廈門市物業管理若干規定新實施細則

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廈門市物業管理若干規定實施細則最新版全文

第一章 總 則

第一條 為規範本市物業管理活動，維護業主、物業使用人和物業服務企業的合法權益，根據《廈門市物業管理若干規定》和其他有關法律、法規和規章，結合本市實際，制定本實施細則。

第二條 市建設行政主管部門是本市物業管理的行政主管部門，履行下列職責：

(一)組織實施有關物業管理的法律、法規、規章，執行物業管理的有關規定;

(二)制定物業管理的相關政策措施;

(三)指導、協調各區建設行政主管部門、街道辦事處(鎮人民政府)、市物業管理協會以及其他相關部門(單位)依法開展物業管理相關工作;

(四)指導各區建設行政主管部門依法作出行政處罰、投訴處理等具體行政行為;

(五)統一監督管理全市的專項維修資金;

(六)指導各區建設行政主管部門監督管理物業管理招標投標活動;

(七)組織或指導開展物業服務企業的資質審批管理和日常監督檢查工作;

(八)建立物業管理領域的誠信檔案、信用監管、監督檢查等制度;

(九)開展全市物業管理的法規政策宣傳和監管人員培訓工作;

(十)指導各區建設行政主管部門定期組織街道辦事處(鎮人民政府)、社區居民委員會的相關工作人員以及業主委員會委員(候選人)、業主委員會專職工作人員進行有關物業管理法律、法規、政策培訓;

(十一)法律、法規、規章和市政府規定的其他物業管理監管職責。

第三條 民政部門負責業主委員會的社團法人登記等有關工作，並依法履行監督管理職責。

第四條 區建設行政主管部門履行轄區內的下列物業管理監督管理工作職責：

(一)指導街道辦事處履行物業管理的有關監管職責;

(二)會同街道辦事處(鎮人民政府)調整和決定物業管理區域範圍;

(三)辦理(前期)物業服務合同、物業管理招投標等備案事項;

(四)監督和管理物業管理招標投標活動;

(五)辦理協議選聘前期物業服務企業的審批或服務事項;

(六)依法處理物業管理的信訪投訴事項，建立區級多元化糾紛協調機制;

(七)配合或組織實施物業服務企業的資質檢查工作和日常監督檢查工作;

(八)組織實施或配合實施物業管理的行政處罰;

(九)負責專項維修資金使用和核銷的日常監督管理;

(十)定期組織街道辦事處(鎮人民政府)、社區居民委員會的相關工作人員以及業主委員會委員(候選人)、業主委員會專職人員等進行有關物業管理法律、法規知識培訓;

(十一)法律、法規和市、區政府規定的其他物業管理監管職責。

各區建設行政主管部門應當根據轄區物業管理建築面積，按照每200萬平方米配備1名專職工作人員的標準，配備物業管理專職工作人員，並保障工作經費。

區建設行政主管部門可以委託所屬物業管理專職機構負責日常監督管理工作。

第五條 街道辦事處(鎮人民政府)在區民政、建設等部門指導下，負責組織、協調業主大會成立及業主委員會的籌備、選舉和換屆工作，指導、監督業主大會和業主委員會的日常活動，具體履行轄區內下列物業管理監督管理工作職責：

(一)負責核實業主大會成立條件並組織成立首次業主大會籌備組，指導籌備工作;

(二)指導監督業主大會、業主委員會依法選舉、表決等各項活動：

(三)責令嚴重違法違規的業主委員會限期整改、解散;

(四)對未能依法選舉產生業主委員會、業主委員會集體辭職、業主委員會被街道辦事處解散、業主委員會未按規定組織召開業主大會會議且拒不執行限期組織召開決定的情形，負責組織召開業主大會會議;

(五)對出現議事規則及管理規約中規定應當召開業主委員會的緊急情況以及業主委員會主任、副主任無正當理由不召集業主委員會會議的，負責指定1名業主委員會委員組織召開業主委員會會議;

(六)對業主委員會無法召開會議的，負責直接組織召開業主大會並選舉產生業主委員會;

(七)業主委員會未依法完成換屆選舉的，監督業主委員會組織換屆選舉，或者直接組織換屆選舉;

(八)調查違反法律、法規規定的業主大會、業主委員會的決定，責令限期改正或者報區建設行政主管部門予以撤銷;

(九)代為管理已經解散或者任期屆滿但未完成換屆選舉工作的業主委員會的公章;

(十)組織召開街道物業管理聯席會議;

(十一)依法處理涉及業主大會和業主委員會的信訪事項;

(十二)法律、法規 和市、區政府規定的其他物業管理監管職責。

第六條 社區居民委員會(社區工作站)協助街道辦事處或受街道辦事處委託依法開展轄區內下列物業管理相關工作：

(一)指導業主大會、業主委員會開展物業管理相關工作;

(二)監督業主委員會做好物業服務合同終止後的物業管理相關資料的移交工作;

(三)根據街道辦事處組建籌備組公告，組織業主推薦產生業主代表;

(四)協調處理業主與業主、業主與業主委員會、業主與物業服務企業、業主委員會與物業服務企業之間的糾紛;

(五)在業主委員會產生之前或業主委員會不能依法履行職責時，在街道辦事處(鎮人民政府)的指導和監督下，代行業主委員會組織業主大會表決專項維修資金使用有關職責，並接受全體業主監督;

(六)法律、法規和市、區政府規定的其他物業管理監管職責。

第七條 街道辦事處(鎮人民政府)和社區居民委員會應當配備專職工作人員，落實工作經費，依法貫徹落實其物業管理監管職責。

第八條 街道辦事處應當根據物業管理工作實際，定期組織轄區內城管執法、公安、安監、工商、司法、社區居民委員會等有關部門、機構召開物業管理聯席會議，協調處理物業管理中重大問題，建立一站式多元化糾紛協調機制。會議可邀請區建設行政主管部門進行業務指導，也可以邀請物業服務企業、業主委員會委員、業主列席會議。

第九條 街道辦事處可委託社區居民委員會組織召開物業管理聯席會議。

街道辦事處受區建設行政主管部門委託辦理的事項不得轉委託。

第十條　經物業管理聯席會議議定的政府內部工作事項，與會政府部門、機構應當予以執行;無正當理由拒不執行的，依法追究行政責任。

經物業管理聯席會議議定並由與會政府部門、機構作出的具體行政行為，物業服務企業、業主委員會應當履行，但行政複議機關、人民法院依法決定暫停執行相關具體行政行為的除外;拒不履行的，作出具體行政行為的政府部門、機構應當依法強制執行或者申請人民法院強制執行。

物業管理聯席會議召集單位應當整理並保管物業管理聯席會議記錄。

第十一條　各區建設局、街道辦事處、社區居委會應建立物業投訴處理和糾紛調解平台，可委託物業管理行業專家、律師等專業人士調解處理物業管理糾紛。

業主委員會應當依照法律、法規、規章以及管理規約，對物業管理區域內業主損害他人合法權益的行為進行勸阻和制止，對物業管理糾紛進行調解。

第十二條 鼓勵和提倡市或區建設行政主管部門及其物業管理專職機構、街道辦事處(鎮人民政府)和社區居民委員會根據工作需要，採取購買服務的方式，聘請第三方專業機構協助開展物業服務的具體監督管理工作。

第二章 業主大會和業主委員會

第一節 業主

第十三條 下列主體在物業管理活動中依法享有業主權利、履行業主義務：

(一)房地產權利證書或者不動產登記簿記載的所有權人;

