縣城規劃區私人住宅建設管理暫行辦法

第一章 總 則

第一條 為進一步加強縣城規劃區（以下簡稱區內）私人住宅建設管理，規範住宅建設行為，促進土地節約和合理利用，依據《中華人民共和國城鄉規劃法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國農村土地承包法》、《中華人民共和國建築法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》等法律法規的規定，結合我縣實際，特制定本暫行辦法（以下簡稱辦法）。

第二條 在縣城規劃區內建設私人住宅，適用本辦法。辦法所稱私人住宅建設是指原住農民（户）和城鎮居民自籌資金建設以居住為目的的私人住宅，包括新建、改建、擴建等建設行為。

第三條 辦法所稱原住農民（户）是指縣城規劃區內的村和居民小組人均集體農業生產用地（不含零星自留地）在0.1畝以上的居委會自然出生或婚姻遷入或因國家建設移民安置在本村(居)委會長期居住，並以家庭承包方式或其它方式承包經營本村（居）委會集體土地進行農業生產的住户。

城鎮居民是指居住在城鎮規劃區內的原住農民（户）以外的所有居民。

第四條 縣城規劃區內私人住宅建設必須遵循統一規劃、合理佈局、節約用地、集中成片的原則,符合城市總體規劃及鄉村規劃。

第五條 原住農民（户）使用集體土地建房的建設區域在縣城規劃區內分為公寓樓安置區、集中聯建建設區、遠郊私人建房區。

第六條 縣城規劃區內，屬國有土地上實施房屋拆遷的按《城市房屋拆遷管理條例》有關規定給予補償和安置。

第七條 縣城規劃區徵用（收）集體土地實施房屋拆遷按《常德市徵地房屋拆遷補償安置辦法》和本辦法規定給予補償和安置。

第二章 縣城規劃區內原住農民（户）建房管理

第八條 公寓樓安置區是指在國家建設徵地拆遷安置過程中，經依法批准使用集體土地，建設多、中、高層住宅安置被拆遷户並實行統一物業管理的區域。

集中聯建建設區是指原住農民（户）在規劃確定的農民建房小區內經依法批准使用集體土地自行聯體建房的建設區。

遠郊私人建房區是指按照村莊統一規劃和村居民點住宅建設規劃進行建房的建設區域。

公寓樓安置區範圍：

老城區：西抵三江口鐵路橋，東至財政局，北臨焦柳鐵路，南達澧水；

東城區：西抵財政局，東至機場路，北臨焦柳鐵路，南達澧水；

南區：西抵漁場路，東至新建路，北臨澧水，南抵石長鐵路沿電廠專用線接月亮路。

集中聯建建設區範圍：

老城區、東城區、南區所屬雙紅社區居委會、渫陽社區居委會、觀山社區居委會、荷花社區居委會、新廠社區居委會、永固社區居委會、劉家坪社區居委會、雙新社區居委會、月亮山社區居委會、天供山社區居委會、曹家棚社區居委會、陳氏祠社區居委會除公寓樓安置區以外的區域和易家渡鎮的楊二汊社區居委會、易家渡社區居委會，二都鄉的衞星村、土山村、千烽村、南峯村、牌樓村所屬區域。

遠郊私人建房區範圍：公寓樓建設區和集中聯建區外的縣城規劃區。

新老s304省道石門縣城至慈利段、s303省道雙紅社區至新關鎮集鎮中心線兩側各50米範圍內、夾山路、紅蔡路中心線兩側各100米範圍內禁止新建私人住宅。

公寓樓安置區、集中聯建建設區、遠郊私人建房區具體範圍以縣城規劃管理部門公示的石門縣城規劃區私人建房安置區域規劃方案圖為準。

第九條 縣規範縣城規劃區私人住宅建設協調機構負責縣城規劃區私人住宅建設的協調、管理工作，指導各相關鄉鎮人民政府負責本行政區域範圍內公寓樓安置區和農民建房小區建設工作。

第十條 公寓樓安置區的建設資金來源：徵地項目房屋拆遷補償費及相應的住房安置補助費；徵地項目應支付的公寓樓安置區的基礎設施建設費；選擇公寓樓安置對象的應交購房款；其它可用於公寓樓安置區建設的資金。

