業管理區域內，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等公用企業收取有關費用，業主使用的向業主收取;物業服務企業使用的向物業服務企業收取;公共使用的由業主分攤。

物業服務企業可以接受委託代收前款費用，但不得向業主收取任何額外費用。

未經雙方約定，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等公用企業不得要求物業服務企業代收代付有關費用，不得向物業服務企業扣收業主應承擔的有關費用。

第三十四條　物業服務企業已接受委託實施物業管理並相應收取服務費的，其他部門和單位不得再向業主或者物業使用人重複收取性質和內容相同的費用。

第三十五條　物業服務合同期限屆滿兩個月前，業主委員會應當組織召開業主大會會議決定續聘或者另聘物業服務企業，並將決定書面告知物業服務企業。物業服務企業決定不再續簽物業服務合同的，應當在物業服務合同期限屆滿兩個月前書面告知業主委員會。

第三十六條　物業服務合同終止時，業主委員會與新、原物業服務企業應當在縣(市、區) 房地產行政主管部門指導下成立移交小組，負責處理物業管理的相關事務，監督原物業服務企業清理債權債務、移交物業管理用房、設施設備、檔案資料及國家規定的其他必須移交的項目。移交完畢後原物業服務企業應當及時退出該物業管理區域，不得以物業服務中的債權債務糾紛未解決等為由拒絕退出。

第三十七條　移交小組認為清理債權債務有困難時，可以委託有資質的中介機構進行清算，費用由原物業服務企業、業主按照職責承擔。

第三十八條　在國家規定的保修期內，物業的維修由建設單位負責;保修期滿後，業主對其專有的部分實施維修、管理，物業服務企業依照本規定對共用的部分設施、設備負責維修、管理。

物業服務企業對物業共用的部分設施、設備進行維修、管理時，相關業主和使用人應當給予配合。

第三十九條　物業管理應當建立專項維修資金制度，專項維修資金屬業主所有。

物業買受人繳交的專項維修資金，由市、縣(市、區)房地產行政主管部門指定的銀行專户代為儲存;業主大會成立後，房地產行政主管部門應當及時移交專項維修資金銀行賬户。

專項維修資金的使用，由業主大會決定，並受市、縣(市、區)房地產行政主管部門的監督。維修資金專項用於物業保修期滿後物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

第四十條　市人民政府應當建立專項維修資金緊急使用制度。

業主委員會可以根據專項維修資金緊急使用制度，按照業主大會確定的使用範圍和金額進行申請，用於物業共用部位、共用設施設備的緊急維修。

第四十一條　業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房或者出租給他人從事經營性活動。

業主或者物業使用人裝飾裝修房屋的，應當遵守法律法規的有關規定。

第四十二條　在物業管理區域內，物業服務企業或者業主委員會發現有下列違法行為之一的，應當及時勸阻制止;對不聽勸阻的，物業服務企業或者業主委員會應當及時向有關行政主管部門書面報告：

(一)違法建設、擅自改變建築物及其配套設施(含架空層、地下停車場、幼兒園、共有綠地等)使用功能的;

(二)擅自拆改房屋結構的;

(三)擅自佔用公共消防通道的;

(四)未取得營業執照從事經營活動的;

(五)破壞小區園林綠化的;

(六)商業經營、文化娛樂場所邊界噪聲及超標排放有害氣體、污水的。

有關行政主管部門接到報告後，應當按照市人民政府確定的職責及時查處。

第四十三條　違反本規定，物業服務企業未結清債權債務、移交物業管理用房及有關資料、設施設備，擅自撤出小區物業管理的，或者原物業服務企業拒不退出該物業管理區域，妨礙該物業管理區域正常物業管理的，由房地產行政主管部門責令限期改正;逾期仍不改正的，處以一萬元以上五萬元以下的罰款，並提請原發證機關降低其資質等級或者吊銷企業資質證書。

第四十四條　違反本規定，物業服務企業未依法備案物業服務合同，由房地產行政主管部門責令限期報送備案;逾期不報送備案的，處以五千元以上一萬元以下的罰款。

第四十五條　業主委員會委員違反法律、法規或者超越權限，侵害業主合法權益，造成損失的，應當承擔相應的法律責任。

第四十六條　違反本規定，建設單位與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同侵害物業買受人的合法權益的，由房地產行政主管部門責令限期改正;逾期仍不改正的，處以五千元以上五萬元以下的罰款。

第四十七條　違反本規定，建設單位未按要求提供首次業主大會成立所需的文件資料，由房地產行政主管部門責令限期改正;逾期仍不改正的，處以一萬元以上五萬元以下的罰款。

第四十八條　市、縣(市、區)房地產行政主管部門和其他監督管理部門的工作人員有下列行為之一的，依法給予處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任：

(一)不依法履行監督管理職責的;

(二)對舉報、投訴等的違法行為不予查處或者查處不力的;

(三)有其他濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊行為的。

第四十九條　違反本規定其他規定的，依照國務院《物業管理條例》、《福建省物業管理條例》等規定予以處罰。

第五十條　本規定自XX年1月1日起施行。

1996年11月29日福建省第八屆人民代表大會常務委員會第二十七次會議批准的《福州市城市住宅小區物業管理辦法》同時廢止。