(二)尚未登記取得所有權，但基於買賣、贈與、拆遷安置等旨在轉移所有權的法律行為已經合法佔有建築物專有部分的人;

(三)因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書取得建築物專有部分所有權的人;

(四)因合法建造取得建築物專有部分所有權的人;

(五)其他符合法律、法規規定的人。

符合前款規定的主體，應當提供合法、有效的證明文件。

第二節 業主大會籌備組

第十四條 一個物業管理區域內，出售並交付使用的物業建築面積達到百分之五十以上，或者首套物業出售並交付使用已滿兩年的，應當召開首次業主大會會議，成立業主大會。街道辦事處(鎮人民政府)在收到建設單位提交成立業主大會報告或10名以上業主以書面形式提出成立業主大會請求的，應在30日內負責組織成立首次業主大會籌備組(以下簡稱籌備組)。

籌備組成員由街道辦事處、社區居民委員會、建設單位和業主代表7至11人單數組成，其中業主代表人數不低於籌備組總人數三分之二;籌備組組長由街道辦事處(鎮人民政府)派工作人員擔任，常務副組長由社區居民委員會派代表擔任。

建設單位已不存在，或經街道辦事處(鎮人民政府)書面通知後仍未在通知期限內委託一名代表參加籌備組的，建設單位可不作為籌備組成員。

第十五條 籌備組中的業主代表應當符合下列條件：

(一)具有業主身份，住宅小區的業主應當在本住宅小區實際居住;

(二)具有完全民事行為能力;

(三)依法履行法律法規等規定的業主義務;

(四)本人及近親屬未在為本物業管理區域提供服務的物業服務企業中任職的;

(五)熱心公益事業，具有參加籌備組工作的時間;

(六)沒有欠繳物業公共服務費、專項維修資金等費用及違章搭蓋的行為;

(七)臨時管理規約中規定的其他條件。

業主代表名額應當考慮物業類型、幢(梯)及建築面積的均衡分佈。

第十六條 街道辦事處(鎮人民政府)應當在收到建設單位報告或業主請求之日起5日內，制定組建籌備組的公告，在物業管理區域內顯著位置進行公告，公告期不應少於7日。

組建籌備組公告應當明確業主代表的人數、條件、產生辦法和提交資料的方式、時限等。

社區居民委員應當根據組建籌備組的公告，組織業主推薦產生業主代表。業主代表根據得票率高低確定。

籌備組成員名單確定後，街道辦事處(鎮人民政府)應當將名單在物業管理區域內顯著位置進行公示，公示期不應少於7日。公示期間，業主對籌備組成員有異議的，街道辦事處(鎮人民政府)應當進行復核。

籌備組成員名單公示期滿且業主無異議的或者經複核異議不成立的，街道辦事處(鎮人民政府)應當及時在物業管理區域內顯著位置公告籌備組成員名單、工作職責、工作規則等，公告期不應少於7日。籌備組自公告之日起成立。

籌備組成立後一個月內，街道辦事處(鎮人民政府)應當組織籌備組進行物業管理相關法律法規的培訓。

第十七條 籌備組應當做好以下籌備工作：

(一)確認並公示業主身份、業主人數以及各業主所有的建築物專有部分面積;

(二)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容;

(三)擬訂管理規約、業主大會議事規則;

(四)制定業主委員會委員候選人產生辦法和業主委員會選舉辦法，確定業主委員會委員候選人名單;

(五)完成召開首次業主大會會議的其他籌備工作。

第十八條 籌備組通過召開會議，按照少數服從多數的原則進行籌備工作的決定。

籌備組會議由籌備組組長或受其委託的籌備組成員召集和主持。除法人或者其他組織外，籌備組成員不能委託代理人蔘加會議。籌備組會議應當有過半數籌備組成員出席，作出的決定必須經全體籌備組成員半數以上同意。

籌備組會議應當製作書面記錄並存檔。籌備組會議作出的決定，參會成員應當簽字確認，並自作出決定之日起3日內向全體業主公告。

因籌備工作需要，以籌備組名義對外發布文件資料需要使用印章的，在由籌備組按照前款規定作出決定並經社區居民委員會報街道辦事處(鎮人民政府)審核同意後，可由社區居民委員會代章。

籌備組的決定違反法律法規及相關規定的，街道辦事處(鎮人民政府)應當責令其改正。

第十九條 籌備組應當於首次業主大會會議召開前15日，將會議時間、地點、議題、議程和籌備情況等在物業管理區域內顯著位置進行公告。

籌備組應當自成立之日起30日內完成本細則第十七條規定的籌備工作，並組織召開首次業主大會會議。籌備組自成立之日起30日內仍無法召開業主大會會議並選舉產生業主委員會的，街道辦事處(鎮人民政府)可以解散籌備組並重新成立籌備組。

第二十條 鼓勵街道辦事處(鎮人民政府)通過購買服務的方式，委託第三方開展成立籌備組、召開業主大會會議、選舉產生業主委員會等工作。

第二十一條 建設單位應當向籌備組提供業主名單、業主聯繫方式和各業主所有建築專有部分面積情況等。建設單位未能提供的，由街道辦事處(鎮人民政府)向房地產交易權籍登記機構查閲。房地產測繪檔案管理機構應當在收到街道辦事處(鎮人民政府)的書面查詢函件後7個工作日內以書面形式答覆並提供所查閲內容。

第二十二條　首次業主大會籌備經費由建設單位承擔。建設單位應當在辦理工程竣工

驗收備案前，一次性向物業所在地街道辦事處(鎮人民政府)繳納籌備經費。籌備經費繳交標準為：物業總建築面積5萬平方米以下的，按每平方米1元繳交;超出5萬平方米以上的部分，按每平方米0.5元繳交，建設單位繳交的籌備經費最多不超過20萬元。

第二十三條 籌備經費應當專户儲存、專款專用。首次業主大會會議召開後，籌備組應當將籌備經費的使用情況、結餘情況向全體業主公佈，接受全體業主的監督。經費結餘部分應當轉入公共收益資金賬户。

第三節 業主大會

第二十四條 採用書面徵求意見形式召開業主大會會議的，應當將徵求意見書送達業主，並在物業管理區域內顯著位置進行公告，公告期不應少於15日。

第二十五條 在物業管理區域內顯著位置進行公告或公示的，業主委員會應當採取在物業管理區域內的宣傳欄以及幢(梯)張貼的形式，同時根據實際情況選擇下列至少一種形式作為補充：

(一)在物業服務場所、業主委員會辦公場所張貼;

(二)在物業管理區域的主要出入口張貼;

(三)在物業管理區域內的廣場、商場等人流密集的商業、文體服務設施出入口張貼。

第二十六條 業主大會共同決定的管理規約應當對下列事項作出約定：

(一)物業共用部位、共用設施設備的使用和維護;

(二)物業管理用房的使用和經營;

(三)業主合理使用物業專有部分的權利和義務;

(四)物業屋面、外牆、陽台、門窗的裝修和户外設施的裝飾裝修和安裝規範;

(五)業主維護物業管理區域環境衞生和公共秩序的權利和義務;

(六)物業公共服務費、日常專項維修資金等繳交標準與方式及公共收益的分配方式;

(七)業主違反管理規約應當承擔的責任;