第十一條 公寓樓安置區的規劃設計要滿足原住農民（户）生產和生活的需要。公寓樓安置區可按小區建築總面積適當的比例建設經營、辦公及其它公共服務用房和堆放生產用具的雜屋間。經營性用房產權歸相關集體經濟組織所有，不得隨意轉讓，優先安排該小區安置户承包和租賃經營。經營性用房的收益必須優先滿足小區的物業管理和公共設施維護的需要。

第十二條 公寓樓安置區內凡因建設項目徵用（收）集體土地宗地拆遷安置户在10户以上的，必須按規劃修建公寓樓予以安置，其安置户不願選擇公寓樓安置的，按《常德市徵地房屋拆遷補償安置辦法》實行貨幣安置；宗地拆遷安置户在10户以下的可選擇公寓樓安置、貨幣安置，也可選擇按規劃進入農民建房小區實行集中聯建。

第十三條 公寓樓建設按照農民建房有關規定辦理用地及相關手續，並享受農民建房税費政策。

第十四條 公寓樓安置區內屬本村（居）委會d級危房的原住農民（户）、符合分户條件的原住農民（户）建房只能按規劃進入農民建房小區實行集中聯建，或申請進入公寓樓安置。

對申請集中聯建的原住農民户應在《規劃用地許可證》頒發前拆除原有房屋並退基還耕，經村（居）委會、鄉（鎮）政府和國土資源管理部門驗收合格，方可辦理農民建房建設用地許可。

對申請入住公寓樓安置的，在辦理公寓樓安置房入住手續前，應拆除原有住宅並退基還耕。

第十五條 公寓樓安置的對象以基本户為單位，凡達到分户條件的，可按規定進行分户，安置户均以户為單位申報户型面積。安置户需提供户口薄、農村土地承包合同、農村土地承包經營權證、原《集體土地使用證》（分户的需提供分户報告）和申請報告，村（居）委會進行嚴格審查並張榜公示7天，報鄉（鎮）政府審核。審核通過後以村（居）為單位再次張榜公示7天，接受羣眾監督，最後報縣規範縣城規劃區私人住宅建設協調機構備案。

公寓樓安置户按人平安置面積不超過40平方米進行安置，原則上“一户一套”。每户原則上可在其所在小區內按成本價購買底層雜物間1間。

安置户每人享受30平方米的安置價、10平方米的成本價。超過部分按市場價購買。

安置户型建築面積最小的不少於60平方米/户，大的户型建築面積不超過150平方米/户左右。

公寓樓安置入住分配，其樓層選擇由拆遷安置對象集中討論後，統一進行抽籤確定，適當照顧老、弱、病、殘等拆遷安置特殊對象，有關樓層差價均按國家有關住宅樓層差價率結算。

第十六條 公寓樓安置區內確屬d級危房的原住農民（户）申請購買入住公寓樓住房的，待危房拆除還耕驗收、土地退還給村（居）集體經濟組織後，一次性給予節約用地獎1.8萬元。

符合分户建房條件的原住農民（户）提前申請購買入住公寓樓住房的，一次性給予節約用地獎0.3萬元，但今後建設項目徵地拆遷時不再享受分户安置政策。

第十七條 公寓樓建設竣工驗收合格後，安置對象方可入住，村（居）委會應及時組織為其辦理集體土地使用證和房屋所有權登記手續（費用計入建設成本）。公寓樓除依法可流轉給符合宅基地申請條件的本村（居）農村村民外，原則上不得買賣與轉讓，確因特殊情況需要轉讓的應從購房居住之日起12年後，經國土資源行政主管部門批准，依法辦理土地徵用和房地產過户手續。

第十八條 公寓樓及安置小區基礎設施配套工程的建設費用，屬鄉鎮人民政府建設的由縣審計部門進行審計；屬村（居）委會建設的由各鄉鎮人民政府負責組織相關部門進行審核，並在所在地的村（居）委會予以公佈。

第十九條 本辦法所稱公寓樓成本價是指房屋重置價格，包括土地取得成本，即建安費+綜合費+土地取得成本；市場價是指房屋市場銷售價格；安置價是指縣政府給予一定補貼，低於成本價的購房價格。

以上安置價、成本價、市場價由縣人民政府定期公佈。

第二十條 公寓安置樓建設應當吸收被安置對象代表參與户型設計、成本核算和質量監督。

第二十一條 集中聯建建設區國家建設徵地拆遷安置提倡實行公寓樓式安置，原則上大型建設項目徵地拆遷實行公寓樓式安置。

第二十二條 公寓樓安置區和集中聯建建設區內原住農民（户）建房應符合土地利用總體規劃和城市總體規劃，一律進入農民建房小區，任何個人不得在農民建房小區外翻修和新建私人住宅。