(八)其他應當予以約定的有關內容。

第二十七條 管理規約自業主大會會議審議通過之日起生效，對全體業主、物業使用人均具有約束力。

第二十八條 業主大會議事規則應當對下列主要事項作出規定：

(一)業主大會名稱;

(二)業主大會會議召開的形式、時間和議事方式;

(三)業主投票權數的確定方法;

(四)業主代表的產生和業主授權委託的具體方式及主要內容;

(五)業主大會會議的表決程序;

(六)業主委員會的職責;

(七)業主委員會議事規則;

(八)業主委員會委員、候補委員的資格、人數、任期和職務終止情形等;

(九)業主委員會換屆選舉程序、業主委員會委員補選規則等;

(十)業主大會、業主委員會工作經費的籌集、使用和管理;

(十一)業主大會、業主委員會印章的名稱、使用和管理;

(十二)業主委員會所聘請專職工作人員的職責和報酬。

第二十九條 首次業主大會會議的選票、表決票和委託書等原始憑證應當由街道辦事處(鎮人民政府)保管，保管期限為一個完整的選舉週期。其他業主大會會議的選票、表決票、委託書等資料的保管由業主大會議事規則規定。

第三十條 業主對業主大會會議的選票、表決票等有疑義的，經專有部門佔建築物總面積20%以上的業主且佔總人數20%以上的業主提議，街道辦事處(鎮人民政府)可以進行必要的查驗複核、重新統計等工作。

第三十一條 業主可以梯(幢)、單元為單位，共同決定本單位範圍內的物業管理事務，但不得違反法律、法規、規章及管理規約規定，不得與業主大會的決定相牴觸。各單位範圍內的事項內容、議事方式、程序等應當在管理規約和業主大會議事規則中約定。

第三十二條　業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業主大會定期會議按照業主大會議事規則的規定由業主委員會組織召開，每年至少召開一次。

業主大會定期會議召開前，業主委員會應當物業管理區域內顯著位置公告以下內容：

(一)上一年度物業管理情況;

(二)上一年度業主委員會工作情況;

(三)上一年度業主大會收支情況;

(四)物業管理的其他有關事項。

有下列情形之一的，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議，並於召開前10日發佈召開臨時會議的公告：

(一)經已交付使用的物業專有部門佔建築物總面積20%以上的業主且佔總人數20%以上業主20%以上的業主提議;

(二)經業主委員會決定;

(三)經50%以上業主大會代表提議;

(四)發生重大事故或者緊急事件需要及時處理;

(五)管理規約或者業主大會議事規則約定的其他情形。

第三十三條　業主委員會未按照本細則規定組織召開業主大會定期會議、臨時會議的，由物業所在地的街道辦事處(鎮人民政府)責令業主委員會限期召開;逾期仍不召開的，由物業所在地的街道辦事處(鎮人民政府)或委託社區居民委員會組織召開。

第三十四條 業主根據本細則第三十二條規定提議召開業主大會臨時會議的，應當提供業主簽名的書面提議資料、業主身份證明和提議業主的有效聯繫方式。

業主委員會應當在收到提議資料後15日內，核實提議的業主是否達到20%以上。業主委員會未核實或核實情況存在異議的，由街道辦事處(鎮人民政府)予以核實。

經核實提議符合本細則第三十二條規定的，業主委員會應當自核實完成之日起30日內就提議議題召集業主大會臨時會議。經核實提議不符合本細則第三十二條第三款第一項、第三項規定但業主仍認為需要的，業主應當重新按照本條第一款規定，提供業主簽名的書面提議材料、業主身份證明和提議業主的有效聯繫方式，提議召開業主大會臨時會議。

業主大會對物業管理事項已作出決定的，業主委員會在一年內不得就該管理事項組織召開業主大會臨時會議;但業主大會決定依法被撤銷的除外。

第三十五條　召開業主大會會議，應當於會議召開前將會議時間、地點、議題、議程形式及表決規則向全體業主公示，公示時間不少於10日，並同時書面告知物業所在地的社區居民委員會，但因發生重大事故或者緊急事件決定召開業主大會臨時會議的除外。

公示期間，業主可以對業主大會會議擬表決事項提出建議和意見。組織召開業主大會會議的組織或機構對業主提出的建議和意見應當受理並予以説明，並可以對擬表決事項的具體內容進行修改。擬表決事項經修改後應當重新公示，公示時間不少於10日。

第三十六條　採用書面徵求意見形式的，業主大會會議投票期限屆滿，應當按照公正、公開、透明的原則，統計和查驗業主的表決意見，並及時公佈表決結果。採用集體討論形式的，應當當場公佈表決結果。

表決結果應當向全體業主公示。採用書面徵求意見形式產生的表決結果應當公示30日以上，採用集體討論形式產生的表決結果應當公示7日以上。公示內容應當包括業主基本信息、所有的建築專有部分面積，業主對錶決事項贊同、反對、棄權的意見，全體業主對錶決事項贊同、反對、棄權意見的彙總結果等。

業主大會會議的選票、表決票和書面委託書由業主委員會保管，保管期限不少於5年。

未按照本條第二款的規定公示業主大會會議表決結果的，物業所在地的街道辦事處(鎮人民政府)應當責令限期公示並告知全體業主。

第三十七條　業主大會決定自公告之日起生效。業主大會會議表決結果公示期間，業主對錶決結果有異議的，組織召開業主大會會議的機構應當記錄並及時答覆。公示期滿，業主對錶決結果沒有異議或者異議不成立的，應當在物業管理區域顯著位置公告業主大會決定。

採用書面徵求意見形式，業主對錶決結果有異議的，可以查驗本人表決意見，組織召開業主大會會議的組織或機構應當及時提供業主本人表決意見以供查驗。查驗的業主表決意見與公示的表決結果不一致的，應當重新統計、公示表決結果。

業主查驗本人意見，應當提供本人身份證明和房產證明;業主委託他人查驗表決意見，還應當出具書面委託書。

第三十八條　業主大會確定業主投票權數，按照下列方法認定專有部分面積和建築物總面積：

(一)專有部分面積按照不動產登記簿記載的單元建築面積計算;尚未登記的，暫按測繪機構的實測面積計算;尚未實測的，暫按房屋買賣合同記載的預算建築面積計算。

(二)建築物總面積，按照前項的統計總和計算。

第三十九條　業主大會確定業主投票權數，按照下列方法認定業主人數和總人數：

(一)業主人數按照專有部分的數量計算，一個專有部分按1人計算。但尚未出售和雖已出售但尚未交付的專有部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按1人計算。

(二) 按照前項的統計總和計算總人數。

第四十條　一個專有部分有2個以上所有權人的，其所有權人應當推選1人行使表決權，但共有人所代表的業主人數為1人。

業主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，由其法定監護人行使表決權。

業主為法人的，由其法定代表人或者法定代表人委託的代理人行使表決權。

業主委託代理人蔘加業主大會會議的，其代理人應當出具載明委託事項、委託權限及期限的書面委託書。

第四十一條 業主大會可以決定由業主自行管理物業共用部分。業主在決定自行管理之前，應當對自行管理方案以及應急保障措施進行表決，並告知物業所在地的街道辦事處(鎮人民政府)。

第四十二條 業主大會成立後產生的經費應當由全體業主共同承擔。

第四十三條 業主大會或業主委員會會議決定等需要抄送全體業主的資料，可以採用以下方式之一進行抄送：

(一)掛號信件或特快專遞;

(二)電子郵件;

(三)手機短信;

(四)其他電子信息傳送方式。

業主的住址、電話、電子郵箱等聯繫方式以入住時登記的方式為準;業主未入住的，以業主首次書面提供的方式為準。業主變更聯繫方式的，應當自變更之日起15日內告知業主委員會和物業服務企業。

業主委員會或者業主大會召集人、物業服務企業按規定應當抄送業主的相關信息，按照業主登記的聯繫方式向業主發送相關信息後，即完成抄送。

抄送人應當保留已抄送的相關記錄。第四節 業主小組、業主大會代表制度

第四十四條 鼓勵規模較大且條件較好的物業管理區域，建立業主小組制度和業主大會代表制度。

第四十五條 同一物業管理區域內有500個以上業主的，可以以梯(幢)、單元為單位成立業主小組。業主小組由該梯(幢)、單元的全體業主組成。

業主小組應當履行下列職責：

(一)委託推選業主大會代表出席業主大會會議，表達本小組業主的意見;

(二)依法依約決定有關共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造和養護;

(三)依法依約決定本小組範圍內的其他事項。

業主小組議事由該業主小組產生的業主大會代表主持。業主小組行使前款規定職責的程序，參照本物業管理區域業主大會議事規則執行。

第四十六條 業主大會代表由所在業主小組的業主選舉產生，業主大會代表資格及選舉辦法應當在業主大會議事規則中約定。

業主可以以書面委託的形式，約定由其選舉的業主大會代表在一定期限內代其行使對物業管理區域內公共管理事項的表決權，具體委託的內容、期限、權限和程序由業主大會議事規則約定。

業主大會代表有下列情形之一的，其代表資格終止：

(一)不再是業主的;

(二)喪失民事行為能力的;

(三)依法被司法機關限制人身自由的;

(四)不履行業主法定義務的;

(五)侵害其他業主合法權益的;

(六)無正當理由連續三次不參加業主大會的;

(七)以書面形式向業主委員會提出辭職的;

(八)經業主小組半數以上業主提議，認為有必要取消其業主大會代表資格的;

(九)法律、法規規定以及業主大會議事規則規定的其他情形。

第四十七條 業主大會會議可以以業主大會代表組成業主代表大會的形式召開。

業主大會會議採用業主代表大會的形式召開的，業主小組的全體業主應當書面委託業主大會代表，委託書應當明確委託事項、委託權限和期限。與會業主大會代表所代表的投票權數應當超過本物業管理區域內投票權半數，業主大會常務會議方為有效。

業主大會會議採用業主代表大會的形式召開的，業主大會代表應當在參加業主大會會議的3日前，就大會擬討論的事項書面徵求所在業主小組的業主意見，業主大會會議凡需投票表決的事項，業主贊同、反對及棄權的表決票經本人簽字後，由業主大會代表在業主代表大會投票時如實反映。

第四節 業主委員會

第四十八條 業主委員會由5到13人的單數委員組成。業主委員會委員、候補委員及其候選人應符合下列條件：

(一)具有業主身份，住宅小區的業主應在本住宅區實際居住;

(二)具有完全民事行為能力;

(三)遵紀守法，熱心公益事業，責任心強，公正廉潔，具備一定組織能力;

(四)遵守管理規約和業主大會議事規則，履行法律、法規、規章規定的義務;

(五)未發生侵害本物業管理區域其他業主合法權益的行為;

(六)本人、配偶以及直系親屬未在為本物業管理區域服務的物業服務企業中任職;

(七)本人、配偶及直系親屬與本物業管理區域的物業服務企業無直接的關聯業務或利害關係;

(八)具備履行職務的健康條件和文化水平;

(九)具有履行業主委員職責的工作時間;

(十)沒有欠繳物業公共服務費、專項維修資金等費用及違章搭蓋的行為;

(十一)法律、法規、規章以及管理規約規定的其他條件。

鼓勵在社區居委員會或其居民小組中任職的業主與物業管理區域業主委員會委員交叉任職，完善聯合工作機制。

業主是法人或者其他組織的，可以授權自然人蔘加業主委員會委員的選舉。同一物業管理區域內，一名自然人只能代表一個法人或其他組織參加業主委員會委員的選舉。

第四十九條 業主委員會的選舉應當有本物業管理區域內專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主參加，方為有效;業主委員會委員、候補委員的當選應當經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主同意(以下簡稱“面積、人數雙過半”)，方能當選。

第五十條 業主委員會委員是業主自治的公益性崗位，鼓勵業主委員會委員提供志願服務。有條件的物業管理區域，業主大會也可以根據業主委員會委員和專職工作人員從事公益性工作情況按月給予適當的津貼，每月津貼總額不得超過本市最低工資標準，具體標準通過業主大會規則予以約定。

鼓勵業主大會聘請專職人員具體辦理業主大會和業主委員會的信訪處理和日常事務，專職人員應當定期接受區建設行政主管部門和街道辦事處的業務培訓，並在業主大會議事規則中明確其工作職責、工作時間、工作內容和薪資報酬等。

第五十一條 業主委員會應當在物業管理顯著區域內公佈下列情況和資料：

(一)業主委員會名稱和成員名單;

(二)管理規約、業主大會議事規則;

(三)物業服務合同;

(四)首期、日常專項維修資金的收支情況;

(五)物業共有部分的使用和經營收益的收支情況;

(六)業主大會和業主委員會工作經費的收支情況;

(七)業主大會和業主委員會的決定;

(八)佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放車輛的處分情況;

(九)其他應當向業主公佈的情況和資料。

前款第(一)(三)項應當長期公佈，若有變化的應當及時更新。

前款第(四)(六)項應當至少每半年公示一次，公示期10日以上，第(五)、(六)項應當同步在廈門市專項維修資金網站公示。

前款第(七)(八)項，業主委員會應當在業主大會或業主委員會作出決定之日起5日內予以公告，公告期不少於7日。

第五十二條 業主委員會委員、候補委員和專職工作人員應當遵守法律、法規、規章以及管理規約和業主大會議事規則，不得存在下列行為：

(一)接受物業服務企業提供的物業公共服務費或停車費用減免及其他不正當利益;

(二)採取挪用、欺騙等方式非法侵佔專項維修資金、共有部分收益等全體業主共有的資產;

(三)索取、收受建設單位、物業服務企業及有利害關係業主提供的利益或者報酬;

(四)其他有損業主共同利益或者可能影響其公正履行職責的行為。

第五十三條 業主委員會委員有下列情形之一的，由業主大會決定是否終止或罷免其委員資格：

(一)不履行業主委員會委員職責的;

(二)利用業主委員身份謀取私利的;

(三)侵害物業管理區域內其他業主合法權益的;

(四)經業主委員會半數以上委員或者專有部分佔建築物總面積20%以上且佔總人數20%以上業主提議，認為有必要終止其資格的;

(五)其他原因不宜擔任業主委員會委員的。

出現上列情形的，業主委員會委員資格自業主大會會議做出決議之日起終止。

第五十四條 業主委員會應當自其選舉產生之日起30日內，持下列材料向街道辦事處(鎮人民政府)備案，並在選舉產生之日起15日內到區民政部門進行社團法人登記。

(一)業主委員會備案表;

(二)業主大會會議記錄和會議決定;

(三)業主大會議事規則、管理規約;

(四)業主委員會委員、候補委員的業主身份證明、個人簡歷、聯繫方式等基本情況;