原住農民（户）所在村（居）民小組無集體建設用地或人均農業生產用地（不含零星自留地）在0.1畝以下的，不得申請使用集體土地建房。

第二十三條 公寓樓安置區和集中聯建建設區符合建房條件的原住農民（户）進入居住小區建房以本辦法實施前的農村集體土地承包經營户為基本户，每户建房建築佔地面積除道路分攤面積外不得超過96平方米。對符合分户建房條件確需建房的，應拆除舊房整體遷入農民建房小區整體聯建，基本户與分支户建築佔地總面積可增加至144平方米以下。

第二十四條 公寓樓入住户、遠郊私人建房區、集中聯建建設區新建房户的原宅基地還耕後仍歸原集體經濟組織所有，可由原住户承包經營，並與村集體經濟組織簽訂農村土地承包合同，申請辦理土地承包經營權登記手續。

第二十五條 集中聯建建設區、遠郊私人建房區原住農民（户）的資格認定及建房審批程序嚴格按照本辦法和國土資源部《關於加強農村宅基地管理的意見》和《湖南省集體建設用地管理暫行辦法》規定執行，對符合建房條件的原住農民户應備齊户口薄、農村土地承包合同、《農村土地承包經營權證》、原《集體土地使用證》（分户的需提供分户報告）、申請報告等資料後，向本集體經濟組織提出申請，在本集體經濟組織張榜公佈7天，期滿無異議的，依法按程序組織資料報鄉（鎮）政府審核後，再報縣人民政府審批。經依法批准的宅基地，農村集體經濟組織應及時將審批結果張榜公佈。

第二十六條 原住農民户申請私人住宅建設有下列情形之一的，一律不予審批：

（一）原住農民（户）將現有住宅出售、出租、贈與他人、改為其它非居住用途的；

（二）被拆遷的原住農民（户）已採用公寓式安置或貨幣安置方式安置（私人住宅收購）的；

（三）原住農民（户）被拆遷後仍有一處或一處以上私人住宅（含公寓樓安置房，不含商品房）的；

（四）農村外嫁女、入贅男子，户籍未遷出，其配偶方擁有宅基地或在工作單位已享受住房補貼（含購買單位房改房）的；

（五）土地來源不合法的；

（六）村（居）民改建住宅，未“拆舊建新”的；

（七）原私人住宅人均建築面積超過60平方米申請分户建設的；

（八）私人住宅建設選址不符合規劃的；

（九）公示期內羣眾舉報，經核實有弄虛作假行為和不符合私人住宅建設條件的；

（十）符合分户條件的原住農民（户）不同意整體遷入農民建房小區集中聯建和按本辦法規定應當進入公寓樓安置拒不接受公寓樓安置的。

（十一）違反法律、法規規定的其他情形。

第二十七條 遠郊私人建房區原住農民（户）建房參照集中聯建建設區的政策執行。

第二十八條 建立原住農民（户）認定製度，縣城規劃區內各村（居）委會原住農民（户）由縣人民政府每12年按下列規定審核認定並對外公佈。

1、條件與材料：①屬本村（居）集體經濟組織內成員承包農村土地從事農業生產，並履行本村村民義務的農户，提交農村土地承包合同、農村土地經營權證和本户户口簿複印件；

②未在縣城規劃區農民建房安置小區建房和未入住公寓樓安置房由村（居）委會出具證明；

③本村（居）民小組人均農業生產用地在0.1畝以上的（不含零星自留地），由本村、居委會出具證明；

④村（居）民代表大會或村（居）民大會決議。

2、程序：①各村（居）委會根據農村土地承包合同和農村土地承包經營權證所確定的農户數及户主姓名列具花名冊，經本村（居）委會公示10天無異議並經村（居）民代表大會審核。

②村（居）委會將村（居）民代表大會審核通過的花名冊交本鄉（鎮）國土資源所（分局）和農村經營管理站進行初審，並提出書面審核意見，再報鄉（鎮）人民政府集體研究。對符合條件的，由鄉（鎮）人民政府列具原住農民（户）花名冊，報縣國土資源行政管理部門和農村經營管理部門審核後，共同報縣人民政府確認，併發布公告；對不符合條件的，由鄉（鎮）人民政府退回原呈報的村（居）委會糾正後，重新呈報。