(五)業主大會決定的其他重大事項;

(六)法律法規規定要求的其他材料;

街道辦事處(鎮人民政府)在收齊上述文件之日起5個工作日內發放業主委員會備案證明，並將業主委員會情況錄入廈門市業主委員會管理系統;業主委員會收到備案證明後，應當將備案情況在物業管理區域內顯著位置公告。

管理規約、業主大會議事規則、業主委員會委員名單等事項內容發生變更時，業主委員會應當自變更之日起30日內到原備案機關辦理變更備案。

第五十五條 業主委員會向公安機關申請刻制業主大會、業主委員會印章時，應當提供街道辦事處(鎮人民政府)的備案證明。業主委員會印章標明業主委員會的屆數和任期。

業主委員會應當制定業主大會、業主委員會印章使用管理規定和檔案管理規定。

第五十六條 業主委員會會議應當按照業主大會議事規則約定的業主委員會議事規則召開。會議由主任委員召集和主持;主任委員不能履行職責或者不履行職責的，由副主任委員召集和主持;副主任委員不能履行職責或者不履行職責的，由半數以上委員共同推舉一名委員召集和主持。業主委員會會議不得以書面形式召開。

業主委員會會議應當有過半數委員出席，每名委員擁有一票表決權，委員不能委託代理人蔘加會議。業主委員會作出決定必須經全體委員過半數同意並書面簽字確認，自作出決定之日起3日內在物業管理區域內顯著位置公告，公告時間不少於7日。業主委員會作出的決定自公告之日起對業主具有約束力。

業主委員會召開會議時，可以同時邀請物業所在地街道辦事處(鎮人民政府)的代表或者相關的社區居民委員會參加。涉及重要事項的，業主委員會召開會議前應當先行召開業主意見徵求會，公開聽取業主的意見，並可以邀請業主代表旁聽業主委員會會議。重要事項的範圍由業主大會議事規則約定。

業主委員會會議應當製作書面記錄，由參加會議的委員簽字後存檔。

第五十七條 業主委員會應當建立工作檔案，並指定專人保管，主要包括以下材料;

(一)業主大會、業主委員會會議記錄;

(二)業主大會、業主委員會的決議和決定;

(三)管理規約、業主大會議事規則、物業服務合同、專項服務合同等;

(四)業主委員會委員選舉及備案材料;

(五)專項維修資金賬目和物業共用部分經營收益賬目;

(六)業主的意見和建議;

(七)業主委員會印章使用記錄和工作檔案查閲記錄;

(八)業主委員會工作中產生的其他書面材料和音像資料等。

業主可以對以上工作檔案進行查詢、抄錄和複製，但涉及業主個人隱私的，應當徵得相關業主本人同意。

第五十八條 業主委員會應當在任期屆滿前3個月內，按照業主大會議事規則規定程序，組織召開業主大會會議，進行換屆選舉。

業主委員會委員任期屆滿後，當屆委員資格自動終止，不得再履行委員職責。

業主委員會任期屆滿仍未完成換屆選舉的，所在地街道辦事處(鎮人民政府)應當責令其在30日內組織召開業主大會會議。逾期仍未組織召開的，街道辦事處(鎮人民政府)可按照首次業主大會會議的程序組織選舉產生新一屆業主委員會，籌備組成員由街道辦事處(鎮人民政府)或其委託的社區居民委員會確定;經確認前期選舉工作合法的，街道辦事處(鎮人民政府)可以在前期選舉工作基礎上繼續完成換屆選舉。

第五十九條 新一屆業主委員會選舉產生之日起10日內，上一屆業主委員會應當將其保管的有關印章、賬目、憑證、檔案等文件資料及其他屬於全體業主共有的財物，移交給新一屆業主委員會，並辦理好交接手續。新一屆業主委員會可以聘請第三方審計機構對上一屆業主委員會任期內物業管理項目的資金使用情況等進行審計。

第六十條 業主委員會委員、候補委員職務終止的，應當自終止之日起3日內將所保管的檔案資料、印章及其他業主大會的財物移交給業主委員會。拒不移交的，業主委員會應當將其拒不移交的行為予以公告，並可以請求轄區內派出所協助移交;拒不移交的行為給業主造成損失的，業主可以依法追究其法律責任。

業主委員會委員缺員，全體候補委員遞補為委員後，仍缺員超過30%但未超過50%的，應當召開業主大會會議增補;缺員超過50%的，由街道辦事處解散該業主委員會，組織召開業主大會會議，重新選舉業主委員會。

第六十一條 業主委員會委員集體提出辭職的，應當向業主大會報告工作、説明辭職理由，並將其保管的檔案資料、印章及其他財物賬目交由執行祕書或者其他檔案保管人員保管，並以書面形式告知物業所在地的街道辦事處(鎮人民政府)。街道辦事處(鎮人民政府)應當及時協助業主組織召開業主大會會議，選舉產生新的業主委員會。

業主委員會委員離任時，全體業主可以在管理規約和業主大會議事規則中約定對離任委員進行財務審計。

第六十二條 業主委員會委員和專職人員應當定期接受相關業務培訓。各區建設行政主管部門每年應當組織開展任職培訓和年度複訓。

培訓可採用政府購買服務或組建講師團等方式。具體工作由市民政部門會同市建設行政主管部門進行指導。

第三章 物業服務和物業使用

第一節 一般規定

第六十三條 本市物業項目實行項目經理負責制。一個物業管理項目應當配備一名駐場負責的項目經理，項目較小或物業服務合同另有約定的除外。

10萬平方米以上(含本數)的住宅項目和5萬平方米以上(含本數)的非住宅項目必須由物業管理師擔任項目經理;10萬平方米以下住宅項目和5萬平方米以下非住宅項目必須由持有效物業管理從業人員崗位證書者擔任項目經理。

物業項目經理在該項目任職期間，應當依法履約、守法盡職。經查實存在違反法律法規和相關規定的，區建設行政主管部門應當依法進行監管，並在信用系統中計入不良行為記錄;情節嚴重的，納入向社會公佈的警示名單。

第六十四條 非本市註冊物業服務企業進入本市從事物業管理經營活動的，應當依法到所在地工商部門辦理分支機構有關手續，並提供相關專業技術人員和物業服務企業資質證書等合法有效證件，到建設行政主管部門辦理相關信息登記。

第六十五條 物業服務企業應當公開物業服務內容與質量標準、物業服務收費標準、日常專項維修資金繳交標準、人員名單及監督電話等重要信息，並在物業區域顯著位置設置標牌長期公示。

第六十六條 建設單位或業主委員會與物業服務企業簽訂前期物業服務合同或物業服務合同的，物業服務企業應當在30日內提交以下資料向項目所在地的區建設行政主管部門備案。

(一)前期物業服務合同或物業服務合同備案申報表;

(二)物業服務企業資質證書和業主委員會備案證明;

(三)前期物業服務合同或物業服務合同;

(四)普通住宅前期物業項目的中標通知書和價格主管部門備案證明材料;

(五)項目經理執業資格或崗位證書、勞動合同及社保繳交證明等有關資料。

區建設行政主管部門負責對所提交資料進行形式審查;資料齊全、符合法定形式的，區建設行政主管部門應當在10個工作日內予以備案。

合同主體、收費標準、合同期限等實質性條款發生變更的，應當在變更之日起30日內向原備案部門進行變更備案。

第六十七條 建設單位應當按照下列標準配置物業管理用房：

(一)建設面積10萬平方米以下的，按照不少於總建築面積千分之四配置，但最少不低於50平方米;

(二)建築面積超過10萬平方米的，超過部分按照千分之二配置，但最高不超過1000平方米。

物業管理用房應當為地面以上能夠獨立使用的房屋，並具備水、電等基本使用功能，並在建設工程規劃許可證中明確。

第六十八條 物業管理用房歸全體業主所有，作為業主委員會辦公用房、物業服務處辦公用房、門衞值班用房等;不包括設施設備用房、架空層和建設單位出售時承諾歸全體業主所有的活動用房或健身用房等。

未經業主大會同意，物業服務企業和業主委員會不得改變物業管理用房的用途。

第六十九條 建設單位應當在物業交付使用15日前，與選聘的物業服務企業完成對物業共用部位、共用設施設備的承接查驗工作。承接查驗中發現共用部位、共用設備和共用設施不符合規定或約定要求的，建設單位應當整改，並組織物業服務企業複驗。

第七十條 業主、物業使用人應當按照房屋權屬證書載明的用途用途使用物業，不得改變物業使用性質。確需改變的，應當徵得利害關係人的同意，報經國土房產等有關部門批准，並將依法辦理相關手續的情況書面告知物業服務企業。

住宅物業經合法手續改作商業使用的，物業公共服務費收取標準可按物業服務合同約定進行調整。

第七十一條 政府有關部門或公共服務單位、街道辦事處(鎮人民政府)和社區居民委員會應當支持物業服務工作，不得干預物業服務企業的正常經營和服務活動，不得亂攤派、亂收費;不得向物業服務企業轉嫁公共管理、公共服務或社區服務的有關職責。

第七十二條 區建設行政主管部門可以按照公開、自願、擇優的原則，建立物業應急服務企業預選庫。有下列情況之一的，可以由街道辦事處(鎮人民政府)組織，以抽籤形式在應急服務企業預選庫中選取一家物業服務企業提供應急服務：

(一)合同期未滿，物業服務企業突然退出，出現管理真空的;

(二)合同期滿後，物業服務企業退出，尚未成立業主委員會的;

(三)原物業服務企業退出後，業主委員會同意選用應急服務企業的。

應急服務合同的期限由街道辦事處(鎮人民政府)與物業服務企業具體約定;內容、標準和收費可參照物業服務最基本標準執行，物業公共服務等費用由業主承擔。

第七十三條 物業服務企業及物業服務從業人員、業主委員會專職人員違反法規規定和行業規範、侵害業主合法權益的具體行為，應當建立信用信息檔案。市建設行政主管部門應當遵循客觀、公正、公開、公平的原則，制定全市統一的信用記錄生成、信息採集錄入、監管綜合評價、評價結果披露和後續差異監管等具體規則。

第七十四條 聘請物業服務企業提供服務的住宅小區，市建設行政主管部門應當以業主評價為主要依據，遵循公開透明、科學合理、以區為主、屬地管理的原則，採取物業服務企業自查自評和業主滿意度評價相結合的方式，建立物業服務質量考評及監督檢查機制，由區建設行政主管部門負責轄區工作的組織實施。

具體組織實施工作可以由市、區建設行政主管部門通過購買服務等方式組織市物業管理協會或有關社會組織開展。

第七十五條 物業服務企業應當根據國務院《保安服務管理條例》的有關規定開展保安服務。

第二節 前期物業服務

第七十六條 前期住宅物業的建設單位，應當通過市或區工程交易中心採用招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業，並將招投標情況報區建設行政主管部門備案。投標人少於3個或者總建築面積在2萬平方米以下的住宅小區及總建築面積在1萬平方米以下的高層住宅，經所在區建設行政主管部門批准，可以採用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

第七十七條 建設單位應當在與物業服務企業辦理承接物業管理手續20日之前，向物業服務企業移交項目竣工總平面圖，單體建築、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料及設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料和物業服務用房，並接受街道辦事處(鎮人民政府)的監督。

完成物業承接查驗工作30日內，建設單位和物業服務企業應當將驗收情況告知所在街道辦事處(鎮人民政府)，同時在物業管理區域顯著位置公示30日以上。

第七十八條 建設單位應當與物業服務企業在前期物業服務合同中約定前期物業管理期間的物業經營性收益使用或管理事項;物業服務企業應當按照經營項目單獨列賬，並且每半年將收入和支出的情況在物業管理區域顯著位置公示10日以上。

第七十九條 前期物業服務合同約定期限屆滿，業主大會沒有成立或者業主大會未作出選聘或續聘前期物業服務企業的決定，前期物業服務企業自願按照原合同約定繼續提供服務的，而全體業主人數半數及業主所持有的投票權半數以下業主沒有明確表示異議的，物業服務合同期限可以延期至業主大會作出選聘或續聘決定為止。

第八十條 業主應當按房屋交付期限屆滿之日起次月起按時足額繳納物業公共服務費。

房屋交付，是指業主收到房屋交付通知並辦理完相應手續。業主收到書面房屋交付通知的限定期限未辦理相應手續，經書面催告仍逾期未辦理房屋交付手續的，視為已交付。房屋交付通知應當符合法律法規規範和合同約定。

第三節 物業服務

第八十一條 物業服務收費實行酬金制的，預收的物業服務資金屬於代管性質，為所交納的業主所有，物業服務企業應當按項目獨立設賬，按物業服務合同約定代為支出。

物業服務收入應當為按照物業服務合同約定的比例或者數額提取的酬金。

實行酬金制的，物業服務企業應當每年公佈物業服務資金年度預決算，每半年至少公佈物業服務資金收支情況一次。業主委員會可根據需要，聘請會計師事務所對物業服務資金年度預決算和收支情況進行審計，並將審計結果向全體業主公告。

對於業主委員會履職良好且其組成人員素質較高的物業項目，鼓勵實行酬金制方式。

第八十二條 物業服務合同期限屆滿前60日，業主委員會應當組織召開業主大會會議決定續聘或者另聘物業服務企業，並將決定書面告知物業服務企業。

物業服務企業決定不再續簽物業服務合同的，應當在物業服務合同期限屆滿60日前書面告知業主委員會、區建設行政主管部門、街道辦事處(鎮人民政府)。

物業服務合同未到期，物業服務企業與業主委員會協商解除物業服務合同的，應當報告街道辦事處(鎮人民政府)和區建設行政主管部門後，並提前30日告知全體業主。

第八十三條 有下列情形之一的，物業服務企業應當退出物業管理區域，不得以物業服務中的債權債務糾紛未解決、階段性工作未完成等為由拒絕移交或者退出：

(一)物業服務合同依法、依約解除或終止的;

(二)生效的人民法院判決或仲裁裁定物業服務企業應當退出的;

(三)物業服務企業資質被依法吊銷，且重新申請核定資質未獲批准的;

(四)依法不得繼續從事物業服務活動的其他情形。

第八十四條 業主轉讓房屋所有權時，應當與物業服務企業結清物業公共服務費及其他相關費用。

第八十五條 業主大會選聘未依法取得資質的物業服務企業，街道辦事處(鎮人民政府)應當責令業主大會和業主委員會限期改正，同時提請區建設行政主管部門依法查處未取得資質證書從事物業管理的企業。