第三章 縣城規劃區區內城鎮居民建房管理

第二十九條 嚴禁城鎮居民零星新建住宅，嚴禁城鎮居民以任何形式購買或租用農村集體土地建設私人住宅，嚴禁非法買賣、轉讓農村宅基地。

第三十條 屬下列情形之一的城鎮居民住房只能進行住宅修繕、加固，不允許翻建：

1、城鄉規劃確定的鐵路、公路、港口、道路、綠地、輸配電線設施及輸電線路走廊、通信設施、廣播電視設施、管道設施、河道、水庫、水源地、自然保護區、文物保護、防汛通道、消防通道、垃圾填埋場及焚燒、污水處理和公共服務設施的用地以及其他需要依法保護的用地；

2、公寓樓安置區和集中聯建建設區範圍內；

3、縣城規劃範圍內因建設需要拆遷的；

4、其它經規劃行政主管部門認定的情形。

第三十一條 屬於公寓樓安置區和集中聯建建設區以外的城鎮居民原住宅用地享受行政劃撥申請原址翻修或者原出讓的住宅用地出讓期未滿申請原址翻修的，必須在符合縣城規劃的前提下，依法按程序申報審批，辦理相關手續後方可動工建設。

第四章 監督管理

第三十二條 不符合公寓樓購買或安置資格購買入住公寓樓住房的，由鄉（鎮）人民政府責令退還所購房屋，並依法依規追究其批准單位主要領導和相關直接責任人的政紀責任，給予行政處分。

凡違反本辦法規定，越權或弄虛作假、徇私舞弊審批不符合集中聯建、遠郊私人建房資格的建房户使用集體土地建房的，其審批無效，所建房屋由縣國土資源行政主管部門依法拆除，並對承辦單位和承辦相關責任人依紀依規追究行政責任，給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第三十三條 原住農民（户）在農民建房小區申請新建住宅或申請入住公寓樓拒不退基還耕的，規劃、國土資源行政主管部門不得審批其建房，鄉（鎮）政府和村（居）委會不得為其辦理公寓樓入住手續，違者，其審批無效，由國土資源行政主管部門依法按非法佔地予以查處，強制拆除；同時由監察機關或其主管單位依職權追究有關單位領導及直接責任人的行政責任，情節嚴重、造成一定危害後果的，應給予記大過以上的行政處分，直至開除公職。

第三十四條 嚴禁個人住宅用地變相搞房地產開發，違者由國土資源行政主管部門按非法轉讓土地或違法改變土地用途依法予以查處。

第三十五條 凡違反本辦法規定，未經批准或者採取欺騙手段騙取批准修建私人住宅的，由縣城市管理行政執法主管部門和縣國土資源行政主管部門依法查處。對國家機關、人民團體及國有企事業單位工作人員違反本辦法規定，在縣城規劃區內建設私人住宅的，除依法給予行政處罰外，並由其主管單位或監察機關依職權給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第三十六條 縣城市管理行政執法主管部門、縣城鄉規劃管理部門、縣國土資源行政主管部門、鄉（鎮）人民政府按各自職責進行監督檢查，履行法定職責，對弄虛作假、徇私枉法，拒不履行或拖延履行法定職責的，由監察部門依法依規追究主要責任人和直接責任人的行政責任，給予行政處分。

第五章 附 則

第三十七條 危房等級由房產管理部門房屋鑑定機構鑑定（無房屋所有權證的也需鑑定）。

第三十八條 本辦法實施前已辦理《規劃用地許可證》、建設用地審批等手續的私人建房户應自本辦法發佈之日起6個月內動工修建，並於1年內竣工；凡已辦理《規劃用地許可證》，但未辦理建設用地審批等其它手續的，應在本辦法發佈之日起2個月內補辦完畢，並於審批之日起6個月內動工建設，2年內竣工投入使用；逾期未補辦其它審批手續的，不予補辦，未動工建設的，原審批手續由規劃、國土資源部門依法予以註銷或宣佈失效。

本辦法實施前，原住農民（户）所取得的建房審批手續所批建宅基地不在規劃確定的農民建房小區的，原審批手續由規劃、國土資源部門依法註銷，確需建房的，按本辦法規定另行辦理建房審批手續進入農民建房小區，實行集中聯建。

第三十九條本辦法從二0一二年一月一日起實施。《石門縣人民政府關於規範縣城規劃區內農民建房的暫行規定》（石政發〔XX〕18號）自行廢止。