第四節 物業使用與維護

第八十六條 業主出租房屋的，應當告知業主委員會和物業服務企業。

業主不得違反法律、法規和(臨時)管理規約，將住宅、車庫或者其他附屬設施改變為經營性用房。確需改變的，應當經有利害關係的業主同意，並依法向有關主管部門辦理相關手續。

第八十七條 業主、物業使用人在住宅裝飾裝修開工前，應當與物業服務企業簽訂裝飾裝修管理服務協議。

業主、物業使用人未簽訂裝飾裝修管理服務協議的，物業服務企業可以限制施工人員進入物業管理區域。

物業服務企業對住宅裝飾裝修活動進行巡查時，業主、使用人應當予以配合。

第八十八條 物業保修期滿後，業主所有的房屋、車位等專有部分的養護、維修、更新由業主負責，所需費用由業主本人承擔。

物業保修期滿後，物業管理區域內共用部位及共用設施設備的管理、維護、更新和管理責任，由有關業主共同承擔。

物業共用部位、共用設施設備由於人為原因損壞的，責任人應當承擔修復的費用並承擔賠償責任。

第八十九條 物業服務企業應當健全物業共用部位、共用設施設備的管理維護制度，按照合同約定加強對共用部位、共用設施設備運行狀況的日常檢查、維護，並做好記錄。

電梯、壓力容器等特種設備和自動消防設施，業主或物業服務企業可根據物業服務合同約定委託專業服務單位負責維護、保養，並明確各方的安全管理責任。

物業服務企業對物業共用的部分設施、設備進行維修、管理時，相關業主和物業使用人應當給予配合。

第九十條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等服務單位應當向下列最終用户收取有關費用。

(一)業主自用的向業主收取;

(二)物業管理企業使用的向物業管理企業收取;

(三)公共使用的由業主分攤，按照合同約定收取。

物業服務企業按照物業服務合同約定代收代付公共水電費前，應當將分攤情況在物業管理區域內按幢(梯)向業主公示7日;經公示無異議的，應當將水電分攤情況抄送供水、供電等有關服務單位。

未經雙方約定，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位不得要求物業服務企業代收代付有關費用，不得向物業服務企業扣收應當由業主承擔的有關費用，不得因物業服務企業拒絕代收而停止提供服務。

第九十一條 物業服務企業接受供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位委託代收有關費用的，不得向業主收取手續費。物業服務企業應當將實際代收的費用及欠費清單及時繳交委託單位。

對未及時繳交水費、電費等費用的業主，相關單位應當根據物業服務企業提供的清單直接向欠費業主催收，並可針對欠費業主採取合同約定或法律許可的催收措施，但不得以部分業主欠費為由停止小區整體的供水、供電等。

第九十二條 供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任，承擔分户計量表和分户計量表前管線、設施設備的維修養護責任。

供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位進行物業管理區域內相關管線和設施設備施工、維護和養護時，物業服務企業、業主委員會應積極配合，不得向有關單位收取不合理費用，阻擾相關管線和設施設備施工、維護、養護等。

第九十三條 業主應當按照合同約定及有關規定，按時繳納物業公共服務費、專項維修資金等各項費用。不得以下列理由拒交物業公共服務費：

(一)尚未入住或房屋空置;

(二)個人未與物業服務企業簽訂合同;

(三)房屋質量存在問題或對社區大環境不滿意;

(四)其他部分業主不交費;

(五)其他物業使用人對本人造成生活影響或相關損失;

(六)對物業服務質量不滿。

第九十四條 在物業管理區域內停放車輛，不得佔用消防通道、消防施救場地和人員疏散通道，不得妨礙行人和其他車輛的正常通行。

業主對機動車輛有保管要求的，應當與物業服務企業另行約定。

第四章 專項維修資金

第九十五條 一個物業管理區域有兩個以上獨立產權單位的，應當設立專項維修資金。

由一個獨立產權單位申請變更為兩個以上獨立產權單位的，應當及時補充設立專項維修資金。市房屋權屬登記機構在辦理該物業產權變更登記手續時，應該告知申請人及時補充設立專項維修資金，並將相關信息和資料抄送市建設行政主管部門。

第九十六條 專項維修資金實行專户存撥、業主決策、區級核實、市級複核的管理與使用原則，用於物業共用部位或共用設施設備在保修期滿後的維修、更新和改造。

建設行政主管部門可聘請第三方審計機構對物業管理區域專項維修資金繳存、使用情況進行審計，並依法對違法違規行為進行處理。

專項維修資金管理工作經費納入主管部門預算。

第九十七條 專項維修資金包括首期專項維修資金和日常專項維修資金。

首期專項維修資金主要用於物業管理區域內全體業主共用部位、全體(或部分)業主共用設施設備的維修、更新和改造，其費用支出以有關合同及造價諮詢機構審定金額為準。

日常專項維修資金主要用於物業管理區域內單幢建築物的全體業主或部分業主共用部位、共用設施設備的日常維修、更新和改造以及必須由專業維護保養機構負責實施的維護保養，其費用支出以有關合同及其支付憑證為準。

土建、消防、電梯等專項維修改造工程需由具有相應資質的企業負責實施。

第九十八條 住宅前期物業管理區域內的日常專項維修資金實行政府指導價。業主大會成立後的日常專項維修資金實行市場調節價，其收費標準經業主大會或者其授權的業主委員會決定調整的，應當在物業管理區域內按幢(梯)公示10日以上;公示時可以在顯著位置或以醒目方式要求業主有反對意見的提供書面意見;提出反對意見的業主不超過三分之一的，即視為多數業主同意。

第九十九條 業主委員會應當按照規定將日常專項維修資金存入市建設行政主管部門開立的專項維修資金專户。經物業管理區域內專有部分面積佔建築物總面積三分之二以上且人數佔總人數三分之二以上的業主同意並建立相應管理機制後，可以對日常專項維修資金採用業主自主管理的方式，由業主大會授權業主委員會負責日常專項維修資金的管理。

決定自行管理日常專項維修資金的，業主大會及業主委員會應當在專項維修資金專户管理銀行開立專户。

第一百條 使用專項維修資金維修、更新和改造物業共用部位、共用設施設備的，應當經該物業建築面積三分之二以上的受益業主且佔總人數三分之二以上的受益業主同意，並由該共有部分受益業主按照各自擁有的物業建築面積比例承擔費用。

物業共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造，涉及尚未出售之物業的，建設單位應當按照尚未出售物業的建築面積佔專項維修資金列支範圍內專有部分總面積的比例分攤相應費用。

第一百零一條 專項維修資金由業主委員會或社區居民委員負責使用核銷，並實行第三方審價制度。

已成立業主委員會且在有效期內的，業主委員會應當對本物業區域內專項維修資金使用的方案、使用金額、業主的書面簽名等事項進行審核確認;沒有業主委員會或業主委員會不在有效期內的，由物業所在地社區居民委員會代為確認。

第一百零二條 有下列可能危及人身安全、公共安全的情形之一的，可以按照緊急維修程序使用專項維修資金：

(一)屋頂、外牆出現嚴重滲漏的;

(二)電梯出現故障，特種設備管理部門要求對電梯進行維修、更新、改造的;

(三)高層住宅水泵等二次供水設施出現故障，不能正常供水的;

(四)建築立面瓷磚等外牆裝飾層發生脱落或存在脱落危險的;

(五)共用給排水設施因坍塌、堵塞、爆裂、脱落等，不能正常使用的;

(六)消防設施出現故障，公安機關消防機構下達消防監督檢查記錄或者出具責令限期整改通知書的;

化糞池坍塌溢出、地下管道爆裂、供配電設施損壞等特別緊急的突發情況，可以邊施工邊提交申請或施工後再提交相關材料申請。工程造價超過審價標準的，維修費用以審價機構出具的審定金額進行支付。

緊急維修的實施方案應當在物業管理區域內宣傳欄、梯道口等顯著位置公示5日以上，並經業主委員會或社區居民委員會書面確認後，按照有關規定組織實施。

第一百零三條 專項維修資金的餘額不足首期專項維修資金金額百分之三十的，業主大會應當在3個月內續籌，續籌後的資金應當不低於首期專項維修資金數額。

專項維修資金續籌的方式、金額等具體事項由業主大會決定，並由業主委員會負責組織實施。尚未成立業主大會的，由街道辦事處(鎮人民政府)指導監督物業服務企業組織實施;未實施物業管理的，由街道辦事處(鎮人民政府)指導監督社區居民委員會組織實施。未按時足額續籌的，業主委員會或物業服務企業應當以書面方式督促限期續籌;逾期仍未足額續籌的，業主委員會或物業服務企業可以在物業管理區域內採取公佈欠繳業主名單等方式催交，並及時將業主未續籌情況報送土地房產主管部門，供利害關係人查詢。

第一百零四條 房屋所有權轉讓時，該房屋分户賬中結餘的專項維修資金隨房屋所有權同時過户。

房屋所有權轉讓時，建設單位或業主應當出具該房屋交易前首期專項維修資金、日常專項維修資金均足額繳交或續籌的證明材料，房屋權屬登記機構方可辦理相關手續。

第一百零五條 原物業服務企業退出物業管理區域前，應當與業主委員會核對並清算日常專項維修資金及公共收益的收支情況。

第一百零六條 專項維修資金的具體管理辦法由市建設行政主管部門制定。

第五章 監督與責任

第一百零七條 建設單位違反本細則第二十二條規定的，區或市建設行政主管部門應當先提醒或責令其足額繳納完畢並獲得有效憑證，再予以辦理竣工驗收備案。

建設單位拒不改正的，街道辦事處(鎮人民政府)可以將相關不良行為，記入誠信檔案，在物業管理區域內公佈，並抄報區建設行政主管部門。情節嚴重的，區建設行政主管部門應當列入向社會公佈的警示名單。

第一百零八條　業主委員會委員有第五十三條情形之一的，經專有部分佔建築物總面積20%以上且佔總人數20%以上業主提議罷免委員的，街道辦事處(鎮人民政府)在收到申請之後10日內，應當書面通知業主委員會在30日內召開業主大會，對是否做出罷免做出表決決定。業主委員會未按照規定時限組織召開的，可由街道辦事處(鎮人民政府)組織召開。

第一百零九條　物業服務企業違反本細則第八十三條規定的，區建設行政主管部門應當根據《廈門市物業管理若干規定》第四十五條的規定依法予以處理。

市物業管理協會可以對物業服務企業及其主要負責人和直接責任人，予以警示或業內通報;拒不執行相關行政處罰、處理決定的，還可以予以業內通報或公開譴責。

第一百一十條 上一屆業主委員會違反第五十九條規定，拒不將其保管的有關印章、賬目、憑證、檔案等文件資料及其他屬於全體業主共有的財物，移交給新一屆業主委員會並辦理好交接手續的，經新一屆業主委員會請求，街道辦事處(鎮人民政府)應當提請區建設行政主管部門依法予以處理。

街道辦事處(鎮人民政府)還應當將負有責任的上一屆或本屆業主委員會委員或專職人員作為不良行為，記入誠信檔案，在物業管理區域內公佈，並抄報區建設行政主管部門。情節嚴重的，區建設行政主管部門應當列入向社會公佈的警示名單。

拒不移交的行為給業主造成損失的，業主可以依法追究其法律責任。

第一百一十一條 業主大會或業主委員會做出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求街道辦事處(鎮人民政府)予以責令限期改正或者予以撤銷，也可以請求人民法院予以撤銷。

第一百一十二條 業主委員會委員、候補委員和專職工作人員違反第五十二條情形的，街道辦事處(鎮人民政府)應當責令其限期改正。

街道辦事處(鎮人民政府)還應當將業主委員會委員或專職人員的相關不良行為，記入誠信檔案，在物業管理區域內公佈，並抄報區建設行政主管部門。情節嚴重的，區建設行政主管部門應當列入向社會公佈的警示名單。

第一百一十三條 業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規規定的，由物業所在地街道辦事處(鎮人民政府)責令其限期改正;逾期仍不改正的，街道辦事處(鎮人民政府)應當撤銷業主大會作出的違反法律法規的決定，並通告全體業主。

第一百一十四條 物業項目經理違反法律法規和相關規定的，區建設行政主管部門應當依法予以查處，並作為不良行為記入誠信檔案;情節嚴重的，應當列入向社會公佈的警示名單。

第一百一十五條 物業服務企業及相關從業人員、業主委員會委員及專職工作人員有違反物業管理有關法律法規規定的，應當作為不良行為記入誠信檔案

第一百一十六條　物業服務企業違反本細則第六十四條規定，未及時辦理物業服務企業信息登記手續的，由市建設行政部門責令其限期改正，並作為不良行為，記入誠信檔案;逾期仍未改正的，列入向社會公佈的警示名單。

第一百一十七條　建設行政主管部門、街道辦事處(鎮人民政府)和其他有關主管部門的工作人員在工作中有挪用專項維修資金行為，或者利用職務上的便利收受他人財物或者其他好處的，由監察機關依法給予處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

其他國家機關工作人員不依法履行物業管理活動的監督管理職責，或者對投訴的違法違規行為不予及時調查、處理並將結果及時答覆投訴人而造成惡劣影響的，由監察機關依法給予處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第一百一十八條 建設單位、物業服務企業、業主委員會違反本細則有關規定，不及時移交相關資料和財物，或者不按照約定退出物業管理區域，經建設行政主管部門、街道辦事處(鎮人民政府)依法處理後仍拒不改正的，由相關部門提請公安機關對直接責任人員依照《中華人民共和國治安管理處罰法》第二十三條規定予以處罰。

第六章 附則

第一百一十九條　已交付使用、配套設施不全或小區環境較差的老舊住宅區，由所在區人民政府組織街道辦事處(鎮人民政府)進行改造整治，改造整治完成後符合專業化管理條件的，按照本細則執行。

第一百二十條 保障性住房的專項維修資金使用等物業管理工作按照本市保障性住房的有關規定執行。

第一百二十一條 執法部門要加強物業管理區域違法違規行為的執法。關於物業管理區域內具體違法行為的認定標準和處理辦法，由市城市管理行政執法局另行制定。

第一百二十二條 探索建立業主決策電子投票系統，法律、法規、規章和規範性文件規定以及管理規約約定須由業主共同決定的事項，提倡業主通過電子投票系統進行決策。

第一百二十三條 本實施細則由市建設行政主管部門負責解釋。

第一百二十四條 本實施細則自20xx年 月 日起施行。

物業管理針對性的專項服務

是指物業管理企業面向廣大住用人，為滿足其中一些住户、羣體和單位的一定需要而提供的各項服務工作。

①日常生活類;

②商業服務類;

③文化、教育、衞生、體育類;

④金融服務類;

⑤經紀代理中介服務;

⑥社會福利類;